Výroční finanční zpráva 2024

za období od 1. 1. 2024 do 31. 12. 2024

Outulný investiční fond s proměnným

základním kapitálem, a. s.

Obsah

Obsah .................................................................................................................................................................................. 2

Čestné prohlášení ............................................................................................................................................................... 4

Informace pro akcionáře .................................................................................................................................................... 5

Přehled podnikání, stav majetku investičního fondu a majetkových účastí ..................................................................... 16

Profil Fondu a skupiny ...................................................................................................................................................... 23

Zpráva o vztazích .............................................................................................................................................................. 31

Účetní závěrka k 31. 12. 2024 ........................................................................................................................................... 36

Komentáře k účetním výkazům ........................................................................................................................................ 40

Zpráva nezávislého auditora ............................................................................................................................................. 63

Pro účely výroční finanční zprávy mají níže uvedené pojmy následující význam:

Pro účely výroční finanční zprávy mají níže uvedené právní předpisy následující význam:

AMISTA IS

AMISTA investiční společnost, a.s., IČO: 274 37 558, se sídlem Sokolovská 700/113a, Praha 8, PSČ 186 00

ČNB

Česká národní banka

Den ocenění

Poslední den Účetního období

Fond

Outulný investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s., IČO: 248 23 244, se sídlem Truhlářská 1108/3, Nové

Město, Praha 1, PSČ: 110 00, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod sp. zn. B 17017

Účetní období

období od 1. 1. 2024 do 31. 12. 2024

Dohoda FATCA

Dohoda mezi Českou republikou a Spojenými státy americkými o zlepšení dodržování daňových předpisů v

mezinárodním měřítku a s ohledem na právní předpisy Spojených států amerických o informacích a jejich oznamování

obecně známá jako Foreign Account Tax Compliance Act, vyhlášená pod č. 72/2014 Sb.m.s.

Zákon o auditorech

zákon č. 93/2009 Sb., o auditorech a o změně některých zákonů (zákon o auditorech), ve znění pozdějších předpisů

Zákon o daních z příjmů

zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů

Zákon o účetnictví

zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů

ZISIF

zákon č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech, ve znění pozdějších předpisů

ZMSSD

zákon č. 164/2013 Sb., o mezinárodní spolupráci při správě daní a o změně dalších souvisejících zákonů, ve znění

pozdějších předpisů

ZOK

zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění pozdějších

předpisů

ZPKT

zákon č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu, ve znění pozdějších předpisů

Vyhláška

Vyhláška č. 234/2009 Sb., o ochraně proti zneužívání trhu a transparenci, ve znění pozdějších předpisů

Čestné prohlášení

Jako oprávněná osoba Fondu, tímto prohlašuji, že dle mého nejlepšího vědomí, podává tato výroční finanční zpráva

věrný a poctivý obraz o finanční situaci, podnikatelské činnosti a výsledcích hospodaření Fondu za uplynulé účetní

období a také o vyhlídkách budoucího vývoje finanční situace, podnikatelské činnosti a výsledků hospodaření Fondu.

V Praze dne 30. 4. 2025

Outulný investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

AMISTA investiční společnost, a.s.

člen představenstva

Ing. Petr Janoušek

pověřený zmocněnec

Informace pro akcionáře

podle § 118 odst. 4 písm. b) až k) a odst. 5 písm. a) až k) ZPKT

1. Orgány fondu a skupiny – jejich složení a postupy jejich rozhodování

1.1 Valná hromada fondu jako mateřské společnosti

Valná hromada je nejvyšším orgánem Fondu. Každý akcionář, který vlastní zakladatelské akcie, má právo účastnit se

valné hromady. Každý investor, který vlastní investiční akcie, má též právo účastnit se valné hromady. Každý akcionář,

který vlastní zakladatelské akcie, i každý investor, který vlastní investiční akcie, má právo obdržet vysvětlení týkající se

Fondu, jím ovládaných osob nebo jednotlivého podfondu vytvořeného Fondem, jehož investiční akcie vlastní, je-li takové

vysvětlení potřebné pro posouzení obsahu záležitostí zařazených na valnou hromadu nebo na výkon akcionářských práv

na ní, a uplatňovat návrhy a protinávrhy.

Se zakladatelskými akciemi je spojeno hlasovací právo vždy, nestanoví-li zákon jinak. S investičními akciemi hlasovací

právo spojeno není, nestanoví-li zákon jinak. Je-li s akcií Fondu spojeno hlasovací právo, náleží každé akcii jeden hlas.

Rozhodování valné hromady upravuje článek 23 stanov Fondu:

Valná hromada je schopna se usnášet, pokud jsou přítomní vlastníci nejméně 30 % akcií, s nimiž je spojeno hlasovací

právo. Při posuzování schopnosti valné hromady se usnášet se nepřihlíží k akciím, s nimiž není spojeno hlasovací právo,

nebo pokud nelze hlasovací právo podle zákona nebo stanov vykonávat; to neplatí, nabydou-li tyto dočasně hlasovacího

práva. Není-li valná hromada schopná usnášet se, svolá statutární orgán náhradní valnou hromadu, a to tak, aby se

konala od patnácti dnů do šesti týdnů ode dne, na který byla svolána původní valná hromada. Náhradní valná hromada

je schopná usnášet se bez ohledu na počet přítomných akcionářů.

Záležitosti, které nebyly zařazeny do navrhovaného pořadu jednání, lze rozhodnout jen se souhlasem všech vlastníků

akcií vydaných Fondem, s nimiž je v případě projednání takové záležitosti spojeno hlasovací právo.

Pokud stanovy Fondu nebo zákon nevyžadují většinu jinou, rozhoduje valná hromada většinou hlasů vlastníků akcií

vydaných Fondem, s nimiž je spojeno hlasovací právo.

Působnost valné hromady upravuje článek 20 stanov Fondu:

Do působnosti valné hromady, nevylučuje-li to zákon o investičních společnostech a investičních fondech, náleží:

a) rozhodování o změně stanov, nejde-li o změnu v důsledku zvýšení zapisovaného základního kapitálu

představenstvem podle § 511 zákona o obchodních korporacích nebo o změnu, ke které došlo na základě jiných

právních skutečností,

b) rozhodování o změně výše zapisovaného základního kapitálu a o pověření představenstva podle § 511 zákona

o obchodních korporacích či o možnosti započtení peněžité pohledávky vůči společnosti proti pohledávce na

splacení emisního kursu zakladatelských akcií,

c) volba a odvolání představenstva,

d) volba a odvolání členů dozorčí rady a jiných orgánů určených stanovami,

e) schválení řádné nebo mimořádné účetní závěrky a konsolidované účetní závěrky a v případech, kdy její

vyhotovení stanoví jiný právní předpis, i mezitímní účetní závěrky, rozhodnutí o rozdělení zisku nebo jiných

vlastních zdrojů či o úhradě ztráty,

f) rozhodnutí o volbě způsobu určení úplaty za obhospodařování a administraci dle čl. 17.1 a 17.2 stanov Fondu,

g) schválení smlouvy o výkonu funkce představenstva,

h) schválení smluv o výkonu funkce členů dozorčí rady a jiných orgánů určených stanovami,

i) schválení poskytnutí jiného plnění ve prospěch osoby, která je členem orgánu Fondu, vyjma představenstva,

než na které plyne právo z právního předpisu, ze schválené smlouvy o výkonu funkce nebo z vnitřního předpisu

Fondu schváleného valnou hromadou,

j) rozhodnutí o zrušení Fondu s likvidací,

k) rozhodnutí o zrušení podfondu Fondu s likvidací,

l) rozhodnutí o jmenování likvidátora, resp. o podání žádosti o jmenování likvidátora Českou národní bankou,

jmenuje-li dle zákona likvidátora Česká národní banka,

m) schválení návrhu rozdělení likvidačního zůstatku,

n) rozhodnutí o přeměně Fondu,

o) rozhodnutí o převzetí účinků jednání učiněných za Fond před jeho vznikem,

p) rozhodování o udělení souhlasu s poskytnutím příplatku mimo zapisovaný základní kapitál Fondu jeho

akcionáři, kteří vlastní zakladatelské akcie a o jeho vrácení,

q) rozhodování o určení auditora pro účetní závěrku a konsolidovanou účetní závěrku,

r) rozhodování o vytvoření podfondu vyčleněním investičního majetku Fondu, včetně souvisejících dluhů,

s) rozhodnutí o dalších otázkách, které zákon o obchodních korporacích, zákon o investičních společnostech

a investičních fondech nebo stanovy svěřují do působnosti valné hromady.

Valná hromada si nemůže vyhradit k rozhodování záležitosti, které jí nesvěřuje zákon nebo stanovy Fondu.

1.2 Představenstvo Fondu jako mateřské společnosti

Představenstvo AMISTA investiční společnost, a.s. (od 1. 1. 2021)

IČO: 274 37 558

Sídlo: Sokolovská 700/113a, Praha 8, PSČ 186 00

Zastoupení právnické osoby Ing. Petr Janoušek, pověřený zmocněnec (od 1. 1. 2021)

Fond má individuální statutární orgán, jímž je právnická osoba oprávněná obhospodařovat tento investiční fond, a je

obhospodařován prostřednictvím této osoby.

Představenstvo je statutárním orgánem Fondu, kterému přísluší obchodní vedení Fondu a které zastupuje Fond

navenek. Představenstvo se řídí obecně závaznými právními předpisy, stanovami a statutem Fondu, resp. jeho

podfondů, jsou-li zřízeny. Představenstvo mj. také svolává valnou hromadu Fondu a schvaluje změny statutu Fondu

a jeho podfondů, jsou-li zřízeny. Představenstvo je voleno valnou hromadou Fondu.

V působnosti představenstva je dle stanov Fondu:

a) řídit činnost Fondu a zabezpečovat jeho obchodní vedení,

b) provádět usnesení přijatá valnou hromadou,

c) zabezpečovat řádné vedení účetnictví Fondu,

d) předkládat valné hromadě ke schválení řádnou, mimořádnou a konsolidovanou, popřípadě i mezitímní účetní

závěrku společnosti a návrh na rozdělení zisku nebo úhrady ztrát,

e) svolávat valnou hromadu,

f) vyhotovovat nejméně jednou za rok pro valnou hromadu zprávu o podnikatelské činnosti Fondu a stavu jeho

majetku,

g) vyhotovovat další zprávy emitenta cenných papírů přijatých k obchodování na evropském regulovaném trhu

a zajišťovat plnění dalších povinností, stanovených obecně závaznými právními předpisy, zejm. ZPKT,

h) měnit stanovy Fondu v souladu s § 277 odst. 2 ZISIF, jde-li o změnu přímo vyvolanou změnou právní úpravy,

opravu písemných nebo tiskových chyb nebo úpravou, která logicky vyplývá z obsahu stanov,

i) schvalovat změny statutu Fondu a jeho podfondů;

j) rozhodovat o všech záležitostech společnosti, které zákon nebo stanovy nesvěřují jinému orgánu společnosti,

tedy zejm. dozorčí radě nebo valné hromadě společnosti.

Představenstvo má jediného člena.

Představenstvo určuje základní zaměření obchodního vedení Fondu.

Pověřený zmocněnec představenstva disponuje předchozím souhlasem ČNB k výkonu své funkce.

Představenstvo nezřídilo žádný poradní orgán, výbor či komisi.

Vzhledem k tomu, že statutárnímu orgánu nesmí být v souladu s obecně závaznými právními předpisy týkajícími se

obhospodařování investičních fondů udělovány ze strany akcionářů Fondu jakékoliv pokyny týkající se obhospodařování

Fondu, není statutární orgán oprávněn požádat nejvyšší orgán Fondu v souladu s ust. § 51 odst. 2 ZOK o udělení pokynu

týkajícího se obchodního vedení. Statutární orgán však může požádat o sdělení nezávazného stanoviska či doporučení

týkajícího se obchodního vedení další (poradní) orgány Fondu či jiné subjekty, a to za podmínek určených statutem

Fondu či vnitřními předpisy Fondu.

1.3 Dozorčí rada Fondu jako mateřské společnosti

Člen dozorčí rady: Ing. Svatoslav Outulný (od 1. 1. 2021)

narozen: 11. 11. 1973

vzdělání: vysokoškolské

Dozorčí rada dohlíží na řádný výkon činnosti Fondu, jakož i provádí další činnosti stanovené obecně závaznými právními

předpisy.

Dozorčí rada dále dle stanov Fondu:

a) přezkoumává řádnou, mimořádnou a konsolidovanou a popřípadě i mezitímní účetní závěrku a návrh na

rozdělení zisku nebo na úhradu ztráty a předkládá valné hromadě své vyjádření;

b) předkládá valné hromadě návrhy na určení auditora k ověření účetní závěrky a konsolidované účetní závěrky,

příp. k přezkoumání dalších zpráv vypracovávaných emitentem cenných papírů přijatých k obchodování na

evropském regulovaném trhu, o nichž to stanoví obecně závazný právní předpis;

c) schvaluje statut Fondem nově vytvořeného podfondu;

d) navrhuje změny statutu Fondu.

Dozorčí rada se skládá z jednoho člena, voleného valnou hromadou.

Dozorčí rada je schopná usnášet se, je-li na zasedání přítomna nadpoloviční většina jejích členů. K přijetí usnesení je

zapotřebí, aby pro ně hlasovala nadpoloviční většina členů dozorčí rady. Každý člen dozorčí rady má jeden hlas.

V případě rovnosti hlasů je rozhodující hlas předsedy dozorčí rady.

Řádná zasedání dozorčí rady svolává předseda dozorčí rady s uvedením programu jednání, a to zpravidla šestkrát za rok.

V případě, že dozorčí rada není svolána po dobu delší než 2 měsíce, může o její svolání požádat předsedu kterýkoli její

člen, a to s pořadem jednání, který určí. Předseda dozorčí rady svolá dozorčí radu také tehdy, požádá-li o to statutární

orgán, a to s pořadem jednání, který statutární orgán určil; neučiní-li tak bez zbytečného odkladu po doručení žádosti,

může ji svolat sám statutární orgán.

1.4 Výbor pro audit Fondu jako mateřské společnosti

Předseda výboru pro audit: Ing. Vít Vařeka (od 8. 1. 2016)

narozen: 14. 1. 1963

Vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze a Frostburg State Universit v USA. Od roku 1994 působil na pozici

vedoucí finanční analytik a zástupce ředitele u licencovaného obchodníka s cennými papíry AKRO Capital, a.s. Od roku

2006 do současnosti působí ve společnosti AMISTA IS, a to postupně na pozicích výkonný ředitel, předseda

představenstva a člen dozorčí rady.

Člen výboru pro audit: Mgr. Pavel Bareš (od 1. 12. 2022)

narozen: 23. 9. 1977

V letech 2019-2022 byl členem představenstva AMISTA IS od roku 2022 pak zasedá v dozorčí radě. Mgr. Pavel Bareš

působí od roku 2001 v advokacii, v jejímž rámci se dlouhodobě specializuje na komplexní právní zajištění investic

a akvizic, včetně řešení nemovitostní agendy a investičních projektů.

Člen výboru pro audit: Ing. Petr Janoušek (od 8. 1. 2016)

narozen: 22. 2. 1973

Vystudoval Vysoké učení technické v Brně. V rámci AMISTA IS se věnuje komplexnímu finančnímu řízení společnosti.

Předtím působil na vedoucích pozicích ve společnostech zabývajících se investiční činností a vývojem informačních

systémů.

Fond, jako subjekt veřejného zájmu ve smyslu ust. § 1a písm. a) ve spojení s ust. § 19a odst. 1 Zákona o účetnictví zřídil

ke dni 8. 1. 2016 výbor pro audit. Výbor pro audit zejména sleduje účinnost vnitřní kontroly, systému řízení rizik, účinnost

vnitřního auditu a jeho funkční nezávislost, sleduje postup sestavování účetní závěrky Fondu a předkládá řídicímu nebo

kontrolnímu orgánu Fondu doporučení k zajištění integrity systémů účetnictví a finančního výkaznictví. Dále doporučuje

auditora kontrolnímu orgánu s tím, že toto doporučení řádně odůvodní.

Výbor pro audit se skládá ze 3 členů, volených valnou hromadou. Všichni navržení členové výboru pro audit splnili

zákonné podmínky pro jmenování do výboru pro audit stanovené ust. § 44 Zákona o auditorech. Na svém prvním

zasedání výboru pro audit si jeho členové zvolili za předsedu Ing. Víta Vařeku. Předseda svolává a řídí zasedání výboru

pro audit.

Výbor pro audit je schopný usnášet se, je-li na zasedání přítomna nadpoloviční většina jejích členů. K přijetí usnesení je

zapotřebí, aby pro ně hlasovala nadpoloviční přítomných členů výboru pro audit.

Výbor pro audit nezřídil žádný poradní orgán, výbor či komisi.

1.5 Politika rozmanitosti Fondu jako mateřské společnosti

Fond ve vztahu k statutárnímu orgánu, kontrolnímu orgánu a výboru pro audit neuplatňuje žádnou specifickou politiku

rozmanitosti. Důvodem je především skutečnost, že volba těchto orgánů je v působnosti valné hromady Fondu, pročež

toto rozhodnutí nemůže Fond v zásadě ovlivnit. Fond se principiálně hlásí k dodržování zásad nediskriminace a rovného

zacházení a dbá na to, aby orgány byly obsazovány osobami, jejichž odborné znalosti a zkušenosti svědčí o jejich

způsobilosti k řádnému výkonu funkce.

1.6 Majetkové účasti

K 31. 12. 2024 Fond nevlastnil žádnou majetkovou účast.

1.7 Zásady a postupy vnitřní kontroly a pravidla přístupu k rizikům ve vztahu k procesu výkaznictví

Skupina Fondu na základě ust. § 23a Zákona o účetnictví použila mezinárodní účetní standardy harmonizované

evropským právem pro sestavení účetní závěrky ke Dni ocenění. Účetnictví a výkaznictví Fondu je kromě všeobecně

závazných právních předpisů upraveno rovněž soustavou vnitřních předpisů a metodických postupů, plně respektujících

obecně závazné účetní předpisy a standardy.

Přístup do účetního systému Fondu je přísně řízen a povolen pouze oprávněným osobám. Účetní doklady jsou účtovány

po předchozím řádném schválení oprávněnými osobami, přičemž způsob schvalování je upraven vnitřním předpisem.

Platební styk je oddělen od zpracování účetnictví a provádění obchodních transakcí, veškeré platby jsou prováděny

oddělením vypořádání. Tento způsob úhrad zamezuje potencionální možnosti, kdy by jedna a tatáž osoba provedla

uzavření obchodního vztahu, zaúčtovala z něho vyplývající účetní operace a současně provedla platbu ve prospěch

obchodního partnera.

Kontrola správnosti a úplnosti účetnictví a výkaznictví Fondu je prováděna ve dvou úrovních – interně, prostřednictvím

řídícího a kontrolního systému, a dále prostřednictvím externího auditu, který ověřuje roční účetní závěrku Fondu.

Interní kontrola v rámci kontrolního a řídícího systému zahrnuje jednak činnosti vnitřního auditu a dále řadu kontrolních

prvků, prováděných kontinuálně (např. kontrola zaúčtovaného stavu majetku na operativní evidenci majetku,

inventarizace, kontrola čtyř očí apod.), v rámci, kterých je proces kontroly průběžně vyhodnocován.

1.8 Kodex řízení a správy Fondu

AMISTA IS jako obhospodařovatel Fondu přijala soubor vnitřních předpisů schválených statutárním orgánem

obhospodařovatele Fondu. Tyto vnitřní předpisy vycházejí z požadavků stanovených všeobecně závaznými právními

předpisy, včetně právních předpisů Evropské unie, a jsou pravidelně aktualizovány a předkládány ČNB. Některé z nich

dle platné legislativy podléhají i kontrole ze strany ČNB a jsou ČNB předkládány v případě změn, což jsou např.

Organizační řád, který je základní normou řízení a správy Fondu, či vnitřní předpis obsahující postupy k plnění povinností

dle AML zákona. Rovněž všechny předpisy podléhají interní kontrole compliance a vnitřního auditu.

Mezi základní vnitřní předpisy patří mj. vnitřní předpisy upravující výkon obhospodařování Fondu a výkon řízení a správy

Fondu. Oblastmi, které jsou vnitřními předpisy upraveny, jsou například:

• Interní pravidla outsourcingu

• Pravidla řízení rizik, dodržování limitů a řízení likvidity

• Účetní postupy a pravidla účtování

• Pravidla vnitřní kontroly

• Systém vnitřní komunikace

• Opatření proti praní špinavých peněz a financování terorismu

Nahlédnutí do vnitřních předpisů AMISTA IS, vztahujících se k Fondu, je možné na základě předchozí žádosti v sídle

AMISTA IS, resp. dotčeného Fondu. AMISTA IS je současně členem AKAT a řídí se také jejím etickým kodexem, přičemž

má sepsaný vlastní Etický kodex v rámci předpisové základny, kterým se řídí a který vychází právě z principů uvedených

v Etickém kodexu AKAT. I tento vnitřní předpis je případně k nahlédnutí v sídle AMISTA IS, resp. dotčeného Fondu.

Vzhledem k výše uvedenému Fond nepřijal žádný zvláštní kodex řízení a správy Fondu.

2. Ostatní vedoucí osoby Fondu a portfolio manažer

Ostatní vedoucí osoby

Žádné další osoby nemají funkci vedoucí osoby ve Fondu.

Portfolio manažer

Portfolio manažer Radim Vitner

vzdělání: Masarykova obchodní akademie Rakovník

Radim Vitner je zaměstnán ve společnosti AMISTA IS na pozici portfolio manažer od 1. 7. 2011. Před příchodem do

AMISTA IS pracoval deset let na pozici účetního a finančního analytika ve společnosti Zepter International s.r.o. Předtím

sbíral zkušenosti mimo jiné ve společnostech SPT Telecom, a.s. a Královský pivovar Krušovice a.s.

Portfolio manažer Ing. Robert Mocek

vzdělání: Vysoká škola dopravy a spojů, Žilina, fakulta Provozně-ekonomická

Před příchodem do AMISTA IS poskytoval konzultace v oblasti financování podnikatelských projektů a poradenství

v oblasti privátního bankovnictví a správy majetku v rámci svého živnostenského oprávnění. Před tímto obdobím

pracoval více než 25 let v bankovnictví na manažerských postech v oblasti privátního bankovnictví a správy aktiv.

Portfolio manažer Ing. Karolína Kostelecká

Vzdělání: VŠE v Praze, fakulta Národohospodářská

Do AMISTA IS nastoupila po dokončení studijního programu Business Administration na Toronto School of Management

v Kanadě, kde také absolvovala stáž na obchodně-ekonomickém úseku Generálního konzulátu ČR v Torontu a pracovala

v pojišťovnictví, ve společnosti Stewart Title Canada. Před odjezdem do Kanady působila 2 roky v mezinárodní

poradenské společnosti BDO Advisory s.r.o. jako konzultant.

Portfolio manažer Ing. Ivana Lacová

Vzdělání: Ekonomická univerzita, Bratislava, SR

Ing. Ivana Lacová před příchodem do AMISTA IS působila ve skupině Vienna Insurance Group, na pozici Investment

Officer, kde se věnovala správě investičního portfolia v hodnotě přesahující 1 mld. Eur a v oblasti financí pracuje více jak

15 let. Ivana Lacová absolvovala postgraduální studium ve Spojených státech amerických na Wilmington University,

Wilmington, Delaware.

Portfolio manažer Ing. Radomíra Crkvová

Vzdělání: Provozně ekonomická fakulta ČZU

Ing. Radomíra Crkvová před příchodem do AMISTA IS působila ve společnosti Plzeňský Prazdroj, a. s. jako Kreditní

analytička, kde se věnovala svěřenému portfoliu klíčových zákazníků v oblastech kreditního monitoringu, vymáhání

pohledávek, finanční analýzy, reportingu a factoringu. Po dokončení studia působila také ve společnosti Leasing České

spořitelny, a.s. na oddělení Risk Managementu, které se specializovalo na poskytování analytické podpory v rámci

schvalovacích procesů u spotřebitelských úvěrů.

3. Osoby s řídicí pravomocí

Statutární orgán

Řídicí osobou Fondu je obhospodařovatel AMISTA IS.

Představenstvo AMISTA investiční společnost, a.s. (od 1. 1. 2021)

IČO: 274 37 558

Sídlo: Sokolovská 700/113a, Praha 8, PSČ 186 00

Zastoupení právnické osoby Ing. Petr Janoušek, pověřený zmocněnec (od 1. 1. 2021)

Kontrolní orgán

Člen dozorčí rady Ing. Svatoslav Outulný (od 1. 1. 2021)

narozen: 11. 11. 1973

Výkon funkce člena kontrolního orgánu Fondu je bezúplatný a nejsou s ním spojena žádná peněžitá plnění.

Člen kontrolního orgánu vlastní cenné papíry představující podíl na Fondu.

Jméno: Ing. Svatoslav Outulný

počet akcií (ks): 186 271 ks investičních akcií Fondu

4. Údaje o peněžitých a nepeněžitých příjmech a principech odměňování

Rozhodování o odměňování pracovníků Fondu náleží do působnosti statutárního orgánu Fondu. Členové statutárního

a kontrolního orgánu vykonávají svoji činnost na základě smluv o výkonu funkce, v nichž je vždy upravena i jejich odměna

včetně všech jejích složek, nejedná-li se o bezúplatný výkon funkce. Tyto smlouvy včetně odměňování musí být

schváleny valnou hromadou Fondu.

Informace o zásadách a principech odměňování Fond vyhotovuje v politice odměňování podle § 121l ZPKT, kterou

uveřejňuje na svých internetových stránkách. Fond v souladu s § 121p ZPKT také vyhotovuje a uveřejňuje na svých

internetových stránkách zprávu o odměňování.

5. Údaje o počtu cenných papírů fondu, které jsou v majetku statutárního či dozorčího

orgánu a ostatních osob s řídící pravomocí

Člen dozorčí rady držel ve svém vlastnictví celkem 2 347 ks zakladatelských akcií a 186 271 ks investičních akcií Fondu.

K cenným papírům představujícím podíl na Fondu se nevztahují žádné opce ani srovnatelné investiční nástroje, jejichž

smluvními stranami by byli členové statutárního nebo dozorčího orgánu Fondu nebo které by byly uzavřeny ve prospěch

těchto osob. Osoby s řídící pravomocí Fondu nedrží výše jmenované cenné papíry ani nepřímo, tedy prostřednictvím

třetího subjektu.

6. Práva a povinnosti spojená s akciemi Fondu

Fond vydává dva druhy cenných papírů:

a) zakladatelské akcie – tyto cenné papíry jsou vydávány k zapisovanému základnímu kapitálu, jehož výše je též uváděna

v obchodním rejstříku. Zapisovaný základní kapitál Fondu činí 2 367 tis. Kč a je rozdělen na 2 367 ks kusových

zakladatelských akcií, tj. bez jmenovité hodnoty. Všechny zakladatelské akcie společnosti jsou vydány jako cenné papíry

na řad, tj. jako listiny znějící na jméno akcionáře a nejsou přijaty k obchodování na evropském regulovaném trhu. Podíl

na zapisovaném základním kapitálu se u zakladatelských akcií určí podle počtu akcií. Zakladatelské akcie se řídí právní

úpravou dle ZOK, ZISIF a dalšími právními předpisy a úpravou v oddíle II. stanov Fondu.

Práva spojená se zakladatelskými akciemi

Se zakladatelskými akciemi je spojeno právo akcionáře podílet se na řízení společnosti, na jejím zisku a na likvidačním

zůstatku při jejím zrušení s likvidací. Právo na podíl na zisku a na likvidačním zůstatku vzniká pouze z hospodaření

společnosti s majetkem, který nepochází z investiční činnosti Fondu, resp. není zařazen do žádného podfondu. Se

zakladatelskými akciemi je vždy spojeno hlasovací právo, nestanoví-li zákon jinak. Převoditelnost zakladatelských akcií

je podmíněna souhlasem statutárního orgánu. Se zakladatelskými akciemi není spojeno právo na jejich odkoupení na

účet společnosti, ani žádné jiné zvláštní právo.

Evidence zakladatelských akcií

Zakladatelské akcie jsou v držení akcionářů Fondu, kteří zodpovídají za jejich úschovu. Fond prostřednictvím svého

administrátora, tj. AMISTA IS, vede evidenci majitelů zakladatelských akcií v seznamu akcionářů.

b) investiční akcie – Fond vydává investiční akcie k Fondu jako takovému, resp. k jeho Investiční části. Investiční akcie

představují stejné podíly na fondovém kapitálu Investiční části Fondu. Investiční akcie jsou vydávány jako akcie kusové,

tj. bez jmenovité hodnoty. Všechny investiční akcie jsou vydány jako zaknihované cenné papíry znějící na jméno

investora.

Fond vydává jednu třídu investičních akcií A. Investiční akcie třídy A jsou od 8. 1. 2016 přijaty k obchodování na

evropském regulovaném trhu Burza cenných papírů Praha, a.s. Investiční akcie se řídí právní úpravou dle ZOK, ZISIF

a dalšími právními předpisy a úpravou v oddíle III. stanov Fondu.

Práva spojená s investičními akciemi

S investičními akciemi je spojeno právo týkající se podílu na zisku z hospodaření pouze s majetkem z investiční činnosti

Fondu a na likvidačním zůstatku pouze z investiční činnosti Fondu. S investičními akciemi je spojeno právo na jejich

odkoupení na žádost jejich vlastníka na účet Investiční části Fondu. Investiční akcie odkoupením zanikají.

S investičními akciemi není spojeno hlasovací právo, pokud zákon nestanoví jinak. S investičními akciemi je spojeno

právo na jejich odkoupení na žádost jejich vlastníka na účet investiční části Fondu. Investiční akcie odkoupením zanikají.

Evidence investičních akcií

Evidence investičních akcií vydávaných Fondem je vedena v souladu s příslušnými ustanoveními ZPKT. Centrální evidenci

emise vede Centrální depozitář cenných papírů, a. s. Investiční akcie Fondu v držení jednotlivých investorů jsou tak

evidovány na jejich majetkových účtech vlastníků cenných papírů. Investoři jsou povinni sdělovat účastníku Centrálního

depozitáře cenných papírů, a. s., u něhož mají veden svůj majetkový účet, veškeré změny ve svých identifikačních

údajích.

7. Odměny účtované externími auditory

Celková částka účtovaná ze strany auditora Audit ONE s.r.o. auditorské činnosti a za ověření účetní závěrky Fondu činí

190 000,- Kč. Žádné další služby a úplaty nebyly auditorovi poskytovány. Informace k nákladům za audit Účetní závěrky

jsou uvedeny v Komentáři k účetním výkazům. Poplatky a náklady Fondu jsou hrazeny z Investiční části Fondu.

8. Dividendová politika Fondu

Fond neuplatňuje ani nedeklaruje žádnou dividendovou politiku ve smyslu stanovení poměru zisku vyplaceného

akcionářům a zisku zadrženého, ani nečiní takové odhady do budoucna.

V Účetním období nebyla k investičním akciím vyplacena žádná dividenda. V následujícím období Fond nemá v plánu

vyplácet dividendy.

9. Významná soudní a rozhodčí řízení

V Účetním období neprobíhala žádná významná soudní ani rozhodčí řízení, která mohla mít nebo v nedávné minulosti

měla významný vliv na finanční situaci nebo ziskovost Fondu nebo jeho skupiny.

10. Struktura vlastního kapitálu Fondu

Fond (mateřská společnost)

Struktura vlastního kapitálu Fondu je uvedena v účetní závěrce, která je nedílnou součástí této výroční finanční zprávy.

Cenné papíry vydávané Fondem:

Druh

Zakladatelské akcie

Investiční akcie – Třída A

ISIN

CZ0008041860

Forma

Kusové akcie na jméno

Podoba

Listinné

Zaknihované

Jmenovitá hodnota

Bez jmenovité hodnoty

Podíl na zapisovaném základním kapitálu (%)

100

Počet emitovaných akcií v oběhu ke konci Účetního období (ks)

2 367

191 802

Počet akcií vydaných v Účetním období (ks)

Počet akcií odkoupených v Účetním období (ks)

20 583

Počet upsaných, dosud nesplacených akcií (ks)

Název emise

Obchodovatelnost

Zakladatelské akcie nebyly přijaty k obchodování

na regulovaném trhu

Investiční akcie třídy A

jsou přijaty k

obchodování na

regulovaném trhu

Ostatní skutečnosti

Počet akcií držených Fondem jako emitentem nebo jménem Fondu jako emitenta, nebo v držení jeho dceřiných

společností: 0

Částka všech převoditelných cenných papírů, vyměnitelných cenných papírů nebo cenných papírů s opčními listy,

s uvedením podmínek pro převod, výměnu nebo upsání: 0

Skutečnosti, které nastaly po rozhodném dni

Po rozhodném dni nenastaly žádné významné události.

11. Omezení převoditelnosti cenných papírů

Převoditelnost zakladatelských akcií Fondu je podmíněna souhlasem statutárního orgánu. Statutární orgán udělí souhlas

s převodem písemně na žádost akcionáře v případě, kdy nabyvatel zakladatelských akcií splňuje veškeré požadavky na

osobu akcionáře společnosti jako fondu kvalifikovaných investorů, stanovené statutem, jakož i obecně závaznými

právními předpisy, a to bez zbytečného odkladu po jejich kontrole. Souhlas s převodem zakladatelských akcií mezi

stávajícími akcionáři je vydáván neprodleně bez potřeby kontroly. V případě převodu nebo přechodu vlastnického práva

k zakladatelským akciím Fondu je jejich nabyvatel povinen bez zbytečného odkladu informovat Fond o změně vlastníka.

K účinnosti převodu akcie v podobě listinného cenného papíru vůči administrátorovi Fondu se vyžaduje oznámení změny

vlastníka příslušné akcie a její předložení administrátorovi Fondu. Hodlá-li některý z vlastníků zakladatelských akcií

převést své zakladatelské akcie, mají ostatní vlastníci zakladatelských akcií k těmto akciím předkupní právo, ledaže

vlastník zakladatelských akcií zakladatelské akcie převádí jinému vlastníkovi zakladatelských akcií.

K převodu investičních akcií Fondu musí mít investor (převodce) předchozí souhlas statutárního orgánu Fondu

k takovému převodu, a to v písemné formě. Statutární orgán vydá souhlas s převodem za situace, kdy nabyvatel

investičních akcií Fondu splňuje veškeré požadavky na osobu investora do Fondu, coby fondu kvalifikovaných investorů

stanovených statutem Fondu, jakož i obecně závaznými právními předpisy, a to bez zbytečného odkladu po jeho

kontrole. Souhlas s převodem investičních akcií Fondu mezi stávajícími investory je vydáván neprodleně bez potřeby

kontroly. Omezení převoditelnosti investičních akcií se nevztahuje na investiční akcie, které byly přijaty k obchodování

na regulovaném trhu.

V případě převodu nebo přechodu vlastnického práva k investičním akciím Fondu je jejich nabyvatel povinen bez

zbytečného odkladu informovat Fond o změně vlastníka. K účinnosti převodu akcie v podobě listinného cenného papíru

vůči administrátorovi Fondu se vyžaduje oznámení změny vlastníka příslušné akcie a její předložení administrátorovi

Fondu. V případě, že by nabyvatel investičních akcií nebyl kvalifikovaným investorem dle ust. § 272 ZISIF, k takovému

nabytí se v souladu s ust. § 272 odst. 3 ZISIF nepřihlíží.

12. Akcionářské struktury konsolidačního celku

Fond (mateřská společnost)

Struktura akcionářů ke Dni ocenění (zakladatelské akcie)

V procentech

Podíl

na základním

kapitálu

Podíl

na hlasovacích

právech

Právnické osoby celkem

0,85

z toho ORBIA, spol. s r.o., IČO: 277 32 509

0,85

Fyzické osoby celkem

99,15

z toho Ing. Svatoslav Outulný, dat. nar. 11. 11. 1973

99,15

13. Vlastníci cenných papírů se zvláštními právy

Fond nevydává vyjma výše uvedených druhů cenných papírů žádné jiné cenné papíry, se kterými by bylo spojeno zvláštní

právo. Se zakladatelským akciemi není spojeno právo na podíl na zisku pocházejícím z investiční činnosti Fondu, ale je

s nimi spojeno právo na řízení Fondu prostřednictvím hlasovacího práva, které je s těmito akciemi spojeno, pokud zákon

nestanoví jinak. S investičními akciemi není spojeno hlasovací právo, pokud zákon nestanoví jinak, ale je s nimi spojeno

právo na zpětný odkup Fondem.

14. Omezení hlasovacích práv

Se zakladatelskými akciemi Fondu je vždy spojeno hlasovací právo, nestanoví-li zákon jinak.

S investičními akciemi Fondu není spojeno hlasovací právo, nestanoví-li zákon jinak.

V případě, kdy valná hromada hlasuje o:

• změně práv spojených s určitým druhem investičních akcií;

• změně druhu nebo formy investičních akcií;

• další záležitosti, pro kterou zákon vyžaduje hlasování podle druhu akcií;

hlasují současně akcionáři, kteří vlastní investiční akcie, a akcionáři, kteří vlastní zakladatelské akcie. V takovém případě

je s investičními akciemi spojeno hlasovací právo.

15. Smlouvy mezi akcionáři s následkem snížení převoditelnosti nebo hlasovacích práv

Fondu nejsou známy žádné smlouvy, které by uzavřeli akcionáři Fondu a které by současně mohly mít za následek snížení

převoditelnosti akcií představujících podíl na Fondu nebo snížení hlasovacích práv.

16. Zvláštní pravidla pro volbu a odvolání členů statutárního orgánu a změnu stanov

Stanovy Fondu neobsahují žádná zvláštní pravidla pro volbu a odvolání členů statutárního orgánu a změnu stanov Fondu.

Členy statutárního orgánu volí a odvolává valná hromada Fondu.

O doplňování a změnách stanov rozhoduje valná hromada Fondu na návrh statutárního orgánu nebo na základě

protinávrhů akcionářů, resp. investorů účastnících se valné hromady nebo na návrh správní rady, pokud valnou hromadu

svolává správní rada a navrhuje potřebná opatření.

17. Zvláštní působnost orgánů

Stanovy Fondu neobsahují žádnou zvláštní působnost statutárního ani kontrolního orgánu podle zákona upravujícího

právní poměry obchodních společností a družstev.

V působnosti představenstva je dle stanov Fondu:

a) řídit činnost Fondu a zabezpečovat jeho obchodní vedení,

b) provádět usnesení přijatá valnou hromadou,

c) zabezpečovat řádné vedení účetnictví Fondu,

d) předkládat valné hromadě ke schválení řádnou, mimořádnou a konsolidovanou, popřípadě i mezitímní účetní

závěrku společnosti a návrh na rozdělení zisku nebo úhrady ztrát,

e) svolávat valnou hromadu

f) vyhotovovat nejméně jednou za rok pro valnou hromadu zprávu o podnikatelské činnosti Fondu a stavu jeho

majetku,

g) vyhotovovat další zprávy emitenta cenných papírů přijatých k obchodování na evropském regulovaném trhu

a zajišťovat plnění dalších povinností, stanovených obecně závaznými právními předpisy, zejm. ZPKT,

h) měnit stanovy Fondu v souladu s § 277 odst. 2 ZISIF, jde-li o změnu přímo vyvolanou změnou právní úpravy,

opravu písemných nebo tiskových chyb nebo úpravou, která logicky vyplývá z obsahu stanov,

i) schvalovat změny statutu Fondu a jeho podfondů.

Dozorčí rada dále dle stanov Fondu:

a) přezkoumává řádnou, mimořádnou a konsolidovanou a popřípadě i mezitímní účetní závěrku a návrh na

rozdělení zisku nebo na úhradu ztráty a předkládá valné hromadě své vyjádření;

b) předkládá valné hromadě návrhy na určení auditora k ověření účetní závěrky a konsolidované účetní závěrky,

příp. k přezkoumání dalších zpráv vypracovávaných emitentem cenných papírů přijatých k obchodování na

evropském regulovaném trhu, o nichž to stanoví obecně závazný právní předpis;

c) schvaluje statut Fondem nově vytvořeného podfondu;

d) navrhuje změny statutu Fondu.

Do působnosti dozorčí rady náleží jakákoliv věc týkající se Fondu, ledaže ji zákon svěřuje do působnosti valné hromady,

nebo ledaže ji zákon nebo stanovy Fondu v souladu se zákonem svěřují do působnosti představenstva či jiného orgánu

společnosti.

18. Významné smlouvy při změně ovládání Fondu

Fond neuzavřel žádné smlouvy, ve kterých by byl smluvní stranou a které nabývají účinnosti, změní se nebo zaniknou

v případě změny ovládání Fondu v důsledku nabídky převzetí.

19. Smlouvy se členy statutárního orgánu se závazkem plnění při skončení jejich funkce

Fond neuzavřel se členy statutárního orgánu nebo se zaměstnanci žádné smlouvy, kterými by byl zavázán k plnění pro

případ skončení jejich funkce nebo zaměstnání v souvislosti s nabídkou převzetí.

20. Programy nabývání cenných papírů za zvýhodněných podmínek

Fond nemá žádný program, na jehož základě je zaměstnancům nebo členům statutárního orgánu Fondu umožněno

nabývat účastnické cenné papíry Fondu, opce na tyto cenné papíry či jiná práva k nim za zvýhodněných podmínek.

Přehled podnikání, stav majetku investičního fondu a majetkových účastí

1. Přehled podnikání

Investiční cíl a strategie

Fond je oprávněn investovat především do aktiv nemovité povahy, ať již majících formu věcí nemovitých, akcií, podílů,

resp. jiných forem účastí na nemovitostních a jiných obchodních společnostech, movitých věcí a jejich souborů a

doplňkových aktiv tvořených standardními nástroji kapitálových a finančních trhů.

Fond má v úmyslu investovat více než 51 % hodnoty svého investičního majetku do nemovitostí nebo nemovitostních

společností. Další podstatnou majetkovou hodnotou, do níž Fond může investovat, jsou akcie, podíly a jiné formy účastí

na právnických osobách (v projektových společnostech – zvláštních účelových společnostech – SPV), které podnikají

zejména v oblasti nemovitostí a realit. Vedlejšími majetkovými hodnotami Fondu budou movité věci a investiční nástroje

ve smyslu ustanovení § 3 odst. 1 ZPKT, např. investiční cenné papíry, cenné papíry kolektivního investování či nástroje

peněžního trhu.

Druhy majetkových hodnot

Nemovité věci, včetně jejich součástí a příslušenství

Investice do nemovitých věcí, včetně jejich součástí a příslušenství (tj. např. energetických sítí, oplocení, zahradní

úpravy, samostatně stojící kůlny a garáže apod.), souvisejících movitých věcí a případných vyvolaných investic

(inženýrské sítě apod.). Nemovitostní aktiva mají zejména podobu:

pozemků určených k výstavbě objektů pro bydlení nebo komerčních objektů;

• pozemků určených ke zhodnocení formou změny účelu užívání pozemku a následnému prodeji;

• pozemků provozovaných jako parkoviště;

• pozemků určených k pronajímání třetím osobám pro obchodní aktivity;

• rezidenčních projektů a domů;

• průmyslových areálů pro výrobu a skladování;

• budov pro zdravotnická zařízení;

• budov pro vzdělání a školství a školicí střediska;

• administrativních budov a center;

• hotelových komplexů a jiných rekreačních objektů;

• logistických parků;

• multifunkčních center;

• nemovitých i movitých energetických zařízení.

Do majetku investiční části Fondu lze nabýt nemovitost za účelem jejího provozování, je-li tato nemovitost způsobilá při

řádném hospodaření přinášet pravidelný a dlouhodobý výnos, nebo za účelem jejího dalšího prodeje, je-li tato

nemovitost způsobilá přinést ze svého prodeje zisk.

Fond může do své investiční části též nabývat nemovitosti výstavbou nebo za účelem dalšího zhodnocení nemovitostí v

jeho majetku umožnit na takových nemovitostech výstavbu. Výstavba samotná je vždy realizována na účet investiční

části Fondu třetí osobou k takové činnosti oprávněnou.

Fond

Outulný investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s., IČO: 248 23 244, se sídlem Truhlářská 1108/3, Nové

Město, 110 00 Praha 1, obchodní společnost zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Praze pod sp.

zn. B 17017

Účetní období

Období od 1. 1. 2024 do 31. 12. 2024

Při výběru vhodných nemovitostí nabývaných do majetku investiční části Fondu se zohledňuje zejména poloha

nabývaných nemovitostí v oblastech České republiky, kde lze důvodně předpokládat, že v krátkodobém nebo

střednědobém horizontu dojde k pozitivnímu cenovému vývoji.

Akcie, podíly, resp. jiné formy účasti na společnostech vlastnících nemovité věci (tzv. „nemovitostní společnost“)

Tyto společnosti mohou mít také charakter dočasných účelových společností zřizovaných za účelem možnosti získání

bankovního nebo mimobankovního financování a diverzifikace rizik.

Akcie, podíly, resp. jiné formy účasti na společnostech, které se zaměřují na:

• výrobu elektrické energie či tepla zejména z obnovitelných zdrojů, či za pomoci kogenerace (společná výroba

elektrické energie a tepla) apod.;

• poskytování zápůjček fyzickým a právnickým osobám;

• správu nemovitostí a poskytování souvisejících služeb;

• provozování realitní činnosti;

• provádění stavební činnosti;

• vlastnění akcií, podílů, resp. jiných forem účastí na nemovitostních společnostech nebo obchodních

společnostech zaměřených na výše uvedené oblasti.

Pořizovány budou především akcie, podíly, resp. jiné formy účastí v takových společnostech, kde lze v budoucnosti

očekávat nadprůměrné zhodnocení investice.

Při investování do akcií, podílů, resp. jiných forem účastí v obchodních společnostech bude Fond zohledňovat zejména

jejich ekonomickou výhodnost, při současném respektování pravidel obezřetnosti a pravidel pro omezování rizik.

Majetek nabytý při uskutečňování procesu přeměny obchodních společností

Fond, má možnost uskutečnit:

• proces přeměny podle zvláštního právního předpisu, v níž budou Fond a obchodní zúčastněnými

společnostmi, a to v souladu s příslušnými zvláštními právními předpisy;

• převzetí jmění obchodní společnosti, kdy účast Fondu může přesahovat 90% podíl na základním kapitálu

společnosti. Za předpokladu, že v majetku Fondu bude účast v takovéto společnosti představující alespoň 90%

podíl na základním kapitálu, pak na základě rozhodnutí valné hromady Fondu může dojít k jejímu zrušení a k

převodu jmění do majetku Fondu.

Movité věci

Fond může nabývat movité věci, které jsou účelově spojeny s nemovitostmi nebo ostatními aktivy Fondu a slouží

k zabezpečení provozu a ochrany takto nabývaných aktiv. Mezi takové movité věci patří například nábytek, svítidla,

drobné vybavení budov včetně uměleckých děl, dopravní a transportní vybavení, výpočetní technika nebo strojní

zařízení, které tvoří s nemovitostí logický celek apod.

Fond může do své investiční části dále také nabývat movité věci, které nejsou spojené s nemovitostmi nebo ostatními

aktivy za předpokladu, že povaha těchto movitých věcí zcela zjevně nenarušuje celkový investiční profil Fondu a není-li

vyloučena, resp. vážně ohrožena jejich likvidita.

Poskytování úvěrů a zápůjček, nabývání úvěrových pohledávek

Poskytování úvěrů a zápůjček Fondem je možné za předpokladu, že budou pro Fond ekonomicky výhodné.

Fond může nabývat do svého majetku úvěrové pohledávky za předpokladu, že budou pro Fond ekonomicky výhodné,

tj. jejichž dlouhodobá výnosnost bude přesahovat náklady na jejich pořízení. Nabývané pohledávky mohou být nejen

před splatností, ale i po splatnosti, a to bez ohledu na skutečnost, zda sídlo (resp. bydliště) dlužníka je umístěno v České

republice či v zahraničí. Fond může své existující i případné budoucí pohledávky zatížit zástavním právem třetí osoby, a

to za předpokladu zachování celkové ekonomické výhodnosti takové operace a nikoli ve zjevném rozporu s běžnou

obchodní praxí v místě a čase obvyklou.

Pohledávky z obchodního styku

Fond může nabývat do svého majetku pohledávky z obchodního styku za předpokladu, že budou pro Fond ekonomicky

výhodné, tj. jejichž dlouhodobá výnosnost bude přesahovat náklady na jejich pořízení. Pohledávky budou zpravidla

nabývány za cenu nižší, než činí jejich jmenovitá hodnota, a to přiměřeně k riziku jejich vymožení. Fond může nabývat

do svého majetku pohledávky nejen po splatnosti, ale i před splatností, a to bez ohledu na skutečnost, zda sídlo (resp.

bydliště) dlužníka je umístěno v České republice či v zahraničí. Fond může své existující i případné budoucí pohledávky

zatížit zástavním právem třetí osoby, a to za předpokladu zachování celkové ekonomické výhodnosti takové operace a

nikoli ve zjevném rozporu s běžnou obchodní praxí v místě a čase obvyklou.

Doplňková aktiva

Fond může investovat do následujících složek doplňkových aktiv:

• dluhopisy, resp. obdobné cenné papíry představující právo na splacení dlužné částky, vydávané státy nebo

obchodními společnostmi;

• tuzemské akcie, tj. vydané emitentem se sídlem umístěným na území České republiky;

• zahraniční akcie, tj. vydané emitentem se sídlem umístěným mimo území České republiky;

• cenné papíry investičních fondů;

• nástroje peněžního trhu.

Likvidní aktiva

Likvidní část majetku Fondu může být investována krátkodobě zejména do:

• vkladů, se kterými je možno volně nakládat, anebo termínovaných vkladů se lhůtou splatnosti nejdéle jeden

rok, pokud se jedná o vklady u bank, poboček zahraničních bank nebo zahraničních bank, jež dodržují pravidla

obezřetnosti podle práva Evropských společenství nebo pravidla, která ČNB považuje za rovnocenná;

• cenných papírů vydaných fondy kolektivního investování;

• státních pokladničních poukázek a obdobných zahraničních cenných papírů;

• dluhopisů nebo obdobných zahraničních cenných papírů se zbytkovou dobou splatnosti nejdéle tři roky, které

jsou obchodovány na regulovaném trhu s investičními nástroji se sídlem v členském státě Evropské unie, resp. ve

státě, jenž není členským státem Evropské unie, jestliže tento trh je uveden v seznamu zahraničních

regulovaných trhů ČNB; poukázek ČNB a obdobných zahraničních cenných papírů.

Fond představuje jednu z forem nepřímého investování kapitálu, kdy investoři vkládají své volné peněžní prostředky do

profesionálně spravovaného fondu za účelem dosažení zisku na základě principu diverzifikace rizika. Přitom sami

jednotliví investoři o konkrétních investicích fondu nerozhodují. Fond není oprávněn k jiné než investiční činnosti

a v rámci investiční politiky se zavázal investovat pouze do aktiv způsobilých přinášet buď dlouhodobý výnos, nebo zisk

z prodeje.

2. Činnost Fondu a skupiny v účetním období

Fond se v Účetním období věnoval své běžné činnosti, tedy svým investicím do nemovitostí, jejich pronájmu

a zhodnocování. Při zhodnocování těchto dlouhodobých investic dosáhl Fond očekávaných výsledků a cílů. Fond také

nadále vyhledával a vyhodnocoval další investiční příležitosti v souladu se statutem. V následujícím textu se zaměříme

na nejdůležitější události sledovaného období.

Vedle vyhledávání tržních investičních příležitostí na získání dalších nemovitostí, zejména vhodných pozemků pro

realizaci budoucích investičních cílů, které by zapadly do portfolia nemovitostí v regionu, se Fond v Účetním období

věnoval převážně dalším budováním a cenovým úpravám portfolia nájemců svých nemovitostí. Zároveň Fond výrazně

rozšířil svoje portfolio o další investiční nástroje viz níže.

Během sledovaného období Fond realizoval tyto investice:

• Nákup dluhopisů JTPEG F.CZ 7,75/29 – k datu 16. 2. 2024 – objem 25 000 tis. Kč

• Nákup dluhopisů JTPEG F.CZ 7,25/30 – k datu 11. 3. 2024 – objem 35 000 tis. Kč

• Pronájem prostor TEDi – OC Třebíč (ročně) – k datu 29. 5. 2024 – objem cca 3 100 877 tis. Kč

• Zápůjčka společnosti Pronem Alfa s.r.o. – k datu 12. 6. 2024 – objem do 45 500 tis. Kč

• Zápůjčka společnosti Outulný a.s. – k datu 29. 8. 2024 – objem do 143 000 tis. Kč

• Nákup dluhopisů ENERGO-PRO GF 7,50/29 – k datu 30. 10. 2024 – objem 2 000 tis. Kč

• Prodej dluhopisů J&T BANKA MREL 7,5 % – k datu 6. 12. 2024 – objem cca 49 735 tis. Kč

• Nákup dluhopisů ROHLIK FII 6,00/29 – k datu 16. 12. 2024 – objem 15 000 tis. Kč

Hlavním strategickým cílem Fondu je vyhledávat investiční příležitosti k zajištění dlouhodobého růstu vlastního kapitálu,

zvyšování rentability vložených prostředků a kvalitního portfolia vlastněných nemovitostí.

Během sledovaného období Fond nadále investoval do majetkových položek podle investiční strategie ve statutu Fondu.

V oblasti výnosových nemovitostí se soustředil na správu portfolia výnosových nemovitostí a výnosy z nájmu, popř. na

přípravu pro další zhodnocení nemovitostí pro zajištění budoucího zvýšení nájmu.

Významná část investičních aktiv Fondu je tvořena portfoliem pozemků a staveb především v oblasti Třebíče, Pohořelic,

Náměšti nad Oslavou a Velké Bíteše. Fond během sledovaného období nepořídil žádnou investici v podobě obchodního

podílu v ovládaných osobách.

3. Hospodaření Fondu a skupiny

Věrný a poctivý obraz o hospodaření Fondu poskytuje řádná účetní závěrka sestavená za období od 1. 1. 2024 do 31. 12.

2024 a komentář k účetním výkazům, včetně zprávy auditora, která je nedílnou součástí této výroční finanční zprávy.

Protože Fond nevytváří podfondy, odděluje v souladu s ust. § 164 odst. 1 ZISIF účetně a majetkově majetek a dluhy ze

své investiční činnosti od svého ostatního jmění. Hospodaření Neinvestiční části Fondu spočívá pouze v držení

zapisovaného základního kapitálu Fondu, ke kterému Fond vydal zakladatelské akcie. K Investiční části Fondu Fond

vydává investiční akcie.

Hospodaření Investiční části Fondu skončilo v Účetním období vykázaným hospodářským výsledkem ve výši 1 624 628

tis. Kč před zdaněním. Zisk je tvořen zejména přeceněním investic do nemovitostí ve výši 1 417 990 tis. Kč, tržbami

z pronájmu a poskytovaných služeb ve výši 222 781 tis. Kč. a úrokovými výnosy ve výši 8 525 tis. Kč. Nejvyšší nákladovou

položkou jsou náklady související s pronájmem nemovitostí ve výši 7 889 tis. Kč a správní, ekonomické a právní náklady

ve výši 8 526 tis. Kč.

Hospodaření Neinvestiční části Fondu skončilo v Účetním období vykázaným hospodářským výsledkem ve výši 0 tis. Kč

před zdaněním.

4. Stav majetku investiční části Fondu a skupiny

Hodnota portfolia Fondu oproti srovnávacímu období vrostla o 48,68 %. Nárůst aktiv byl způsoben zejména zvýšením

hodnoty investice do nemovitostí a to o 1 444 490 tis. Kč. Investiční portfolio Fondu je financováno z 94,43 % hodnotou

připadající k emitovaným investičním akciím, ze 5,57 % pak cizími zdroji krátkodobými (zejména závazky z obchodních

vztahů a závazky vůči ovládající osobě).

AKTIVA

Fond vykázal v rozvaze ke Dni ocenění aktiva investiční části v celkové výši 4 200 064 tis. Kč. Ta jsou tvořena především

investičním majetkem v hodnotě 3 978 790 tis. Kč, finančními aktivy oceňovanými RH s přeceněním do VH ve výši 202

095 tis. Kč (pohledávky za nebankovními subjekty a dluhové cenné papíry), poskytnutými zálohami a ostatními aktivy ve

výši 12 805 tis. Kč, obchodními pohledávkami ve výši 4 640 tis. kč a peněžními prostředky ve výši 1 734 tis. Kč

PASIVA

Celková pasiva investiční části Fondu ve výši 4 200 064 tis. Kč jsou tvořena zejména čistou hodnotou připadající

držitelům investičních akcií ve výši 3 966 268 tis. Kč, závazky vůči ovládající osobě ve výši 48 328 tis. Kč, obchodními a

ostatními závazky ve výši 25 678 tis. Kč, přijatými zápůjčkami ve výši 2 389 tis. Kč a splatnou daní z příjmu ve výši 227 tis.

Kč.

0,00

500 000,00

1 000 000,00

1 500 000,00

2 000 000,00

2 500 000,00

3 000 000,00

3 500 000,00

4 000 000,00

4 500 000,00

31.12.2023 31.12.2024

Struktura aktiv v tis. Kč

Poskytnuté zálohy a ostatní

aktiva

Investice do nemovitostí

Finanční aktiva v RH s

přeceněním do VH

Obchodní pohledávky

Peněžní prostředky

0,00

500 000,00

1 000 000,00

1 500 000,00

2 000 000,00

2 500 000,00

3 000 000,00

3 500 000,00

4 000 000,00

4 500 000,00

31.12.2023 31.12.2024

Struktura pasiv v tis. Kč

Čistá hodnota aktiv připadající

držitelům akcií

Odložený daňový závazek

Závazky vůči ovládající osobě

Přijaté zápůjčky

Splatná daň z příjmu

Obchodní a jiné závazky

CASH FLOW

Peněžní prostředky byly ke Dni ocenění o 62 945 tis. Kč nižší oproti konci minulého účetního období. Peněžní tok

generovaný z provozní činnosti je 174 383 tis. Kč, oproti minulému období se jedná o zvýšení o 175 385 tis. Kč.

U peněžního toku generovaného z finanční činnosti došlo ke snížení o 217 768 tis. Kč na –237 328tis. Kč. Peněžní

prostředky držené investiční části Fondu byly na konci sledovaného období 1 751 tis. Kč.

5. Stav majetku neinvestiční části Fondu

AKTIVA

Fond vykázal v rozvaze ke Dni ocenění aktiva neinvestiční části v celkové výši 2 406 tis. Kč. Ta jsou tvořena především

pohledávkami z poskytnuté zápůjčky v hodnotě 2 389 tis. Kč a vklady na bankovních účtech ve výši 17 tis. Kč.

PASIVA

Celková pasiva neinvestiční části Fondu ke Dni ocenění ve výši 2 406 tis. Kč jsou tvořena vlastním kapitálem Fondu ve

výši 2 406 tis. Kč. Zapisovaný základní kapitál dosáhl výše 2 367 tis. Kč a nerozdělený zisk minulých období výše 39 tis. Kč.

6. Podstatné investice

V účetním období docházelo k běžné údržbě majetku, významné investice jsou uvedeny v bodě 2. Činnost fondu

v účetním období

7. Regulační prostředí

Fond je investičním fondem kvalifikovaných investorů, jehož podnikání je regulováno zejména zákonem č. 240/2013 Sb.,

o investičních společnostech a investičních fondech, ve znění pozdějších předpisů (dále také „ZISIF“) a dalšími právními

předpisy. V roce 2022 nedošlo k žádným novelizacím ZISIF. Od 1. 1. 2021 je účinná novela zákona č. 33/2020 Sb., kterou

se mění zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích, dále také

„ZOK“), ve znění zákona č. 458/2016 Sb., a další související zákony, ve znění pozdějších předpisů.

Fond podléhá regulaci ČNB jako integrovaného orgánu dohledu nad finančním trhem v České republice. ČNB vykonává

dohled a zajišťuje zejména licenční, schvalovací a povolovací činnosti, ukládání sankcí, stanovování opatření k nápravě

zjištěných nedostatků. V oblasti regulace se ČNB podílí na přípravě řady významných právních předpisů týkajících se

tuzemského finančního trhu. Výkon dohledu nad investičními společnostmi a fondy se zaměřuje zejména na fondy

s potenciálně významným systémovým dopadem. Kontrolní činnost ČNB je soustředěna do oblastí dodržování pravidel

odborné péče při správě fondů a nastavení řídicích a kontrolních systémů.

Fond dále uvádí, že neeviduje vládní, hospodářskou, fiskální, měnovou či obecnou politiku nebo faktory, které významně

ovlivnily nebo by mohly přímo či nepřímo ovlivnit samotný provoz Fondu.

8. Výhled na následující období

V roce 2025 Outulný investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s. nadále rozvíjí svou investiční strategii

kombinující stabilní výnosy z dluhopisových nástrojů s investicemi do nemovitostních projektů a komerčních nájmů.

V únoru fond realizoval nákup dluhopisu JTSEC, což potvrzuje pokračující zájem o dluhopisové investice s pevným

výnosem. V následujících měsících byly uzavírány nájemní smlouvy na nové komerční prostory – např. v Třebíči (ul.

Kijová), dále pak byly sjednány dodatky a nájemní vztahy včetně spolupráce se Zásilkovnou, a to pro umístění Z-Boxů na

lokalitách Penny Třebíč a Penny Velké Albrechtice. V dubnu následovalo další rozšíření nájemního portfolia o prostory v

lokalitě Jozková.

Fond se bude i nadále věnovat své běžné činnosti, což je zejména správa a zhodnocení stávajícího portfolia nemovitostí

užívaných především jako logistické a výrobní haly a obchodní centra, které přinášejí fondu významné výnosy a tím i

prostředky využívané pro další rozvoj. Bude i nadále vyhledávat a vyhodnocovat další investiční příležitosti, a i

v budoucnu nadále hodlá realizovat obchody prostřednictvím Burzy cenných papírů Praha, a.s. Fond bude pokračovat

v dokončení započatých projektů – především ve zhodnocování stávajících staveb např. formou instalace FVE. Fond

pokračuje v uzavírání nových a obnovování stávajících nájemních v souvislosti se zvýšením inflace a aktuálních tržních

podmínek. V plánuje je rovněž i investování volných peněžních prostředků prostřednictvím nástrojů kapitálového trhu.

Shrnutí investiční strategie fondu

Fond aktuálně realizuje svou investiční činnost prostřednictvím dvou hlavních pilířů:

1. Investice do firemních dluhopisů – Fond pravidelně zařazuje do portfolia emisní tranše renomovaných

emitentů s předvídatelným výnosem a transparentní strukturou zajištění.

2. Nemovitostní segment se zaměřením na nájemní a developerské projekty – Fond aktivně spravuje portfolia

nemovitostí určených k pronájmu (např. komerční prostory nebo plochy pro logistické účely – Zásilkovna),

zároveň poskytuje úvěry/půjčky pro účely developerské činnosti. Dlouhodobé smluvní vztahy s nájemci

přinášejí stabilní příjem.

Vyjádření k očekávaným dopadům aktuální geopolitické situace

Od konce února 2022 docházelo v souvislosti s invazí vojsk Ruské Federace na Ukrajinu k postupnému zhoršování

mezinárodní politické situace. Fond nevlastní žádná aktiva a nemá žádné závazky, výnosy ani náklady, které by byly

přímo ovlivněny válečným konfliktem.

Nemovitosti v portfoliu jsou oceňovány na základě znaleckého posudku založeného na výnosové metodě.

Nejvýznamnější nemovitosti v portfoliu Fondu jsou logistické, výrobní haly a obchodní centra. Velké haly mají pronajaté

převážně ekonomicky silné společnosti jako např. DHL, TPA, Hartmann nebo MAN. Obchodní centra jsou v pronájmu

řetězců PENNY a Albert se zaměřením na potraviny. Vzhledem k těmto uvedeným skutečnostem neočekáváme

významné ohrožení výnosů z pronájmu ani žádné ohrožení z hlediska budoucího plnění z finančních aktiv.

Fond chce nadále dodržovat svoji strategii a orientovat se na velké a silné obchodní partnery, pro které staví objekty

přímo na míru. Fond se ani nadále nebude zaměřovat na administrativní budovy, kde spatřuje vyšší riziko, co se týká

obsazenosti těchto budov a tím i návratnosti vložených finančních prostředků.

Prohlášení o udržitelnosti dle nařízení EU 2019/2088 (SFDR)

Prohlášení o nezohledňování kritérii pro udržitelné investování dle článku 7 nařízení EU 2020/852

Podkladové investice tohoto finančního produktu nezohledňují kritéria EU pro environmentálně udržitelné hospodářské

činnosti.

Informace o politikách začleňování rizik týkajících se udržitelnosti do investičního rozhodování podle článku 6 SFDR

• Rizikem týkajícím se udržitelnosti je událost nebo situace v environmentální nebo sociální oblasti nebo v

oblasti správy a řízení, která by v případě, že by nastala, mohla mít skutečný nebo možný významný nepříznivý

dopad na hodnotu investice.

• Vzhledem k obchodnímu modelu Společnosti a různorodosti možných rizik týkajících se udržitelnosti

postupuje Společnost v rámci jejich identifikace v souladu se zásadou proporcionality a zohledňuje pouze ta

rizika, která mohou mít v krátkodobém či střednědobém horizontu významný nepříznivý dopad na hodnotu aktiv

v portfoliích obhospodařovaných fondů a Společnost. V rámci jednotlivých oblastí udržitelnosti Společnost

identifikovala především následující typy souvisejících rizik:

a) Enviromentální rizika – riziko související s klimatickou změnou, riziko související s přechodem na

cirkulární ekonomiku, riziko nezohledňování kritérii udržitelnosti;

b) Sociální rizika – riziko negativního dopadu na dodržování lidských práv, riziko korupce a úplatkářství;

c) Rizika řízení a správy – riziko corporate governance, riziko nedostatečného řízení rizik, riziko nerovného a

neprůhledného odměňování zaměstnanců a managementu;

• Kromě výše uvedených obecných rizik týkajících se udržitelnosti Společnost zohledňuje specifická rizika

související s udržitelností vztahující se ke specifickým třídám aktiv v portfoliích jednotlivých Společností

obhospodařovaných fondů. Informace o takto zohledňovaných specifických rizicích souvisejících s udržitelností

jsou vždy uvedeny ve statutu Fondu.

• Jednotlivá rizika udržitelnosti jsou na základě interní metodiky zohledňována při nastavování investičních

limitů u jednotlivých fondů a jejich investičních strategií a obchodních plánů a v rámci řízení rizika investičního

procesu a následného monitoringu jednotlivých investic.

Profil Fondu a skupiny

1. Základní údaje o Fondu

Název:

Obchodní firma: Outulný investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

Identifikační údaje:

IČO: 248 23 244

DIČ: CZ24823244

LEI: 3157003GUO45SOYBQX49

Sídlo:

Ulice: Truhlářská 1108/3

Obec: Nové Město, Praha 1

PSČ: 110 00

Vznik:

Fond byl založen v souladu se ZOK a ZISIF na dobu neurčitou zakladatelskou listinou ze dne 2. 11. 2010 a vznikl zápisem

do obchodního rejstříku vedeného Městským soudem v Praze pod sp. zn. B 17017 dne 16. 3. 2011. Fond byl zapsán do

seznamu vedeného ČNB dne 11. 3. 2011.

Právní forma Fondu je akciová společnost s proměnným základním kapitálem. Fond se při své činnosti řídí českými

právními předpisy, zejm. ZISIF a ZOK. Sídlem Fondu je Česká republika a kontaktní údaje do hlavního místa výkonu jeho

činnosti jsou: AMISTA IS, Sokolovská 700/113a, Praha 8 - Karlín, PSČ 186 00, tel: 226 233 110. Webové stránky Fondu

jsou www.amista.cz/outuln.

Fond je investičním fondem s právní osobností, který má individuální statutární orgán. Tímto orgánem je právnická

osoba, společnost AMISTA IS, která je oprávněna obhospodařovat a administrovat Fond od 13. 4. 2016. Do té doby byla

AMISTA IS pověřena obhospodařováním majetku Fondu dle zákona č. 189/2004 Sb., o kolektivním investování.

Zapisovaný základní kapitál:

Zapisovaný základní kapitál: 2 367 tis. Kč; splaceno 100 %

Akcie:

Akcie k Neinvestiční části majetku Fondu:

2 367 ks kusových akcií na jméno v listinné podobě

(zakladatelské akcie)

Akcie k Investiční části majetku Fondu:

191 802 ks kusových akcií na jméno v zaknihované podobě

(investiční akcie třídy A) ISIN: CZ0008041860

Čistý obchodní majetek Neinvestiční části Fondu: 2 406 tis. Kč

Čistý obchodní majetek Investiční části Fondu: 3 966 268 tis. Kč

Orgány Fondu

Informace o orgánech Fondu, jejich složení a postupy jejich rozhodování jsou uvedeny výše v části Informace pro

akcionáře, bod č. 1. Orgány Fondu a skupiny.

Zaměstnanci

Fond nemá zaměstnance.

Hlavní akcionáři

Ing. Svatoslav Outulný

dat. nar.: 11. 11. 1973

bytem: č. p. 117, 675 71 Ocmanice

výše podílu na investiční části Fondu

připadající na investiční akcie třídy A: 97,1 %

účast na kapitálu investiční části Fondu 97,1 %

výše podílu na neinvestiční části Fondu: 99,15 %

účast na kapitálu neinvestiční části Fondu: 99,15 %

účast na hlasovacích právech Fondu: ano, 2 347 hlasů

typ účasti: přímá

Fond je ovládán akcionářem Ing. Svatoslavem Outulným. Ovládání je uskutečňováno přímo prostřednictvím Valné

hromady.

2. Údaje o změnách skutečností zapisovaných do obchodního rejstříku, ke kterým došlo

během účetního období

Během Účetního období Fondu nedošlo k žádným změnám.

3. Údaje o investiční společnosti, která v účetním období obhospodařovala Fond

V Účetním období obhospodařovala a administrovala Fond AMISTA IS.

AMISTA IS vykonává svou činnost investiční společnosti na základě rozhodnutí ČNB č.j. 41/N/69/2006/9 ze dne

19. 9. 2006, jež nabylo právní moci dne 20. 9. 2006.

AMISTA IS se na základě ust. § 642 odst. 3 ZISIF považuje za investiční společnost, která je oprávněna přesáhnout

rozhodný limit, a je oprávněna k obhospodařování investičních fondů nebo zahraničních investičních fondů, a to fondů

kvalifikovaných investorů (s výjimkou kvalifikovaných fondů rizikového kapitálu a kvalifikovaných fondů sociálního

podnikání) a zahraničních investičních fondů srovnatelných s fondem kvalifikovaných investorů (s výjimkou

kvalifikovaných fondů rizikového kapitálu a kvalifikovaných fondů sociálního podnikání), a dále je oprávněna k provádění

administrace investičních fondů nebo zahraničních investičních fondů dle ust. § 11 odst. 1 písm. b) ZISIF ve spojení s ust.

§ 38 odst. 1 ZISIF, a to administrace fondů kvalifikovaných investorů (s výjimkou kvalifikovaných fondů rizikového

kapitálu a kvalifikovaných fondů sociálního podnikání) a zahraničních investičních fondů srovnatelných s fondem

kvalifikovaných investorů (s výjimkou kvalifikovaných fondů rizikového kapitálu a kvalifikovaných fondů sociálního

podnikání).

AMISTA IS vykonávala pro Fond činnosti dle statutu Fondu. Jednalo se např. o vedení účetnictví, oceňování majetku

a dluhů, výpočet aktuální čisté hodnoty majetku na jednu akcii vydávanou Fondem, zajištění vydávání a odkupování akcií

a výkon dalších činností související s hospodařením s hodnotami v majetku Fondu (poradenská činnost týkající se

struktury kapitálu, poradenství v oblasti přeměn obchodních společností nebo převodu obchodních podílů apod.).

Portfolio manažer

Informace o osobě portfolio manažera Fondu jsou uvedeny výše v části Informace pro akcionáře, bod č. 2. Ostatní

vedoucí osoby a portfolio manažer, odst. 2.2 Portfolio manažer.

4. Údaje o depozitáři Fondu

Obchodní firma: Komerční banka, a. s. (od 8. 4. 2011)

Sídlo: Praha 1, Na Příkopě 969/33, Praha 1, PSČ 114 07

IČO: 453 17 054

5. Údaje o hlavním podpůrci

V Účetním období pro Fond nevykonávaly činnost hlavního podpůrce žádné osoby oprávněné poskytovat investiční

služby. Fond neměl hlavního podpůrce.

6. Údaje o osobách, které byly depozitářem pověřeny úschovou nebo opatrováním majetku

Fondu, pokud je u těchto osob uloženo nebo těmito osobami jinak opatrováno více než 1 %

hodnoty majetku fondu

Depozitář nepověřil v Účetním období žádnou osobu úschovou nebo opatrováním majetku Fondu.

7. Údaje o mzdách, úplatách a obdobných příjmech pracovníků a vedoucích osob ve smyslu

Nařízení

Pracovníci a vedoucí osoby Společnosti jsou odměňováni ze strany Společnosti v souladu se systémem vnitřních zásad

pro odměňování, který je nastaven s přihlédnutím k velikosti, povaze, rozsahu a složitosti činnosti Společnosti a

požadavkům na účinné řízení rizik obhospodařovaných investičních fondů. Systém odměňování zahrnuje i závazná

opatření pro předcházení střetu zájmu. Informace nezbytné k pochopení rizikového profilu a řízeni rizik jednotlivých

investičních fondů jsou uvedeny v příslušné fondové dokumentaci.

Odměny pracovníků a vedoucích osob Společnosti jsou založeny na výplatě nárokové pevné a nenárokové pohyblivé

složky, jejíž výplata závisí na plnění hospodářských výsledků Společnosti a plnění osobní cílů. Odměny pracovníků a

vedoucích osob Společnosti nejsou vázány za zhodnocení kapitálu obhospodařovaných investičních fondů. Pracovníci a

vedoucí osoby Společnosti nejsou odměňovány ze strany obhospodařovaných Fondů.

S ohledem na vysoký počet obhospodařovaných a administrovaných investičních fondů a absenci jednoznačné metodiky

výpočtu nemá Společnost k dispozici snadno přístupné údaje rozdělené podle jednotlivých investičních fondů ve smyslu

čl. 107 odst. 3 Nařízení.

Celkové náklady Společnosti na odměňování 61 pracovníků a vedoucích osob v účetním období dle § 234 odst. 2 písm.

b) ZISIF vykázané dle čl. 107 odst. 1 písm. a) Nařízení odpovídají celkové částce 61 045 tis. Kč, z čehož pevná složka

odpovídá částce 51 909 tis. Kč, pohyblivá složka odpovídá částce 9 136 tis. Kč a odměna za zhodnocení kapitálu fondu

odpovídá částce 0,- Kč. Celkové náklady Společnosti na odměňování 25 pracovníků a vedoucích osob v účetním období

dle § 234 odst. 2 písm. c) ZISIF, jejichž činnost má vliv na rizikový profil obhospodařovaných fondů (viz část I odst. 1 písm.

b) přílohy č. 1 k vyhlášce č. 244/2013 Sb.) odpovídají celkové částce 31 477 tis. Kč.

8. Identifikace majetku, jehož hodnota přesahuje 1 % hodnoty majetku fondu

Majetek Investiční části Fondu ke Dni ocenění je tvořen investicemi do nemovitostí v reálné hodnotě ve výši 3 978 790

tis. Kč, finančními aktivy oceňovanými RH s přeceněním do VH ve výši 202 095 tis. Kč (pohledávky za nebankovními

subjekty a dluhové cenné papíry).

V následující tabulce je uvedeno rozřazení významného dlouhodobého hmotného majetku podle katastrálního území,

parcelace a účelu použití v celých Kč.

popis

katastrální

území

p.č./č.p.

způsob

využití

výměra [m2]

pořizovací cena

oceňovací

rozdíl+tech

zhodnocení

Reálná cena

celkem

Pozemek

Brněnské

Ivanovice

1433/1,

1433/2,1433/3,

1434/2,1434/4,

1435/1,1435/4,14

38/2

pozemek

8 396,00

6 467 763,00

88 712 237

95 180 000

Pozemek,

stavba

Košíkov

č.p. 83, na poz.

357/4 Košíkov

355/2, 355/6, 356,

357/5, 360/5

pozemek

pronájem

22 616

19 067 545,00

115 982 455

135 050 000

Pozemek,

stavba

Velké

Albrechtice

681, 682,

1800/25, 1800/27

pronájem

10 946

50 785 000,00

30 425 000

81 210 000

Pozemek,

stavba

Třebíč

St. 1445, st. 7435,

st. 7436, st. 7607,

st. 7626, 254/1,

24/5, 254/6,

pozemek

pronájem

30 109

441 606 062,50

211 623 937,50

653 230 000

254/7, 254/8,

254/9, 254/10,

254/11, 863/11,

863/14, 863/15,

863/20, 1960/4,

2140/2, St. 1445,

st. 7435, č.p.

1342, č.p. 1383,

č.p. 1056

Pozemek,

stavba

Pohořelice nad

Jihlavou

2546/77, 2546/79,

2546/151,

2546/152,

2546/153

pronájem

34 308

401 900 103,21

783 159 896,79

1 185 060 000

Pozemek,

stavba

Postřižín

č.p. 600 na

poz.597, 227/43,

227/45

pronájem

15 320

69 848 685,74

81 281 314,26

151 130 000

Pozemek,

stavba

Tuřany

č.p.948 na

poz.3583/38,

3583/6, 3584

pronájem

2 313

23 559 601,23

28 580 398,77

52 140 000

Pozemek,

stavba

Velká Bíteš

Stavba č.p. 698,

výrobní hala na

parc. 4251/1,

4251/2, 4252,

4254, 4255, 4258,

2862/5, 4222,

4266, 4306

Pozemky,

pronájem

110 386

146 101 204,52

1 216 658 795,48

1 362 760 000

Pozemek,

stavba

Židlochovice

648/139, 648/143,

648/145

Pozemek,

stavby,

pronájem

6 639

19 777 486,60

164 362 513,40

184 140 000

Majetek Neinvestiční části Fondu ke Dni ocenění je tvořen peněžními prostředky na běžném účtu ve výši 17 tis. Kč

a pohledávkou z poskytnuté zápůjčky ve výši 2 389 tis. Kč.

9. Informace o aktivitách v oblasti výzkumu a vývoje

Fond nevyvíjel v Účetním období žádné aktivity v oblasti výzkumu a vývoje.

10. Informace o aktivitách v oblasti ochrany životního prostředí a pracovněprávních vztazích

Fond vzhledem ke svému předmětu podnikání neřeší problémy ochrany životního prostředí a v Účetním období nevyvíjel

žádné aktivity v této oblasti. V Účetním období nebyl ve Fondu zaměstnán žádný zaměstnanec.

11. Informace o obchodech zajišťujících financování (sft)

Žádné takové obchody během Účetního období neproběhly.

12. Informace o pobočce nebo jiné části obchodního závodu v zahraničí

Fond nemá žádnou pobočku či jinou část obchodního závodu v zahraničí.

13. Fondový kapitál Fondu a vývoj hodnoty akcie

K datu

31.12.2024

31.12.2023

31.12.2022

Fondový kapitál Neinvestiční části Fondu (Kč):

2 405 640

Počet emitovaných zakladatelských akcií

v oběhu ke konci Účetního období (ks):

2 367

Počet vydaných zakladatelských akcií v Účetním období (ks):

Fondový kapitál Neinvestiční části Fondu na 1 akcii (Kč):

1 016,3242

Fondový kapitál Investiční části Fondu (Kč):

3 966 268 163

2 682 864 105,5

2 503 807 606

Počet emitovaných investičních akcií

v oběhu ke konci Účetního období:

191 802

212 385

218 816

Počet vydaných investičních akcií v Účetním období (ks):

Počet odkoupených investičních akcií v Účetním období:

20 583

6 431

15 517

Fondový kapitál Investiční části Fondu na 1 akcii (Kč):

20 678,9699

12 632,0790

11 442,5171

14. Informace o podstatných změnách statutu fondu

S účinností ke dni 1. 1. 2024 byl statut Fondu změněn, když došlo ke:

• změně sídla AMISTA IS z Pobřežní 620/3, Praha 8, PSČ 186 00 na Sokolovská 700/113a, Praha 8 – Karlín, PSČ

186 00

• rozšíření licence AMISTA IS ze dne 6. 4. 2006 ČNB č.j. 41/N/69/2006/9, jež nabylo právní moci dne

20. 9. 2006. Rozhodnutí bylo nahrazeno rozhodnutím ČNB Čj.: 2024/040215/CNB/65

15. Informace o nabytí vlastních akcií nebo vlastních podílů

Fond v Účetním období nevlastnil žádné vlastní akcie ani podíly.

16. Střet zájmů

Obhospodařovatel Fondu uplatňuje za účelem řízení střetu zájmů v rámci Fondu systém opatření zaměřený

na identifikaci, vyhodnocení, předcházení a řízení střetu zájmů. Tento systém funguje na základě jasné hierarchie, která

zahrnuje předcházení, řízení a následné oznámení střetu zájmů. V případě transakcí se spřízněnými osobami

Obhospodařovatel vždy postupuje v souladu s některou z přípustných metod – střet zájmů je detailně popsán ve statutu

Fondu, je zajištěn souhlas všech investorů, nebo je transakce realizována za tržních podmínek na základě nezávislého

posudku.

17. Členové správních řídicích a dozorčích orgánů a vrcholové vedení

Statutární orgán

Statutární orgán Fondu, AMISTA IS, jako investiční společnost, která je oprávněna k obhospodařování fondů

kvalifikovaných investorů a k provádění jejich administrace, obhospodařuje investiční fondy, resp. provádí administraci

investičních fondů, jejichž aktuální seznam je uveden na internetových stránkách ČNB a internetových stránkách AMISTA

IS www.amista.cz. AMISTA IS přijala systém vnitřních předpisů, kterým mj. zavedla, udržuje a uplatňuje postupy pro

řízení střetů zájmů mezi

• AMISTA IS, včetně jejích pracovníků, a jí obhospodařovanými a administrovanými investičními fondy nebo

investory těchto investičních fondů,

• Investičními fondy, u nichž AMISTA IS provádí obhospodařování nebo administraci nebo obojí, popř. jejich

investory, navzájem,

• Osobou, která ovládá AMISTA IS, je ovládána AMISTA IS nebo osobou ovládanou stejnou osobou jako AMISTA

IS a vedoucími osobami AMISTA IS, resp. investory investičních fondů, a to vždy s ohledem na všechny

předvídatelné okolnosti, které mohou vyvolat střet zájmů v důsledku struktury podnikatelského seskupení, ve

kterém se AMISTA IS nachází, a předmětu podnikání jeho členů,

• včetně zjišťování, zamezování a oznamování těchto střetů zájmů. AMISTA IS neprovádí žádnou jinou hlavní

činnost. V Účetním období nenastaly žádné střety zájmů statutárního orgánu Fondu ve vztahu k Fondu.

Funkční období statutárního orgánu je 20 let. Statutární orgán má s Fondem na neurčito uzavřenou smlouvu o výkonu

funkce a smlouvu o administraci ve kterých nejsou uvedeny žádné výhody při jejich ukončení. Statutární orgán nemá

uzavřenou žádnou smlouvu s dceřinými společnostmi Fondu.

AMISTA IS je licencovanou investiční společností specializující se na vytváření, obhospodařování a administraci fondů

kvalifikovaných investorů s již třináctiletými zkušenostmi. Ve statutárním orgánu Fondu je AMISTA IS zastoupena

prostřednictvím svého pověřeného zmocněnce, který disponuje předchozím souhlasem ČNB k výkonu své funkce.

Pověřený zmocněnec: Ing. Petr Janoušek (od 1. 1. 2021)

narozen: 22. 2. 1973

pracovní adresa: Třída Kpt. Jaroše 28, 602 00 Brno

Vystudoval Vysoké učení technické v Brně. V rámci AMISTA IS se věnuje komplexnímu finančnímu řízení společnosti.

Předtím působil na vedoucích pozicích ve společnostech zabývajících se investiční činností a vývojem informačních

systémů.

Společnosti, v nichž byla AMISTA IS členem správních nebo dozorčích orgánů nebo společníkem kdykoli v předešlých 5

letech:

• BHS Fund I., investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s. (předseda správní rady od 28. 1. 2015 do

16. 1. 2023)

• BHS Fund II. - Private Equity, investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s. (předseda správní rady

od 2. 3. 2015 do 1. 10 2022)

AMISTA IS je zároveň ve smyslu § 9 ZISIF individuálním statutárním orgánem investičních fondů, které obhospodařuje.

Jejich aktuální seznam je uveden na internetových stránkách ČNB a internetových stránkách AMISTA IS www.amista.cz.

AMISTA IS nebyla nikdy odsouzena za podvodný trestný čin, nebyla v předešlých 5 letech spojena s žádnými konkurzními

řízeními, správami ani likvidacemi ani společnostmi, na které byla uvalena nucená správa, nebylo proti ní vzneseno

žádné úřední veřejné obvinění ani udělena sankce ze strany statutárních nebo regulatorních orgánů, ani nebyla nikdy

zbavena způsobilosti k výkonu funkce správních, řídících nebo dozorčích orgánů či manažerské funkce kteréhokoli

emitenta.

Kontrolní orgán

Člen dozorčí rady: Ing. Svatoslav Outulný (od 1. 1 .2021)

narozen: 11. 11. 1973

pracovní adresa: Ocmanická 989, 675 71 Náměšť nad Oslavou

Ing. Svatoslav Outulný vystudoval Vysoké učení technické v Brně, fakulta stavební, obor Ekonomika a řízení stavebnictví,

má více než dvacetiletou praxi v řízení společnosti v obory napříč podnikatelským spektrem. Především pak v odvětví

investiční výstavby, stavebnictví a developerské činnosti.

V Účetním období nenastaly žádné střety zájmů kontrolního orgánu Fondu ve vztahu k Fondu.

Funkční období člena kontrolního orgánu je 5 let. Protože je výkon funkce člena kontrolního orgánu bezúplatný, nemají

členové kontrolního orgánu s Fondem uzavřenou smlouvu o výkonu funkce ani žádnou pracovní ani jinou smlouvu.

Společnosti, v nichž byl člen dozorčí rady členem správních, řídících nebo dozorčích orgánů nebo společníkem kdykoli

v předešlých 5 letech:

Společnost

Funkce

Od (-Do)

AKASPOL a.s.

Příkop 148/18, Zábrdovice (Brno-střed), 602 00 Brno

Člen statutárního orgánu

4.7.2017

AKASPOL a.s.

Příkop 148/18, Zábrdovice (Brno-střed), 602 00 Brno

Správní rada

4.7.2017

CZ Outulný s.r.o.

Komenského nám. 1342/7, Horka-Domky, 674 01 Třebíč

Člen statutárního orgánu, jednatel, společník s

vkladem

8.4.2016

kfc Chodov s.r.o.

Komenského nám. 1342/7, Horka-Domky, 674 01 Třebíč

Člen statutárního orgánu, jednatel

8.4.2016

O2lný holding s.r.o.

Člen statutárního orgánu, jednatel, společník s

22.9.2006

Ocmanická 989, 675 71 Náměšť nad Oslavou

vkladem

OK mont – STM, spol. s r. o.

Brno, Drážní 7, PSČ 627 00

Člen statutárního orgánu, jednatel

30.4.2015

ORBIA, spol. s r.o.

Truhlářská 1108/3, Nové Město (Praha 1), 110 00 Praha

Člen statutárního orgánu, jednatel

29.5.2007

Outulný investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

Truhlářská 1108/3, Nové Město (Praha 1), 110 00 Praha

Správní rada

30.3.2017

Bites Industrial Park a.s., /vymazáno/, Komenského nám. 1342/7,

Horka-Domky, 674 01 Třebíč,

Správní rada

6. 8. 2018

7. 12. 2020

OUTULNÝ materiály s.r.o.

Ocmanická 978, 675 71 Náměšť nad Oslavou

Člen statutárního orgánu, jednatel

10.4.2008

Outulný VHS spol. s r.o.

Ocmanická 989, 675 71 Náměšť nad Oslavou

Člen statutárního orgánu, jednatel

1.3.2013

KS stavby s.r.o.

Společník s vkladem

4. 12. 2020

Outulný, a.s.

Bohunická 133/50, Horní Heršpice, 619 00 Brno

Člen představenstva, místopředseda

10.3.2009

Pronem Alfa s.r.o.

Masarykovo nám. 62, 675 71 Náměšť nad Oslavou

Člen statutárního orgánu, jednatel

7.4.2017

Pronem Alfa s.r.o.

Masarykovo nám. 62, 675 71 Náměšť nad Oslavou

Společník s vkladem

7.4.2017

Pronem Beta s.r.o.

Masarykovo nám. 62, 675 71 Náměšť nad Oslavou

Společník s vkladem

7.4.2017

Pronem Beta s.r.o.

Masarykovo nám. 62, 675 71 Náměšť nad Oslavou

Člen statutárního orgánu, jednatel

7.4.2017

Pronem Delta s.r.o.

Masarykovo nám. 62, 675 71 Náměšť nad Oslavou

Člen statutárního orgánu, jednatel

7.4.2017

Pronem Delta s.r.o.

Masarykovo nám. 62, 675 71 Náměšť nad Oslavou

Společník s vkladem

7.4.2017

Pronem Epsilon s.r.o.

Masarykovo nám. 62, 675 71 Náměšť nad Oslavou

Společník s vkladem

7.4.2017

Pronem Epsilon s.r.o.

Masarykovo nám. 62, 675 71 Náměšť nad Oslavou

Člen statutárního orgánu, jednatel

7.4.2017

Pronem Gama s.r.o.

Masarykovo nám. 62, 675 71 Náměšť nad Oslavou

Člen statutárního orgánu, jednatel

7.4.2017

Pronem Gama s.r.o., Masarykovo nám. 62, 675 71 Náměšť nad

Oslavou

Společník s vkladem

7.4.2017

Outulný Alfa, s.r.o., Lozorno 55, 80 900, Slovenská republika

Společník s vkladem

7.9.2017

Outulný Alfa, s.r.o., Lozorno 55, 80 900, Slovenská republika

Člen statutárního orgánu, jednatel

7.9.2017

Outulný Beta, s. r. o, Lozorno 55, 80 900, Slovenská republika

Člen statutárního orgánu, jednatel, společník s

vkladem

5.9.2017

CREOTAX s.r.o., Lozorno 55, 80 900, Slovenská republika

Člen statutárního orgánu, jednatel

18.1.2017

CF INVEST – Liptovský Mikuláš, s.r.o., Klariská 7, 811 03, Bratislava 811

03, Slovenská republika

Člen statutárního orgánu, jednatel

28.12.2017

ADVANCE PROPERTY 1 a.s., Kapucínská 7, Bratislava 811 03 Slovenská

republika

Člen statutárního orgánu, předseda

představenstva

23.12.2017

Člen dozorčí rady nebyl nikdy odsouzen za podvodný trestný čin, nebyl v předešlých 5 letech spojen s žádnými

konkurzními řízeními, správami ani likvidacemi ani proti němu nebylo vzneseno žádné úřední veřejné obvinění ani

udělena sankce ze strany statutárních nebo regulatorních orgánů.

Členové správních řídicích a dozorčích orgánů a vrcholové vedení mezi sebou nemají žádné příbuzenské vztahy.

18. Významné smlouvy

Smlouvy, ve kterých byl Fond smluvní stranou v Účetním období (kromě smluv uzavřených v rámci běžného podnikání)

• Uzavření obchodu o nákupu dluhopisu JTPEG ze dne 22. 2. 2024 – objem 25 000 tis. Kč

• Uzavření obchodu o nákupu dluhopisu JTPEG ze dne 28. 3. 2024 – objem 35 000 tis. Kč

• Zápůjčka společnosti Outulný a.s. – k datu 29. 8. 2024 – objem do 143 000 tis. Kč

• Zápůjčka společnosti Pronem Alfa s.r.o. – k datu 12. 6. 2024 – objem do 45 500 tis. Kč

• Nájemní smlouva s TEDi obchodní s.r.o. (OC Třebíč) – k datu 29. 5. 2024 – objem cca 3 101 tis. Kč ročně

• Prodej MREL dluhopisů J&T Banky – k datu 6. 12. 2024 – objem cca 49 735 tis. Kč

Smlouvy, které uzavřel některý z členů skupiny Fondu, které obsahují ustanovení, podle kterého má kterýkoli člen

skupiny jakýkoli závazek nebo nárok, které jsou ke konci Účetního období pro skupinu podstatné

• Žádné takové smlouvy nebyly uzavřeny.

19. Regulované trhy

Cenné papíry vydané Fondem jsou přijaty k obchodování pouze na evropském regulovaném trhu Burza cenných papírů

Praha, a.s., a to od 8. 1. 2016.

20. Rating

Fond nepožádal o přidělení ratingu, žádný rating Fondu nebyl přidělen.

21. Alternativní výkonnostní ukazatele

Fond nepoužívá k popisu činnosti a svých výsledků žádné alternativní ukazatele výkonnosti.

22. Informace o skutečnostech, které nastaly po rozvahovém dni

Po rozvahovém dni fond pokračoval v realizaci své investiční strategie. Došlo k nákupu nového dluhopisového nástroje

emitenta JTSEC, čímž byl dále posílen dluhopisový výnosový pilíř portfolia. Současně fond rozšířil svou činnost v oblasti

komerčních nájmů – byly uzavřeny nové nájemní smlouvy pro plochy určené k instalaci výdejních boxů Zásilkovny v

lokalitách Penny Třebíč a Penny Velké Albrechtice, a dále byly uzavřeny nové nájemní smlouvy a dodatky k nájmům v

Třebíči (lokality Kijová a Smítal) a v lokalitě Jozková.

23. Komentář k přílohám

Součástí této výroční finanční zprávy jsou přílohy, které podávají informace o hospodaření Fondu. V souladu s obecně

závaznými právními předpisy obsahuje tato výroční finanční zpráva též účetní závěrku, zprávu nezávislého auditora

a zprávu o vztazích.

Hodnoty uváděné v přílohách jsou uvedeny v tisících Kč. Účetní výkazy – Výkaz finanční situace, Výkaz výsledku

hospodaření a ostatního úplného výsledku, Výkaz změn vlastního kapitálu (pro neinvestiční část Fondu), Výkaz změn

čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií (pro investiční část Fondu) a Výkaz peněžních toků

obsahují údaje uspořádané podle zvláštního právního předpisu upravujícího účetnictví. Každá z položek obsahuje

informace o výši této položky za bezprostředně předcházející účetní období. Pokud nejsou některé tabulky nebo

hodnoty vyplněny, údaje jsou nulové.

Další informace jsou uvedeny v komentáři k účetním výkazům.

Kromě údajů, které jsou popsány v komentáři k účetním výkazům, nenastaly žádné další významné skutečnosti.

Zpráva o vztazích

1. Úvod

Tuto zprávu o vztazích mezi ovládající osobou a osobou ovládanou a mezi ovládanou osobou a osobami ovládanými

stejnou ovládající osobou (dále jen „Propojené osoby“) za Účetní období vypracoval statutární orgán Fondu v souladu

s ust. § 82 ZOK.

2. Struktura vztahů mezi propojenými osobami

Ovládaná osoba

Obchodní firma: Outulný investiční fond s proměnným základním kapitálem, a. s.

(do 9. 12. 2015 Outulný uzavřený investiční fond, a. s.)

Sídlo:

Ulice: Truhlářská 1108/3

Obec: Praha 1 – Nové Město

PSČ: 110 00

IČO: 248 23 244

zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 17017

Ovládající osoba

Jméno: Ing. Svatoslav Outulný

Ulice: Ocmanice 117

Obec: Ocmanice

PSČ: 675 71

Dat. nar.: 11. 11. 1973

Výše uvedená osoba byla po celé Účetní období ovládající osobou, která vykonávala přímý rozhodující vliv na řízení

ovládané osoby, jakožto její akcionář, když podíl činil 99,15 % zapisovaného základního kapitálu a hlasovacích práv

ovládané osoby.

Další osoby ovládané stejnou ovládající osobou

Název společnosti

IČO

Sídlo

O2lný holding s.r.o.

277 02 821

Ocmanická 989, Náměšť nad Oslavou, PSČ 675 71

OK mont – STM, spol. s.r.o.

155 29 827

Drážní 7, Brno, PSČ 627 00

prostřednictvím ORBIA, spol s.r.o.

ORBIA, spol. s r.o.

277 32 509

Truhlářská 1108/3, Praha 1, PSČ 110 00

prostřednictvím O2lný holding s.r.o.

Outulný, a.s.

262 30 992

Bohunická 133/50, Horní Heršpice, Brno, PSČ 619 00

OUTULNÝ materiály s.r.o.

282 79 425

Ocmanická 978, Náměšť nad Oslavou, PSČ 675 71

prostřednictvím Outulný a.s.

AKASPOL, a.s.

454 79 135

Příkop 148/18, Zábrdovice, 602 00 Brno

Bites Industrial Park a.s.

277 52 348

Komenského nám. 1342/7, Horka-Domky, 674 01 Třebíč

KS stavby s.r.o.

prostřednictvím

292 13 606

Náměšť nad Oslavou, Masarykovo nám. 62, PSČ 67571

prostřednictvím Bites Industrial Park a.s.

Fond

Outulný investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s., IČO: 248 23 244, se sídlem Truhlářská

1108/3, Nové Město, 110 00 Praha 1, obchodní společnost zapsaná v obchodním rejstříku vedeném

Krajským soudem v Praze pod sp. zn. B 17017

Účetní období

Období od 1. 1. 2024 do 31. 12. 2024

Pronem Alfa s.r.o.

060 02 960

Náměšť nad Oslavou, Masarykovo nám. 62, PSČ 67571

Pronem Beta s.r.o.

060 02 978

Náměšť nad Oslavou, Masarykovo nám. 62, PSČ 67571

Pronem Delta s.r.o.

060 02 994

Náměšť nad Oslavou, Masarykovo nám. 62, PSČ 67571

Pronem Gama s.r.o.

060 02 986

Náměšť nad Oslavou, Masarykovo nám. 62, PSČ 67571

Pronem Epsilon s.r.o.

060 03 001

Náměšť nad Oslavou, Masarykovo nám. 62, PSČ 67571

Outulný Alfa, s. r. o.

510 79 321

079 321

Lozorno 55, Lozorno, PSČ 809 00, Slovenská republika

Outulný Beta, s. r. o.

ADVANCE PROPERTY 1 a. s.

510 79 437

Lozorno 55, Lozorno, PSČ 809 00, Slovenská republika

ADVANCE PROPERTY 1 a.s.

prostřednictvím Outulný Beta, s. r. o.

446 35 079

Kapucínská 7, Bratislava, PSČ 811 03, Slovenská republika

CF INVEST – Liptovský Mikuláš, s.r.o.

prostřednictvím ADVANCE PROPERTY 1 a. s

367 16 715

Klariská 7, Bratislava, PSČ 811 03, Slovenská republika

• Ovládající osoba v Účetním období vykonávala přímý rozhodující vliv na řízení společnosti O2lný holding s.r.o.

když v rozhodném období vlastnila 100 % akcií společnosti.

• Ovládající osoba v Účetním období vykonávala nepřímý rozhodující vliv na řízení společnosti OK mont – STM,

spol. s.r.o., a to prostřednictvím společnosti ORBIA, spol. s r.o., jež v rozhodném období vlastnila 100 % podíl ve

společnosti.

• Ovládající osoba v Účetním období vykonávala přímý rozhodující vliv na řízení společnosti Outulný, a.s. když

v rozhodném období vlastnila 84 % akcií společnosti.

• Ovládající osoba v Účetním období vykonávala nepřímý rozhodující vliv na řízení společnosti ORBIA, spol.

s r.o. a to prostřednictvím společnosti O2lný holding s.r.o., jež v rozhodném období vlastnila 90 % podíl ve společnosti.

• Ovládající osoba v Účetním období vykonávala nepřímý rozhodující vliv na řízení společnosti OUTULNÝ

materiály s.r.o. a to prostřednictvím společnosti Outulný, a.s., jež v rozhodném období vlastnila 100 % podíl ve

společnosti.

• Ovládající osoba v Účetním období vykonávala přímý rozhodující vliv na řízení společnosti AKASPOL, a.s. když

v rozhodném období vlastnila 100 % akcií společnosti.

• Ovládající osoba v Účetním období vykonávala přímý rozhodující vliv na řízení společnosti Bites Industrial Park

a.s. když v rozhodném období vlastnila 95 % akcií společnosti.

• Ovládající osoba v Účetním období vykonávala přímý rozhodující vliv na řízení společnosti KS stavby s.r.o., a to

prostřednictvím 100% podílu ve společnosti.

• Ovládající osoba v Účetním období vykonávala přímý rozhodující vliv na řízení společnosti Pronem Alfa s.r.o.

když v rozhodném období vlastnila 100 % akcií společnosti.

• Ovládající osoba v Účetním období vykonávala přímý rozhodující vliv na řízení společnosti Pronem Beta s.r.o.

když v rozhodném období vlastnila 100 % akcií společnosti.

• Ovládající osoba v Účetním období vykonávala přímý rozhodující vliv na řízení společnosti Pronem Delta s.r.o.

když v rozhodném období vlastnila 100 % akcií společnosti.

• Ovládající osoba v Účetním období vykonávala přímý rozhodující vliv na řízení společnosti Pronem Gama s.r.o.

když v rozhodném období vlastnila 100 % akcií společnosti.

• Ovládající osoba v Účetním období vykonávala přímý rozhodující vliv na řízení společnosti Pronem Epsilon

s.r.o. když v rozhodném období vlastnila 100 % akcií společnosti.

• Ovládající osoba v Účetním období vykonávala přímý rozhodující vliv na řízení společnosti Outulný Alfa, s. r. o.

když v rozhodném období vlastnila 100 % akcií společnosti.

• Ovládající osoba v Účetním období vykonávala přímý rozhodující vliv na řízení společnosti Outulný Beta, s. r.

o. když v rozhodném období vlastnila 100 % akcií společnosti.

• Ovládající osoba v Účetním období vykonávala nepřímý rozhodující vliv na řízení společnosti ADVANCE

PROPERTY 1 a.s. a to prostřednictvím společnosti Outulný Beta, s. r. o., jež v rozhodném období vlastnila 100 % podíl

ve společnosti.

• Ovládající osoba v Účetním období vykonávala nepřímý rozhodující vliv na řízení společnosti CF INVEST –

Liptovský Mikuláš, s.r.o. a to prostřednictvím společnosti ADVANCE PROPERTY 1 a.s., jež v rozhodném období vlastnila

100 % podíl ve společnosti.

3. Úloha ovládané osoby v rámci podnikatelského seskupení

Ovládaná osoba je jednou z dceřiných obchodních společností ovládající osoby, která se zaměřuje především na

pronájem nemovitého majetku.

4. Způsob a prostředky ovládání

Ovládající osoba užívá standardní způsoby a prostředky ovládání, tj. ovládání skrze majetkový podíl na ovládané osobě,

čímž přímo uplatňuje rozhodující vliv na ovládanou osobu.

5. Přehled jednání učiněných v účetním období na popud nebo v zájmu ostatních

propojených osob

V Účetním období nebylo učiněno žádné jednání na popud nebo v zájmu ovládající osoby nebo jí ovládaných osob, které

by se týkalo majetku, který přesahuje 10 % vlastního kapitálu ovládané osoby zjištěného podle poslední účetní závěrky.

6. Přehled vzájemných smluv mezi propojenými osobami

V Účetním období byly mezi ovládající osobou a osobou ovládanou, případně mezi osobou ovládanou a osobou

ovládanou stejnou ovládající osobou uzavřeny následující smlouvy:

Smlouvy mezi ovládanou osobou a ovládající osobou:

Smlouvy uzavřené v Účetním období

• V Účetním období nebyly takové smlouvy uzavřeny

Smlouvy uzavřené v předešlých účetních obdobích

• Smlouva o převodu obchodní podílu (Outulný Beta) ze dne 13. 9. 2018

• Smlouva o zápůjčce Ing. Svatoslav Outulný ze dne 12. 2. 2021

• Dohoda o odstoupení smlouvy o převodu obchodního podílu

• Smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání – Tabák Houška – OC Židlochovice ze dne 14. 11. 2017

• Nájemní smlouva – Teta drogerie a lékárny, s.r.o. – OC Židlochovice ze den 10. 10. 2017

• Smlouva o zřízení služebnosti ze dne 7. 12. 2016

• Smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne 14. 12. 2016

• Smlouva o poskytování bezpečnostních služeb ze dne 20. 9. 2016

• Smlouva o nájmu plochy ze dne 1. 9. 2015

• Smlouva o nájmu plochy ze dne 1. 8. 2015

• Smlouva o odkupu dluhopisů ze dne 9. 9. 2020

• Dohoda o vzájemném započtení závazků a pohledávek ze dne 31. 12. 2020

Smlouvy mezi ovládanou osobou a ostatními Propojenými osobami

Smlouvy uzavřené v Účetním období

• Smlouva o dílo Fond/Outulný a.s. ze dne 2. 5. 2024

• Smlouva o zápůjčce Fond/Pronem Alfa s.r.o. ze dne 17. 6. 2024

• Smlouva o zápůjčce Fond/Outulný a.s. ze dne 30. 8. 2024

Smlouvy uzavřené v předešlých účetních obdobích

• Smlouva o zápůjčce Fond / Pronem Delta s.r.o. ze dne 30.8.2023

• Smlouva o postoupení pohledávky Ing. Svatoslav Outulný – Fond – Outulný Beta, s.r.o.

• Smlouva o zřízení zástavního práva k akciím 13. 9. 2018 / Bites Industrial Park a. s.

• Smlouva o zápůjčce – 73 000 tis. Kč 13. 9. 2018 / Bites Industrial Park a. s.

• Dohoda o převodu práv a povinností ze smluv (Manuli Hydraulics) 10. 9. 2018 / Bites Industrial Park a.

• Smlouva o poskytnutí sídla ze dne 15. 11. 2018 Bites Industrial Park a. s.

• OKAY s.r.o., Smlouva o nájmu ze dne 2. 11. 2015

• Dodatek č. 1 ke Smlouvě o zápůjčce ze dne 13. 8. 2019 (Fond x Bíteš Industrial Park, a.s.)

• Smlouva o dílo 10. 10. 2019 (Fond x Outulný a.s.)

• 14. 4. 2020 Smlouva o pověření jiného výkonem jednotlivé činnosti zahrnující administraci investičního

fondu – Fond / AMISTA IS / Outulný a.s.

• 26. 10. 2020 Dodatek č. 4 Smlouva o zápůjčce mezi Fondem a Outulný Beta, s.r.o.

• 26. 10. 2020 Dodatek č. 3 Dohoda o převzetí dluhu mezi Fondem CF INVEST – Liptovský Mikuláš, s.r.o.

a Outulný Beta, s.r.o.

Z žádné ze smluv uzavřených a platných mezi Propojenými osobami, jak jsou uvedeny výše, nevznikla ovládané osobě

žádná újma.

7. Posouzení toho, zda vznikla ovládané osobě újma a posouzení jejího vyrovnání

S ohledem na právní vztahy mezi ovládanou osobou a ostatními Propojenými osobami je zřejmé, že v důsledku smluv,

jiných právních jednání či ostatních opatření uzavřených, učiněných či přijatých ovládanou osobou v Účetním období

v zájmu nebo na popud jednotlivých Propojených osob nevznikla Ovládané osobě žádná újma. Z tohoto důvodu

nedochází ani k posouzení jejího vyrovnání.

8. Zhodnocení výhod a nevýhod plynoucích ze vztahů mezi propojenými osobami

Ovládaná osoba nemá žádné výhody ani nevýhody, které by vyplývaly z výše uvedených vztahů mezi Propojenými

osobami. Vztahy jsou uzavřeny za stejných podmínek jako s jinými osobami, pro žádnou stranu neznamenají

neoprávněnou výhodu či nevýhodu a pro ovládanou osobu z těchto vztahů neplynou žádná rizika.

9. Prohlášení

Statutární orgán Fondu prohlašuje, že údaje uvedené v této zprávě jsou úplné, průkazné a správné.

V Praze dne 27. 3. 2025

Outulný investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

AMISTA investiční společnost, a.s.

člen představenstva

Ing. Petr Janoušek

pověřený zmocněnec

Účetní závěrka k 31. 12. 2024

Účetní jednotka:

Outulný investiční fond s proměnným

základní kapitálem, a.s.

Sídlo: Truhlářská 1108/3, Nové Město,

Praha 1, PSČ: 110 00

Předmět podnikání: činnost

investičního fondu kvalifikovaných

investorů

Okamžik sestavení účetní závěrky:

30. 4. 2025

Výkaz o finanční situaci k 31. 12. 2024

Aktiva

Tis. Kč

31. 12. 2024

31. 12. 2023

Poznámka

Investiční část

Fondu

Neinvestiční

část Fondu

Investiční část

Fondu

Neinvestiční

část Fondu

AKTIVA

Peněžní prostředky

6.1

Poskytnutá zápůjčka

6.1

2 389

Aktiva celkem připadající držitelům

zakladatelských akcií

2 406

Peněžní prostředky

6.2

1 734

64 679

Obchodní pohledávky

6.3

4 640

8 037

Finanční aktiva v reálné hodnotě

s přeceněním do výsledku hospodaření

6.4

202 095

201 287

Investice do nemovitostí

6.5

3 978 790

2 534 300

Poskytnuté zálohy a ostatní aktiva

6.6

12 805

16 650

Aktiva celkem přiřaditelná držitelům

vyplatitelných investičních akcií

4 200 064

2 824 953

VLASTNÍ KAPITÁL A ZÁVAZKY

Vlastní kapitál

6.1

2 367

Základní kapitál

6.1

Nerozdělený zisk

2 406

Vlastní kapitál celkem

Obchodní a jiné závazky

6.7

25 678

25 163

Splatná daň z příjmu

227

1 779

Přijaté zápůjčky

6.8

2 389

Závazky vůči ovládající osobě

6.9

48 328

27 924

Odložený daňový závazek

6.18

157 174

84 833

Závazky celkem bez čistých aktiv přiřaditelných

držitelům vyplatitelných investičních akcií

233 796

142 088

Čistá aktiva připadající držitelům

vyplatitelných investičních akcií (Celková

hodnota investičních akcií)

6.10

3 966 268

2 682 865

Pozn.: Fond musí v rámci aktiv zřetelně oddělit majetek, který se váže k zakladatelským akciím a není součástí

investičního majetku. Proto je ve výkazu vyčleněn relevantní zůstatek aktiv Fondu, které náleží držitelem zakladatelských

akcií a netvoří investiční podstatu Fondu a odpovídající výše pasiv, resp. vlastního kapitálu, neboť všechny evidované

závazky jsou součástí investiční podstaty Fondu.

Výkaz výsledku hospodaření a ostatního úplného výsledku

Tis. Kč

Investiční část Fondu

Poznámky

Rok končící

31. 12. 2024

Rok končící

31. 12. 2023

Tržby z pronájmu a poskytovaných služeb

6.11

222 781

214 827

Zisk (ztráta) z přecenění investic do nemovitostí

6.5

1 417 990

52 860

Zisk z přecenění finančních aktiv

6.12

-2 951

6 949

Úrokové výnosy

6.2

8 525

5 279

Ostatní zisky a ztráty

6.13

-5 400

1 345

Náklady související s pronájmem nemovitostí

6.14

-7 889

-9 236

Správa fondu, ekonomické a právní služby

6.15

-5 460

-4 625

Daně a poplatky

6.16

-3 066

-1 705

Ztráta (zrušení) ze snížení hodnoty finančních aktiv

6.3

123

248

Výsledek před finančními náklady

1 624 653

265 943

Finanční náklady

6.17

-25

Výsledek před zdaněním

1 624 628

265 918

Daň ze zisku

6.18

-81 225

-13 283

Úbytek čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních

akcií (Výsledek po zdanění za období)

1 543 403

252 635

Ostatní úplný výsledek po zdanění za období

Celkový úbytek čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných

investičních akcií (Celkový úplný výsledek za období)

1 543 403

252 635

Výkaz peněžních toků

Tis. Kč

Investiční část Fondu

Poznámky

Rok končící

31. 12. 2024

Rok končící

31. 12. 2023

Peněžní toky z provozních činností

Úbytek čisté hodnoty připadající na držitele vyplatitelných investičních

akcií za období (Výsledek za rok po zdanění)

1 543 403

252 635

Úpravy výsledku o položky související s provozní činností:

Daňový dopad do výsledku hospodaření

6.18

81 225

13 283

Úrokové výnosy

6.12

-8 525

-5 279

Zisk z přecenění finančních aktiv

6.4

2 951

-6 949

Zisk z přecenění investic do nemovitostí

6.5

-1 417 990

-52 860

Ostatní nepeněžní úpravy

5 583

-410

Změna stavu pohledávek a závazků:

Snížení (zvýšení) obchodních a jiných pohledávek

-608

375

-608

Zvýšení (snížení) obchodních a jiných závazků

515

-5 763

515

Celkem

206 554

195 032

206 554

Příjmy a výdaje spojené s investičními aktivy:

Výdaje spojené s investici do nemovitostí

6.5

-26 500

Poskytnuté zápůjčky

6.4

-204 260

-200 429

Splátky poskytnutých zápůjček

6.4

200 501

6 090

Přijaté úroky

6.12

8 525

5 279

Placené daně ze zisku

6.18

-10 437

-6 974

Čisté peníze z provozní činnosti Fondu

174 383

-1 002

Peněžní toky z financování

Výdaje v souvislosti s odkupem investičních akcií

6.10

-237 328

-19 560

Čisté peníze použité při financování

-237 328

-19 560

Čisté zvýšení (snížení) peněz

-62 945

-20 562

Peněžní prostředky zahrnuté mezi aktiva přiřaditelná držitelům

vyplatitelných investičních akcií

6.2

Peněžní prostředky na počátku období

64 679

85 241

Peněžní prostředky na konci období

1 734

64 679

peněžní prostředky vztažené k neinvestiční části Fondu

6.1

peněžní prostředky Fondu celkem

1 751

64 696

Výkaz změn čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií (investiční část Fondu)

Tis. Kč

Rok končící

31. 12. 2024

Rok končící

31. 12. 2023

Počáteční zůstatek

2 682 865

2 503 806

Odkup investičních akcií

-260 000

-73 576

Přírůstek čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií

1 543 403

252 635

Konečný zůstatek

3 966 268

2 682 865

Počet investičních akcií (v ks)

191 802

212 385

Čistá aktiva připadající na jednu investiční akcii (v Kč)

20 678,9699

12 632,0790

Výkaz změn vlastního kapitálu (neinvestiční část Fondu)

Tis. Kč

Základní

kapitál

Nerozdělený

zisk

Celkem

Zůstatek k 1. 1. 2023

2 367

2 406

Změna s dopadem na vlastní kapitál

Zůstatek k 31. 12. 2023

2 367

2 406

Změna s dopadem na vlastní kapitál

Zůstatek k 31. 12. 2024

2 367

2 406

Komentáře k účetním výkazům

1. Obecné informace

Účetní závěrka je sestavena za společnost Outulný investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s. (dále jen

„Fond“) se sídlem Truhlářská 1108/3, 110 00, Praha 1 – Nové Město, Česká republika. Fond byl založen zakladatelskou

listinou ze dne 2. 11. 2010 a vznikl zápisem do obchodního rejstříku vedeného u Městského soudu v Praze, oddíl B,

vložka 17017. Povolení k činnosti investičního fondu obdržel Fond od České národní banky rozhodnutím ze dne 10. 3.

2011, které nabylo právní moci dne 11. 3. 2011. Rozhodnutím valné hromady Fondu ze dne 1. 12. 2015 došlo k přeměně

právní struktury Fondu na akciovou společnost s proměnným základním kapitálem a změně druhu akcií z kmenových na

zakladatelské a investiční. Změna těchto skutečností byla zapsána do obchodního rejstříku dne 9. 12. 2015.

Fond vyvíjí činnost investičního fondu kvalifikovaných investorů ve smyslu zákona č. 240/2013 Sb., o investičních

společnostech a investičních fondech (ZISIF), spočívající ve shromažďování peněžních prostředků ve Fondu oproti

cenným papírům kvalifikovaných investorů, za účelem společného investování shromážděných prostředků. V tomto

kontextu je Fond akciovou společností s proměnným základním kapitálem, která vydává akcie dvojího druhu

(zakladatelské a investiční). Investiční akcie Fondu jsou od 17. 12. 2015 obchodovány na Burze cenných papírů Praha a

z tohoto důvodu je Fond povinen sestavovat svoji účetní závěrku v souladu s Mezinárodními standardy účetního

výkaznictví (IFRS) přijatými Evropskou unii. S investičními akciemi je spojeno právo investora na zpětný odkup Fondem,

není s nimi spojeno hlasovací právo kromě případů upravených výslovně zákonem. Akcie Fondu mohou být pořizovány

pouze kvalifikovanými investory.

Investičním cílem Fondu je dosahovat stabilního zhodnocování aktiv nad úrovní výnosu dlouhodobých úrokových sazeb

prostřednictvím investic do nemovitostí. Fond se řídí svým statutem. Fond se zaměřuje na vytvoření nemovitostního

portfolia a jeho optimalizaci za účelem střednědobého pronájmu s následným prodejem v souladu s vymezenou strategií

držby a prodeje vázanou k jednotlivým investicím.

Fond je od 15. 12. 2014 obhospodařován a administrován společností AMISTA investiční společnost, a.s. se sídlem

Sokolovská 700/113a, 186 00 Praha 8, která je též statutárním orgánem – členem představenstva a při výkonu funkce ji

zastupuje Ing Petr Janoušek. Členem dozorčí rady Fondu Ing. Svatoslav Outulný.

Depozitářem Fondu je Komerční banka, a.s., se sídlem Na Příkopě 33 čp. 969, 114 07 Praha 1.

2. Prohlášení o shodě s účetním pravidly a východiska sestavení účetní závěrky

Účetní závěrka byla připravena v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví (IFRS), Mezinárodními

účetními standardy (IAS) a jejich interpretacemi (SIC and IFRIC) (společně pouze IFRS) vydanými Radou pro Mezinárodní

účetní standardy (IASB) a přijatými Evropskou unií (EU). Účetní závěrka vychází z předpokladu pokračujícího podniku,

který nebyl do data schválení účetní závěrky narušen, a je sestavena s ohledem na statut Fondu jako investiční jednotky

zejména na bázi reálného ocenění (týká se investic do nemovitostí), zatímco historické ocenění je použito pro závazky a

krátkodobá finanční aktiva (pohledávky a peníze), u nichž však historické ocenění lze považovat za vhodnou aproximaci

reálného ocenění s ohledem na krátkodobost nebo úročení založené na variabilní úrokové sazbě.

Sestavení účetní závěrky v souladu s IFRS vyžaduje, aby vedení Fondu uskutečnilo odhady a předpoklady, které ovlivňují

hodnoty vykazované v účetních výkazech a souvisejících komentářích. Odhady a úsudky učiněné při sestavování této

účetní závěrky se týkají různých účetních oblastí a nejvýznamnější z nich jsou přiblíženy v části 4.2.

Nová a novelizovaná účetní pravidla IFRS přijatá Fondem

Fond uvážil při sestavování této účetní závěrky následující novelizace IFRS, jejichž účinnost je od 1. 1. 2024 a které

neměly významný vliv na výsledky a informace prezentované v této účetní závěrce ve srovnání s předcházející roční

účetní závěrkou za rok 2023:

▪ Novelizace IAS 1 Sestavení a prezentace účetní závěrky nazvaná Klasifikace závazků jako krátkodobé nebo

dlouhodobé, která poskytuje všeobecnější přístup ke klasifikaci závazků s ohledem na smluvní ujednání platná

k rozvahovému dni. Novelizace ovlivní pouze prezentaci závazků ve výkazu finanční situace, nikoliv jejích výši nebo

okamžik jejích zachycení, stejně tak informace zveřejňované o závazcích v účetní závěrce. Novelizace vyjasňuje, že

závazek musí být prezentován jako krátkodobý nebo dlouhodobý s ohledem na práva a povinnosti účinná

k rozvahovému dni a nesmí být ovlivněna očekáváním účetní jednotky ohledně vypořádání (realizace či

uskutečnění) závazku. Pro Fond nevyplynul z účinnosti novelizace žádný dopad do účetní závěrky.

▪ Novelizace IFRS 16 Leasingy nazvaná Závazky z leasingu ve zpětném leasingu, která upravuje požadavky na ocenění

závazku ze zpětného leasingu. Pro Fond nevyplynul z účinnosti novelizace žádný dopad do účetní závěrky, neboť

neeviduje žádný zpětný leasing

▪ Novelizace IAS 1 Sestavení a prezentace účetní závěrky nazvaná Dlouhodobé závazky s kovenanty, která vyjasňuje,

jak podmínky, které musí účetní jednotka naplnit během 12ti měsíců následujících po rozvahovém dni ovlivňují

klasifikaci závazku ve výkazu finanční situace. Pro Fond nevyplynul z účinnosti novelizace žádný dopad do účetní

závěrky.

▪ Novelizace IAS 7 Výkaz peněžní toků a IFRS 7 Finanční nástroje: zveřejnění nazvaná Ujednání financující dodavatele,

která doplňuje požadavky na zveřejnění a rozcestník k existujícím požadavkům, požadující, aby podniky poskytly

kvalitativní a kvantitativní informace o ujednáních financující dodavatele. Pro Fond nevyplynul z účinnosti

novelizace žádný dopad do účetní závěrky, neboť nevykazuje žádná ujednání spadající do rozsahu novelizace.

Nová a novelizovaná účetní pravidla IFRS, která byla vydána, ale nejsou doposud účinná a nebyla Fondem použita

Do data schválení této účetní závěrky byly vydány následující nové a novelizované IFRS, které však nebyly k počátku

běžného účetního období účinné a Fond je nepoužil při sestavování této účetní závěrky:

▪ V srpnu 2023 vydána novelizace IAS 21 Dopady změn směnných kurzů cizích měn: chybějící směnitelnost (účinnost

pro roční účetní závěrky začínající 1. 1. 2025 nebo později), která upřesní vymezení směnitelné a nesměnitelné

měny a současně poskytne pravidla, jak stanovit směnný kurz v situaci, kdy měna není směnitelná (např.

k rozvahovému dni). Úprava pravidla bude rozšíření o dodatečné zveřejnění pro situace, kdy měnový kurz není

směnitelný. Novelizace rozšíří úpravu o aplikační příručku a ilustrativní příklad. Fond neočekává zásadní dopad této

novelizace do účetní závěrky v současnosti, neboť cizoměnové transakce jsou realizovány v měnách, které jsou

všeobecně směnitelné.

▪ V dubnu 2024 byl vydán nový standard IFRS 18 Prezentace a zveřejnění v účetní závěrce (účinnost pro roční účetní

závěrky začínající 1. 1. 2027 nebo později), který nahradí dosavadní IAS 1 a poskytne nová pravidla a požadavky

týkající se zejména prezentace finanční výkonnosti, tj. strukturování výkazu výsledku a ostatního úplného výsledku,

agregace a disagregace informací zveřejňovaných v příloze a alternativních výkonnostních ukazatelů, které jsou

často využívány a v IFRS nejsou přímo definovány (např. hodnota čistých aktiv u investičních fondů). Fond bude

analyzovat nová pravidla a lze očekávat určitý dopad do účetní závěrky, který aktuálně nelze ještě blíže specifikovat.

▪ V květnu byl vydán nový standard IFRS 19 Dceřiné podniky bez veřejné odpovědnosti: Zveřejňování (účinnost pro

roční účetní závěrky začínající 1. 1. 2027 nebo později), který nově specifikuje (snížené) požadavky na zveřejňování,

které může účetní jednotka – dceřiná společnost, která vstupuje do konsolidované účetní závěrky sestavené dle

účetních standardů IFRS – použít při sestavení své vlastní účetní závěrky dle IFRS. Standard není relevantní pro Fond

a není tedy očekáván žádný dopad v souvislosti s nabytím jeho účinnosti.

▪ V květnu 2024 byla vydána novelizace IFRS 9 Finanční nástroje a IFRS 7 Finanční nástroje: zveřejnění nazvaná Úpravy

klasifikace a oceňování finanční nástrojů (účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. 1. 2026 nebo později), která

v návaznosti na post-implementační revizi existujících pravidel přináší několik změn. Ty se týkají odúčtování

finančních závazků, klasifikace finančních aktiv a požadavků na zveřejnění. Fond bude analyzovat nová pravidla,

avšak dle prvotní revize neočekává zásadní dopad do účetní závěrky, neboť se ji dotčené oblasti upravené novelizací

netýkají.

▪ V červenci 2024 byly vydány novelizace zahrnuté do Výročního zlepšení IFRS, část 11 (účinnost pro roční účetní

závěrky začínající 1. 1. 2026 nebo později), které se dotýkají IFRS 1, IFRS 7, IFRS 9, IFRS 10 a IAS 7. Novelizace

nepřináší zásadní změny v účetních pravidlech, ale zaměřují se zejména na odstranění vnitřních konfliktů v textaci

pravidel a vzájemné provázanosti. Fond neočekává zásadní dopad na účetní závěrku.

▪ V prosinci 2024 byla vydána novelizace IFRS 9 Finanční nástroje a IFRS 7 Finanční nástroje: zveřejnění nazvaná

Smlouvy týkající se elektřiny závislé na obnovitelných zdrojích (účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. 1. 2026

nebo později), která upřesňuje a doplňuje existující pravidla s ohledem na specifika smluv o dodávkách elektřiny

z obnovitelných zdrojů jako větrná a solární energie. Objem elektřiny vyrobené na základě těchto smluv se může

měnit v závislosti na neovlivnitelných faktorech, jako jsou povětrnostní podmínky. Současné účetní požadavky

nemusí dostatečně reflektovat, jak tyto smlouvy ovlivňují výkonnost společností. Fond neočekává zásadní dopad na

účetní závěrku.

Nová a novelizovaná účetní pravidla IFRS vydané IASB, avšak dosud nepřijaté EU

K datu schválení této účetní závěrky nebyly dosud následující standardy, novelizace a interpretace, dříve vydané IASB,

schváleny Evropskou komisí pro užití v EU:

▪ IFRS 14 Časové rozlišení při cenové regulaci (vydaný v lednu 2014) – rozhodnutí EU nikdy neschválit, protože se

jedná o dočasný standard

▪ IFRS 18 Prezentace a zveřejnění v účetní závěrce (vydán v dubnu 2024 s účinností od 1. 1. 2027)

▪ IFRS 19 Dceřiné podniky bez veřejné odpovědnosti: Zveřejňování (vydán v květnu 2024 s účinností

od 1. 1. 2027)

▪ Novelizace IFRS 9 Finanční nástroje a IFRS 7 Finanční nástroje: zveřejnění nazvaná Úpravy klasifikace a oceňování

finanční nástrojů (vydána v květnu 2024 s účinností od 1. 1. 2026)

▪ Výroční zlepšení IFRS, část 11 (vydáno v červenci 2024 s účinností od 1. 1. 2026)

▪ Novelizace IFRS 9 Finanční nástroje a IFRS 7 Finanční nástroje: zveřejnění nazvaná Smlouvy týkající se elektřiny

závislé na obnovitelných zdrojích (vydána v prosinci 2024 s účinností od 1. 1. 2026)

3. Účetní pravidla

Zásadní účetní pravidla použitá při sestavení účetní závěrky Fondu jsou přiblížena dále v této části komentáře, přičemž

pro všechna období prezentovaná v účetní závěrce byla účetní pravidla použita konzistentně, není-li stanoveno jinak.

3.1 Funkční měna, měna vykazování a cizoměnové přepočty

Funkční měnou Fondu, tj. měnou primárního ekonomického prostředí, je česká koruna (Kč), která je stejně tak měnou

vykazování, v níž je sestavena a prezentována účetní závěrka. Transakce, které jsou realizované v jiných měnách (cizí

měny) než je funkční měna (Kč), jsou přepočteny do měny funkční okamžitým měnovým kurzem, tj. měnovým kurzem

platným k datu realizace transakce.

Ke každému rozvahovému dni jsou peněžní aktiva a peněžní závazky vedené v cizích měnách přepočteny závěrkovým

měnovým kurzem. Nepeněžní položky, které se oceňují na bázi historických cen a byly původně pořízeny v cizoměnové

transakci, nejsou k rozvahovému dni již přeceňovány. Kurzové rozdíly vyplývající z vypořádání cizoměnových peněžních

položek nebo z jejich přecenění k rozvahovému dni jsou uznány ve výsledku hospodaření příslušného období a jsou

prezentovány v rámci položky „Ostatní zisky a ztráty“.

3.2 Investice do nemovitostí

Investice do nemovitostí je nemovitost – pozemek a stavba – držená za účelem dosažení příjmu z nájemného a/nebo za

účelem zhodnocení (včetně nemovitostí ve fázi pořízení k budoucímu použití jako investice do nemovitostí).

Investice do nemovitostí se oceňují ve výši pořizovacích nákladů k okamžiku pořízení, tj. jako souhrn kupní ceny a

vedlejších nákladů přímo přiřaditelných pořízení nemovitosti jako daň z nabytí nemovitosti nebo právní služby

nakoupené v souvislosti s převodem nemovitosti. Následně po dobu držby jsou vedeny v reálné hodnotě s přeceněním

do výsledku hospodaření. Dopad přecenění – zisk/ztráta – je prezentován samostatně ve výkazu výsledku hospodaření

a ostatního úplného výsledku.

Výdaje na opravy a údržbu, které u jednotlivých nemovitostí zajišťují jejich pronájem, jsou uznány ve výsledku

hospodaření v období, ve kterém byly vynaloženy. Náklady vynaložené za účelem technického zhodnocení, vylepšení a

obnovení jednotlivých nemovitostí jsou aktivovány do ocenění investice v aktivech.

Investice do nemovitostí je odúčtována při prodeji, nebo pokud je investice do nemovitostí trvale stažena z pronájmu a

z jejího prodeje nejsou očekávány budoucí ekonomické užitky. Zisky a ztráty vzniklé při odúčtování nemovitosti

(stanovené jako rozdíl mezi čistým výtěžkem z prodeje a účetní hodnotou aktiva) jsou zahrnuty do výsledku hospodaření

v období, ve kterém je nemovitost vyřazena.

3.3 Finanční aktiva

Finanční aktiva představují smluvní práva Fondu obdržet peněžní prostředky nebo jiné finanční aktivum, přičemž jejich

zachycení a ocenění ovlivňuje klasifikace založená na obchodním modelu, v němž je finanční aktivum spravováno a

charakteristikách smluvních peněžních toků.

Obchodní model řízení finančních aktiv Fondu je navázán na jeho investiční činnost spočívající ve shromažďování

peněžních prostředků a jejich investování do finančních a nefinančních aktiv dle Statusu Fondu. Finanční aktiva tak

představují investiční aktiva, která jsou držena primárně za účelem dosažení zisku a jsou vyhodnocována na bázi jejich

reálné hodnoty.

Dluhové cenné papíry

Dluhové cenné papíry nakoupené jako investiční aktivum jsou klasifikovány jako finanční aktiva oceňovaná reálnou

hodnotou s přeceněním do výsledku hospodaření. K rozvahovému dni je reálná hodnota stanovena převzetím tržní ceny

(úroveň 1), jde-li o veřejně obchodované cenné papíry, nebo vyčíslením pomocí oceňovacích modelů na bázi odhadu

současné hodnoty budoucích peněžních toků (úroveň 3). Změna reálná hodnoty je uznána ve výsledku hospodaření jako

zisk nebo ztráta z přecenění.

Nakoupené pohledávky a poskytnuté zápůjčky

Nakoupené pohledávky a poskytnuté zápůjčky, které přímo nesouvisí s pronájmem nemovitostí, jsou samostatnou

investiční aktivitou Fondu. Fond takové pohledávky oceňuje reálnou hodnotou s přeceněním do výsledku hospodaření,

tj. ve výsledku hospodaření je uznán zisk nebo ztráta z přecenění takového finančního aktiva. Reálná hodnota

poskytnutých zápůjček je stanovena externím znaleckým oceněním na bázi současné hodnoty očekávaných peněžních

toků.

Obchodní pohledávky

Obchodní pohledávky vznikají Fondu v souvislosti s pronájmem nemovitostí v kategorii investice do nemovitostí nebo

v souvislosti s jejich případným prodejem. Obchodní pohledávky jsou oceňovány naběhlou hodnotou s uvážením

očekávané úvěrové ztráty promítnuté do výsledku hospodaření. Obchodní pohledávky a obchodní partneři Fondu jsou

průběžně posuzovány, zdali se u nich nezvýšilo úvěrové riziko a zdali neexistuje důkaz, který zpochybňuje

bezproblémový průběh očekávaných budoucích peněžních toků, což by v důsledku vedlo ke snížení ocenění držených

pohledávek skrz navýšení očekávané úvěrové ztráty. Očekávaná úvěrová ztráta je odhadována v rámci zjednodušeného

přístupu, kdy obchodní pohledávky jsou sledovány v matici stáří do splatnosti a po splatnosti a jednotlivým intervalům

je dán pravděpodobnost úvěrového selhání.

Odúčtování

Fond odúčtuje pohledávku, pokud jsou vyčerpána smluvní práva k peněžním tokům plynoucím z pohledávky nebo pokud

je pohledávka převedena, prodána na jiný subjekt a tím také většina všech rizik a prospěchů spojených s vlastnictvím

pohledávky.

3.4 Finanční závazky

Finanční závazky představují smluvní povinnost Fondu dodat peněžní prostředky nebo jiné finanční aktivum. Zachycení

a ocenění finančních závazků Fondů je ovlivněno obchodním modelem řízení finančních aktiv, kdy Fond shromažďuje

peněžní prostředky za účelem jejich investování do finančních a nefinančních aktiv, které vyhodnocuje na bázi reálné a

oceňuje v reálné hodnotě s přeceněním do výsledku hospodaření.

Finanční závazky – přijaté zápůjčky, závazky vzniklé z titulu odkupu investičních aktiv, závazky vůči držitelům investičních

akcií – které vznikají primárně v souvislosti s financováním investičních aktiv, jsou oceňovány v reálné hodnotě

s přeceněním do výsledku, aby tím byla odstraněna nekonzistence v zachycení a ocenění mezi finančními závazky a

aktivy na bázi reálné hodnoty, které spolu souvisejí. Tím je odstraněn případný účetní nesoulad a nevhodný dopad do

výsledku Fondu, který by mixoval oceňování aktiv reálnou hodnotou s přeceněním do výsledku hospodaření

s oceňováním finančních závazků naběhlou hodnotou.

Reálná hodnota závazků je odhadnuta jako současná hodnota očekávaných peněžních toků s použitím tržní úrokové

sazby platné k rozvahovému dni. Změna reálné hodnoty je plně uznána ve výsledku hospodaření. Úrokové náklady a

případné kurzové rozdíly, jsou-li finanční závazky denominovány v cizí měně, jsou součástí přecenění reálné hodnoty a

nejsou ve výsledku hospodaření prezentovány samostatně.

Obchodní závazky s krátkodobou splatností jsou oceňovány nominální hodnotou, která je považována za vhodnou

aproximaci jejich reálné hodnoty.

Závazky jsou odúčtovány v okamžiku, kdy Fondu zanikne smluvní povinnost, což je většinou spojeno s uskutečněním

peněžní platby. Zanikne-li povinnost bez újmy na straně aktiv, uzná Fond zisk ve výsledku hospodaření v okamžiku zániku

smluvní povinnosti.

3.5 Zakladatelské a investiční akcie

Fond emituje dva typy akcií – zakladatelské a investiční. S ohledem na práva a povinnosti spojená s jednotlivými akciemi,

Fond klasifikuje (i) zakladatelské akcie jako kapitálový nástroj a jejich nominální výše je prezentována jako základní

kapitál Fondu, a (ii) investiční akcie jako finanční závazek.

Zakladatelské akcie

Emitované zakladatelské akcie jsou klasifikovány jako kapitálový nástroj, neboť je s nimi spojeno hlasovací právo na

valné hromadě Fondu, právo na podíl na zisku Fondu a právo na likvidačním zůstatku Fondu. Zakladatelské akcie

dokládají zbytkový podíl na aktivech Fondu po odečtení všech jeho závazků. Se zakladatelskými akciemi není spojeno

právo vlastníka na jejich zpětné odkoupení Fondem.

Zakladatelské akcie emitované Fondem se vykazují v hodnotě přijatých plateb snížené o přímé náklady na emisi.

Případný odkup zakladatelských akcií je vykázán a odečten přímo ve vlastním kapitálu. Koupě, prodej, emise nebo

zrušení vlastních zakladatelských akcií nemá žádný dopad do výsledku hospodaření, a pokud k takové transakci dojde je

prezentována ve výkazu změn vlastního kapitálu.

Investiční akcie

Emitované investiční akcie jsou klasifikovány jako finanční závazky, neboť je s nimi spojeno právo vlastníka na zpětné

odkoupení Fondem za hodnotu vyjadřující ocenění investiční akcie v době realizace práva na odkup a není s nimi spojeno

hlasovací právo na valné hromadě Fondu. Fond emituje investiční akcie za účelem získání peněžních prostředků ke své

investiční činnosti a předpokládá jejich vypořádání po zhodnocení a realizaci souvisejících investic. Vlastníci investičních

akcií mají právo na podíl na zisku (dividendy), které, pokud jsou poskytnuty, jsou uznány ve výsledku hospodaření jako

součást finančních nákladů.

Investiční akcie jsou prezentovány v účetní závěrky jako vyplatitelné investiční akcie, přičemž jejich hodnota je

kalkulována ve výši čistých aktiv, tj. aktiv Fondu snížených o závazky Fondu a hodnotu základního kapitálu. Emise

investičních akcií je zachycena v hodnotě přijatých plateb snížené o přímé náklady na emisi a je zobrazena ve výkazu

změn čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií. Tento výkaz je pro Fond modifikací výkazu

změn vlastního kapitálu, který za situaci, kdy nedošlo k žádné změně vlastního kapitálu, není prezentován.

3.6 Výpůjční náklady

Výpůjční náklady (zejména úrokové náklady za použití efektivní úrokové sazby, dividendy vyplácené k investičním

akciím) jsou uznány ve výsledku hospodaření v období, ve kterém vznikly, jako součást finančních nákladů, ledaže jsou

přímo přiřaditelné pořízení, výstavbě nebo výrobě způsobilého aktiva. Těmito aktivy jsou nemovitosti a jiná aktiva, která

nezbytně vyžadují značné časové období k tomu, aby se stala způsobilými pro jejich zamýšlené použití nebo prodej.

Výpůjční náklady vzniklé v období jejich pořízení se stávají součástí pořizovacích nákladů těchto aktiv. Vzhledem k

činnosti Fondu a způsobu pořízení jeho investic není případná aktivace výpůjčních nákladů pravděpodobná.

3.7 Leasingy

Fond jako pronajímatel

Činnost Fondu spočívá v pronájmu nemovitostí (prezentovaných ve výkazu finanční situace jako investice do

nemovitostí) na základě leasingových smluv, které jsou vyhodnoceny a klasifikovány jako operativní leasing. Výnosy z

pronájmu jsou oceňovány v reálné hodnotě obdržené nebo nárokované protihodnoty a jsou uznány ve výsledku v době

poskytnutí pronájmu, tj. rovnoměrně po dobu trvání leasingu v kontextu uzavřeného leasingového vztahu. Smluvní

pobídky jako je rent-free nebo snížené nájemné po určité období jsou uznány jako snížení výnosů z nájemného na

lineární bázi po dobu smluveného nájemného. Dále jsou výnosy sníženy o daň z přidané hodnoty a jiné s tržbami

související daně.

Počáteční přímé náklady, které vznikly v souvislosti se sjednáváním a uzavřením smlouvy o operativním leasingu, jsou-

li významné, se přičítají k účetní hodnotě pronajímaného aktiva (nemovitosti) a v důsledku ovlivňují výši meziročního

přecenění nemovitostí, které se oceňují v reálné hodnotě.

Fond jako nájemce

Fond v prezentovaném období nevystupuje v žádném kontraktu jako nájemce.

3. 8 Uznání výnosů

Výnosy z pronájmu – operativní leasing nemovitostí

Investiční činnost Fondu spočívá v investování do nemovitostí za účelem jejich pronájmu na základě leasingových

ujednání. Nemovitosti jsou klasifikovány a prezentovány jako investice do nemovitostí a související leasingová ujednání

jsou vyhodnocena a zachycena jako operativní leasing.

Výnosy z pronájmu nemovitostí (z operativního leasingu) jsou oceňovány v reálné hodnotě obdržené nebo nárokované

protihodnoty a jsou uznány ve výsledku v době poskytnutí pronájmu, tj. rovnoměrně po dobu trvání leasingu v kontextu

uzavřeného leasingového vztahu. Smluvní pobídky jako je rent-free nebo snížené nájemné po určité období jsou uznány

jako snížení výnosů z nájemného na lineární bázi po dobu smluveného nájemného. Dále jsou výnosy sníženy o daň

z přidané hodnoty a jiné s tržbami související daně. Počáteční přímé náklady, které vznikly v souvislosti se sjednáváním

a uzavřením smlouvy o operativním leasingu, jsou-li významné, se přičítají k účetní hodnotě pronajímaného aktiva

(nemovitosti) a v důsledku ovlivňují výši meziročního přecenění nemovitostí, které se oceňují v reálné hodnotě.

Výnosy z poskytovaných služeb

Fond poskytuje služby zejména v souvislosti s pronájmem nemovitostí, které uznává jako výnosy z poskytovaných služeb

ze smluv se zákazníky. Výnosy jsou oceněny reálnou hodnotou obdržené nebo nárokované protihodnoty a jsou uznány

ve výsledku hospodaření v okamžiku poskytnutí služby (mohou být jednorázové i během určitého (krátkodobého)

období).

3.9 Zisky / Ztráty z investic do nemovitostí

Zisky / ztráty plynoucí z investic do nemovitostí zahrnují (i) čistý výsledek realizovaný z prodeje nemovitostí a (ii) dopad

meziročního přecenění držených investic do nemovitostí, tj. rozdíl reálné hodnoty stanovené k rozvahovému dni s

oceněním nemovitosti k rozvahovému dni předcházejícího účetního období upraveném o výši nových investic nebo

jejich vyřazení. Fond stanoví reálnou hodnotu jednou ročně při zpracovávání roční účetní závěrky.

3.10 Náklady související s pronájmem nemovitostí

Činnost Fondu spočívá v pronájmu nemovitostí a v jeho souvislosti Fondu vznikají přímé náklady zahrnující správu

nemovitostí, opravy a údržbu, materiálovou spotřebu, energie a jiné služby nutné k poskytování pronájmu. Náklady jsou

ve výsledku hospodaření uznány v okamžiku poskytnutí související služby / materiálu. Pokud je za služby a dodávky

uhrazeno dříve, je zachycena ve výkazu finanční situace v aktivech pohledávka – poskytnuté zálohy.

3.11 Správa fondu a ekonomické a právní služby

Odměna a poplatky hrazené v souvislosti se správou a vedením Fondu investiční společnosti a depozitáři, dále s Fondem

a jeho činností související ekonomické a právní služby jsou zachyceny jako náklad snižující výsledek hospodaření v době

poskytnutí související služby.

Nákladem Fondu je daň z nemovitých věcí, která je zachycena ve výsledku hospodaření k počátku kalendářního roku,

neboť stav – nemovitosti ve vlastnictví – platný k tomuto datu je rozhodující pro výši daňové povinnosti, která je hrazena

následně v průběhu kalendářního roku. Součástí položky jsou také správní poplatky zachycené v okamžiku jejich

uhrazení, resp. poskytnutí související služby.

3.12 Daně a poplatky

Nákladem Fondu je daň z nemovitých věcí, která je zachycena ve výsledku hospodaření k počátku kalendářního roku,

neboť stav – nemovitosti ve vlastnictví – platný k tomuto datu je rozhodující pro výši daňové povinnosti, která je hrazena

následně v průběhu kalendářního roku. Součástí položky jsou také správní poplatky zachycené v okamžiku jejich

uhrazení, resp. poskytnutí související služby.

3.13 Finanční náklady

Finanční náklady zahrnují bankovní poplatky a dividendy k investičním akciím, jsou-li vypláceny, a jsou uznány ve

výsledku v okamžiku jejich vzniku.

3.14 Daně ze zisku

Daňový náklad představuje principiálně součet splatné daně a odložené daně.

Splatná daň

Splatná daň vychází ze zdanitelného zisku stanoveného pro příslušný rok, přičemž zdanitelný výsledek (zisk / ztráta) je

odlišný od výsledku hospodaření prezentovaného ve výkazu úplného výsledku z důvodu odlišného pohledu na daňově

uznatelné náklady a výnosy, které jsou od účetního výsledku hospodaření odečteny nebo naopak k němu přičteny.

Odložená daň

Odložená daň plyne z použití závazkové metody rozvahového přístupu, při níž jsou identifikovány účetní (prezentované

ve výkazu finanční situace) a daňové (použitelné při výpočtu zdanitelného výsledku) hodnoty jednotlivých aktiv a

závazků a z jejich rozdílů je pomocí odpovídající daňové sazby kalkulovaná odložená daň. Odložené daňové závazky jsou

všeobecně zachyceny u všech zdanitelných přechodných rozdílů a odložené daňové pohledávky jsou naopak zachyceny

u všech odčitatelných přechodných rozdílů, ale pouze v rozsahu, v němž je pravděpodobné, že budou dosaženy

zdanitelné zisky, proti kterým mohou být odčitatelné přechodné rozdíly zužitkovány. Proto je účetní hodnota odložené

daňové pohledávky revidována ke každému rozvahovému dni a snížena v rozsahu, u něhož uvedená podmínka

uznatelnosti není naplněna. Odložená daň není zachycena z přechodných rozdílů, pokud vznikají z goodwillu nebo

z prvotního zachycení aktiva nebo závazku v transakci, která není podnikovou kombinaci, ani nemá k okamžiku

zachycení dopad, jak na zdanitelný výsledek, tak na účetní výsledek hospodaření.

Odložené daňové pohledávky a závazky jsou stanoveny pomocí daňových sazeb (a daňových zákonů), které byly

schváleny v období před rozvahovým dnem a které se budou aplikovat k okamžiku realizovatelnosti odložené daňové

pohledávky, resp. vypořádání odloženého daňového závazku. Ocenění odložených daňových závazků a pohledávek

přitom odráží daňové důsledky, které vyplynou ze způsobu, jakým Fond k rozvahovému dni očekává úhradu nebo

vyrovnání účetní hodnoty svých aktiv a závazků.

Splatná a odložená daň za účetní období

Splatná a odložená daň je zachycena ve výsledku hospodaření jako náklad a výnos s výjimkou daně, která se vztahuje

k (i) položkám zachyceným v ostatním úplném výsledku, u nichž je daňový dopad také součástí ostatního úplného

výsledku a (ii) položkám zachyceným přímo jako snížení nebo zvýšení vlastního kapitálu, kdy je daň také zachycena jako

přímé zvýšení nebo snížení vlastního kapitálu.

3.15 Peníze a peněžní ekvivalenty / Výkaz peněžních toků

Peníze a peněžní ekvivalenty zahrnují peněžní hotovost, vklady u bank na požádání a jiné krátkodobé, vysoce likvidní

investice s původní splatností tři měsíce nebo méně. Vymezení peněz pro účely výkazu finanční situace a výkazu

peněžních toků je shodné. Fond nedrží a nevykazuje žádné peněží ekvivalenty.

Jelikož hlavní činnost Fondu spočívá v investiční činnosti – nákup a prodej nemovitostí, s nimi související pronájem,

nákup a prodej majetkových účastí v nemovitostních a jiných společnostech, do nichž může Fond investovat, jsou

peněžní toky související s těmito aktivitami prezentovány ve výkazu peněžních toků jako peněžní toky z provozních

činností. Fond neprezentuje žádnou část celkového peněžního toku jako peněžní tok z investiční činnosti ve svém výkazu

peněžních toků.

V rámci peněžních toků z financování jsou zahrnuty peněžní příjmy a platby plynoucí z operací s investičními akciemi,

bankovními úvěry a jinými zdroji financování činnosti Fondu.

V části peněžního toku z provozních činností je výkaz sestaven za použití nepřímé metody, při níž je výsledek

hospodaření roku (tj. přírůstek nebo úbytek čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií)

upravován o dopady nepeněžních transakcí, o časové rozlišení minulých nebo budoucích provozních peněžních příjmů

a výdajů a o položky výnosů a nákladů souvisejících s peněžními toky z činností nebo financování. V rámci provozní části

jsou prezentovány peněžní toky realizované v souvislosti s investicemi do nemovitostí a majetkových účastí (s jejich

pořízením nebo prodejem) přímou metodou.

Výkaz peněžních toků v části financování byl sestaven za použití přímé metody, při níž jsou zveřejněny hlavní třídy

hrubých peněžních příjmů a výdajů.

4. Zásadní úsudky při aplikaci účetních pravidel a klíčové zdroje nejistoty

4.1 Zásadní úsudky při aplikaci účetních pravidel

Při uplatňování účetních pravidel uvedených v předcházející části se od vedení vyžaduje, aby provedlo úsudky, posoudilo

obsah ekonomických transakcí a událostí a rozhodlo o použití účetních pravidel takovým způsobem, aby účetní závěra

poskytovala jejím uživatelům užitečné informace pro jejich rozhodování.

Klimatické změny

Vedení Fondu při sestavení účetní závěrky posoudilo nejistotu související s klimatickými změnami, které obecně mohou

mít dopad na účetní odhady a předpoklady, které účetní jednotky činí při sestavování účetních závěrek, při uznávání a

oceňování aktiv a dluhů a při odhadování očekávaného podnikatelského vývoje. Z charakteru podnikatelské činnosti

Fondu, která spočívá v pronájem nemovitostí vyplývá, že Fond není přímo ovlivněn ve své existenci a činnosti

klimatickými změnami a narůstajícími povinnostmi, které jsou uvalovány na podniky v této oblasti. Vedení Fondu bude

nadále sledovat vývoj regulace spadající do širší oblasti udržitelnosti a vyhodnotí-li přímý dopad na Fond a jeho činnost,

dojde k adekvátní reakci při sestavování budoucích účetních závěrek.

Uspořádání účetních výkazů

Struktura a uspořádání účetních výkazů, v nichž jsou informace o finanční situaci a výkonnosti Fondu prezentovány,

vychází ze skutečnosti, že Fond je investičním fondem kvalifikovaných investorů, emitentem, který podléhá regulaci

České národní banky (ČNB) a současně podléhá určitým požadavkům zákona č. 240/2013 Sb., o investičních fondech a

investičních společnostech. Regulatorním požadavkem je účetní oddělení majetku a dluhů Fondu souvisejících

s investiční činnosti od majetku a dluhů související s ostatní aktivitou (neinvestiční část). Fond, ač jeden právní subjekt,

v sobě ve své podstatě zahrnuje dvě ekonomické jednotky, a toto bylo zohledněno při sestavování účetní závěrky. Fond

proto prezentuje výkaz finanční situace odděleně pro investiční a neinvestiční část a takto by postupoval při sestavení

dalších účetních výkazů, pokud by pro ně vzniklo naplnění. Za rok 2024, resp. 2023 však nevznikl žádný výnos a náklad,

ani nebyl uskutečněn žádný peněžní tok v souvislosti s neinvestiční části Fondu, proto Fond nepřistoupil k sestavení

výkazu výsledku a ostatního úplného výsledku a výkazu peněžních toků za tuto část za tyto dva prezentované roky.

4.2 Klíčové zdroje nejistoty při odhadech

Fond činí určité odhady a předpoklady týkající se budoucnosti. Odhady jsou průběžně přehodnocovány na základě

historického vývoje a zkušeností. V budoucnu dosažená skutečnost se může lišit od aktuálně učiněných a uznaných

odhadů a uvážených předpokladů. Odhady a předpoklady, s nimiž je spojeno významnější riziko, že Fond bude nucen

přistoupit v příštím účetním období k zásadním změnám v účetních hodnotách prezentovaných aktiv a závazků, jsou

zmíněny níže:

Reálné ocenění investic do nemovitostí

Fond oceňuje investice do nemovitostí reálnou hodnotou s přeceněním do výsledku hospodaření, přičemž reálná

hodnota odhadnutá k 31. 12. 2024 činila 3 978 790 tis. Kč (31. 12. 2023: 2 534 300 tis. Kč). Jde o nejvýznamnější

rozvahovou položku aktiv, která formuje hodnotu čistých aktiv přiřaditelnou držitelům vyplatitelných investičních akcií

(k 31. 12. 2024 představují přibližně 95 % (2023: 90 %) celkové hodnoty investičních aktiv). Reálné hodnoty investic do

nemovitostí jsou stanovovány nezávislým kvalifikovaným poradcem (společnost Statikum, s.r.o.). V návaznosti na

ocenění učiněné k 31. 12. 2024 je za účetní období roku 2024 vykázán ve výsledku zisk z přecenění investic do

nemovitostí ve výši 1 417 990 tis. Kč (2023: zisk z přecenění 52 860 tis. Kč).

Reálná hodnota byla znalcem pro účely sestavení této účetní závěrky stanovena odborným odhadem na základě

výsledků metody výnosové a metody komparativní. Nemovitosti ve vlastnictví Fondu, které byly předmětem pronájmu,

byly oceněny výnosovým přístupem vycházejícím z očekávaného ročního výnosu z nájemného dosahovaného při

předpokládané obsazenosti příslušné nemovitosti, který je snižován o roční očekávané náklady (opravy a údržba, správa

nemovitosti, daň z nemovitosti, pojištění). Další bližší informace k reálným hodnotám a jejich určení jsou poskytnuty

v části 9.

Úvěrové znehodnocení pohledávek

Obchodní pohledávky jsou oceňovány v zůstatkové hodnotě, která vzhledem k jejich krátkodobé splatnosti a nízkým

úrokovým sazbám v ekonomice aproximuje reálnou hodnotu kalkulovanou na bázi současné hodnoty očekávaných

peněžních toků. Obchodní pohledávky jsou průběžně posuzovány, zdali se u nich nezvýšilo úvěrové riziko a zdali

neexistuje objektivní důkaz, který zpochybňuje bezproblémový průběh očekávaných budoucích peněžních toků a tímto

snižuje i reálnou hodnotu pohledávek.

Již při realizaci transakce – pronájem nemovitostí, prodej – Fond posuzuje úvěrové riziko protistrany a snižuje případnou

pochybnost týkající se nesplacení pohledávky na minimum. U existujících pohledávek Fond sleduje stáří pohledávek a u

pohledávek po splatnosti přistupuje k jejich snížení a zachycení ztráty ve výsledku hospodaření. Přesto může v budoucnu

dojít k uhrazení celé nominální hodnoty znehodnocených pohledávek. V takovém případě Fond v okamžiku jejich

uhrazení uzná ve výsledku hospodaření zisk.

K 31. 12. 2024 je ocenění pohledávek sníženo z titulu očekávaného úvěrového znehodnocení o 7 247 tis. Kč (31. 12.

2023: 7 370 tis. Kč). Pohledávky do splatnosti, případně po splatnosti s krátkým prodlením vykazují minimální riziko a do

data schválení účetní závěrky byly též uhrazeny. Aktuální úvěrové riziko tak Fond považuje za minimální. Bližší informace

ke snížení hodnoty pohledávek jsou poskytnuty v části 6.3.

Daně ze zisku

Fond, jakožto emitent cenných papírů splňující podmínky zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (je tzv. základním

investičním fondem), podléhá daňové legislativě, která umožňuje kalkulovat daňovou povinnost ze zdanitelného zisku

pomocí daňové sazby 5 %.

Odložená daň je oceňována za pomoci daňových sazeb plynoucích z platné daňové legislativy, která může být

v budoucnu bez vlivu Fondu pozměněna a může tak dojít ke změně výše odložené daně. Skutečný daňový dopad může

být tedy v budoucnu odlišný od současných odhadů způsobený buď změnou v daňové legislativě, nebo změnou

v obchodním chování Fondu. Příkladem může být zrušení daňového zvýhodnění investičních fondů a zvýšení daňové

sazby ze současných 5 % na 21 %. Pokud by taková změna legislativy byla přijata, způsobilo by to navýšení odloženého

daňového závazku v účetní závěrce k 31. 12. 2024 o 502 957 tis. Kč (2023: 271 465 tis. Kč), což by mělo v důsledku vliv

(snížení) na výši čistých aktiv přiřaditelných držitelům investičních akcií.

5. Provozní segmenty

Činnost Fondu spočívá v investování finančních prostředků do nemovitostí na území ČR – jedná se zejména o komerční

pozemky a stavby v oblasti Třebíče, Náměšti nad Oslavou a Velké Bíteše. Z pohledu segmentace je uvážen pouze jediný

provozní segment. Informace poskytnuté dále v této účetní závěrce je proto třeba vnímat taktéž za informace

zveřejněné v souladu s požadavky na informace týkající se provozních segmentů.

6. Dodatečné poznámky k účetním výkazům

6.1 Aktiva přiřaditelná držitelům zakladatelských akcií a vlastní kapitál

Tis. Kč

31. 12. 2024

31. 12. 2023

Peněžní prostředky

Zápůjčka poskytnutá investiční části Fondu

2 389

Aktiva přiřaditelná držitelům zakladatelských akcií

2 406

Základní kapitál

2 367

Nerozdělené výsledky

Vlastní kapitál celkem

2 406

Vlastní kapitál společnosti Outulný investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s. je tvořen základním

kapitálem, který je dán hodnotou 2 367 ks zakladatelských akcií na jméno v listinné podobě. Nominální hodnota

zakladatelských akcií k 31. 12. 2024 i 31. 12. 2023 činí 1 000 Kč a celková výše základního kapitálu je tak 2 367 tis. Kč.

Převoditelnost zakladatelských akcií je podmíněna souhlasem člena představenstva.

Základní kapitál je plně splacen a s každou akcií je spojen jeden hlas při rozhodování a současně i právo na výplatu

dividend. Zakladatelské akcie nemají hodnotu závislou na činnosti fondu a jsou podloženy pouze výší zapisovaného

základního kapitálu. Ovládající osoby jsou přiblíženy v části 7.1.

Fond má zřízen bankovní účet, na němž jsou deponovány peněžní prostředky ze zakladatelských akcií (17 tis. Kč) a

současně je evidována zápůjčka poskytnutá investiční části Fondu (2 389 tis. Kč). Fond vyčleňuje tato aktiva v souladu

s regulatorními požadavky, které požadují zřetelně oddělit majetek Fondu, který patří akcionářům – držitelům

zakladatelských akcií. Tyto aktiva nejsou součástí čistých aktiv přiřaditelných držitelům investičních akcií.

6.2 Peníze a nepeněžní transakce

Peněžní prostředky

Fond neeviduje žádné peněžní ekvivalenty a všechny peněžní prostředky jsou drženy na bankovních účtech, přičemž

celkový zůstatek peněz (2024: 1 734 tis. Kč; 2023: 64 679 tis. Kč) je disponibilní pro využití Fondem v rámci jeho investiční

činnosti. Fond nevyužívá žádná bankovní přečerpání, která by byla zahrnuta mezi „Peněžní prostředky“ pro účely

sestavení výkazu peněžních toků.

Nepeněžní transakce

V průběhu roku 2024 ani 2023 nedošlo k významným nepeněžním transakcím, které by měly dopad na vývoj

rozvahových položek, ale neprojevily by se ve výkazu peněžních toků.

6.3 Obchodní pohledávky

Tis. Kč

31. 12. 2024

31. 12. 2023

Obchodní pohledávky, brutto

11 887

15 407

Odhad očekávané úvěrové ztráty

-7 247

-7 370

Obchodní pohledávky, netto

4 640

8 037

Obchodní pohledávky zahrnují zejména pohledávky za nájemci z pronájmu nemovitostí (nájemné a služby vyúčtované a

neuhrazené za období před rozvahovým dnem) a 83 % zůstatku je k 31. 12. 2024 před splatností (2023: 68 %).

Meziroční vývoj opravných položek zobrazuje následující tabulku:

Tis. Kč

Rok končící

31. 12. 2024

Rok končící

31. 12. 2023

Počáteční zůstatek

-7 370

-7 617

zúčtování nevyužitých opravných položek

123

252

tvorba nových opravných položek uznaná ve výsledku hospodaření

-5

Konečný zůstatek

-7 247

-7 370

K 31. 12. 2022 bylo přistoupeno k uznání 100% opravné položky k pohledávce za společnosti OKAY s.r.o. (nesplacený

zůstatek 5 124 tis. Kč), která byla v minulosti nájemcem a v návaznosti na ukončení nájmu Fondu vznikly nároky (úhrada

nákladů na opravy prostor), jejichž uhrazení bylo vyhodnoceno jako pochybné (stupeň 3).

Analýza obchodních pohledávek pro účely kalkulace očekávané úvěrové ztráty k 31. 12. 2024

Tis. Kč

Před splatností

Do 30 dní

po splatnosti

Do 90 dní

po splatnosti

Do 180 dní po

splatnosti

Nad 180 dní

po splatnosti

Celkem

Míra očekávané úvěrové ztráty

2 %

5 %

20 %

50 %

100 %

Brutto hodnota

obchodních pohledávek

3 908

850

7 125

11 887

Očekávaná úvěrová ztráta

-78

-43

-1

-7 125

-7 247

Netto hodnota

obchodních pohledávek

3 830

807

4 640

Analýza obchodních pohledávek pro účely kalkulace očekávané úvěrové ztráty k 31. 12. 2023:

Tis. Kč

Před splatností

Do 30 dní

po splatnosti

Do 90 dní

po splatnosti

Do 360 dní po

splatnosti

Nad 360 dní

po splatnosti

Celkem

Míra očekávané úvěrové ztráty

2 %

5 %

20 %

50 %

100 %

Brutto hodnota

obchodních pohledávek

5 594

2 689

7 124

15 407

Očekávaná úvěrová ztráta

-112

-134

-7 124

-7 370

Netto hodnota

obchodních pohledávek

5 382

2 555

8 037

Účetní hodnotu obchodních pohledávek lze s ohledem na dobu jejich splatnosti a promítnutou korekci úvěrového rizika

uvážit jako vhodnou aproximaci jejich reálné hodnoty.

6.4 Finanční aktiva v reálné hodnotě s přeceněním do výsledku hospodaření

Tis. Kč

31. 12. 2024

31. 12. 2023

Nakoupené dluhové cenné papíry

80 252

50 467

JTBANK 7 1/2 10/26/26

50 467

JTPEG F.CZ 7,75/29

58 951

JTPEG F.CZ 7,25/30

58 951

ROHLIK FII 6,00/29

58 951

EN.-PRO GF 7,50/29

58 951

Poskytnuté zápůjčky

121 843

150 820

Pronem Delta s.r.o.

59 141

150 820

Pronem Alfa s.r.o.

3 751

Outulný, a.s.

58 951

Finanční aktiva v reálné hodnotě s přeceněním do výsledku hospodaření

202 095

201 287

Nakoupené dluhové cenné papíry

Fond v roce 2024 zvýšil své investice do dluhových cenných papírů, které jsou veřejně obchodované. Jejich reálná

hodnota (úroveň 1 hierarchie reálné hodnoty) je stanovena na základě tržní hodnoty zveřejněné v rámci kotace na Burze

cenných papírů Praha. Přecenění bylo provedeno aplikací tržní ceny na počet držených kusů daného instrumentu.

Poskytnuté zápůjčky

Fond k 31. 12. 2024 eviduje tři poskytnuté zápůjčky v rámci své investiční činnosti:

▪ v srpnu 2023 poskytl zápůjčku společnosti Pronem Delta, s.r.o. (spřízněná strana ovládaná ovládající osobou Fondu),

která je splatná do 5 let, tj. do 30. 8. 2028 s možností dřívějšího splacení. Zápůjčka je fixně úročena úrokovou sazbou

8,80 % p.a. a úrok je splatný jednorázově v den úhrady zápůjčky. Zápůjčka byla poskytnuta za účelem financování

akvizice nemovitosti „Albert Třinec Lyžbice. Zápůjčka je zajištěna hodnotou investičních akcií ve výši nominální

hodnoty poskytnuté zápůjčky

▪ v červnu 2024 Fond poskytl zápůjčku společnosti Pronem Alfa s.r.o. (spřízněná strana ovládaná ovládající osobou

Fondu), která je splatná do 15 let, tj. do 17. 6. 2039 s možností dřívějšího libovolného splacení. Zápůjčka je fixně

úročena úrokovou sazbou 7,50 % p.a. a úrok je splatný jednorázově v den úhrady zápůjčky. Zápůjčka byla

poskytnuta za účelem financování akvizice pozemku a výstavby v rámci projektu „Retail park Třebíč“. Zápůjčka je

zajištěna hodnotou investičních akcií ve výši nominální hodnoty přislíbené částky zápůjčky.

▪ v srpnu 2024 Fond poskytl zápůjčku společnosti Outulný, a.s. (spřízněná strana ovládaná ovládající osobou Fondu),

která je splatná do 15 let, tj. do 30. 8. 2039 s možností dřívějšího splacení. Zápůjčka je fixně úročena úrokovou

sazbou 6,69 % p.a. a úrok je splatný jednorázově v den úhrady zápůjčky. Zápůjčka je zajištěna hodnotou investičních

akcií ve výši nominální hodnoty poskytnuté zápůjčky.

Zápůjčky jsou oceňovány reálnou hodnotou na bázi metody diskontovaných peněžních toků s použitím tržní úrokové

sazby (úroveň 3 hierarchie reálné hodnoty).

6.5 Investice do nemovitostí

Fond vlastní nemovitosti (pozemky a stavby) zejména v oblasti Třebíče, Náměšti nad Oslavou a Velké Bíteše, které

v minulosti pořídil a v rámci své investiční činnosti vytváří nemovitostní portfolio za účelem pronájmu nemovitostí

s následným prodejem v rozsahu zvolené investiční strategie. V průběhu roku 2024 došlo pouze k drobným stavebním

úpravám včetně vybavení u jedné nemovitosti:

Tis. Kč

Investice do nemovitostí

celkem

Reálná hodnota k 31. 12. 2022

2 481 440

zisk z přecenění do výsledku hospodaření

52 860

Reálná hodnota k 31. 12. 2023

2 534 300

přírůstky z titulu následných výdajů zahrnutých do ocenění existujících nemovitostí

26 500

zisk z přecenění do výsledku hospodaření

1 417 990

Reálná hodnota k 31. 12. 2024

3 978 790

K 31. 12. 2024 i k 31. 12. 2023 byla kvalifikovaným externím odhadem nezávislého znalce stanovena reálná hodnota

držených nemovitostí a Fond uznal ve výsledku hospodaření související zisk, resp. ztrátu z přecenění. Blíže k ocenění

reálnou hodnotou v části 8.5.

V souvislosti s investicemi do nemovitostí jsou ve výsledku hospodaření Fondu uznány následující položky:

Tis. Kč

Rok končící

31. 12. 2024

Rok končící

31. 12. 2023

Celkové nájemné (příjmy) z investic do nemovitostí

199 143

188 741

Celkové přímé provozní náklady investic do nemovitostí

-7 889

-9 236

6.6 Poskytnuté zálohy a ostatní aktiva

Tis. Kč

31. 12. 2024

31. 12. 2023

Poskytnuté zálohy a náklady příštích období

4 591

650

Pohledávky z titulu záloh na odkup investičních akcií

8 150

16 000

Ostatní pohledávky

Poskytnuté zálohy a ostatní aktiva celkem

12 805

73 544

6.7 Obchodní a jiné závazky

Tis. Kč

31. 12. 2024

31. 12. 2023

Obchodní závazky

4 261

3 889

Přijaté zálohy a výnosy příštích období

1 222

1 320

Přijaté kauce

16 351

16 278

Závazky vůči státu

3 438

3 395

Ostatní závazky

406

282

Obchodní a jiné závazky celkem

25 678

25 163

z toho finanční závazky

21 018

20 448

z toho nefinanční závazky

4 660

4 716

Účetní hodnota závazků, které představují finanční závazky, se významně neliší od jejich reálné hodnoty s ohledem na

splatnost většiny závazků v krátkém období. Vedení Fondu posoudilo riziko likvidity spojené s vypořádáním existujících

závazků za nízké.

Z výše uvedených závazků je zúčtování závazků v období delším jak 12 měsíců možné u přijatých kaucí. Související

nájemní smlouvy však nemají zaručenu dobu trvání delší jak 12 měsíců.

6.8 Zápůjčka od zakladatelské části

Tis. Kč

31. 12. 2024

31. 12. 2023

Zápůjčka od zakladatelské části Fondu

2 389

Zakladatelská část Fondu poskytla v minulosti zápůjčku do investiční části Fondu (viz 6.1). Jedná se o vnitrofondový

zůstatek, který je však prezentován samostatně s ohledem na povinnost oddělovat majetek a dluhy zakladatelské a

investiční části Fondu.

6.9 Závazky vůči ovládající osobě

Tis. Kč

31. 12. 2024

31. 12. 2023

Naběhlé úroky z dřívější emise dluhopisů

11 242

Závazky z odkupu investičních akcií

37 086

16 682

Závazky vůči ovládající osobě celkem

48 328

27 924

K 31. 12. 2024 i k 31. 12. 2023 Fond vykazuje závazek vůči panu Svatoslavu Outulnému ve výši 11 242 tis. Kč z titulu

naběhlých úroků z dříve emitovaných a v roce 2020 vypořádaných dluhopisů. Závazky z odkupu investičních akcií

vycházejí z podaných žádostí o odkup investičních akcií a které budou vypořádány v prvním pololetí roku 2025.

6.10 Čistá aktiva přiřaditelná držitelům vyplatitelných investičních akcií

Hodnota těchto čistých aktiv je dána rozdílem celkových investičních aktiv a závazků Fondu, tj. bez vlivu hodnoty čistých

aktiv připadající držitelům zakladatelských akcií, tj. hodnotu vlastního kapitálu Fondu (viz část 6.1).

Výše investičních čistých aktiv se průběžně mění dle vývoje výkonnosti Fondu – dopad výsledku hospodaření Fondu – a

další vliv na prezentovanou hodnotu mají transakce s vlastníky investičních akcií, tj. emise a odkup investičních akcií

Fondem. Vývoj čistých aktiv za prezentovaná období je zobrazen ve výkazu změn čistých aktiv přiřaditelných držitelům

vyplatitelných investičních akcií, který Fond sestavuje a zveřejňuje namísto výkazu změn vlastního kapitálu (pokud

nedošlo k nějaké změně v hodnotě vlastního kapitálu).

Vydané investiční akcie s ohledem na právo držitele požádat Fond o odkup na účet Fondu, čímž investiční akcie zanikají,

jsou klasifikovány a vykazovány jako finanční závazek. S investičními akciemi zároveň není spojeno právo hlasovat na

valné hromadě Fondu. Stav investičních akcií včetně kalkulace čistých aktiv na jednu investiční akcii přináší následující

tabulka.

31. 12. 2024

31. 12. 2023

Čistá aktiva přiřaditelná držitelům vyplatitelných investičních akcií (v tis. Kč)

3 966 268

2 682 865

Počet investičních akcií (v ks)

191 802

212 385

Čistá aktiva připadající na jednu investiční akcii (v Kč)

20 678,9699

12 632,0790

Meziroční vývoj počtu investičních akcií:

v kusech

Rok končící

31. 12. 2024

Rok končící

31. 12. 2023

Počáteční zůstatek

212 385

218 816

Odkup investičních akcií

-20 583

-6 431

Konečný zůstatek

191 802

212 385

6.11 Tržby z pronájmu a poskytovaných služeb

Tis. Kč

Rok končící

31. 12. 2024

Rok končící

31. 12. 2023

Tržby z pronájmu

199 143

188 741

Tržby z poskytovaných služeb

23 638

26 086

Tržby celkem

222 781

214 827

Tržby z pronájmu jsou výnosem generovaným z přímých investic do nemovitostí, které drží Fond a pronajímá je. V

souvislosti s pronájmem jsou poskytovány nájemcům služby, které navyšují celkový příjem z pronájmu. Všechny tržby

jsou realizovány na území České republiky.

Pronájem nemovitostí je klasifikován jako operativní leasing, přičemž předmětem pronájmu jsou nemovitostí s dlouhou

životností a nájemní smlouvy jsou uzavřeny na dobu krátkodobou v poměru k životnosti. Žádná z uzavřených nájemních

smluv nemá nevypověditelné období delší jak 12 měsíců.

6.12 Úrokové výnosy

Úrokové výnosy ve výši (2024: 8 525 tis. Kč; 2023: 5 279 tis. Kč) plynou z vkladů na běžných a termínových bankovních

účtech.

6.13 Ostatní zisky a ztráty

Tis. Kč

Rok končící

31. 12. 2024

Rok končící

31. 12. 2023

Čistá kurzová ztráta

-5 628

1 217

Ostatní zisky a ztráty

228

128

Ostatní zisky a ztráty celkem

-5 400

1 345

6.14 Náklady související s pronájmem nemovitostí

Tis. Kč

Rok končící

31. 12. 2024

Rok končící

31. 12. 2023

Opravy, údržba a správa

3 497

3 144

Spotřeba energie, plynu, vody

1 789

1 406

Úklid, ostraha

878

896

Pojištění nemovitostí

1 041

935

Spotřeba materiálu

Ostatní služby

621

2 825

Náklady související s pronájmem nemovitostí celkem

7 889

9 236

6.15 Správa Fondu a ekonomické a právní služby

Tis. Kč

Rok končící

31. 12. 2024

Rok končící

31. 12. 2023

Správa a vedení Fondu (viz 7.4)

1 770

1 612

Poplatky depozitáři

300

275

Ekonomické služby – právní, daňové a účetní poradenství

3 390

2 718

Správa fondu a související ekonomické a právní služby celkem

5 460

4 605

6.16 Daně a poplatky

v tis. Kč

Rok končící

31. 12. 2024

Rok končící

31. 12. 2023

Daň z nemovitých věcí

3 053

1 694

Ostatní daně a poplatky

Daně a poplatky celkem

3 066

1 724

6.17 Finanční náklady

Tis. Kč

Rok končící

31. 12. 2024

Rok končící

31. 12. 2023

Úrokové náklady

Ostatní finanční náklady

Finanční náklady celkem

6.18 Daně ze zisku

Daň ze zisku uznaná ve výsledku hospodaření

Tis. Kč

Rok končící

31. 12. 2024

Rok končící

31. 12. 2023

Splatný daňový náklad za běžné období

8 884

9 208

Úprava splatné daně související s přecházejícím obdobím

Splatný daňový náklad

8 884

9 208

Odložený daňový náklad z titulu přechodných rozdílů a daňové ztráty

72 341

4 075

Celkový daňový náklad

81 225

13 283

Sesouhlasení výsledku hospodaření před zdaněním na celkový daňový náklad poskytuje následující zveřejnění:

Tis. Kč

Rok končící

31. 12. 2024

Rok končící

31. 12. 2023

Zisk před zdaněním za běžné období

1 624 628

265 918

Zákonná daňová sazba

5 %

Daňový náklad kalkulovaný z výsledku hospodaření

81 231

13 296

Dopad daňově neuznatelných nákladů (výnosů)

-6

-13

Celkový daňový náklad

81 225

13 283

Efektivní daňová sazba

5,00 %

Odložená daň ve výkazu finanční situace

31. 12. 2024

31. 12. 2023

v tis. Kč

Pohledávka

Závazek

Pohledávka

Závazek

Rozdíl v účetní a daňové hodnotě investic do nemovitostí

157 174

84 833

Sesouhlasení odložené daně

Zůstatek odložené daně v meziročním srovnání je ovlivněn změnou přechodných rozdílů Fondu, ale také uznáním

odložené daně v důsledku převzetí čistých aktiv z nekonsolidovaných dceřiných společností:

Tis. Kč

Odložený daňový

závazek

Zůstatek k 1. 1. 2023

80 758

odložená daň zachycená ve výsledku hospodaření

4 075

Zůstatek k 31. 12. 2023

84 833

odložená daň zachycená ve výsledku hospodaření

72 341

Zůstatek k 31. 12. 2024

157 174

7. Transakce se spřízněnými stranami

7.1 Osoba ovládající

Ovládající osobou Fondu je pan Ing. Svatoslav Outulný, č.p. 117, 675 71 Ocmanice, který plně ovládá zakladatelskou část

Fondu a disponuje právy, které poskytují zakladatelské akcie:

Tis. Kč

31. 12. 2024

31. 12. 2023

Ing. Svatoslav Outulný

99,15 %

ORBIA, spol. s r.o. (nepřímo ovládaná panem Ing. Svatoslavem Outulným prostřednictvím

společnosti O2lny holding s.r.o.)

0,85 %

Držitelé zakladatelských akcií celkem

100,00 %

Pan Ing. Svatoslav Outulný je taktéž hlavním investorem Fondu a k 31. 12. 2024 drží v přímém vlastnictví 97,125 % (2023:

97,396 %) investičních akcií Fondu. V meziroční srovnání se podíl snížil v návaznosti na odkup části investičních akcií

Fondem.

Fond je obhospodařován společností AMISTA, investiční společnost, a.s., která pro Fond vykonává rovněž funkci

administrátora a statutárního orgánu fondu.

7.2 Vlastní transakce se spřízněnými stranami

Všechny transakce se spřízněnými stranami jsou založeny na podmínkách shodných s transakcemi s nespřízněnými

stranami. Zůstatky nesplacené k rozvahovému dni nejsou nijak zajištěny a jejich vypořádání se očekává formou peněžní

platby.

Obchodní vztahy se spřízněnými stranami

Za prezentovaná období roku 2024 a 2023 dosahují obchodní transakce a z nich vyplývající případné zůstatky

pohledávek a závazků se spřízněnými stranami minimálního rozsahu.

Finanční vztahy se spřízněnými stranami

K 31. 12. 2024 Fond eviduje tři zápůjčky v celkové reálné hodnotě 121 843 tis. Kč (2023: jedna zápůjčka ve výši 150 820

tis. Kč), které byly poskytnuty společnostem, jenž jsou ovládány panem Svatoslavem Outulným (viz část 6.4).

K 31. 12. 2024 zůstávají vůči panu Svatoslavu Outulnému v návaznosti na odkoupené dluhopisy v roce 2020

nevypořádané závazky z naběhlých úroků v celkové výši 11 242 tis. Kč (viz část 6.9).

V souvislosti s odkupem investičních akcií Fond eviduje jednak pohledávku vůči panu Svatoslavu Outulnému ve výši

8 500 tis. Kč (2023: 16 000 tis. Kč) (vyplacené zálohy na odkup investičních akcií) a závazek z titulu odkupu investičních

akcií ve výši 37 086 tis. Kč (2023: 16 882 tis. Kč), který bude vypořádán v roce 2025.

7.3. Odměny klíčového vedení

Řízení a vedení Fondu je zajišťováno společností AMISTA investiční společnost, a.s., která působí ve funkci statutárního

orgánu – člena představenstva Fondu a při výkonu funkce ji zastupoval Ing. Petr Janoušek. Za rok 2024 byla Fondu

vyúčtována odměna ve výši 1 770 tis. Kč (2023: 1 612 tis. Kč).

Za prezentovaná období nebyly členovi dozorčí rady vyplaceny žádné odměny a jiné výhody.

8. Řízení finančního rizika

Finanční rizika, kterým je Fond vystaven zahrnují:

▪ úvěrové riziko (viz 8.1),

▪ riziko likvidity (viz 8.2) a

▪ tržní rizika zahrnující měnové (8.3), úrokové (8.4) a cenové riziko.

Finanční rizika, která ovlivňují finanční situaci a výkonnost Fondu vyplývají z následujících finančních nástrojů:

Tis. Kč

31. 12. 2024

31. 12. 2023

Finanční aktiva

Finanční aktiva oceňovaná reálnou hodnotou

202 095

201 287

Poskytnuté zápůjčky

121 843

150 820

Nakoupené dluhové cenné papíry

80 252

50 467

Finanční aktiva oceňovaná zůstatkovou hodnotou

6 438

72 716

Obchodní pohledávky

4 704

8 037

Peněžní prostředky

1 734

64 679

Finanční závazky

Závazky oceňované reálnou hodnotou

3 966 268

2 682 865

Čistá aktiva připadající držitelům vyplatitelných investičních akcií

3 966 268

2 682 865

Závazky oceňované zůstatkovou hodnotou

71 735

50 761

Přijaté zápůjčky

2 389

Závazky vůči ovládající osobě

48 328

27 924

Obchodní a jiné závazky

21 018

20 448

Finanční aktiva a finanční závazky oceňované v zůstatkové hodnotě se ve své prezentované hodnotě významně

neodchylují od hodnoty reálné a zůstatkovou hodnotu lze považovat za vhodnou aproximaci.

8.1 Úvěrové (kreditní) riziko

Úvěrové riziko vyplývá z rizika, že protistrana (odběratel, dlužník) nesplní své smluvní závazky a Fondu tak vznikne

finanční ztráta. Úvěrové riziko Fondu plyne z obchodních pohledávek, poskytnutých zápůjček, nakoupených dluhových

cenných papírů a peněžních prostředků uložených u bankovních účtech.

Stav obchodních pohledávek je průběžně posuzován, úvěrové riziko snižováno prověřováním klientů a současně

zálohovými platby, resp. u nájmů složenými kaucemi (2024: 16 351 tis. Kč; 2023: 16 278 tis. Kč), které dostatečně

převyšují nesplacený zůstatek obchodních pohledávek. Většina smluvní hodnoty obchodnícho pohledávek je ve

splatnosti a úvěrové riziko Fondu plynoucí z aktivit spojených s pronájmem nemovitostí lze považovat za minimální.

Bližší analýza odhadu očekávané úvěrové ztráty je v části 6.3.

Peněžní prostředky na bankovních účtech jsou uloženy u Komerční banky, a.s., která je depozitářem Fondu, dále u

UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s. a v neposlední řadě je část peněžních prostředků uložena na běžných

účtech u J&T Banka a.s., zejména v souvislosti s investiční činností Fondu spojenou s nákupem dluhových cenných

papírů. Všechny banky vykazují dlouhodobě stabilní úvěrový rating a riziko ztráty u peněžních prostředků je

vyhodnoceno jako minimální.

Zápůjčky jsou poskytnuty spřízněným společnostem, které jsou v ovládání ovládající osoby Fondu a jsou zajištěny

investičními akciemi v hodnotě odpovídající smluvní výši zápůjčky. Nakoupené dluhopisy jsou veřejně obchodované a

emitované subjekty s investičním úvěrovým ratingem. Zápůjčky i dluhopisy jsou oceněny reálnou hodnotou včetně

zohlednění úvěrového rizika, které je považováno za minimální.

8.2 Riziko likvidity

Riziko likvidity je spojeno se schopností Fondu dostát svých finančních povinností a splatit závazky – úrokové platby a

jistiny dle smluvních podmínek a v termínu jejich splatnosti. Fond je schopen dostát svým povinnostem vyplývajícím ze

závazků a povinnosti plnit dle smluvních podmínek. K zajištění likvidity provozních obchodních závazků se Fond snaží

udržovat dostatečný objem peněžních prostředků (2024: 1 734 tis. Kč; 2023: 64 679 tis. Kč) a řídí splatnost závazků se

splatností pohledávek (2024: 4 704 tis. Kč; 2023: 8 037 tis. Kč). Riziko likvidity není významným způsobem ovlivněno

úvěrovým rizikem, přičemž 95 % hodnoty celkových závazků je dáno závazkem vůči držitelům investičních akcií a jeho

vypořádání je provázáno s realizací investičních aktiv.

Zbývající splatnost nederivátových finančních závazků Fondu (v tis. Kč):

K 31. 12. 2024

1 roku

1 až 2 roky

2 až 5 roky

Celkem

Obchodní a jiné závazky

21 018

Závazky vůči ovládající osobě

48 328

Přijatá zápůjčka

2 389

Čistá aktiva přiřaditelná držitelům investičních akcií

3 966 268

Celkem

71 735

3 966 268

4 038 003

K 31. 12. 2023

1 roku

1 až 2 roky

2 až 5 roky

Celkem

Obchodní a jiné závazky

20 448

Závazky vůči ovládající osobě

27 924

Přijatá zápůjčka

2 389

Čistá aktiva přiřaditelná držitelům investičních akcií

2 682 865

Celkem

34 079

2 756 441

2 801 762

Tabulky likvidity jsou sestaveny na základě nediskontovaných peněžních toků evidovaných finančních závazků a uvažují

nejbližší datum splatnosti, ke kterému může být po Fondu požadováno splacení závazků. V přehledu jsou zahrnuty jak

splátky jistiny úvěrů, tak budoucí dosud nezachycené úrokové platby, které vyplývají z uzavřených úvěrových vztahů.

8.3 Měnové riziko

Měnové riziko je spojeno s cizoměnovými transakcemi a z nich plynoucími cizoměnovými zůstatky. Funkční měnou

Fondu je CZK a je-li uskutečněna transakce denominována v jiné měně, je přepočítána, stejně tak jsou přepočítávány

zůstatky pohledávek a závazků, které z transakce plynou. Důsledkem je vznik kurzových rozdílů s vlivem na celkový

výsledek hospodaření.

K 31. 12. 2024 drží Fond drží pouze peněžní prostředky v EUR (2024: 474 tis. Kč; 2023: 17 936 tis. Kč), s nimiž je spojené

případné riziko změny měnového kurzu s dopadem do výsledku hospodaření. Zůstatky obchodních vztahů dosahují

v EUR minimálních hodnot. Fond za rok končící 31. 12. 2024 zahrnul do výsledku hospodaření celkovou čistou kurzovou

ztrátu ve výši -5 628 tis. Kč (2023: čistý kurzový zisk 1 217 tis. Kč), která je dána zejména vypořádáním závazku Fondu

z odkupu investičních akcií, který byl prvotně vyjádřen a vypořádán v EUR platbách.

Vedení Fondu analyzuje svou měnovou pozici a průběžně posuzuje vývoj měnového kurzu CZK/EUR. Tomu odpovídá i

analýza citlivosti výsledku hospodaření na změny měnového kurzu CZK/EUR. Pokud jsou uváženy všechny peněžní

položky evidované k 31. 12. 2024 v cizí měně a současně by došlo ke změně měnového kurzu CZK/EUR o 0,5 CZK/EUR

(zhodnocení / znehodnocení CZK vůči EUR), výsledek hospodaření by byl o 9 tis. Kč (31. 12. 2023: 363 tis. Kč) vyšší (při

znehodnocení CZK vůči EUR by Fond uznal kurzový zisk) nebo nižší (při zhodnocení CZK/EUR by Fond uznal kurzovou

ztrátu).

8.4 Úrokové riziko

Úrokové riziko je riziko změny reálné hodnoty nebo budoucích peněžních toků finančních nástrojů v důsledku změn tržní

úrokové míry. Úrokové riziko budoucích peněžních toků je spojeno finančními nástroji, které jsou úročeny variabilní

úrokovou sazbou. Fond k 31. 12. 2024 ani k 31. 12. 2023 Fond nevykazuje finanční aktiva, ani finanční závazky takto

úročené a není tedy vystaven úrokovému riziku budoucích peněžních toků.

9. Oceňování reálnou hodnotou

Reálná hodnota investic do nemovitostí

Fond oceňuje reálnou hodnotou na pokračující bázi investice do nemovitostí – stavby a pozemky držené pro kapitálové

zhodnocení a pronajímané. Fond ke stanovení reálné hodnoty využívá služby externího odborného poradce, který má

dostatečné zkušenosti s oceňováním nemovitostí v dané lokalitě. U všech nemovitostí je ocenění založeno na úvaze

nejlepšího a nejvyššího využití. Ocenění nezávislým odborným poradcem je poskytováno na roční bázi. Fond, resp.

investiční společnost v postavení administrátora Fondu a její finanční oddělení disponuje osobou, která poskytuje

podklady a součinnost nezávislému odbornému poradci a reviduje zpracované ocenění pro účely finančního výkaznictví.

Reálná hodnota jednotlivých nemovitostí byla stanovena metodou výnosovou – pronajímané stavby (2024: 3 254 350

tis. Kč; 2023: 2 305 380 tis. Kč), metodou komparativní – pozemky, parcely, orná půda (2024: 171 890 tis. Kč; 2023:

214 920 tis. Kč) a reziduální metodou – pozemky se stavebním povolením a projektovou dokumentací (2024: 538 550),

tj. technikami v úrovni 3, přičemž volba metody byla znalcem učiněna s ohledem na charakter nemovitosti. V celkovém

ocenění investic do nemovitostí jsou zahrnuty zálohy poskytnuté na pořízení aktiv ve výši 14 000 tis. Kč k 31. 12. 2024

(2023: 14 000 tis. Kč).

▪ Při použití výnosové metody dochází k projekci budoucího čistého peněžního toky plynoucího z pronájmu

nemovitostí a k jeho diskontování úrokovou sazbou zohledňující tržní výnosnost (míra kapitalizace byla uvážena při

ocenění k 31. 12. 2024 uvážena v rozmezí 6,00 % až 7,30 % (2023: 6,50 % až 7,90 %); k 31. 12. 2024 činí průměrná

hodnota 6,46 % (2023: 6,83 %).

▪ Při použití komparativní metody (dle Mezinárodních standardů pro oceňování – IVS – www.ifsc.org) je reálná

hodnota nemovitosti odhadnuta na základě srovnání s obdobnými nemovitostmi v rámci porovnatelných

transakcích. Přístup tržního porovnání vychází z principu, že potenciální kupec nezaplatí za nemovitost více než jsou

náklady na pořízení srovnatelné nemovitosti. Z teoretického pohledu by nejsrovnatelnější prodejní transakce

indikovala prodejní cenu, za kterou by předmětná nemovitost mohla být prodána. Použitou jednotkou srovnání je

cena za metr čtvereční (m2).

▪ Při použití reziduální metody k ocenění pozemku je stanovena výnosová hodnota majetku (dokončený stav). Od

této hodnoty jsou následně odečteny náklady na výstavbu, obvyklá marže, náklady na financování a rezerva.

Výsledný zbytek odpovídá hodnotě pozemku.

Analýza citlivosti na změnu reálné hodnoty

Reálná hodnota investice do nemovitostí je založena na nepozorovatelných vstupech, kterými jsou ceny nemovitostí.

Citlivost výsledku hospodaření, resp. změny čistých aktiv přiřaditelných držitelům investičních akcií k 31. 12. 2024

zobrazuje následující tabulka:

Rozvahová položka

Metoda ocenění

Nepozorovatelné

vstupy

Změna

nepozorovatelných

vstupů

Dopad na změnu čistých

aktiva přiřaditelných

investičním akciím

Investice do nemovitostí

Metoda výnosová

Ceny nemovitostí

+/- 10 %

325 435 tis. Kč

Investice do nemovitostí

Metoda tržního

porovnání

Ceny nemovitostí

+/- 10 %

17 189 tis. Kč

Investice do nemovitostí

Metoda reziduální

Ceny nemovitostí

+/- 10 %

55 855 tis. Kč

Citlivost výsledku hospodaření, resp. změny čistých aktiv přiřaditelných držitelům investičních akcií k 31. 12. 2023

zobrazuje následující tabulka:

Rozvahová položka

Metoda ocenění

Nepozorovatelné

vstupy

Změna

nepozorovatelných

vstupů

Dopad na změnu čistých

aktiva přiřaditelných

investičním akciím

Investice do nemovitostí

Metoda výnosová

Ceny nemovitostí

+/- 10 %

230 558 tis. Kč

Investice do nemovitostí

Metoda tržního

porovnání

Ceny nemovitostí

+/- 10 %

21 492 tis. Kč

Reálná hodnota finančních aktiv

Následující tabulka zobrazuje rozčlenění finančních aktiv dle typu ocenění:

K 31. 12. 2024

V tis. Kč

Zůstatková

hodnota

Reálná hodnota

(úroveň 1)

Reálná hodnota

(úroveň 3)

Poskytnuté zápůjčky

121 843

Nakoupené dluhové cenné papíry

80 252

Obchodní a jiné pohledávky

4 704

Peněžní prostředky

1 734

Finanční aktiva celkem

208 533

80 252

121 843

K 31. 12. 2023

V tis. Kč

Zůstatková hodnota

Reálná hodnota

(úroveň 3)

Poskytnuté zápůjčky

150 820

Nakoupené dluhové cenné papíry

50 467

Obchodní a jiné pohledávky

8 037

Peněžní prostředky

64 679

Finanční aktiva celkem

72 716

201 287

Reálná hodnota nakoupených dluhových cenných papírů je stanovena na základě tržní hodnoty zveřejněné v rámci

kotace na Burce cenných papírů Praha, tj. v úrovni 1 hierarchie reálné hodnoty. Přecenění bylo provedeno aplikací tržní

ceny na počet držených kusů daného instrumentu.

Poskytnuté zápůjčky a nakoupené dluhové cenné papíry jsou klasifikovány jako finanční aktiva držená k obchodování a

jsou oceňována reálnou hodnotou s přeceněním do výsledku hospodaření na pokračující bázi. Reálná hodnota v úrovni

3 je stanovena na bázi současné hodnoty budoucích peněžních toků diskontovaných tržní úrokovou sazbou.

Poskytnuté zápůjčky jsou oceňovány reálnou hodnotou na bázi metody diskontovaných peněžních toků s použitím tržní

úrokové sazby (úroveň 3 hierarchie reálné hodnoty) – k diskontování použita úroková sazba v rozmezí 7,02 % - 7,11 %

p.a.

Reálná hodnota obchodních pohledávek a peněžních prostředků se významně neodchyluje od jejich zůstatkové

hodnoty, v níž jsou vedeny a prezentovány, zejména s ohledem na splatnost v krátkém časovém horizontu.

Reálná hodnota finančních závazků

Následující tabulka zobrazuje rozčlenění finančních závazků dle typu ocenění:

K 31. 12. 2024

V tis. Kč

Zůstatková hodnota

Reálná hodnota

(úroveň 3)

Obchodní a jiné závazky

21 018

Závazky vůči ovládající osobě

48 328

Přijaté zápůjčky

2 389

Čistá aktiva připadající držitelům vyplatitelných investičních akcií

3 966 268

Finanční závazky celkem

71 735

3 966 268

K 31. 12. 2023

V tis. Kč

Zůstatková hodnota

Reálná hodnota

(úroveň 3)

Obchodní a jiné závazky

20 448

Závazky vůči ovládající osobě

27 924

Přijaté zápůjčky

2 389

Čistá aktiva připadající držitelům vyplatitelných investičních akcií

2 682 865

Finanční závazky celkem

50 761

2 682 865

Reálná hodnota obchodních závazků, závazků vůči ovládající osobě, resp. přijaté zápůjčky se významně neodchyluje od

jejich zůstatkové hodnoty, v níž jsou vedeny a prezentovány, zejména s ohledem na splatnost v krátkém časovém

horizontu, resp. již proběhnuté jejich zesplatnění.

Reálná hodnota závazku vůči držitelům investičních akcií, který je prezentován jako čistá aktiva připadající držitelům

vyplatitelných investičních akcií je odhadována jako ve výši rozdílu reálné hodnoty aktiv a závazku Fondu. Jeho výše je

tak ovlivněna zejména oceněním investic do nemovitostí a investičních finančních aktiv.

10. Náklady na ověření účetní závěrky

Odměna auditora – společnosti AUDIT ONE s.r.o. – za ověření této účetní závěrky činí 190 000 Kč bez DPH (2023:

190 000 Kč bez DPH). V rámci této odměny auditor provádí i ověření zprávy o odměňování vyhotovené Fondem v

souladu se zákonem č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu. Jiné služby nebyly auditorem poskytovány.

11. Podmíněná aktiva a podmíněné závazky

Fond není v žádných sporech, z nichž by mohlo plynout nějaké plnění. Vedení Fondu si není vědomo ani jiných událostí

uskutečněných během účetního období, které by vedly ke vzniku a evidenci tzv. podmíněných závazků či podmíněných

aktiv a případných dalších podmíněných plnění ve prospěch Fondu.

12. Čistá hodnota aktiv

Společnost Outulný investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s. je investičním fondem, jehož působení

podléhá regulaci ze strany České národní banky a který musí naplňovat požadavky na zveřejnění vyplývající ze zákona č.

240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech (dále jen „ZISIF“). Jedním z požadavků je zveřejnění

tzv. čisté hodnoty aktiv na akcii, přičemž pro účely stanovení její výše stanoví ZISIF následující:

(1) Majetek a dluhy investičního fondu z investiční činnosti se oceňují reálnou hodnotou podle mezinárodních

účetních standardů upravených právem Evropské unie s tím, že:

a) pro určení reálné hodnoty dluhopisu nebo obdobného cenného papíru nebo zaknihovaného cenného papíru

představujícího právo na splacení dlužné částky je možné použít průměrnou cenu mezi nejlepší závaznou

nabídkou a poptávkou (středová cena) a

b) pro určení reálné hodnoty akcie nebo obdobného cenného papíru nebo zaknihovaného cenného papíru

představujícího podíl na obchodní společnosti nebo jiné právnické osobě je možné použít hodnotu, která je

vyhlášena na evropském regulovaném trhu nebo na zahraničním trhu obdobném regulovanému trhu a která

je vyhlášena k okamžiku ne pozdějšímu, než je okamžik ocenění a nejvíce se blížícímu okamžiku ocenění.

(2) Česká národní banka stanoví vyhláškou postupy pro určení reálné hodnoty majetku a dluhů investičního fondu v

rozsahu stanoveném odstavcem 1.

Čistá hodnota aktiv na akcii je ukazatelem, který nevyplývá z požadavků IFRS a IFRS tedy nestanoví postupy, jak jej

kalkulovat. Jedná se o tzv. alternativní výkonnostní ukazatel, který Fond zveřejňuje s ohledem na požadavky ZISIF a jeho

výše se stanoví v souladu s požadavky ZISIF.

Z požadavků ZISIF vyplývá povinnost ocenit všechna aktiva a závazky Fondu reálnou hodnotou pro stanovení čisté

hodnoty aktiv na investiční akcii. Fond nemovitosti a finanční aktiva typu nakoupených dluhových cenných papírů a

poskytnutých zápůjček oceňuje reálnou hodnotou na pokračující bázi a ocenění v účetní závěrce je tak relevantní i pro

účely ZISIF. U ostatních aktiv a závazků, které jsou oceňovány zůstatkovou hodnotou, Fond vyhodnocuje, zdali se účetní

ocenění významně neodchyluje od reálného ocenění, přičemž k 31. 12. 2024, resp. k 31. 12. 2023 lze ocenění v účetní

závěrce považovat za vhodnou aproximaci reálného ocenění vzhledem ke krátkodobé splatnosti evidovaných finančních

aktiv a finančních závazků. Hodnotu čistých aktiv na investiční akcii tak lze kalkulovat z hodnot prezentovaných v účetní

závěrce:

31. 12. 2024

31. 12. 2023

Čistá aktiva vyplývající z výkazu finanční situace (v tis. Kč)

3 966 268

2 682 865

Počet vydaných investičních akcií (v ks)

191 802

212 385

Čistá hodnota aktiv na akcii dle ZISIF (v Kč)

20 678,9699

12 632,0790

13. Události po rozvahovém dni

Žádné další významné události s dopadem na finanční situaci a výkonnost Fondu nenastaly v období po rozvahovém dni

a do data schválení této účetní závěrky.

14. Schválení účetní závěrky

Tato účetní závěrka byla schválena a vydána ke zveřejnění dne 30. 4. 2025.

V Praze dne 30. 4. 2025

Outulný investiční fond s proměnným kapitálem, a.s.

zastoupený

AMISTA investiční společnost, a.s.

Člen představenstva

Ing. Petr Janoušek

pověřený zmocněnec

Zpráva nezávislého auditora

o ověření

účetní závěrky

k 31. prosinci 2024

Outulný investiční fond s proměnným

základním kapitálem, a.s.

Praha, duben 2025

Str. 2/8

Údaje o auditované účetní jednotce

Název účetní jednotky:

Outulný investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

Sídlo:

Truhlářská 1108/3, Nové Město, 110 00 Praha 1

Zápis proveden u:

Městského soudu v Praze

Zápis proveden pod číslem:

oddíl B číslo vložky 17017

IČO:

248 23 244

Statutární orgán:

AMISTA investiční společnost, a.s. při výkonu funkce člena

představenstva zastupuje Ing. Petr Janoušek

Předmět činnosti:

Předmětem podnikání společnosti je činnost fondu kvalifikovaných

investorů podle ust. § 95 odst. 1 písm. a) zákona č. 240/2013 Sb., o

investičních společnostech a investičních fondech, v platném znění

Ověřované období:

1. leden 2024 až 31. prosinec 2024

Příjemce zprávy:

Akcionáři fondu

Údaje o auditorské společnosti

Název společnosti:

AUDIT ONE s.r.o.

Evidenční číslo auditorské

společnosti:

604

Sídlo:

Rohanské nábřeží 721/39, 186 00 Praha 8 Karlín

Zápis proveden u:

Městského soudu v Praze

Zápis proveden pod číslem:

oddíl C, číslo vložky 345046

IČO:

099 38 419

Telefon:

+420 771 224 893

E-mail:

info@auditone.cz

Odpovědný auditor:

Ing. Jakub Kovář

Evidenční číslo auditora:

1959

Str. 3/8

Zpráva nezávislého auditora

pro akcionáře investičního fondu Outulný investiční fond s proměnným

základním kapitálem, a.s.

Zpráva o auditu účetní závěrky

Výrok auditora

Provedli jsme audit přiložené účetní závěrky investičního fondu Outulný investiční fond s proměnným

základním kapitálem, a.s. (dále „účetní jednotka“) sestavené na základě mezinárodních standardů účetního

výkaznictví ve znění přijatém Evropskou unií, která se skládá z výkazu o finanční situaci k 31.12.2024, výkazu

výsledku hospodaření a ostatního úplného výsledku, výkazu změn čistých aktiv přiřaditelných držitelům

vyplatitelných investičních akcií, výkazu změn vlastního kapitálu a výkazu o peněžních tocích za rok končící

31.12.2024 a přílohy k těmto výkazům, která obsahuje popis použitých podstatných účetních metod a další

vysvětlující informace.

Podle našeho názoru účetní závěrka podává věrný a poctivý obraz finanční situace investičního fondu Outulný

investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s. k 31.12.2024 a finanční výkonnosti a peněžních toků

za rok končící 31.12.2024 v souladu s mezinárodními standardy účetního výkaznictví ve znění přijatém

Evropskou unií.

Základ pro výrok

Audit jsme provedli v souladu se zákonem o auditorech, nařízením Evropského parlamentu a Rady (EU)

č. 537/2014 a standardy Komory auditorů České republiky pro audit, kterými jsou mezinárodní standardy pro

audit (ISA), případně doplněné a upravené souvisejícími aplikačními doložkami. Naše odpovědnost stanovená

těmito předpisy je podrobněji popsána v oddílu Odpovědnost auditora za audit účetní závěrky. V souladu se

zákonem o auditorech a Etickým kodexem přijatým Komorou auditorů České republiky jsme na Účetní jednotce

nezávislí a splnili jsme i další etické povinnosti vyplývající z uvedených předpisů. Domníváme se, že důkazní

informace, které jsme shromáždili, poskytují dostatečný a vhodný základ pro vyjádření našeho výroku.

Hlavní záležitosti auditu

Hlavní záležitosti auditu jsou záležitosti, které byly podle našeho odborného úsudku při auditu účetní závěrky za

běžné období nejvýznamnější. Těmito záležitostmi jsme se zabývali v kontextu auditu účetní závěrky jako celku

a v souvislosti s utvářením názoru na tuto závěrku. Samostatný výrok k těmto záležitostem nevyjadřujeme.

Str. 4/8

Hlavní záležitosti auditu

Způsob řešení

Ocenění investice do nemovitosti

Hodnota nemovitostního portfolia představuje k datu

účetní závěrky významnou část bilanční sumy.

Podle požadavků platné legislativy promítnutých do

stanov účetní jednotky a statutu fondu schváleného

Českou národní bankou, přeceňuje účetní jednotka

svoje nemovitosti k rozvahovému dni na reálnou

hodnotu.

Riziko v této oblasti vnímáme v nesprávně

provedeném ocenění majetku a správnosti promítnutí

přecenění do účetní závěrky (nadhodnocení hodnoty

aktiv).

Výnosy z pronájmů

Významnou část výnosů vytváří účetní jednotka

z pronájmu nebytových prostor.

Správné vykázání v souladu s rámcem Mezinárodních

standardů účetního výkaznictví ve znění přijatém

Evropskou unií

Účetní jednotka sestavuje účetní závěrku na základě

mezinárodních standardů účetního výkaznictví ve

znění přijatém Evropskou unií.

Námi provedené auditorské postupy zahrnovaly

mimo jiné spolupráci s naším znalcem, který se

podílel na vyhodnocení předpokladů a metodiky

použité znalcem účetní jednotky při ocenění

nemovitostního portfolia.

V rámci našich testů jsme ověřili, že provedené

ocenění je metodicky správné a výsledné ocenění

zobrazuje reálnou hodnotu nemovitostního portfolia.

Dále jsme vyhodnotili, jak je výsledné ocenění

vykázáno v účetní závěrce a popsáno v komentáři

k účetním výkazům

Námi provedené auditorské postupy zahrnovaly

zejména měsíční analýzu inkasovaného nájemného,

testování vzorku výnosů dle smluv s nájemci.

Námi provedené auditorské postupy byly mimo jiné

zaměřeny na klasifikaci jednotlivých složek aktiv,

závazků, vlastního kapitálu, nákladů a výnosů

v souladu s IFRS a na dostatečné zveřejnění

informací v Komentáři k účetní závěrce v souladu

s požadavky IFRS.

Str. 5/8

Ostatní informace uvedené ve výroční zprávě

Ostatními informacemi jsou v souladu s § 2 písm. b) zákona o auditorech informace uvedené ve výroční

zprávě mimo účetní závěrku a naši zprávu auditora. Za ostatní informace odpovídá vedení účetní jednotky.

Náš výrok k účetní závěrce se k ostatním informacím nevztahuje. Přesto je však součástí našich povinností

souvisejících s ověřením účetní závěrky seznámení se s ostatními informacemi a posouzení, zda ostatní

informace nejsou ve významném (materiálním) nesouladu s účetní závěrkou či s našimi znalostmi o účetní

jednotce získanými během ověřování účetní závěrky nebo zda se jinak tyto informace nejeví jako významně

(materiálně) nesprávné. Také posuzujeme, zda ostatní informace byly ve všech významných (materiálních)

ohledech vypracovány v souladu s příslušnými právními předpisy. Tímto posouzením se rozumí, zda ostatní

informace splňují požadavky právních předpisů na formální náležitosti a postup vypracování ostatních

informací v kontextu významnosti (materiality), tj. zda případné nedodržení uvedených požadavků by bylo

způsobilé ovlivnit úsudek činěný na základě ostatních informací.

Na základě provedených postupů, do míry, již dokážeme posoudit, uvádíme, že:

• ostatní informace, které popisují skutečnosti, jež jsou též předmětem zobrazení v účetní závěrce, jsou

ve všech významných (materiálních) ohledech v souladu s účetní závěrkou a

• ostatní informace byly vypracovány v souladu s právními předpisy.

Dále jsme povinni uvést, zda na základě poznatků a povědomí o účetní jednotce, k nimž jsme dospěli při

provádění auditu, ostatní informace neobsahují významné (materiální) věcné nesprávnosti. V rámci uvedených

postupů jsme v obdržených ostatních informacích žádné významné (materiální) věcné nesprávnosti nezjistili.

Odpovědnost vedení účetní jednotky, dozorčí rady a výboru pro audit za účetní závěrku

Představenstvo odpovídá za sestavení účetní závěrky podávající věrný a poctivý obraz v s mezinárodními

standardy účetního výkaznictví ve znění přijatém Evropskou unií, a za takový vnitřní kontrolní systém, který

považuje za nezbytný pro sestavení účetní závěrky tak, aby neobsahovala významné (materiální) nesprávnosti

způsobené podvodem nebo chybou.

Při sestavování účetní závěrky je představenstvo povinno posoudit, zda je účetní jednotka schopna nepřetržitě

trvat, a pokud je to relevantní, popsat v příloze účetní závěrky záležitosti týkající se jejího nepřetržitého trvání

a použití předpokladu nepřetržitého trvání při sestavení účetní závěrky, s výjimkou případů, kdy představenstvo

plánuje zrušení účetní jednotky nebo ukončení její činnosti, resp. kdy nemá jinou reálnou možnost než tak učinit.

Za dohled nad procesem účetního výkaznictví odpovídá dozorčí rada ve spolupráci s výborem pro audit.

Odpovědnost auditora za audit účetní závěrky

Naším cílem je získat přiměřenou jistotu, že účetní závěrka jako celek neobsahuje významnou (materiální)

nesprávnost způsobenou podvodem nebo chybou a vydat zprávu auditora obsahující náš výrok. Přiměřená

míra jistoty je velká míra jistoty, nicméně není zárukou, že audit provedený v souladu s výše uvedenými

předpisy ve všech případech v účetní závěrce odhalí případnou existující významnou (materiální) nesprávnost.

Nesprávnosti mohou vznikat v důsledku podvodů nebo chyb a považují se za významné (materiální), pokud

lze reálně předpokládat, že by jednotlivě nebo v souhrnu mohly ovlivnit ekonomická rozhodnutí, která

uživatelé účetní závěrky na jejím základě přijmou.

Při provádění auditu v souladu s výše uvedenými předpisy je naší povinností uplatňovat během celého auditu

odborný úsudek a zachovávat profesní skepticismus. Dále je naší povinností:

• Identifikovat a vyhodnotit rizika významné (materiální) nesprávnosti účetní závěrky způsobené

podvodem nebo chybou, navrhnout a provést auditorské postupy reagující na tato rizika a získat

Str. 6/8

dostatečné a vhodné důkazní informace, abychom na jejich základě mohli vyjádřit výrok. Riziko, že

neodhalíme významnou (materiální) nesprávnost, k níž došlo v důsledku podvodu, je větší než riziko

neodhalení významné (materiální) nesprávnosti způsobené chybou, protože součástí podvodu mohou být

tajné dohody (koluze), falšování, úmyslná opomenutí, nepravdivá prohlášení nebo obcházení vnitřních

kontrol vedením účetní jednotky.

• Seznámit se s vnitřním kontrolním systémem účetní jednotky relevantním pro audit v takovém rozsahu,

abychom mohli navrhnout auditorské postupy vhodné s ohledem na dané okolnosti, nikoli abychom

mohli vyjádřit názor na účinnost jejího vnitřního kontrolního systému.

• Posoudit vhodnost použitých účetních pravidel, přiměřenost provedených účetních odhadů a informace,

které v této souvislosti vedení účetní jednotky uvedlo v příloze účetní závěrky.

• Posoudit vhodnost použití předpokladu nepřetržitého trvání při sestavení účetní závěrky vedením účetní

jednotky a to, zda s ohledem na shromážděné důkazní informace existuje významná (materiální)

nejistota vyplývající z událostí nebo podmínek, které mohou významně zpochybnit schopnost účetní

jednotky nepřetržitě trvat. Jestliže dojdeme k závěru, že taková významná (materiální) nejistota existuje,

je naší povinností upozornit v naší zprávě na informace uvedené v této souvislosti v příloze účetní

závěrky, a pokud tyto informace nejsou dostatečné, vyjádřit modifikovaný výrok. Naše závěry týkající se

schopnosti účetní jednotky nepřetržitě trvat vycházejí z důkazních informací, které jsme získali do data

naší zprávy. Nicméně budoucí události nebo podmínky mohou vést k tomu, že Účetní jednotka ztratí

schopnost nepřetržitě trvat.

• Vyhodnotit celkovou prezentaci, členění a obsah účetní závěrky, včetně přílohy, a dále to, zda účetní

závěrka zobrazuje podkladové transakce a události způsobem, který vede k věrnému zobrazení.

Naší povinností je informovat vedení účetní jednotky, dozorčí radu a výbor pro audit mimo jiné o plánovaném

rozsahu a načasování auditu a o významných zjištěních, která jsme v jeho průběhu učinili, včetně zjištěných

významných nedostatků ve vnitřním kontrolním systému.

Naší povinností je rovněž poskytnout výboru pro audit prohlášení o tom, že jsme splnili příslušné etické

požadavky týkající se nezávislosti, a informovat ho o veškerých vztazích a dalších záležitostech, u nichž se lze

reálně domnívat, že by mohly mít vliv na naši nezávislost, a případných souvisejících opatřeních

Dále je naší povinností vybrat na základě záležitostí, o nichž jsme informovali vedení účetní jednotky, dozorčí

radu a výbor pro audit, ty, které jsou z hlediska auditu účetní závěrky za běžný rok nejvýznamnější, a které

tudíž představují hlavní záležitosti auditu, a tyto záležitosti popsat v naší zprávě. Tato povinnost neplatí, když

právní předpisy zakazují zveřejnění takové záležitosti nebo jestliže ve zcela výjimečném případě usoudíme, že

bychom o dané záležitosti neměli v naší zprávě informovat, protože lze reálně očekávat, že možné negativní

dopady zveřejnění převáží nad přínosem z hlediska veřejného zájmu.

Zpráva o jiných požadavcích stanovených právními předpisy

V souladu s článkem 10 odst.2 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014 uvádíme v naší

zprávě nezávislého auditora následující informace vyžadované nad rámec mezinárodních standardů pro audit:

Určení auditora a délka provádění auditu

Auditorem účetní jednotky nás dne 25. 6. 2024 určila valná hromada účetní jednotky. Auditorem účetní

jednotky jsme druhým rokem.

Soulad s dodatečnou zprávou pro výbor pro audit

Potvrzujeme, že náš výrok k účetní závěrce uvedený v této zprávě je v souladu s naší dodatečnou zprávou pro

výbor pro audit účetní jednotky, kterou jsme dne 30. 4. 2025 vyhotovili dle článku 11 nařízení Evropského

parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014.

Str. 7/8

Poskytování neauditorských služeb

Prohlašujeme, že jsme Účetní jednotce neposkytli žádné služby uvedené v čl. 5 odst. 1 nařízení Evropského

parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014. Zároveň jsme Účetní jednotce ani jí ovládaným obchodním společnostem

neposkytli žádné jiné neauditorské služby, které by nebyly uvedeny v příloze účetní závěrky Účetní jednotky.

Zpráva o souladu s nařízením o ESEF

Provedli jsme zakázku poskytující přiměřenou jistotu, jejímž předmětem bylo ověření souladu účetní závěrky

obsažené ve výroční finanční zprávě s ustanoveními nařízení Komise v přenesené pravomoci (EU) 2019/815 ze

dne 17. prosince 2018, kterým se doplňuje směrnice Evropského parlamentu a Rady 2004/109/ES, pokud jde

o regulační technické normy specifikace jednotného elektronického formátu pro podávání zpráv („nařízení

o ESEF“), která se vztahují k účetní závěrce.

Odpovědnost představenstva

Za vypracování účetní závěrky v souladu s nařízením o ESEF je zodpovědné představenstvo Účetní jednotky.

Představenstvo Účetní jednotky nese odpovědnost mimo jiné za:

• návrh, zavedení a udržování vnitřního kontrolního systému relevantního pro uplatňování

požadavků nařízení o ESEF,

• sestavení účetní závěrky obsažené ve výroční finanční zprávě v platném formátu XHTML.

Odpovědnost auditora

Naším úkolem je vyjádřit na základě získaných důkazních informací názor na to, zdali účetní závěrka obsažená

ve výroční finanční zprávě je ve všech významných (materiálních) ohledech v souladu s požadavky nařízení o

ESEF. Tuto zakázku poskytující přiměřenou jistotu jsme provedli podle mezinárodního standardu pro ověřovací

zakázky ISAE 3000 (revidované znění) – „Ověřovací zakázky, které nejsou auditem ani prověrkou historických

finančních informací“ (dále jen „ISAE 3000“).

Charakter, načasování a rozsah zvolených postupů závisí na úsudku auditora. Přiměřená míra jistoty je velká

míra jistoty, nicméně není zárukou, že ověření provedené v souladu s výše uvedeným standardem ve všech

případech odhalí případný existující významný (materiální) nesoulad s požadavky nařízení o ESEF.

V rámci zvolených postupů jsme provedli následující činnosti:

• seznámili jsme se s požadavky nařízení o ESEF,

• seznámili jsme se s vnitřními kontrolami Účetní jednotky relevantními pro uplatňování požadavků

nařízení o ESEF,

• identifikovali a vyhodnotili jsme rizika významného (materiálního) nesouladu s požadavky nařízení

o ESEF způsobeného podvodem nebo chybou a

• na základě toho navrhli a provedli postupy s cílem reagovat na vyhodnocená rizika a získat

přiměřenou jistotu pro účely vyjádření našeho závěru.

Cílem našich postupů bylo posoudit, zdali účetní závěrka, která je obsažena ve výroční finanční zprávě, byla

sestavena v platném formátu XHTML.

Domníváme se, že důkazní informace, které jsme získali, poskytují dostatečný a vhodný základ pro vyjádření

našeho závěru.

Str. 8/8

Závěr

Podle našeho názoru účetní závěrka Účetní jednotky za rok končící 31. prosince 2024 obsažená ve výroční

finanční zprávě je ve všech významných (materiálních) ohledech v souladu s požadavky nařízení

o ESEF.

V Praze dne 30. dubna 2025

Ing. Jakub Kovář

evidenční číslo auditora 1959

AUDIT ONE s.r.o.

evidenční číslo auditorské společnosti 604