Výroční finanční zpráva

2024

LUCROS SICAV a.s.

za období od 1. 1. 2024 do 31. 12. 2024

Obsah

Obsah ...................................................................................................................................................................... 2

Čestné prohlášení.................................................................................................................................................... 4

Informace pro akcionáře ......................................................................................................................................... 5

Přehled podnikání, stav majetku investičního Fondu a majetkových účastí......................................................... 16

Profil Fondu ........................................................................................................................................................... 27

Zpráva o vztazích ................................................................................................................................................... 40

Individuální účetní závěrka za rok 2024 ................................................................................................................ 45

Příloha účetní závěrky za rok 2024........................................................................................................................ 50

Příloha – Finanční výkazy neinvestiční a investiční části Fondu ............................................................................ 87

Zpráva auditora ..................................................................................................................................................... 90

Pro účely výroční finanční zprávy mají níže uvedené pojmy následující význam:

Pro účely výroční finanční zprávy mají níže uvedené právní předpisy následující význam:

AMISTA IS AMISTA investiční společnost, a.s., IČO: 274 37 558, se sídlem Sokolovská 700/113a, Praha 8,

PSČ 186 00

ČNB Česká národní banka

Den ocenění Poslední den Účetního období

Fond LUCROS SICAV, a.s., IČO: 285 07 428, se sídlem Praha 9 - Kyje, Skorkovská 1310, PSČ 19800, obchodní

společnost zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod sp. zn. B 14923

Účetní období Období od 1. 1. 2024 do 31. 12. 2024

Investiční část Fondu Majetek a dluhy Fondu z jeho investiční činnosti ve smyslu ust. § 164 odst. 1 ZISIF.

Neinvestiční část Fondu Ostatní jmění Fondu nespadající do Investiční části Fondu ve smyslu ust. § 164 odst. 1 ZISIF.

Dohoda FATCA

Dohoda mezi Českou republikou a Spojenými státy americkými o zlepšení dodržování daňových

předpisů v mezinárodním měřítku a s ohledem na právní předpisy Spojených států amerických

o informacích a jejich oznamování obecně známá jako Foreign Account Tax Compliance Act, vyhlášená

pod č. 72/2014 Sb.m.s.

Zákon o auditorech Zákon č. 93/2009 Sb., o auditorech a o změně některých zákonů (zákon o auditorech), ve znění

pozdějších předpisů

Zákon o daních z příjmů Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů

Zákon o účetnictví Zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů

ZISIF Zákon č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech, ve znění pozdějších

předpisů

ZMSSD Zákon č. 164/2013 Sb., o mezinárodní spolupráci při správě daní a o změně dalších souvisejících

zákonů, ve znění pozdějších předpisů

ZOK Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích),

ve znění pozdějších předpisů

ZPKT Zákon č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu, ve znění pozdějších předpisů

Vyhláška Vyhláška č. 234/2009 Sb., o ochraně proti zneužívání trhu a transparenci, ve znění pozdějších předpisů

Čestné prohlášení

Jako oprávněná osoba Fondu, tímto prohlašuji, že dle mého nejlepšího vědomí, podává vyhotovená výroční

finanční zpráva věrný a poctivý obraz o finanční situaci, podnikatelské činnosti a výsledcích hospodaření Fondu

za uplynulé účetní období a také o vyhlídkách budoucího vývoje finanční situace, podnikatelské činnosti

a výsledků hospodaření Fondu.

V Praze dne 28. 4. 2025

LUCROS SICAV a.s.

člen představenstva

Bc. Tomáš Vala

Informace pro akcionáře

podle § 118 odst. 4 písm. b) až k) a odst. 5 písm. a) až k) ZPKT

1. Orgány Fondu – jejich složení a postupy jejich rozhodování

1.1 Valná hromada Fondu

Valná hromada je nejvyšším orgánem Fondu. Každý akcionář, který vlastní zakladatelské akcie, má právo účastnit

se valné hromady. Každý investor, který vlastní investiční akcie, má též právo účastnit se valné hromady. Každý

akcionář, který vlastní zakladatelské akcie, i každý investor, který vlastní investiční akcie, má právo obdržet

vysvětlení týkající se Fondu, jím ovládaných osob nebo jednotlivého podfondu vytvořeného Fondem, jehož

investiční akcie vlastní, je-li takové vysvětlení potřebné pro posouzení obsahu záležitostí zařazených na valnou

hromadu nebo na výkon akcionářských práv na ní, a uplatňovat návrhy a protinávrhy.

Se zakladatelskými akciemi je spojeno hlasovací právo vždy, nestanoví-li zákon jinak. S investičními akciemi

hlasovací právo spojeno není, nestanoví-li zákon jinak. Je-li s akcií Fondu spojeno hlasovací právo, náleží každé

akcii jeden hlas.

Rozhodování valné hromady upravuje článek 26 stanov Fondu:

Valná hromada je schopna se usnášet, pokud jsou přítomní vlastníci nejméně 75 % akcií, s nimiž je spojeno

hlasovací právo. Při posuzování schopnosti valné hromady se usnášet se nepřihlíží k akciím, s nimiž není spojeno

hlasovací právo, nebo pokud nelze hlasovací právo podle zákona nebo stanov vykonávat; to neplatí, nabydou-li

tyto dočasně hlasovacího práva. Není-li valná hromada schopná usnášet se, svolá statutární orgán náhradní

valnou hromadu, a to tak, aby se konala od patnácti do šesti týdnů ode dne, na který byla svolána původní valná

hromada. Náhradní valná hromada je schopná usnášet se bez ohledu na počet přítomných akcionářů.

Záležitosti, které nebyly zařazeny do navrhovaného pořadu jednání, lze rozhodnout jen se souhlasem všech

vlastníků akcií vydaných Fondem, s nimiž je v případě projednání takové záležitosti spojeno hlasovací právo.

Pokud stanovy Fondu nebo zákon nevyžadují většinu jinou, rozhoduje valná hromada většinou hlasů vlastníků

akcií vydaných Fondem, s nimiž je spojeno hlasovací právo.

Působnost valné hromady upravuje článek 23 stanov Fondu:

Do působnosti valné hromady, nevylučuje-li to ZISIF, náleží dle stanov Fondu vše, co do její působnosti vkládá

závazný právní předpis, včetně:

a) rozhodování o změně stanov, nejde-li o změnu v důsledku zvýšení zapisovaného základního kapitálu

představenstvem podle ust. § 511 ZOK nebo o změnu, ke které došlo na základě jiných právních

skutečností,

b) volba a odvolání členů představenstva,

c) volba a odvolání členů dozorčí rady a jiných orgánů určených stanovami,

d) schválení smlouvy o výkonu funkce člena představenstva,

e) schválení smluv o výkonu funkce členů dozorčí rady a jiných orgánů určených stanovami,

f) rozhodnutí o zrušení Fondu, resp. Fondem vytvořeného podfondu s likvidací,

g) rozhodnutí o jmenování likvidátora, resp. o podání žádosti o jmenování likvidátora ČNB, jmenuje-li

dle zákona likvidátora ČNB,

h) rozhodnutí o přeměně Fondu,

i) rozhodování o udělení souhlasu s poskytnutím příplatku mimo zapisovaný základní kapitál Fondu jeho

akcionáři, kteří vlastní zakladatelské akcie, a o jeho vrácení,

j) rozhodování o určení auditora pro účetní závěrku a konsolidovanou účetní závěrku,

k) rozhodování o vyčlenění majetku a dluhů z investiční činnosti společnosti do jednoho či více podfondů.

1.2 Představenstvo Fondu

Předseda představenstva Ing. Jaroslava Valová (od 10. 7. 2018)

narozena: 15. 4. 1947

vzdělání: vysokoškolské

Ing. Jaroslava Valová je absolventkou Vysoké školy zemědělské v Českých Budějovicích. Svou profesní praxi začala

v roce 1972 jako finanční účetní JZD Mirotice. Následně sbírala zkušenosti v řadě společností. V roce 1991 založila

firmu SIKO, kterou v roce 2004 vložila do společnosti SIKO KOUPELNY a.s. Ve společnosti SIKO KOUPELNY a.s. byla

od roku 2004 do května 2015 generální ředitelkou. Od roku 2009 je jednatelkou společnosti SLOSIKO s.r.o., která

se specializuje na pronájem, nákup a prodej nemovitostí. V představenstvu Fondu působí od roku 2008. V její

kompetenci je strategické řízení Fondu včetně řízení a realizace investic.

Člen představenstva Ing. Jana Valová (od 5. 7. 2018)

narozena: 19. 8. 1977

vzdělání: vysokoškolské

Ing. Jana Valová vystudovala Jihočeskou univerzitu v Českých Budějovicích, obor účetnictví a finanční řízení

podniku. Působí v dozorčích orgánech obchodních společností SIKO KOUPELNY a.s. a SIKO KÚPEĽNE a.s.

Ve společnosti LUCROS SICAV a.s. se zabývá agendou ochranných známek a investování do nemovitostí.

Člen představenstva Bc. Tomáš Vala (od 5. 7.2018)

narozen: 8. 5. 1973

vzdělání: vysokoškolské

Bc. Tomáš Vala vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze, obor Finance. Od roku 2015 je generálním

ředitelem společnosti SIKO KOUPELNY a.s. Věnuje se investicím v oboru nemovitostí a řízení investičních projektů

včetně jejich financování.

Představenstvo je statutárním orgánem Fondu, kterému přísluší obchodní vedení Fondu a který zastupuje Fond

navenek. Představenstvo se řídí obecně závaznými právními předpisy, stanovami a statutem Fondu.

Představenstvo mj. také svolává valnou hromadu Fondu a schvaluje změny statutu Fondu a jeho podfondů, jsou-

li zřízeny. Představenstvo je voleno valnou hromadou Fondu.

V působnosti představenstva je dle stanov Fondu:

a) řídit činnost Fondu a zabezpečovat jeho obchodní vedení;

b) provádět usnesení přijatá valnou hromadou;

c) zabezpečovat řádné vedení účetnictví Fondu;

d) předkládat valné hromadě ke schválení řádnou, mimořádnou a konsolidovanou, popřípadě i mezitímní

účetní závěrku společnosti a návrh na rozdělení zisku nebo úhrady ztrát;

e) svolávat valnou hromadu;

f) vyhotovovat nejméně jednou za rok pro valnou hromadu zprávu o podnikatelské činnosti Fondu a stavu

jeho majetku;

g) vyhotovovat další zprávy emitenta cenných papírů přijatých k obchodování na evropském regulovaném

trhu a zajišťovat plnění dalších povinností, stanovených obecně závaznými právními předpisy,

zejm. ZPKT;

h) měnit stanovy Fondu v souladu s § 277 odst. 2 ZISIF, jde-li o změnu přímo vyvolanou změnou právní

úpravy, opravu písemných nebo tiskových chyb nebo úpravou, která logicky vyplývá z obsahu stanov;

i) schvalovat změny statutu Fondu a jeho podfondů;

j) rozhodovat o všech záležitostech Fondu, které zákon nebo stanovy nesvěřují jinému orgánu Fondu, tedy

zejm. dozorčí radě nebo valné hromadě Fondu.

Představenstvo určuje základní zaměření obchodního vedení Fondu.

Představenstvo nezřídilo žádný poradní orgán, výbor či komisi.

Vzhledem k tomu, že statutárnímu orgánu nesmí být v souladu s obecně závaznými právními předpisy týkajícími

se obhospodařování investičních fondů udělovány ze strany akcionářů Fondu jakékoliv pokyny týkající

se obhospodařování Fondu, není statutární orgán oprávněn požádat nejvyšší orgán Fondu v souladu s ust. § 51

odst. 2 ZOK o udělení pokynu týkajícího se obchodního vedení. Statutární orgán však může požádat o sdělení

nezávazného stanoviska či doporučení týkajícího se obchodního vedení další (poradní) orgány Fondu či jiné

subjekty, a to za podmínek určených statutem Fondu či vnitřními předpisy Fondu.

1.3 Dozorčí rada Fondu

Člen dozorčí rady Ing. Vítězslav Vala (od 5. 7. 2018)

narozen: 24. 2. 1971

vzdělání: vysokoškolské

Dozorčí rada dohlíží na řádný výkon činnosti Fondu, jakož i provádí další činnosti stanovené obecně závaznými

právními předpisy.

Dozorčí rada dále dle stanov Fondu:

a) přezkoumává řádnou, mimořádnou a konsolidovanou a popřípadě i mezitímní účetní závěrku a návrh

na rozdělení zisku nebo na úhradu ztráty a předkládá valné hromadě své vyjádření;

b) předkládá valné hromadě návrhy na určení auditora k ověření účetní závěrky a konsolidované účetní

závěrky, příp. k přezkoumání dalších zpráv vypracovávaných emitentem cenných papírů přijatých

k obchodování na evropském regulovaném trhu, o nichž to stanoví obecně závazný právní předpis;

c) schvaluje statut Fondem nově vytvořeného podfondu;

d) navrhuje změny statutu Fondu.

Dozorčí rada se skládá z jednoho člena, voleného valnou hromadou.

Dozorčí rada je schopná usnášet se, je-li na zasedání přítomna nadpoloviční většina jejích členů. K přijetí usnesení

je zapotřebí, aby pro ně hlasovala nadpoloviční většina členů dozorčí rady. Každý člen dozorčí rady má jeden hlas.

V případě rovnosti hlasů je rozhodující hlas předsedy dozorčí rady.

Řádná zasedání dozorčí rady svolává předseda dozorčí rady s uvedením programu jednání, a to zpravidla šestkrát

za rok. V případě, že dozorčí rada není svolána po dobu delší než 2 měsíce, může o její svolání požádat předsedu

kterýkoli její člen, a to s pořadem jednání, který určí. Předseda dozorčí rady svolá dozorčí radu také tehdy,

požádá-li o to statutární orgán, a to s pořadem jednání, který statutární orgán určil; neučiní-li tak bez zbytečného

odkladu po doručení žádosti, může ji svolat sám statutární orgán.

1.4 Výbor pro audit Fondu

Předseda výboru pro audit: Ing. Vít Vařeka (od 1. 2. 2016)

narozen: 14. 1. 1963

Vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze a Frostburg State Universit v USA. Od roku 1994 působil na pozici

vedoucí finanční analytik a zástupce ředitele u licencovaného obchodníka s cennými papíry AKRO Capital, a.s.

Od roku 2006 do současnosti působí ve společnosti AMISTA IS, a to postupně na pozicích výkonný ředitel,

předseda představenstva a člen dozorčí rady.

Člen výboru pro audit Mgr. Pavel Bareš (od 1. 12. 2022)

narozen: 23. 9. 1977

V letech 2019-2022 byl členem představenstva AMISTA IS od roku 2022 pak zasedá v dozorčí radě. Mgr. Pavel

Bareš působí od roku 2001 v advokacii, v jejímž rámci se dlouhodobě specializuje na komplexní právní zajištění

investic a akvizic, včetně řešení nemovitostní agendy a investičních projektů.

Člen výboru pro audit: Ing. Petr Janoušek (od 1. 1. 2018)

narozen: 22. 2. 1973

Vystudoval Vysoké učení technické v Brně. V rámci AMISTA IS se věnuje komplexnímu finančnímu řízení

společnosti. Předtím působil na vedoucích pozicích ve společnostech zabývajících se investiční činností a vývojem

informačních systémů.

Fond, jako subjekt veřejného zájmu ve smyslu ust. § 1a písm. a) ve spojení s ust. § 19a odst. 1 Zákona o účetnictví

zřídil ke dni 1. 2. 2016 výbor pro audit. Výbor pro audit zejména sleduje účinnost vnitřní kontroly, systému řízení

rizik, účinnost vnitřního auditu a jeho funkční nezávislost, sleduje postup sestavování účetní závěrky Fondu

a předkládá řídicímu nebo kontrolnímu orgánu Fondu doporučení k zajištění integrity systémů účetnictví

a finančního výkaznictví. Dále doporučuje auditora kontrolnímu orgánu s tím, že toto doporučení řádně

odůvodní.

Výbor pro audit se skládá ze 3 členů, volených valnou hromadou. Všichni navržení členové výboru pro audit splnili

zákonné podmínky pro jmenování do výboru pro audit stanovené ust. § 44 Zákona o auditorech. Na svém prvním

zasedání výboru pro audit si jeho členové zvolili za předsedu Ing. Víta Vařeku. Předseda svolává a řídí zasedání

výboru pro audit.

Výbor pro audit je schopný usnášet se, je-li na zasedání přítomna nadpoloviční většina jejích členů. K přijetí

usnesení je zapotřebí, aby pro ně hlasovala nadpoloviční přítomných členů výboru pro audit.

Výbor pro audit nezřídil žádný poradní orgán, výbor či komisi.

1.5 Politika rozmanitosti Fondu

Fond ve vztahu k statutárnímu orgánu, kontrolnímu orgánu a výboru pro audit neuplatňuje žádnou specifickou

politiku rozmanitosti. Důvodem je především skutečnost, že volba těchto orgánů je v působnosti valné hromady

Fondu, pročež toto rozhodnutí nemůže Fond v zásadě ovlivnit. Fond se principiálně hlásí k dodržování zásad

nediskriminace a rovného zacházení a dbá na to, aby orgány byly obsazovány osobami, jejichž odborné znalosti

a zkušenosti svědčí o jejich způsobilosti k řádnému výkonu funkce.

1.6 Dceřiné společnosti

SLOSIKO s.r.o.

Sídlo: Galvaniho 16/B, 821 04 Bratislava

IČO: 368 65 770

Velikost majetkové účasti a hlasovacích práv: 100%

Statutární orgán Ing. Jan Dvořák (od 1. 12. 2009)

Ing. Jaroslava Valová (od 1. 12. 2009)

Funkce jednatelé (konatelia)

Způsob jednání jménem společnosti jedná jednatel (konateľ) samostatně

VABOLA s.r.o.

Sídlo: Skorkovského 1310, 198 00 Praha 9 – Kyje

IČO: 289 96 178

Velikost majetkové účasti a hlasovacích práv: 90 %

Statutární orgán Ing. Jaroslava Valová (od 2. 12. 2009)

Ing. Jana Valová (od 2. 12. 2009)

Bc. Tomáš Vala (od 2. 12. 2009)

Funkce jednatelé

Způsob jednání jménem společnosti jedná jednatel samostatně

SIVAKO s.r.o.

Sídlo: Skorkovského 1310, 198 00 Praha 9 – Kyje

IČO: 289 96 640

Velikost majetkové účasti a hlasovacích práv: 90 %

Statutární orgán Ing. Jaroslava Valová (od 2. 12. 2009)

Ing. Jana Valová (od 2. 12. 2009)

Bc. Tomáš Vala (od 2. 12. 2009)

Funkce jednatelé

Způsob jednání jménem společnosti jedná jednatel samostatně

Dům Čertovka s.r.o.

Sídlo: Skorkovského 1310, 198 00 Praha 9 – Kyje

IČO: 052 61 252

Velikost majetkové účasti a hlasovacích práv: 100 %

Statutární orgán Ing. Jaroslava Valová (od 31. 10. 2016)

Ing. Vítězslav Vala (od 31. 10. 2016)

Bc. Tomáš Vala (od 31. 10. 2016)

Funkce jednatelé

Způsob jednání jménem společnosti jedná jednatel samostatně

Dům Čertovka II s.r.o.

Sídlo: náměstí Winstona Churchilla 1800/2, Žižkov, 130 00 Praha 3

IČO: 087 87 468

Velikost majetkové účasti a hlasovacích práv: 100 %

Statutární orgán Ing. Vítězslav Vala (od 3. 3. 2020)

Bc. Tomáš Vala (od 30. 1. 2020)

Funkce jednatelé

Způsob jednání každý jednatel zastupuje společnost samostatně

Rezidence Smotlachova s.r.o.

Sídlo: Korunní 810/104, 101 00 Praha 10 - Vinohrady

IČO: 057 97 209

Velikost majetkové účasti a hlasovacích práv: 75 %

Statutární orgán Ing. Miroslav Šebesta (od 15. 3. 2018)

Funkce jednatel

Způsob jednání jednatel zastupuje společnost samostatně

LCF Project 01 s.r.o.

Sídlo: Palackého 740/1, Nové Město (Praha 1), 110 00 Praha

IČO: 108 99 677

Velikost majetkové účasti a hlasovacích práv: 55 %

Statutární orgán Mgr. Jiří Kučera a Ing. Jiří Valenta

Funkce jednatel

Způsob jednání jednatelé zastupují Společnost samostatně vyjma právních

jednání, která se týkají předmětu nebo závazku, jehož hodnota převyšuje 4.000.000, - Kč, kdy společnost

zastupují dva jednatelé společně

Investments & Living s.r.o. (dříve Kladno Living s.r.o.)

Sídlo: Skorkovská 1310, Kyje, 198 00 Praha 9

IČO: 222 90 559

Velikost majetkové účasti a hlasovacích práv: 100 %

Statutární orgán Tomáš Kimmer (od 21. 11. 2024)

Petr Kubík (od 21. 11. 2024 do 11. 3. 2025)

Bc. Tomáš Vala (od 11. 3. 2025)

Funkce jednatelé

Způsob jednání jednatelé zastupují společnost společně (do 26. 3. 2025)

Jednatelé zastupují společnost ve všech věcech samostatně

(od 26. 3. 2025)

2. Zásady a postupy vnitřní kontroly a pravidla přístupu k rizikům ve vztahu k procesu

výkaznictví

Skupina Fondu na základě ust. § 19a Zákona o účetnictví použila mezinárodní účetní standardy harmonizované

evropským právem pro sestavení účetní závěrky ke Dni ocenění. Účetnictví a výkaznictví Fondu je kromě

všeobecně závazných právních předpisů upraveno rovněž soustavou vnitřních předpisů a metodických postupů,

plně respektujících obecně závazné účetní předpisy a standardy.

Přístup do účetního systému Fondu je přísně řízen a povolen pouze oprávněným osobám. Účetní doklady jsou

účtovány po předchozím řádném schválení oprávněnými osobami, přičemž způsob schvalování je upraven

vnitřním předpisem. Platební styk je oddělen od zpracování účetnictví a provádění obchodních transakcí, veškeré

platby jsou prováděny oddělením vypořádání. Tento způsob úhrad zamezuje potencionální možnosti, kdy by

jedna a tatáž osoba provedla uzavření obchodního vztahu, zaúčtovala z něho vyplývající účetní operace

a současně provedla platbu ve prospěch obchodního partnera.

Kontrola správnosti a úplnosti účetnictví a výkaznictví Fondu je prováděna ve dvou úrovních – interně,

prostřednictvím řídícího a kontrolního systému, a dále prostřednictvím externího auditu, který ověřuje roční

účetní závěrku Fondu. Interní kontrola v rámci kontrolního a řídícího systému zahrnuje jednak činnosti vnitřního

auditu a dále řadu kontrolních prvků, prováděných kontinuálně (např. kontrola zaúčtovaného stavu majetku

na operativní evidenci majetku, inventarizace, kontrola čtyř očí apod.), v rámci, kterých je proces kontroly

průběžně vyhodnocován.

3. Kodex řízení a správy Fondu

Fond přijal soubor vnitřních předpisů schválených statutárním orgánem Fondu. Tyto vnitřní předpisy vycházejí

z požadavků stanovených všeobecně závaznými právními předpisy, včetně právních předpisů Evropské unie,

a jsou pravidelně aktualizovány a předkládány ČNB. Některé z nich dle platné legislativy podléhají i kontrole

ze strany ČNB a jsou ČNB předkládány v případě změn, což jsou např. Organizační řád, který je základní normou

řízení a správy Fondu, či vnitřní předpis obsahující postupy k plnění povinností dle AML zákona. Rovněž podléhají

interní kontrole compliance a vnitřního auditu.

Vzhledem k výše uvedenému Fond nepřijal žádný zvláštní kodex řízení a správy Fondu.

4. Ostatní vedoucí osoby Fondu a portfolio manažer

4.1 Ostatní vedoucí osoby

Mimo statutární orgán nemají funkci vedoucí osoby ve Fondu žádné jiné osoby.

4.2 Portfolio manažer

Portfolio manažer Ing. Jaroslava Valová (od 20. 1. 2016)

narozena:15. 4. 1947

vzdělání: vysokoškolské

Ing. Jaroslava Valová je absolventkou Vysoké školy zemědělské v Českých Budějovicích. Svou profesní praxi začala

v roce 1972 jako finanční účetní JZD Mirotice. Následně sbírala zkušenosti v řadě společností. V roce 1991 založila

firmu SIKO, kterou v roce 2004 vložila do společnosti SIKO KOUPELNY a.s. Ve společnosti SIKO KOUPELNY a.s. byla

od roku 2004 do května 2015 generální ředitelkou. Od roku 2009 je jednatelkou společnosti SLOSIKO s.r.o., která

se specializuje na pronájem, nákup a prodej nemovitostí. V představenstvu Fondu působí od roku 2008. V její

kompetenci je strategické řízení Fondu včetně řízení a realizace investic.

5. Osoby s řídící pravomocí

Statutární orgán

Předseda představenstva Ing. Jaroslava Valová (od 10. 7. 2018)

Člen představenstva Ing. Jana Valová (od 5. 7. 2018)

Člen představenstva Bc. Tomáš Vala (od 5. 7. 2018)

Kontrolní orgán

Člen dozorčí rady Ing. Vítězslav Vala (od 5. 7. 2018)

6. Údaje o peněžitých a nepeněžitých plněních, která od Fondu přijali v účetním období

členové statutárního či dozorčího orgánu a ostatní osoby s řídící pravomocí

Rozhodování o odměňování pracovníků Fondu náleží do působnosti statutárního orgánu Fondu. Členové

statutárního a kontrolního orgánu vykonávají svoji činnost na základě smluv o výkonu funkce, v nichž je vždy

upravena i jejich odměna včetně všech jejích složek, nejedná-li se o bezúplatný výkon funkce. Tyto smlouvy

včetně odměňování musí být schváleny valnou hromadou Fondu.

7. Údaje o počtu cenných papírů Fondu, které jsou v majetku statutárního či dozorčího

orgánu a ostatních osob s řídící pravomocí

Členové statutárního orgánu drželi celkem 49.770 ks zakladatelských akcií a 7.112 ks investičních akcií Fondu.

Člen dozorčího orgánu držel celkem 21.330 ks zakladatelských akcií a žádné investiční akcie Fondu.

K cenným papírům představujícím podíl na Fondu se nevztahují žádné opce ani srovnatelné investiční nástroje,

jejichž smluvními stranami by byli členové statutárního nebo dozorčího orgánu Fondu nebo které by byly

uzavřeny ve prospěch těchto osob. Osoby s řídící pravomocí Fondu nedrží výše jmenované cenné papíry ani

nepřímo, tedy prostřednictvím třetího subjektu.

8. Práva a povinnosti spojená s akciemi Fondu

Fond vydává dva druhy cenných papírů:

zakladatelské akcie – tyto cenné papíry jsou vydávány k zapisovanému základnímu kapitálu, jehož výše je též

uváděna v obchodním rejstříku. Zapisovaný základní kapitál Fondu činí 711 000 000,- Kč a je rozdělen na 71 100 ks

kusových zakladatelských akcií, tj. bez jmenovité hodnoty. Všechny zakladatelské akcie společnosti jsou vydány

jako cenné papíry na řad, tj. jako listiny znějící na jméno akcionáře a nejsou přijaty k obchodování na evropském

regulovaném trhu. Podíl na zapisovaném základním kapitálu se u zakladatelských akcií určí podle počtu akcií.

Zakladatelské akcie se řídí právní úpravou dle ZOK, ZISIF a dalšími právními předpisy a úpravou v oddíle II. stanov

Fondu.

Práva spojená se zakladatelskými akciemi

Se zakladatelskými akciemi je spojeno právo akcionáře podílet se na řízení společnosti, na jejím zisku

a na likvidačním zůstatku při jejím zrušení s likvidací. Právo na podíl na zisku a na likvidačním zůstatku vzniká

pouze z hospodaření společnosti s majetkem, který nepochází z investiční činnosti Fondu, resp. není zařazen

do žádného podfondu. Se zakladatelskými akciemi je vždy spojeno hlasovací právo, nestanoví-li zákon jinak.

Převoditelnost zakladatelských akcií je podmíněna souhlasem statutárního orgánu. Se zakladatelskými akciemi

není spojeno právo na jejich odkoupení na účet společnosti, ani žádné jiné zvláštní právo.

Evidence zakladatelských akcií

Zakladatelské akcie jsou v držení akcionářů Fondu, kteří zodpovídají za jejich úschovu. Fond prostřednictvím

svého administrátora, tj. AMISTA IS, vede evidenci majitelů zakladatelských akcií v seznamu akcionářů.

investiční akcie – Fond vydává investiční akcie k Fondu jako takovému, resp. k jeho Investiční části. Investiční

akcie představují stejné podíly na fondovém kapitálu Investiční části Fondu. Investiční akcie jsou vydávány jako

akcie kusové, tj. bez jmenovité hodnoty. Všechny investiční akcie jsou vydány jako zaknihované cenné papíry

znějící na jméno investora.

Fond vydává jednu třídu investičních akcií, ISIN: CZ0008042009. Investiční akcie jsou od 1. 2. 2016 přijaty

k obchodování na evropském regulovaném trhu Burza cenných papírů Praha, a.s. Investiční akcie se řídí právní

úpravou dle ZOK, ZISIF a dalšími právními předpisy a úpravou v oddíle III. stanov Fondu.

Práva spojená s investičními akciemi

S investičními akciemi je spojeno právo týkající se podílu na zisku z hospodaření pouze s majetkem z investiční

činnosti Fondu a na likvidačním zůstatku pouze z investiční činnosti Fondu. S investičními akciemi je spojeno

právo na jejich odkoupení na žádost jejich vlastníka na účet Investiční části Fondu. Investiční akcie odkoupením

zanikají. S investičními akciemi není spojeno hlasovací právo, pokud zákon nestanoví jinak.

Evidence investičních akcií

Evidence investičních akcií vydávaných Fondem je vedena v souladu s příslušnými ustanoveními ZPKT. Centrální

evidenci emise vede Centrální depozitář cenných papírů, a. s. Investiční akcie Fondu v držení jednotlivých

investorů jsou tak evidovány na jejich majetkových účtech vlastníků cenných papírů. Investoři jsou povinni

sdělovat účastníku Centrálního depozitáře cenných papírů, a. s., u něhož mají veden svůj majetkový účet, veškeré

změny ve svých identifikačních údajích.

9. Odměny účtované externími auditory

Informace o odměnách účtovaných za Účetní období auditory v členění za jednotlivé druhy služeb jsou uvedeny

v příloze účetní závěrky (oddíl „Správní náklady“), která je nedílnou součástí této výroční finanční zprávy.

Poplatky a náklady Fondu jsou hrazeny z Investiční části Fondu.

10. Dividendová politika Fondu

Fond neuplatňuje ani nedeklaruje dividendovou politiku ve smyslu stanovení poměru zisku vyplaceného

akcionářům a zisku zadrženého, ani nečiní takové odhady do budoucna.

Hospodářský výsledek Investiční části Fondu vzniká jako rozdíl mezi výnosy z majetku z investiční činnosti Fondu

a náklady na zajištění činnosti investiční činnosti Fondu. Rozhodovací postup o rozdělení zisku je v souladu se ZOK

následující: Statutární orgán Fondu předloží valné hromadě Fondu ke schválení návrh na rozdělení zisku, který

přezkoumal kontrolní orgán, který předkládá valné hromadě své vyjádření k návrhu na rozdělení zisku.

Rozhodnutí o rozdělení zisku nebo jiných výnosů z majetku Investiční části Fondu náleží do působnosti valné

hromady Fondu.

Výnosy z majetku v Investiční části Fondu se použijí ke krytí nákladů, nestanoví-li obecně závazné právní předpisy

nebo statut Fondu jinak. Pokud hospodaření Investiční části Fondu za účetní období skončí ziskem, může být

tento zisk použit (i) k výplatě podílu na zisku nebo (ii) k investicím směřujícím ke zvýšení hodnoty majetku

Investiční části Fondu. Pokud hospodaření Investiční části Fondu za Účetní období skončí ztrátou, bude tato ztráta

hrazena ze zdrojů Investiční části Fondu.

Případný zisk Investiční části Fondu může být použit k opětovným investicím směřujícím ke zvýšení hodnoty

majetku Fondu a Fond tak nemusí vyplácet žádný podíl na zisku či výnosech.

Rozhodným dnem pro uplatnění práva na podíl na zisku je den určený v souladu s ust. § 351 ZOK. Podíl na zisku

je splatný do tří měsíců ode dne, kdy bylo valnou hromadou Fondu učiněno rozhodnutí o rozdělení zisku. Podíl

na zisku vyplácí Fond na své náklady a nebezpečí pouze bezhotovostním převodem na účet investora uvedený

v seznamu akcionářů. Právo na výplatu podílu na zisku, o jehož vyplacení bylo rozhodnuto valnou hromadou

Fondu, se promlčuje v obecné tříleté lhůtě.

11. Významná soudní a rozhodčí řízení

V Účetním období neprobíhala žádná soudní ani rozhodčí řízení, která mohla mít nebo v nedávné minulosti měla

významný vliv na finanční situaci nebo ziskovost Fondu.

12. Struktura vlastního kapitálu/čistých aktiv Fondu a dceřiných společností

Fond

Struktura vlastního kapitálu/čistých aktiv Fondu je uvedena v účetní závěrce, která je nedílnou součástí této

výroční finanční zprávy.

Cenné papíry vydávané Fondem:

Druh Zakladatelské akcie Investiční akcie

ISIN CZ0008042009

Forma Kusové akcie na jméno Kusové akcie na jméno

Podoba Listinné Zaknihované

Jmenovitá hodnota Bez jmenovité hodnoty Bez jmenovité hodnoty

Podíl na zapisovaném základním kapitálu (%) 100

Počet emitovaných akcií v oběhu ke konci Účetního

období (ks) 71 100 7 900

Počet akcií vydaných v Účetním období (ks) 0 0

Počet akcií odkoupených v Účetním období (ks) 0 0

Počet upsaných, dosud nesplacených akcií (ks) 0 0

Obchodovatelnost Zakladatelské akcie nebyly přijaty

k obchodování na regulovaném trhu

Investiční akcie jsou přijaty

k obchodování na regulovaném

trhu

Dceřiné společnosti:

SLOSIKO s.r.o., Základní kapitál: 5 000 EUR, Vlastní kapitál: 122 260 tis. Kč

VABOLA s.r.o., Základní kapitál: 200 000,- Kč, Vlastní kapitál: 183 tis. Kč

SIVAKO s.r.o., Základní kapitál: 200 000,- Kč, Vlastní kapitál: 175 tis. Kč

Dům Čertovka s.r.o., Základní kapitál: 200 000,- Kč, Vlastní kapitál: - 10 060 tis. Kč

Rezidence Smotlachova s.r.o., Základní kapitál: 100 000,- Kč, Vlastní kapitál: - 4 729 tis. Kč

Dům Čertovka II s.r.o., Základní kapitál: 100 000,- Kč, Vlastní kapitál: -2 787 tis. Kč

LCF Project 01 s.r.o., Základní kapitál: 1 000,- Kč, Vlastní kapitál: - 4 806 tis. Kč

Investments & Living s.r.o. (dříve Kladno Living s.r.o.), Základní kapitál: 10 000,- Kč, Vlastní kapitál: 0 tis. Kč

13. Omezení převoditelnosti cenných papírů

Převoditelnost zakladatelských akcií Fondu je podmíněna souhlasem statutárního orgánu. Statutární orgán udělí

souhlas s převodem písemně na žádost akcionáře v případě, kdy nabyvatel zakladatelských akcií splňuje veškeré

požadavky na osobu akcionáře společnosti jako fondu kvalifikovaných investorů, stanovené statutem, jakož

i obecně závaznými právními předpisy, a to bez zbytečného odkladu po jejich kontrole. Souhlas s převodem

zakladatelských akcií mezi stávajícími akcionáři je vydáván neprodleně bez potřeby kontroly. V případě převodu

nebo přechodu vlastnického práva k zakladatelským akciím Fondu je jejich nabyvatel povinen bez zbytečného

odkladu informovat Fond o změně vlastníka. K účinnosti převodu akcie v podobě listinného cenného papíru vůči

administrátorovi Fondu se vyžaduje oznámení změny vlastníka příslušné akcie a její předložení administrátorovi

Fondu. Hodlá-li některý z vlastníků zakladatelských akcií převést své zakladatelské akcie, mají ostatní vlastníci

zakladatelských akcií k těmto akciím předkupní právo, ledaže vlastník zakladatelských akcií zakladatelské akcie

převádí jinému vlastníkovi zakladatelských akcií.

Omezení převoditelnosti se nevztahuje na investiční akcie emitované společností, protože jsou přijaty

k obchodování na regulovaném trhu.

V případě převodu nebo přechodu vlastnického práva k investičním akciím Fondu je jejich nabyvatel povinen

bez zbytečného odkladu informovat Fond o změně vlastníka. K účinnosti převodu akcie v podobě listinného

cenného papíru vůči administrátorovi Fondu se vyžaduje oznámení změny vlastníka příslušné akcie a její

předložení administrátorovi Fondu. V případě, že by nabyvatel investičních akcií nebyl kvalifikovaným investorem

dle ust. § 272 ZISIF, k takovému nabytí se v souladu s ust. § 272 odst. 3 ZISIF nepřihlíží.

14. Akcionářská struktura

Fond

Struktura akcionářů ke Dni ocenění (zakladatelské akcie)

V procentech

Podíl na

základním

kapitálu

Podíl na

hlasovacích

právech

Právnické osoby celkem 0,00 0,00

Fyzické osoby celkem 100,00 100,00

z toho Ing. Jaroslava Valová 30,00 30,00

z toho Ing. Jana Valová 10,00 10,00

z toho Bc. Tomáš Vala 30,00 30,00

z toho Ing. Vítězslav Vala 30,00 30,00

15. Vlastníci cenných papírů se zvláštními právy

Fond nevydává vyjma výše uvedených druhů cenných papírů žádné jiné cenné papíry, se kterými by bylo spojeno

zvláštní právo. Se zakladatelskými akciemi není spojeno právo na podíl na zisku pocházejícím z investiční činnosti

Fondu, ale je s nimi spojeno právo na řízení Fondu prostřednictvím hlasovacího práva, které je s těmito akciemi

spojeno, pokud zákon nestanoví jinak. S investičními akciemi není spojeno hlasovací právo, pokud zákon

nestanoví jinak, ale je s nimi spojeno právo na zpětný odkup Fondem.

16. Omezení hlasovacích práv

Se zakladatelskými akciemi Fondu je vždy spojeno hlasovací právo, nestanoví-li zákon jinak.

S investičními akciemi Fondu není spojeno hlasovací právo, nestanoví-li zákon jinak.

V případě, kdy valná hromada hlasuje o:

 změně práv spojených s určitým druhem investičních akcií;

 změně druhu nebo formy investičních akcií;

 další záležitosti, pro kterou zákon vyžaduje hlasování podle druhu akcií;

hlasují současně akcionáři, kteří vlastní investiční akcie, a akcionáři, kteří vlastní zakladatelské akcie. V takovém

případě je s investičními akciemi spojeno hlasovací právo.

17. Smlouvy mezi akcionáři s následkem snížení převoditelnosti nebo hlasovacích práv

Fondu nejsou známy žádné smlouvy, které by uzavřeli akcionáři Fondu a které by současně mohly mít za následek

snížení převoditelnosti akcií představujících podíl na Fondu nebo snížení hlasovacích práv.

18. Zvláštní pravidla pro volbu a odvolání členů statutárního orgánu a změnu stanov

Stanovy Fondu neobsahují žádná zvláštní pravidla pro volbu a odvolání členů statutárního orgánu a změnu stanov

Fondu.

Členy statutárního orgánu volí a odvolává valná hromada Fondu.

O doplňování a změnách stanov rozhoduje valná hromada Fondu na návrh statutárního orgánu nebo na základě

protinávrhů akcionářů, resp. investorů účastnících se valné hromady.

19. Zvláštní působnost orgánů

Stanovy Fondu neobsahují žádnou zvláštní působnost statutárního ani kontrolního orgánu podle zákona

upravujícího právní poměry obchodních společností a družstev.

20. Významné smlouvy při změně ovládání Fondu

Fond neuzavřel žádné smlouvy, ve kterých by byl smluvní stranou a které nabydou účinnosti, změní se nebo

zaniknou v případě změny ovládání Fondu v důsledku nabídky převzetí.

21. Smlouvy se členy statutárního orgánu se závazkem plnění při skončení jejich funkce

Fond neuzavřel se členy statutárního orgánu nebo se zaměstnanci žádné smlouvy, kterými by byl zavázán k plnění

pro případ skončení jejich funkce nebo zaměstnání v souvislosti s nabídkou převzetí.

22. Programy nabývání cenných papírů za zvýhodněných podmínek

Fond nemá žádný program, na jehož základě je zaměstnancům nebo členům statutárního orgánu Fondu

umožněno nabývat účastnické cenné papíry Fondu, opce na tyto cenné papíry či jiná práva k nim za zvýhodněných

podmínek.

Přehled podnikání, stav majetku investičního Fondu a majetkových účastí

1. Přehled podnikání

Investiční strategie

Investiční strategie je upravena v investiční příloze statutu Fondu v části I. Fond je oprávněn investovat, a to

především do aktiv nemovité povahy, ať již mající formu věcí nemovitých, akcií, podílů, resp. jiných forem účastí

na nemovitostních a obchodních společnostech, movitých věcí a jejich souborů.

Druhy majetkových hodnot, které mohou být nabyty do investiční části Fondu

Nemovité věci včetně jejich součástí a příslušenství (tj. např. energetické sítě, oplocení, zahradní úprava,

samostatně stojící kůlny a garáže apod.), související movité věci a případné vyvolané investice (inženýrské sítě

apod.). Nemovitostní aktiva mají zejména podobu:

pozemků určených k výstavbě objektů pro bydlení nebo komerčních objektů

pozemků určených ke zhodnocení formou změny účelu užívání pozemku a následnému prodeji

pozemků provozovaných jako parkoviště

pozemků určených k pronajímání třetím osobám pro obchodní aktivity

rezidenčních projektů a domů

průmyslových areálů pro výrobu a skladování

budov pro zdravotnická zařízení

budov pro vzdělání a školství a školicí střediska

administrativních budov a center

hotelových komplexů a jiných rekreačních objektů

logistických parků

multifunkčních center

nemovitých i movitých energetických zařízení

Do majetku investiční části Fondu lze nabýt nemovitost za účelem jejího provozování, pronájmu, je-li tato

nemovitost způsobilá při řádném hospodaření přinášet pravidelný a dlouhodobý výnos, nebo za účelem jejího

dalšího prodeje, je-li tato nemovitost způsobilá přinést ze svého prodeje zisk.

Fond může do své investiční části též nabývat nemovitosti výstavbou, nebo za účelem dalšího zhodnocení

nemovitostí v jeho majetku umožnit na takových nemovitostech výstavbu. Výstavba samotná je vždy realizována

na účet investiční části Fondu třetí osobou k takové činnosti oprávněnou.

Při výběru vhodných nemovitostí nabývaných do majetku investiční části Fondu se zohledňuje zejména poloha

nabývaných nemovitostí v oblastech České republiky, kde lze důvodně předpokládat, že v krátkodobém nebo

střednědobém horizontu dojde k pozitivnímu cenovému vývoji.

Akcie, podíly, resp. jiné formy účasti na společnostech, které zejména vlastní

nemovité věci (tzv. „nemovitostní společnost“);

akcie, podíly, resp. jiné formy účasti na nemovitostních společnostech;

akcie, podíly, resp. jiné formy účasti na jiných obchodních společnostech.

Fond

LUCROS SICAV a.s., IČO: 285 07 428, se sídlem Praha 9 – Kyje, Skorkovská 1310, PSČ 198 00,

obchodní společnost zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze

pod sp. zn. B 14923

Účetní období Období od 1. 1. 2024 do 31. 12. 2024

Tyto společnosti mohou mít také charakter dočasných účelových společností zřizovaných za účelem možnosti

získání bankovního nebo mimobankovního financování a diverzifikace rizik.

Fond má možnost uskutečnit:

proces přeměny, v níž budou Fond a společnost zúčastněnými společnostmi a Fond bude při přeměně

jednat buď na svůj účet, a to v souladu s příslušnými zvláštními právními předpisy;

převzetí jmění společnosti, kdy účast Fondu může přesahovat 90% podíl na základním kapitálu společnosti.

Za předpokladu, že v majetku Fondu bude účast v takovéto společnosti představující alespoň 90% podíl

na základním kapitálu, pak na základě rozhodnutí valné hromady Fondu může dojít k jejímu zrušení

a k převodu jmění do majetku Fondu.

Fond může do své investiční části dále nabývat movité věci, které jsou účelově spojeny s nemovitostmi Fondu

a slouží k zabezpečení provozu a ochrany těchto aktiv. Mezi takové movité věci patří například nábytek, svítidla,

vybavení budov včetně uměleckých děl, dopravní a transportní vybavení, výpočetní technika nebo strojní

zařízení, které tvoří s nemovitostí logický celek apod.

Práva k nehmotným statkům

Ochranné známky – kterými se rozumí jakékoli označení schopné grafického znázornění, zejména slova,

včetně osobních jmen, barvy, kresby, písmena, číslice, tvar výrobku nebo jeho obal, pokud je toto

značení způsobilé odlišit výrobky nebo služby jedné osoby do výrobků nebo služeb jiné osoby.

Průmyslové vzory – kterými se rozumí vnější úprava výrobku. Ta je plošná nebo prostorová a spočívá

zejména ve zvláštním tvaru, obrysu, v kresbě nebo v uspořádání barev či kombinaci těchto znaků.

Užitné vzory – se považuje technické řešení, které je nové, přesahuje rámec pouhé odborné dovednosti a je

průmyslově využitelné.

Vynálezy – se považuje výrobek nebo technický postup, který představuje z hlediska světového stavu

techniky zcela novou myšlenku, jež skýtá úplně nové možnosti nebo vylepšuje současný stav.

Výrobně technické dokumentace – kterými se rozumí souhrn podkladů zpracovaných s cílem realizovat

technickou myšlenku (např. výrobek, technické dílo, zařízení apod.).

Projektové dokumentace k nemovitostním projektům – kterými se rozumí souhrn podkladů a práv

k realizaci nemovitostních developerských projektů.

Fond může poskytovat za úplatu práva k nehmotným statkům v majetku investiční části Fondu k jejich užívání

třetím osobám.

Poskytování úvěrů a zápůjček je možné za předpokladu, že tyto budou pro Fond ekonomicky výhodné. Zápůjčky,

resp. úvěry mohou být zásadně poskytovány toliko při dodržení pravidel stanovených tímto Statutem.

Vklady v bankách nebo zahraničních bankách.

Pohledávky, a to zejména pohledávky vůči nemovitostním společnostem, pohledávky související s nemovitými

věcmi, ostatní pohledávky (úvěry a zápůjčky poskytnuté Fondem v souladu s tímto Statutem a pohledávky

z běžného obchodního styku).

Majetek nabytý do investiční části Fondu při uskutečňování procesu přeměny obchodních společností podle

zvláštního právního předpisu, při níž bude Fond společností zúčastněnou na této přeměně a Fondu bude při této

přeměně jednat na svůj účet.

Fond může poskytovat za úplatu právo užívat ochrannou známku nacházející se v investiční části jeho majetku

třetím osobám, a to na základě řádně uzavřené licenční smlouvy. Licence může být Fondem poskytnuta jako

výlučná nebo nevýlučná.

Investiční limity

Fond dodržuje při své činnosti investiční limity stanovené tímto Statutem.

Majetkem Fondu se pro účely výpočtu investičních limitů, limitů u celkové expozice a jiných limitů rozumí aktiva

investiční části Fondu.

Vklady v bankách

Fond může investovat do vkladů na bankovních účtech až 100 % hodnoty svého investičního majetku.

K zajištění likvidity Fondu musí minimální výše vkladů na bankovních účtech Fondu vždy dosahovat alespoň 3 %

hodnoty svého investičního majetku. V případě, že hodnota investičního majetku Fondu přesáhne částku

16,6 mil. Kč, výše uvedený procentní podíl se nepoužije, a minimální podíl výše vkladů na bankovních účtech

Fondu pak činí minimálně částku 500.000 Kč, resp. ekvivalentní částku v jiné měně.

Pohledávky

Fond může investovat do pohledávek za nemovitostními společnostmi až 45 % hodnoty svého investičního

majetku.

Fond může investovat do pohledávek souvisejících s nemovitostmi až 45 % hodnoty svého investičního majetku.

Nemovitosti a příslušenství

Fond může investovat do nemovitostí až 95 % hodnoty svého investičního majetku.

Fond může investovat do jedné nemovitosti maximálně 50 % hodnoty investičního majetku Fondu.

Fond může investovat do příslušenství nemovitostí, tj. i do movitých věcí, které jsou účelově spojeny

s nemovitostmi, až 35 % hodnoty svého investičního majetku.

Fond může investovat do příslušenství nemovitosti maximálně 35 % hodnoty takové nemovitosti.

Akcie, podíly, resp. jiné formy účasti na nemovitostních společnostech

Fond může investovat do účastí na nemovitostních společnostech až 95 % hodnoty svého investičního majetku.

Fond může investovat do účasti na jedné nemovitostní společnosti maximálně 50 % hodnoty majetku Fondu.

Akcie, podíly, resp. jiné formy účasti na jiných společnostech

Fond může investovat do účastí na jiných společnostech až 45 % hodnoty svého investičního majetku.

Ochranné známky

Fond může investovat do ochranných známek až 70 % hodnoty svého investičního majetku.

Do jedné ochranné známky nebo souboru ochranných známek se shodným slovním prvkem lze investovat

maximálně 49 % hodnoty svého investičního majetku.

Benchmark & index

Fond nezamýšlí sledovat jakýkoli index či benchmark.

Fond nekopíruje žádný index.

Podrobnější informace o koncentraci způsobu investování – odvětví, stát, region, resp. určitý druh aktiv

Většina investic Fondu bude realizována v Kč. Nemovitosti Fondu budou převážně umístěny v České republice.

Vzhledem ke koncentraci investiční politiky tak, jak je vymezena výše, může takové investování přinášet zvýšené

riziko, a to i přesto, že Fond investuje v souladu s principy stanovenými Statutem a právními předpisy, a že

jednotlivá rizika spojená s uvedenými investicemi jsou uvedena v rizikovém profilu Fondu.

Zajištění & záruky investice

Investice, jakákoli její část ani jakýkoli výnos z investice nejsou, jakkoliv zajištěny, resp. jakkoli zaručeny.

Možnosti a limity využití přijatého úvěru nebo zápůjčky

Na účet investiční části Fondu mohou být uzavírány smlouvy o přijetí úvěru nebo zápůjčky do souhrnné výše

představující 95 % hodnoty majetku investiční části Fondu (bez ohledu na počet věřitelů). Fond může rovněž

přijímat dary, které mají povahu majetkových hodnot, do kterých Fond investuje, či případně majetkových

hodnot, které majetkové hodnoty, do kterých Fond investuje, zhodnotí.

V souvislosti s přijetím úvěru či zápůjčky je možné poskytnout věřiteli zajištění s ohledem na běžnou tržní praxi

v místě a čase nikoli zjevně nepřiměřené (za zcela zjevně nepřiměřené však nelze bez dalšího vyhodnocení

konkrétních okolností případu považovat situaci, kdy nominální hodnota zajištění přesahuje nominální hodnotu

přijatého úvěru či zápůjčky). V takovém případě může Fond podstupovat různá dílčí smluvní omezení, vždy však

pouze za podmínky celkové ekonomické výhodnosti takové transakce pro Fond. K zajištění přijatého úvěru

či zápůjčky je oprávněn v souladu s příslušnými ustanoveními Statutu mj. použít ručení, zástavu, smluvní pokutu,

zajišťovací převod pohledávky a zajišťovací převod práva, s výjimkou zajišťovacího převodu práva k Fondem

vlastněným cenným papírům.

Možnosti a limity k poskytnutí úvěru, zápůjčky, daru a zajištění, resp. úhrady dluhu nesouvisející

s obhospodařováním

Na účet investiční části Fondu mohou být poskytovány zápůjčky nebo úvěry související s činností Fondu

do souhrnné výše 70 % hodnoty investičního majetku Fondu (bez ohledu na počet dlužníků), jakékoli fyzické

či právnické osobě za podmínek obvyklých v běžném obchodním styku. Hodnota jednotlivého úvěru nebo

zápůjčky dle věty první nesmí přesáhnout 30 % hodnoty investičního majetku Fondu.

Pokud je úvěr nebo zápůjčka poskytována obchodním společnostem, jejichž podíly v rozsahu umožňujícím jejich

ovládání jsou v investičním majetku Fondu, nemusí Fond požadovat po této jím ovládané obchodní společnosti

zajištění takového úvěru nebo zápůjčky právě s ohledem na existenci vzájemného vztahu ovládající a ovládané

osoby umožňující Fondu výkon rozhodujícího vlivu na řízení dotčené obchodní společnosti a její kontrolu.

Poskytování úvěrů nebo zápůjček jiným subjektům je možné za předpokladu zachování celkové ekonomické

výhodnosti.

Zajištění lze poskytnout a úhradu dluhu nesouvisející s obhospodařováním Fondu lze provést pouze za podmínek

uvedených v odst. I.13 Statutu.

Možnosti a limity prodeje majetkových hodnot nenacházející se v majetku Fondu

Fond není v rámci obhospodařování investičního majetku Fondu oprávněn provádět prodeje takových

majetkových hodnot, které se v investičním majetku Fondu nenacházejí.

Vymezení technik a nástrojů používaných k obhospodařování majetku Fondu a jejich limity

Fond bude při obhospodařování investičního majetku Fondu používat techniky a nástroje ve smyslu ust. § 96

nařízení vlády č. 243/2013 Sb., o investování investičních fondů a o technikách k jejich obhospodařování,

tj. finanční deriváty. Fond bude používat repoobchody.

Obchody s finančními deriváty se budou uskutečňovat zejména na regulovaných trzích v rámci EU.

Pokud budou finanční deriváty pořizovány mimo regulované trhy (tzv. OTC deriváty), protistrany, s nimiž budou

transakce prováděny, musí být regulované instituce a musí mít registrovaný kapitál nejméně ve výši 40 milionů

EUR a dlouhodobý rating, udělený minimálně jednou z hlavních ratingových agentur, nejméně ve výši

investičního stupně, nebo protistrany musí být garantovány třetí osobou, která má tento požadovaný rating nebo

vyšší.

V souvislosti s používáním technik a nástrojů ve smyslu ust. § 96 nařízení vlády, tj. finančních derivátů a repo

obchodů, je obhospodařovatel Fondu oprávněn poskytovat odpovídající zajištění.

Podrobná pravidla pro nakládání s investičním majetkem Fondu

Fond činí při obhospodařování investičního majetku Fondu zejména následující kroky:

pořizování aktiv do investičního majetku Fondu dle odst. I.2. Statutu (ať již koupí nebo výstavbou); v případě

financování pořízení těchto aktiv s využitím zápůjček a úvěrů postupuje obhospodařovatel v souladu

s odst. I.7 Statutu. V případě výstavby budou finanční prostředky Fondu uvolňovány v souladu

s příslušnými ustanoveními smlouvy o výstavbě postupně dle skutečně provedených prací. Uvolnění

finančních prostředků je podmíněno doložením písemných dokumentů dokládajících provedení

daných prací;

prodej a pronájem aktiv dle odst. I.2 Statutu;

rozdělování budov na jednotky na základě prohlášení vlastníka budovy podle přísl. zákona;

prodej a pronájem jednotek vzniklých podle odst. I.11.3. Statutu;

pořizování akcií, podílů, resp. jiných forem účastí na společnostech a následné přebírání jejich jmění

do rozvahy investiční části Fondu, resp. uskutečnění procesu přeměny Fondu a společnosti, při níž bude

Fond jednat na svůj účet;

pořizování nemovitostí do investičního majetku Fondu za účelem jejich zhodnocení, dalšího prodeje

a pronájmu;

v souvislosti s činnostmi podle odst. I.11.4. a I.11.6. Statutu mohou být na účet Fondu uzavírány k budovám,

jednotkám, rozestavěným budovám a rozestavěným jednotkám ve vlastnictví Fondu zástavní smlouvy

k zajištění úvěrů budoucích kupujících na financování koupě těchto budov a jednotek podle kupních

smluv nebo smluv o budoucích kupních smlouvách s Fondem. Předpokladem uzavření takové zástavní

smlouvy je skutečnost, že hodnota zástavy bude vždy rovna nebo nižší předpokládané kupní ceně

předmětu převodu z majetku Fondu zajištěné zástavním právem, přičemž depozitář bude o uzavření

takovéto smlouvy neprodleně informován.

Podrobnější označení Fondu

Fond je fondem kvalifikovaných investorů ve smyslu § 95 Zákona a lze ho klasifikovat podle ustáleného členění

jako fond smíšený, tj. jako investiční fond investující do různých aktiv na různých trzích.

Pravidla pro použití investičního majetku Fondu k zajištění závazku třetí osoby nebo k úhradě dluhu, který

nesouvisí s činností Fondu, a maximální limity

Investiční majetek Fondu může být využit k zajištění závazku třetí osoby toliko při zachování celkové ekonomické

výhodnosti takové operace pro Fond. Fondem smí být uhrazen dluh, který nesouvisí s investiční činností Fondu,

avšak pouze při zachování celkové ekonomické výhodnosti takové operace pro Fond.

Podmínky, za kterých lze aktivum v majetku Fondu zatížit věcným či užívacím právem třetí osoby

Nemovitosti zatížené zástavním právem, věcným břemenem, předkupním právem, resp. užívacími právy třetích

osob mohou být pořizovány do investičního majetku Fondu toliko při zachování ekonomické výhodnosti takové

operace pro Fond (tedy např. je-li cena pořízení odpovídající existenci konkrétního věcného práva,

resp. nemovitost dlouhodobě generuje odpovídající nájemné apod.) a lze-li při vynaložení odborné péče

předpokládat, že tato práva třetích osob nebudou bránit realizaci obchodního záměru Fondu s touto nemovitostí.

Stejně tak i v případě již stávající nemovitosti v investičním majetku Fondu je možné její zatížení právy třetích

osob. Práva třetích osob však mohou vznikat i ze zákona, rozhodnutím soudu či správního orgánu. Nemovitost

v investičním majetku Fondu je možno zatížit právem třetí osoby, resp. takto zatíženou nemovitost nabýt

do investičního majetku Fondu.

Stejné podmínky obezřetnosti při pořizování aktiv do investičního majetku Fondu platí i pro nabývání podílů

v nemovitostních společnostech, jejichž podíly či akcie jsou předmětem zástavy nebo jiných práv třetích osob

a pro nabývání podílů v nemovitostních společnostech, v jejichž majetku se nacházejí nemovitosti zatížené

zástavním právem nebo jiným právem třetí osoby.

Využití pákového efektu a poskytnutí finančního nástroje z investičního majetku Fondu

Fond využívá při provádění investic pákový efekt v souladu s odst. I.7. Statutu.

Pro určení maximálního limitu pro míru využití pákového efektu a pro určení limitu pro poskytnutí investičních

nástrojů z investičního majetku Fondu jako zajištění Fond zohledňuje:

investiční strategii Fondu,

míru expozice Fondu, jakož i jinou ekonomickou vazbu na osoby, které by mohly být zdrojem systémového

rizika pro řádné fungování finančního trhu v České republice,

riziko koncentrace vůči jedné smluvní straně,

míru zajištění při využívání pákového efektu,

poměr majetku a dluhů tohoto fondu a

charakter, rozsah a složitost svých činností.

Pravidla pro výpočet celkové expozice Fondu

Vzhledem k tomu, že Fond může investovat do finančních derivátů a při provádění investic využívá

pákového efektu dle odst. I.15. Statutu, a umožňuje-li to Statut, zajišťovacích derivátů v souvislosti s přijetím

úvěru nebo zápůjčky dle ustanovení odst. I.7. Statutu, vypočítává celkovou expozici Fondu standardní závazkovou

metodou, přičemž limit celkové expozice Fondu je stanoven jako dvacetinásobek hodnoty čistých aktiv

přiřaditelných investorům Fondu.

23. Nemovitosti, stroje a zařízení

Nejvýznamnější položku hmotných investičních aktiv Fondu představují nemovitosti. Nemovitosti jsou určeny

k nájmu. Veškeré držené nemovitosti jsou na území České republiky. Pro financování investic do nemovitého

majetku využíval Fond kombinaci vlastních a cizích zdrojů. Podstatné změny na nemovitostních aktivech

zaznamenané v roce 2024 jsou uvedené v příloze k účetní závěrce.

Seznam pro Fond významných nemovitostí je v detailu uveden v části Profil Fondu, bod 8. Identifikace majetku,

jehož hodnota přesahuje 1 % hodnoty majetku Fondu.

24. Činnost Fondu v účetním období

V Účetním období Fond pokračoval v investování do aktiv nemovité povahy, pronájem držených ochranných

známek a poskytování půjček, především nemovitostním společnostem.

V roce 2024 pokračovaly projekční přípravy spojené se zakoupeným areálem v Brně Heršpicích, zároveň v areálu

započaly demoliční práce. Došlo k revitalizaci objektu v Liberci (modernizace stávající budovy a příprava prostorů

pro nového nájemce). Vedle zmíněných investic probíhala běžná údržba vlastněných nemovitostí včetně obnovy

fotovoltaických panelů u stávajících zařízení. Současně se budovaly fotovoltaické elektrárny na místech, kde

doposud nebyly provozovány nebo se rozšiřoval jejích dosavadní provoz (Zličín, Opatovice, České Budějovice,

Černý Most, Čimelice).

3.1. Hospodaření Fondu

Informace o hospodaření Fondu poskytuje řádná účetní závěrka sestavená za Účetní období, která je nedílnou

součástí této výroční finanční zprávy.

Protože Fond nevytváří podfondy, odděluje v souladu s ust. § 164 odst. 1 ZISIF účetně a majetkově majetek

a dluhy ze své investiční činnosti od svého ostatního jmění. K neinvestiční části Fondu Fond vydal zakladatelské

akcie. K Investiční části Fondu Fond vydává investiční akcie.

V důsledku povinnosti účetního rozdělení majetku a dluhů investiční a neinvestiční části Fondu byla v případě

Fondu drtivá většina aktiv (kromě 10 tis. Kč) k datu rozdělení přiřazena investiční části. Pořízení investičního

majetku bylo historicky financováno základním (registrovaným) kapitálem. Takto poskytnuté finanční zdroje jsou

považovány v rámci sestavení separátních výkazů investiční a neinvestiční části za vnitropodnikovou půjčku.

Investiční část vykazuje tedy vnitropodnikový úvěrový závazek vůči neinvestiční části. Neinvestiční část

nevykonává žádnou činnost, kromě vnitropodnikového poskytnutí finančních prostředků. Za tyto prostředky je

účtován vnitropodnikový úrok. Na celkové úrovni Fondu je tento vnitropodnikový výnos (náklad na straně

investiční části Fondu) eliminován a dani z příjmu tedy fakticky podléhá pouze zisk z investiční části Fondu. Úrok

z poskytnuté vnitropodnikové půjčky zohledňuje celkové zhodnocení Fondu a alokuje zhodnocení či případné

znehodnocení obhospodařovaného majetku tak, aby došlo k rovnoprávnému zhodnocení poskytnutých

finančních zdrojů investorů i zakladatelů. Úrok je tedy kalkulován tak, aby NAV investiční i neinvestiční části

Fondu byla vždy shodná, a tak držitelé investičních akcií i neinvestičních akcií nebyli vůči druhé skupině nikterak

poškozeni či zvýhodněni. Úrok je metodicky kalkulován z čistých hodnot, tedy hodnot po zdanění.

Hospodaření Investiční části Fondu skončilo v Účetním období vykázaným celkovým úplným výsledkem

hospodaření ve výši 25 790 tis. Kč po zdanění.

Hospodaření Neinvestiční části Fondu skončilo v Účetním období vykázaným ziskem ve výši 232 113 tis. Kč

po zdanění. Zisk je tvořen vnitropodnikovými úroky, jak je popsáno výše.

Hospodaření Fondu skončilo v roce 2024 ziskem ve výši 264 800 tis. Kč před zdaněním. Významnou částí výnosů

byly výnosy z investičního majetku ve výši 204 495 tis. Kč plynoucí primárně z nájemného a z části zhodnocením

a prodejem drženého majetku. Oproti minulému roku tyto výnosy klesly o 13 427 tis. Kč. Další částí jsou náklady

z nehmotného majetku ve výši 105 606 tis. Kč, které se skládají z výnosů z pronájmu ochranných známek (licenční

poplatky) ve výši 88 362 tis. Kč a přeceněním hodnoty nehmotného majetku o – 193 968 tis. Kč.

Významnou položku v hospodaření Fondu představovaly rovněž výnosy z podílů ve výši 147 273 tis. Kč a dále

výnosy z poskytnutých půjček ve výši 66 718 tis. Kč. Oproti roku 2023 došlo k navýšení výnosů z podílů o +104 285

tis. Kč a poklesu výnosů z půjček o 13 872 tis. Kč. Tento pokles byl způsoben změnou reálné hodnoty.

Náklady Fondu se pohybovaly v intencích roku 2023. Významnou položkou nákladů byly správní náklady ve výši

16 172 tis. Kč, které se oproti minulému období zvýšily o 5 661 tis. Kč. Další významnou položkou jsou finanční

náklady ve výši 36 904 tis. Kč. Konkrétně se jednalo o nákladové úroky, bankovní poplatky a čisté kurzové ztráty.

Zdrojem financování byl pro Fond v roce 2024 jak vlastní kapitál, tak cizí zdroje. Vlastní kapitál se meziročně zvýšil

o nerozdělený zisk z předchozího období. Mezi závazky figuruje mimo jiné i dlouhodobý úvěr od ČSOB

a UniCredit. Úvěrové financování se meziročně snížilo o 73 951 tis. Kč. Dalším zdrojem jsou prostředky

investičních akcionářů vykázané v položce Závazek za investiční akcionáře ve výši 597 044 tis. Kč.

3.2 Stav majetku investiční části Fondu

Hodnota portfolia Fondu meziročně vzrostla o 2,57 % (tj. o 167 858 tis. Kč). Růst aktiv byl zejména

u krátkodobých poskytnutých půjček o 333 978 tis. Kč investičního majetku o 110 575 tis. Kč, majetkových

účastech o 143 133 tis. Kč a pohledávek z obchodních vztahů a ostatní aktiva o 54 055 tis. Kč oproti minulému

účetnímu období.

Portfolio Fondu je primárně financováno z 7,24 % dlouhodobými půjčkami a úvěry, z 8,91 % čistými aktivy

připadající k investičním akciím a z 1,72 % krátkodobými závazky.

AKTIVA

Fond vykázal v rozvaze k 31. 12. 2024 aktiva v celkové výši 6 694 826 tis. Kč, což představovalo nárůst oproti

minulému účetnímu období o 167 858 tis. Kč. Tento růst byl způsoben především růstem hodnoty krátkodobých

poskytnutých půjček o 333 978 tis. Kč. Dále růst aktiv ovlivnil růst hodnoty majetkových účastí o 143 133 tis. Kč,

růst investičního majetku o 110 575 tis. Kč a pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva o 54 055 tis. Kč.

Na druhou stranu se snížily dlouhodobé poskytnuté půjčky o 1 495 tis. Kč a nehmotného aktiva o 193 968 tis. Kč.

Dále bylo snížení u ostatních podílů o 4 068 tis. Kč a u peněžních prostředků a peněžních ekvivalentů

o 274 352 tis. Kč.

Aktiva byla ze 37,87 % tvořena investičním majetkem v hodnotě 2 535 654 tis. Kč, který byl tvořen nemovitostmi

nacházejícími se v katastrálních územích Třebonice, Čimelice, Dolní Nerestce, Humpolec, Opatovice nad Labem,

Židenice, Kyje, Trutnov, Litomyšl, Jesenice u Prahy, Záhřeb nad Odrou, Růžodol I., Oldřichovice u Třince, Teplice,

Ústí nad Labem, Jenišov, Karlín, Otvice, Hloubětín, Vinohrady, České Vrbné a Horní Heršpice.

Aktiva byla dále tvořena z 20,98 % dlouhodobými poskytnutými půjčkami ve výši 1 404 262 tis. Kč, z 13,38 %

nehmotným majetkem ve výši 895 481 tis. Kč, z 7,83 % peněžními prostředky a ekvivalenty ve výši 524 098 tis. Kč,

z 10,14 % krátkodobými poskytnutými půjčkami ve výši 679 157 tis. Kč, z 7,28 % majetkovými účastmi ve výši

487 085 tis. Kč, z 1,64 % pohledávkami z obchodních vztahů a ostatními aktivy ve výši 109 607 tis. Kč, ostatními

podíly a cennými papíry ve výši 59 482 tis. Kč.

Struktura aktiv je zobrazena na níže uvedeném grafu (mil. Kč).

PASIVA

Pasiva Fondu k 31. 12. 2024 byla ve výši 6 694 826 tis. Kč, nárůst oproti minulému účetnímu období

o 167 858 tis. Kč. Tento růst byl způsoben především růstem dlouhodobých půjček a úvěrů o 147 708 tis. Kč

a růstem čistých aktiv připadající k investičním akciím o 25 790 tis. Kč. Naproti tomu se snížil odložený daňový

závazek o 11 271 tis. Kč a závazky z obchodní vztahů a ostatní pasiva o 2 650 tis. Kč. Pasiva byla tvořena z 7,24 %

dlouhodobými půjčkami a úvěry ve výši 485 003 tis. Kč a z 8,92 % čistými aktivy připadající k investičním akciím

ve výši 597 044 tis. Kč, odloženým daňovým závazkem ve výši 103 497 tis. Kč, krátkodobými půjčkami a úvěry

ve výši 93 532 tis. Kč, dlouhodobými závazky z nájmu ve výši 2 236 tis. Kč, krátkodobými závazky z obchodních

vztahů a ostatními pasivy ve výši 16 674 tis. Kč, krátkodobými a dlouhodobými derivátovými finančními nástroji

ve výši 20 770 tis. Kč, krátkodobými závazky z nájmu ve výši 1 206 tis. Kč a daňovými závazky ve výši 1 475 tis. Kč.

Vlastní kapitál tvořil z pasiv fondu hodnotu 80,2 %.

Struktura pasiv je zobrazena na níže uvedeném grafu.

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

XII.23 XII.24

Miliony, Kč

Struktura aktiv

Peněžní prostředky a ekvivalenty

Pohledávky z obchodních vztahů a

ostatní aktiva

Daňové pohledávky

Krátkodobé poskytnuté půjčky

Dlouhodobé poskytnuté půjčky

Ostatní podíly a CP

Majetkové účasti

Investiční majetek

CASHFLOW

Čisté snížení peněžních prostředků v roce 2024 bylo ve výši -274 352 tis. Kč.

Úpravy o nepeněžní operace představovaly změnu reálné hodnoty ve výši 118 668 tis. Kč, což představovalo

změnu o 324 767 tis. Kč oproti minulému období. Změna reálné hodnoty byla tvořena přeceněním investičního

majetku, ochranné známky, majetkových účastí, podílů, úvěrů a pohledávek Fondu. Neuhrazené úroky byly

ve výši -51 255 tis. Kč.

Čistý peněžní tok z provozní činnosti byl ve sledovaném období ve výši -179 267 tis. Kč, v roce 2023 byl ve výši

67 498 tis. Kč, což představuje zvýšení o 246 765 tis. Kč. Na tento zůstatek měla vliv především změna stavu

půjček ve výši 334 734 tis. Kč, změnou stavu investičního majetku ve výši 83 401 tis. Kč a změnou stavu

majetkových účastí ostatních podílů 36 tis. Kč a změnou ostatních aktiv ve výši 76 975 tis. Kč a ostatních závazků

6 018 tis. Kč.

Peněžní tok byl dále ovlivněn zaplacenou daní ze zisku ve výši 20 733 tis. Kč a změnou stavu krátkodobých

finančních závazků 10 418 tis. Kč

Peněžní tok generovaný z finanční činnosti za účetní období poklesl oproti minulému účetnímu období

o 540 627 tis. Kč na hodnotu -95 085 tis. Kč. K tomuto poklesu došlo z důvodu změny stavu dlouhodobých

finančních závazků (dlouhodobých půjček a úvěrů). Peníze a peněžní ekvivalenty na konci období poklesly oproti

minulému účetnímu období o 274 352 tis. Kč, což představovalo právě čisté snížení peněz a peněžních

ekvivalentů.

3.3 Stav majetku neinvestiční části Fondu

AKTIVA

Fond vykázal v rozvaze ke Dni ocenění peněžní prostředky a ekvivalenty ve výši 10 tis. Kč.

1 000,00

2 000,00

3 000,00

4 000,00

5 000,00

6 000,00

7 000,00

8 000,00

XII.23 XII.24

Miliony

Struktura pasiv

Čistá aktiva připadají k investičním

akciím

Závazky z obchodní vztahů a

ostatní pasiva

Krátkodobé závazky z nájmu

Derivátové finanční nástroje

Daňové závazky

Krátkodobé půjčky a úvěry

Dlouhodobé závazky z nájmu

Dlouhodobé půjčky a úvěry

Vlastní kapitál celkem

PASIVA

Fond vykázal v rozvaze ke Dni ocenění vlastní kapitál z neinvestiční činnosti ve výši 5 373 399 tis. Kč.

Pohledávka vůči investiční části Fondu, která je ve statutárních výkazech v neinvestiční části vlastního kapitálu

vykázána v položce Dlouhodobé půjčky a úvěry 5 373 389 tis. Kč (rok 2023: 5 141 276 tis. Kč) se vztahuje k půjčce,

kterou poskytla neinvestiční část (středisko) Fondu části investiční. V rámci statutárních výkazů jsou tyto položky

vzájemně vykompenzovány, tzn. neovlivňují celkovou bilanční sumu.

Bez těchto vnitropodnikových položek by stav aktiv neinvestiční části činil ke konci roku 2024 a 2023 10 tis. Kč.

25. Podstatné investice

Další významnou položkou, ve které má Fond investované prostředky, jsou poskytnuté půjčky (31,12 % celkových

aktiv, 2 083 419 tis. Kč, meziroční růst o 18,99 %). Nadpoloviční většina půjček je poskytnuta společnostem,

ve kterých má Fond účast (60,42 % z celkového objemu poskytnutých půjček). Tímto způsobem Fond řídí rizika

spojená s poskytováním půjček – financovaný projekt je v těchto případech zároveň kontrolován prostřednictvím

investice do obchodního podílu na společnosti.

Hodnota majetkových účastí představovala 7,28 % z hodnoty celkových aktiv Fondu (487 085 tis. Kč, meziroční

nárůst o 41,61 %). V portfoliu převažují účasti v nemovitostních společnostech.

Finanční aktiva tvořily také držené cenné papíry (59 482 tis. Kč, minulé období 63 550 tis. Kč). Představují

je investiční akcie a investiční certifikáty subjektů, které se věnují investicím do širokého spektra aktiv.

Nehmotná aktiva Fondu představoval soubor ochranných známek, který svou hodnotou 895 481 tis. Kč

představoval 13,38 % z celkové hodnoty aktiv Fondu. Meziročně klesla hodnota nehmotného majetku o 17,8 %.

26. Regulační prostředí

Fond je investičním fondem kvalifikovaných investorů, jehož podnikání je regulováno zejména zákonem

č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech, ve znění pozdějších předpisů (dále také

„ZISIF“) a dalšími právními předpisy. V roce 2021 došlo s účinností k 1. 1. 2021 k novelizacím ZISIF. Na základě

čl. XII zákona č. 33/2020 Sb., kterým se mění zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech

(zákon o obchodních korporacích, dále také „ZOK“), ve znění zákona č. 458/2016 Sb., a další související zákony,

ve znění pozdějších předpisů. Změny se týkaly řídících a kontrolních orgánů u monistických společností a dále

byla vyloučena mnohost pověřených zmocněnců.

Fond podléhá regulaci ČNB jako integrovaného orgánu dohledu nad finančním trhem v České republice. ČNB

vykonává dohled a zajišťuje zejména licenční, schvalovací a povolovací činnosti, ukládání sankcí, stanovování

opatření k nápravě zjištěných nedostatků. V oblasti regulace se ČNB podílí na přípravě řady významných právních

předpisů týkajících se tuzemského finančního trhu. Výkon dohledu nad investičními společnostmi a fondy

se zaměřuje zejména na fondy s potenciálně významným systémovým dopadem. Kontrolní činnost ČNB je

soustředěna do oblastí dodržování pravidel odborné péče při správě fondů a nastavení řídicích a kontrolních

systémů.

Fond neeviduje vládní, hospodářskou, fiskální, měnovou či obecnou politiku nebo faktory, které by významně

ovlivnily nebo by mohly přímo či nepřímo ovlivnit samotný provoz Fondu.

27. Výhled na následující období

Fond i v následujícím období bude většinu aktivit směřovat k zhodnocování nemovitostního portfolia

a vyhledávání vhodných akvizičních příležitostí v tomto segmentu. Fond i v budoucnosti hodlá realizovat obchody

prostřednictvím Burzy cenných papírů Praha, a.s.

Komentář k situaci vyvolané Rusko – Ukrajinským konfliktem

Koncem února roku 2022 došlo k vojenskému napadení Ukrajiny vojskem Ruské federace a s tím souvisejícím

zhoršením mezinárodní politické situace. Hodnota aktiv Fondu v uplynulém Účetním období nebyla konfliktem

přímo ovlivněna. Vedení Fondu i nadále pečlivě analyzuje potenciální vedlejší dopady, které zhoršená

geopolitická situace může vyvolat. Tento konflikt neměl dopad na ekonomickou aktivitu Fondu.

Prohlášení o udržitelnosti dle nařízení EU 2019/2088 (SFDR)

Prohlášení o nezohledňování kritérii pro udržitelné investování dle článku 7 nařízení EU 2020/852

Podkladové investice tohoto finančního produktu nezohledňují kritéria EU pro environmentálně udržitelné

hospodářské činnosti.

Informace o politikách začleňování rizik týkajících se udržitelnosti do investičního rozhodování podle článku 6

SFDR

 Rizikem týkajícím se udržitelnosti je událost nebo situace v environmentální nebo sociální oblasti nebo

v oblasti správy a řízení, která by v případě, že by nastala, mohla mít skutečný nebo možný významný

nepříznivý dopad na hodnotu investice.

 Vzhledem k obchodnímu modelu Fondu a různorodosti možných rizik týkajících se udržitelnosti

postupuje Fond v rámci jejich identifikace v souladu se zásadou proporcionality a zohledňuje pouze

ta rizika, která mohou mít v krátkodobém či střednědobém horizontu významný nepříznivý dopad

na hodnotu aktiv. V rámci jednotlivých oblastí udržitelnosti Fond identifikovala především následující

typy souvisejících rizik:

a) Enviromentální rizika – riziko související s klimatickou změnou, riziko související s přechodem

na cirkulární ekonomiku, riziko nezohledňování kritérii udržitelnosti;

b) Sociální rizika – riziko negativního dopadu na dodržování lidských práv, riziko korupce a úplatkářství;

c) Rizika řízení a správy – riziko corporate governance, riziko nedostatečného řízení rizik, riziko

nerovného a neprůhledného odměňování zaměstnanců a managementu;

 Kromě výše uvedených obecných rizik týkajících se udržitelnosti Fond zohledňuje specifická rizika

související s udržitelností vztahující se ke specifickým třídám aktiv.

 Jednotlivá rizika udržitelnosti jsou na základě interní metodiky zohledňována při nastavování

investičních limitů, investiční strategie a obchodních plánů a v rámci řízení rizika investičního procesu

a následného monitoringu jednotlivých investic.

Profil Fondu

1. Základní údaje o Fondu

Název:

Obchodní firma: LUCROS SICAV a.s.

Identifikační údaje:

IČO: 285 07 428

DIČ: CZ28507428

LEI: 3157003ZGGRBMVDMR940

Sídlo:

Ulice: Skorkovská 1310

Obec: Praha 9 - Kyje

PSČ: 198 00

Vznik:

Fond byl založen v souladu se ZOK a ZISIF na dobu neurčitou zakladatelskou listinou ze dne 5. 8. 2008 a vznikl

zápisem do obchodního rejstříku vedeného Městským soudem v Praze pod sp. zn. B 14923 dne 29. 12. 2008.

Povolení k činnosti samosprávného investičního fondu obdržel Fond od ČNB na základě rozhodnutí ze dne

11. 12 2008, které nabylo právní moci dne 11. 12. 2008.

Právní forma Fondu je akciová společnost s proměnným základním kapitálem. Fond se při své činnosti řídí

českými právními předpisy, zejm. ZISIF a ZOK. Sídlem Fondu je Česká republika a kontaktní údaje do hlavního

místa výkonu jeho činnosti jsou: AMISTA IS, Sokolovská 700/113a, Praha 8 - Karlín, PSČ 186 00, tel: 226 233 110.

Webové stránky Fondu jsou www.amista.cz/lucros

Zapisovaný základní kapitál:

Zapisovaný základní kapitál: 711 000 tis. Kč; splaceno 100 %

Akcie:

Akcie k neinvestiční části Fondu: 71 100 ks kusových akcií na jméno v listinné podobě (zakladatelské

akcie)

Akcie k investiční části Fondu: 7 900 ks kusových akcií na jméno v zaknihované podobě (investiční

akcie)

Vlastní kapitál Neinvestiční části Fondu: 5 373 399 tis. Kč

Závazek vůči akcionářům Investiční části Fondu:597 044 tis. Kč

Orgány Fondu

Informace o orgánech Fondu, jejich složení a postupy jejich rozhodování jsou uvedeny výše v části Informace

pro akcionáře, bod č. 1. Orgány Fondu.

Zaměstnanci

Fond má 5 zaměstnanců.

Hlavní akcionáři

Ing. Jaroslava Valová

výše podílu na investiční části Fondu: 90,99 %

účast na kapitálu investiční části Fondu: 90,99 %

účast na hlasovacích právech spojených s investičními akciemi: 0,00 %

výše podílu na neinvestiční části Fondu: 30,00 %

účast na kapitálu neinvestiční části Fondu: 30,00 %

hlasovací práva Fondu: 21 330 hlasů

typ účasti: přímá

Ing. Jana Valová

výše podílu na investiční části Fondu: 0,13 %

účast na kapitálu investiční části Fondu: 0,13 %

účast na hlasovacích právech spojených s investičními akciemi: 0,00 %

výše podílu na neinvestiční části Fondu: 10,00 %

účast na kapitálu neinvestiční části Fondu: 10,00 %

hlasovací práva Fondu: 7 110 hlasů

typ účasti: přímá

Bc. Tomáš Vala

výše podílu na investiční části Fondu: 0,13 %

účast na kapitálu investiční části Fondu: 0,13 %

účast na hlasovacích právech spojených s investičními akciemi: 0,00 %

výše podílu na neinvestiční části Fondu: 30,00 %

účast na kapitálu neinvestiční části Fondu: 30,00 %

hlasovací práva Fondu: 21 330 hlasů

typ účasti: přímá

Ing. Vítězslav Vala

výše podílu na investiční části Fondu: 0,00 %

účast na kapitálu investiční části Fondu: 0,00 %

účast na hlasovacích právech spojených s investičními akciemi: 0,00 %

výše podílu na neinvestiční části Fondu: 30,00 %

účast na kapitálu neinvestiční části Fondu: 30,00 %

hlasovací práva Fondu: 21 330 hlasů

typ účasti: přímá

Hlavní akcionáři nemají odlišná hlasovací práva.

Žádná z výše uvedených osob nedisponovala k 31. 12. 2024 více jak 30 % hlasovacích práv. Jedná se o osoby

blízké podle Občanského zákoníku a dle §78 odst. 2 písm. g) Zákona o obchodních korporacích se má za to, že

tyto osoby jednají ve shodě („Ovládání ve shodě“).

28. Údaje o změnách skutečností zapisovaných do obchodního rejstříku, ke kterým došlo

během účetního období

V Účetním období nedošlo ke změnám ve skutečnostech zapisovaných do obchodního rejstříku.

29. Údaje o obhospodařovateli Fondu

Fond je samosprávným investičním fondem, který je na základě povolení k činnosti samosprávného investičního

fondu uděleného ČNB oprávněn se obhospodařovat. Fond je tak ve smyslu ust. § 8 ZISIF obhospodařovatelem

Fondu.

V průběhu Účetního období vykonával obhospodařovatel ve vztahu k Fondu běžné činnosti dle statutu Fondu

a v souladu s ním.

30. Údaje o depozitáři Fondu

Obchodní firma: Československá obchodní banka, a.s. (od 9. 3. 2016)

Sídlo: Radlická 333/150, 150 57 Praha 5

IČO: 000 01 350

31. Údaje o hlavním podpůrci

V Účetním období pro Fond nevykonávaly činnost hlavního podpůrce žádné osoby oprávněné poskytovat

investiční služby. Fond neměl hlavního podpůrce.

32. Údaje o osobách, které byly depozitářem pověřeny úschovou nebo opatrováním

majetku Fondu, pokud je u těchto osob uloženo nebo těmito osobami jinak

opatrováno více než 1 % hodnoty majetku fondu

Depozitář nepověřil v Účetním období žádnou osobu úschovou nebo opatrováním majetku Fondu.

33. Údaje o úplatách pracovníků a vedoucích osob vyplácených obhospodařovatelem

Fondu jeho pracovníkům nebo vedoucím osobám

Žádné takové odměny nebyly obhospodařovatelem v Účetním období vyplaceny.

34. Identifikace majetku, jehož hodnota přesahuje 1 % hodnoty majetku Fondu

Majetek Fondu ke Dni ocenění je tvořen Investičním majetkem v reálné hodnotě ve výši 2 535 654 tis. Kč

(pořizovací cena: 1 716 008 tis. Kč), Dlouhodobými a Krátkodobými poskytnutými půjčkami v souhrnné výši

2 083 419 tis. Kč, Nehmotným majetkem ve výši 895 481 tis. Kč (pořizovací cena 638 096 tis. Kč), peněžními

prostředky na běžných účtech ve výši 524 108 tis. Kč a podíly v majetkových účastech v reálné hodnotě ve výši

487 085 tis. Kč (pořizovací cena: 103 635 tis. Kč).

V následující tabulce je uvedeno rozřazení významného dlouhodobého hmotného majetku podle katastrálního

území, parcelace, výměry a druhu v tis. Kč. Katastrální území Čimelice zahrnuje fotovoltaické elektrárny v celkové

reálné hodnotě 44 297 tis. Kč.

Katastrální území LV parcela výměra Druh pozemku

Reálná

hodnota

(v tis. Kč)

Třebonice 558 321/14

1 2932 Stavba na parcele, obchod 147 215

Čimelice 1184 670 879

501 5754 zastavěná plocha a nádvoří + obchod

503 1028 zastavěná plocha a nádvoří + obč. vyb.

548 2470 zastavěná plocha a nádvoří – stavba výroba

558/1 2983 zastavěná plocha a nádvoří – stavba výroba

578 9340 zastavěná plocha a nádvoří – stavba výroba

596 2600 zastavěná plocha a nádvoří – obchod

631 9 405 zastavěná plocha a nádvoří – obchod

632 206 zastavěná plocha a nádvoří – obchod

396/6 1758 orná půda

396/7 4677 orná půda

396/8 1813 orná půda

396/9 134 ostatní plocha – zeleň

396/10 5445 ostatní plocha – ostatní komunikace

396/11 537 orná půda

396/12 344 orná půda

396/13 1195 orná půda

396/16 1504 ostatní plocha – jiná plocha

396/20 870 orná půda

396/63 117 ostatní plocha – zeleň

396/64 80 ostatní plocha – zeleň

396/65 29 ostatní plocha – zeleň

396/66 18 ostatní plocha – ostatní komunikace

405/2 902 orná půda

407/3 89 orná půda

409/3 169 orná půda

419/2 716 orná půda

424/2 555 orná půda

434/1 4373 orná půda

434/2 1921 ostatní plocha – ostatní komunikace

434/3 201 ostatní plocha – jiná plocha

434/4 53 ostatní plocha – jiná plocha

445/1 21 140 ostatní plocha – jiná plocha

445/2 1 207 ostatní plocha – jiná plocha

Opatovice nad Labem 689 83 082

329/1 47 zastavěná plocha a nádvoří + stavba obč.

vyb.

649 3678 zastavěná plocha a nádvoří + obchod

1072 150 ostatní plocha – jiná plocha

1485/1

3 178 orná půda

1485/1

4 43 orná půda

1491/1

5 2494 ostatní plocha – manipulační plocha

1497/9 666 ostatní plocha – manipulační plocha

1497/1

2 3761 ostatní plocha – manipulační plocha

1497/1

5 22 ostatní plocha – manipulační plocha

Židenice 5701 101 329

387/1 5402 zastavěná plocha a nádvoří + stavba obč.

vyb.

387/2 230 ostatní plocha – jiná plocha

387/3 1487 zastavěná plocha a nádvoří + jiná stavba

388 208 zastavěná plocha a nádvoří + stavba obč.

vyb.

389 94 ostatní plocha – jiná plocha

Kyje 2797 602 336

2588/1 18906 ostatní plocha – jiná plocha

2588/8 28 zastavěná plocha a nádvoří + stavba tech.

vybavení

2589/1 41002 ostatní plocha – jiná plocha

2589/2

3 6427 zastavěná plocha a nádvoří + stavba prům.

obj.

2589/2

4 490 zastavěná plocha a nádvoří + stavba prům.

obj.

2589/2

5 705 zastavěná plocha a nádvoří + stavba prům.

obj.

2589/2

6 7 zastavěná plocha a nádvoří + stavba tech.

vybavení

2589/2

7 307 zastavěná plocha a nádvoří + stavba prům.

obj.

2589/2

8 798 zastavěná plocha a nádvoří + stavba prům.

obj.

2589/2

9 754 zastavěná plocha a nádvoří + stavba prům.

obj.

2589/4

1 496 zastavěná plocha a nádvoří + stavba tech.

vybavení

2589/4

2 1375 ostatní plocha – jiná plocha

2589/4

7 1004 zastavěná plocha a nádvoří – stavba výroba

2808/1 391 ostatní plocha – jiná plocha

2808/4 52 zastavěná plocha a nádvoří + stavba prům.

obj.

2808/5 62 ostatní plocha – jiná plocha

2808/6 166 ostatní plocha – jiná plocha

Zábřeh nad Odrou 1258 90 950

6472 1237 zastavěná plocha a nádvoří + obchod

6660 780 zastavěná plocha a nádvoří - výroba

728/36 141 ostatní plocha - jiná plocha

728/37 1589 ostatní plocha - ostatní komunikace

728/42 11 ostatní plocha - jiná plocha

732/11 2646 ostatní plocha - jiná plocha

732/37 878 ostatní plocha - jiná plocha

732/85 680 ostatní plocha - ostatní komunikace

736/43 189 ostatní plocha - ostatní komunikace

1095/2

4 8 ostatní plocha - silnice

1095/5

4 61 ostatní plocha - silnice

4373 54 ostatní plocha - jiná plocha

Růžodol I. 1726 97 802

1332/6

6 1610 ostatní plocha - jiná plocha

1332/7

4 984 ostatní plocha - zeleň

1332/8

1 1681 zastavěná plocha a nádvoří + obchod

Vinohrady 13302 104 771

1571 344 zastavěná plocha a nádvoří

České Vrbné 487

124 381

166/12 3255 orná půda

166/88 2051 zastavěná plocha a nádvoří

166/14

6 54 Ostatní plocha - ostatní komunikace

Horní Heršpice 754 138 226

1494/1 8158 zastavěná plocha a nádvoří

1494/7 794 zastavěná plocha a nádvoří

1494/9 35 ostatní plocha

1496/1 8827 ostatní plocha

1496/2 624 ostatní plocha

1496/4 62 ostatní plocha

1496/9 426 ostatní plocha

1496/1

1 77 zastavěná plocha a nádvoří

Nedokončený DHIM X Nedokončené investice 67 982

Celkem Investiční majetek

s hodnotou >1% aktiv 2 228 953

Dlouhodobé a krátkodobé půjčky:

Dlužník Datum splatnosti Reálná hodnota půjčky

(v tis. Kč)

SLOSIKO 30.6.2033 400 805

Dům Čertovka 31.12.2026 105 100

SIKO KOUPELNY 31.12.2025 273 021

Rezidence Smotlachova 31.3.2027 125 600

Prima Energy 10.4.2033 170 458

LCF Project 01 31.1.2025 70 801

Nespřízněná protistrana 31.1.2026 73 417

Nespřízněná protistrana 28.02.2026 197 111

Nespřízněná protistrana 31.1.2029 116 516

Nespřízněná protistrana 31.12.2025 100 100

Celkem 1 632 929

Nehmotný majetek:

Název Reálná hodnota (v tis. Kč)

Ochranné známky 895 481

Podíly v právnických osobách:

Název IČO Velikost podílu Cena pořízení (v tis. Kč) Reálná hodnota (v tis. Kč)

SLOSIKO s.r.o. 368 65 770 100 % 126 346 753

Prima Energy 31,8 % 72 318

Peněžní prostředky a ekvivalenty:

Název Reálná hodnota (v tis. Kč)

Termínované vklady 510 000

35. Informace o aktivitách v oblasti výzkumu a vývoje

Fond nevyvíjel v Účetním období žádné aktivity v oblasti výzkumu a vývoje.

36. Informace o aktivitách v oblasti ochrany životního prostředí a pracovněprávních

vztazích

Fond vzhledem ke svému předmětu podnikání neřeší problémy ochrany životního prostředí a v Účetním období

nevyvíjel žádné aktivity v této oblasti. V Účetním období měl Fond 5 zaměstnanců. Fond vykázal související

mzdové náklady ve výši 1 583 tis. Kč.

37. Informace týkající se STF a swapů veškerých výnosů

Žádné takové transakce během Účetního období fond neměl.

38. Informace o obchodech zajišťujících financování

Žádné takové obchody během Účetního období neproběhly.

39. Informace o pobočce nebo jiné části obchodního závodu v zahraničí

Fond nemá žádnou pobočku či jinou část obchodního závodu v zahraničí.

40. Fondový kapitál Fondu/(čistá aktiva) a vývoj hodnoty akcie

K datu 31. 12. 2024 31. 12. 2023 31. 12. 2022

Fondový kapitál Neinvestiční části Fondu (celé Kč) 5 373 398 803 5 141 286 174 4 615 571 290

Počet emitovaných zakladatelských akcií v oběhu ke konci Účetního období (ks) 71 100 71 100 71 100

Počet vydaných zakladatelských akcií v Účetním období (ks) 0 0 0

Fondový kapitál Neinvestiční části Fondu na 1 akcii (celé Kč) 75 575,2293 72 310,6353 64 916,6147

Čistá aktiva Investiční části Fondu (celé Kč) 597 044 326 571 254 034 512 841 269

Počet emitovaných investičních akcií v oběhu ke konci Účetního období (ks) 7 900 7 900 7 900

Počet vydaných investičních akcií v Účetním období (ks) 0 0 0

Počet odkoupených investičních akcií v Účetním období (ks) 0 0 0

Čistá aktiva Investiční části Fondu na 1 akcii (celé Kč) 75 575,2311 72 310,6371 64 916,6147

64916,6147

72310,6353

75575,2293

58 000

60 000

62 000

64 000

66 000

68 000

70 000

72 000

74 000

76 000

78 000

31.12.2022 31.12.2023 31.12.2024

Kč

Kurz zakladatelské akcie - neinvestiční středisko

64916,6147

72310,6371

75575,2311

58 000

60 000

62 000

64 000

66 000

68 000

70 000

72 000

74 000

76 000

78 000

31.12.2022 31.12.2023 31.12.2024

Kč

Kurz investiční akcie - investiční středisko

41. Informace o podstatných změnách statutu Fondu

V průběhu Účetního období nedošlo k žádným podstatným změnám statutu Fondu.

42. Informace o nabytí vlastních akcií nebo vlastních podílů

Fond v Účetním období nevlastnil žádné vlastní akcie ani podíly.

43. Členové správních řídících a dozorčích orgánů a vrcholové vedení

Statutární orgán

Předseda představenstva Ing. Jaroslava Valová (od 10. 7. 2018)

Člen představenstva Ing. Jana Valová (od 5. 7. 2018)

Člen představenstva Bc. Tomáš Vala (od 5. 7. 2018)

Popis činnosti statutárního orgánu

Představenstvo je statutárním orgánem Fondu, kterému přísluší obchodní vedení Fondu v plném rozsahu. Určuje

základní zaměření obchodního vedení Fondu. Řídí se obecně závaznými právními předpisy, stanovami a statutem

Fondu. Vzhledem k tomu, že statutárnímu orgánu nesmí být v souladu s obecně závaznými právními předpisy

týkajícími se obhospodařování investičních fondů udělovány ze strany akcionářů Fondu jakékoliv pokyny týkající

se obhospodařování Fondu, není statutární orgán oprávněn požádat nejvyšší orgán Fondu v souladu s ust. § 51

odst. 2 zákona o obchodních korporacích o udělení pokynu týkajícího se obchodního vedení. Může však požádat

o sdělení nezávazného stanoviska či doporučení týkajícího se obchodního vedení další (poradní) orgány Fondu

či jiné subjekty, a to za podmínek určených statutem Fondu či vnitřními předpisy Fondu.

Statutární orgán mj. také svolává valnou hromadu Fondu a na základě návrhu kontrolního orgánu schvaluje

změny statutu Fondu.

Statutární orgán je volen valnou hromadou Fondu.

O rozhodnutích statutárního orgánu se pořizuje zápis, který se archivuje po celou dobu trvání Fondu.

Statutární ředitel svým rozhodnutím ze dne 29. 1. 2016 zřídil výbor pro audit. Statutární orgán nezřídil žádný další

poradní orgán, výbor či komisi.

Každý člen představenstva zastupuje Fond samostatně.

Kontrolní orgán

Člen dozorčí rady Ing. Vítězslav Vala (od 5. 7. 2018)

Vítězslav Vala je absolvent Vysoké školy ekonomické v Praze. Od založení firmy SIKO v roce 1991 se podílel

na jejím chodu. Pod jeho vedením firma jako jedna v prvních aplikovala systém franšíz a získala tak síť

partnerských prodejen, které podnikají na vlastní účet, ale pod značkou SIKO. Jeho doménou bylo vždy řízení

strategie rozvoje společnosti, expanze na zahraniční trhy, obsazování nových tržních segmentů včetně dodávek

do developerských projektů. Právě řízení spolupráce s developerskými subjekty bylo hlavní náplní Vítězslava Valy

v rodinné firmě. V posledních letech se jeho aktivity přesunuly do vyhledávání investičních příležitostí

na nemovitostním trhu nejen v roli dodavatele, ale především v roli investora. Fond tak získává jeho

prostřednictvím příležitost účastnit se developerských projektů jednak prostřednictvím půjček nemovitostním

společnostem, jednak nákupem podílu v těchto subjektech a jednak investováním do nemovitostí samotných.

Popis činnosti kontrolního orgánu

Kontrolní orgán dohlíží na řádný výkon činnosti Fondu, jakož i provádí další činnosti stanovené obecně závaznými

právními předpisy. Do působnosti kontrolního orgánu náleží jakákoliv věc týkající se Fondu, ledaže ji zákon

svěřuje do působnosti valné hromady, nebo ledaže ji zákon nebo stanovy Fondu v souladu se zákonem svěřují

do působnosti statutárního orgánu či jiného orgánu Fondu.

kontrola působnosti představenstva v oblasti naplňování strategických cílů, v oblasti naplňování principu

obezřetnosti při správě cizího majetku a péče řádného hospodáře

kontrola výkaznictví a daňových povinností Fondu

kontrola a monitoring právních a procesních úkonů činěných představenstvem

analýza a posuzování vnitropodnikového výkaznictví Fondu a obchodních, právních a strategických

rozhodnutí představenstva

Dozorčí rada má jednoho člena voleného valnou hromadou.

Nejsou zřejmé žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly možnému střetu zájmů členů statutárních či kontrolních

orgánů. Neexistují žádné pracovní či jiné smlouvy mezi členy statutárního či kontrolního orgánu Fondu, případně

jeho dceřinou společností. Členové statutárního ani kontrolního orgánu nikdy nebyli a nejsou odsouzeni

za podvodné trestné činy, nebyli spojeni s žádnými konkurzními řízeními, správami a likvidacemi a nefigurovali

v žádném úředním veřejném obvinění nebo sankcích proti osobě ze strany statutárních nebo regulatorních

orgánů.

Jedná se o osoby blízké podle Občanského zákoníku a dle §78 odst. 2 písm. g) Zákona o obchodních korporacích

se má za to, že tyto osoby jednají ve shodě („Ovládání ve shodě“).

Angažovanost jednotlivých členů orgánů Fondu v posledních 5 letech

Ing. Jaroslava Valová

Společnost Funkce Od (-Do)

SIKO VALA s.r.o. Člen statutárního orgánu 31.12.1992

SIKO KOUPELNY a.s. Člen dozorčí rady 25.2.2019

SALUCSO s.r.o. Člen statutárního orgánu 2.12.2009

SIVAKO s.r.o. Člen statutárního orgánu 2.12.2009

VABOLA s.r.o. Člen statutárního orgánu 2.12.2009

LUCROS SICAV a.s. Člen statutárního orgánu 29.12.2008

Valova Holding 2 SE Zástupce člena dozorčí rady 21.12.2019

Valova Holding 2 SE Člen statutárního orgánu 25.11.2014 – 10.12.2019

SALVETON a.s. Člen statutárního orgánu 19.12.2007

LUKA DEVELOPMENT a.s. Člen statutárního orgánu 19.12.2007

Valova Family Office, s.r.o. Člen statutárního orgánu 8.12.2014

Dům Čertovka s.r.o. Člen statutárního orgánu 26.10.2016

Žižkov development a.s. Člen statutárního orgánu 22.11.2018

Ing. Jana Valová

Společnost Funkce Od (-Do)

SIKO KOUPELNY a.s. Člen dozorčí rady 1.9.2003

VALETUDA s.r.o. Člen statutárního orgánu 7.12.2009

SIVAKO s.r.o. Člen statutárního orgánu 2.12.2009

VABOLA s.r.o. Člen statutárního orgánu 2.12.2019

LUCROS SICAV a.s. Člen statutárního orgánu 29.12.2008

Valova Holding 2 SE Člen statutárního orgánu 25.11.2014

SALVETON a.s. Člen dozorčí rady 19.12.2007

LUKA DEVELOPMENT a.s. Člen dozorčí rady 19.12.2007

Valova Family Office, s.r.o. Člen statutárního orgánu 8.12.2014

Dům RADOST a.s. Člen dozorčí rady 14.09.2020

Swiss Aqua Technologies AG Člen statutárního orgánu 8.11. 2023

Bc. Tomáš Vala

Společnost Funkce Od (-Do)

SIKO VALA s.r.o. Člen statutárního orgánu 29.9.2003

SIKO KOUPELNY a.s. Člen statutárního orgánu 1.9.2003

SIKO KÚPEL’NE a.s. Člen statutárního orgánu 11.12.2007

SIVAKO s.r.o. Člen statutárního orgánu 2.12.2009

SALTON s.r.o. Člen statutárního orgánu 2.12.2009

VABOLA s.r.o. Člen statutárního orgánu 2.12.2009

LUCROS SICAV a.s. Člen statutárního orgánu 29.12.2008

Valova Holding 2 SE Člen statutárního orgánu 24.11.2014

SALVETON a.s. Člen statutárního orgánu 19.12.2007

LUKA DEVELOPMENT a.s. Člen statutárního orgánu 19.12.2007

Luka Residential s.r.o. Člen statutárního orgánu 14.5.2014

Valova Family Office, s.r.o. Člen statutárního orgánu 8.12.2014

Luka Living s.r.o. Člen statutárního orgánu 15.3.2016

Dům Čertovka s.r.o. Člen statutárního orgánu 26.10.2016

SIKO ES s.r.o. Člen statutárního orgánu 3.1.2018

Žižkov development a.s. Člen statutárního orgánu 22.11.2018

Žižkov servisní s.r.o. Člen statutárního orgánu 18.12.2018

Swiss Aqua Technologies CZ s.r.o. Člen statutárního orgánu 27.3.2019

Swiss Aqua Technologies AG Člen statutárního orgánu 20.2.2019

Dům Čertovka II s.r.o. Člen statutárního orgánu 30. 1. 2020

Swiss Aqua Technologies SK s.r.o. Člen statutárního orgánu 6. 9. 2023

Ing. Vítězslav Vala

Společnost Funkce Od (-Do)

SIKO VALA s.r.o. Člen statutárního orgánu 29.9.2003

SIKO KOUPELNY a.s. Člen statutárního orgánu 1.9.2003

LUCROS SICAV a.s. Člen dozorčí rady 5.7.2018

Valova Holding 2 SE Člen statutárního orgánu 10.12.2019

Valova Holding 2 SE Člen dozorčí rady 24.11.2014 – 10.12.2019

SALVETON a.s. Člen statutárního orgánu 11.6.2014

LUKA DEVELOPMENT a.s. Člen statutárního orgánu 19.12.2007

Luka Residential s.r.o. Člen statutárního orgánu 30.9.2013

Valova Family Office, s.r.o. Člen statutárního orgánu 8.12.2014

Luka Living s.r.o. Člen statutárního orgánu 15.3.2016

FBN Czech, Family Business Network Czech, z.s. Člen statutárního orgánu 27.6.2016

Dům Čertovka s.r.o. Člen statutárního orgánu 31.10.2016

Žižkov development a.s. Člen statutárního orgánu 22.11.2018

Žižkov servisní s.r.o. Člen statutárního orgánu 18.12.2018

Dům Čertovka II s.r.o. Člen statutárního orgánu 3. 3. 2020

HALITOS s.r.o. Člen statutárního orgánu 6.12. 2009

LUCKY VITA s.r.o. Člen statutárního orgánu 9. 6. 2021

Dům RADOST a.s. Člen statutárního orgánu 20.4. 2018

Generální ředitel Ing. Jana Valová (od 10. 7. 2018)

V Účetním období nenastaly žádné střety zájmů generálního ředitele Fondu ve vztahu k Fondu.

Generální ředitel nebyl nikdy odsouzen za podvodný trestný čin, nebyl v předešlých 5 letech spojen s žádnými

konkurzními řízeními, správami ani likvidacemi ani společnostmi, na které byla uvalena nucená správa, nebylo

proti němu vzneseno žádné úřední veřejné obvinění ani udělena sankce ze strany statutárních nebo regulatorních

orgánů ani nebyl nikdy zbaven způsobilosti k výkonu funkce správních, řídících nebo dozorčích orgánů

či manažerské funkce kteréhokoli emitenta.

44. Významné smlouvy

Smlouvy, ve kterých byl Fond smluvní stranou v Účetním období

(kromě smluv uzavřených v rámci běžného podnikání)

Žádné takové smlouvy nebyly uzavřeny.

Smlouvy, které uzavřel některý z členů skupiny Fondu, které obsahují ustanovení, podle kterého má kterýkoli

člen skupiny jakýkoli závazek nebo nárok, které jsou ke konci Účetního období pro skupinu podstatné:

Žádné takové smlouvy nebyly v Účetním období uzavřeny.

45. Regulované trhy

Cenné papíry vydané Fondem jsou přijaty k obchodování pouze na evropském regulovaném trhu Burza cenných

papírů Praha, a.s., a to od 1. 2. 2016.

46. Rating

Fond nepožádal o přidělení ratingu, žádný rating Fondu nebyl přidělen.

47. Alternativní výkonnostní ukazatele

Fond nepoužívá k popisu činnosti a svých výsledků žádné alternativní ukazatele výkonnosti.

48. Údaje o majetkových účastech

Fond, může investovat do akcií, podílů či jiných forem účasti v obchodních společnostech, které nejsou

nemovitostními společnostmi, až 45 % hodnoty investičního majetku Fondu.

Cílem investování Fondu je dosahovat stabilního zhodnocování aktiv nad úrovní výnosu dlouhodobých úrokových

sazeb prostřednictvím dlouhodobých investic do nemovitostí, akcií, podílů, resp. jiných forem účastí

na nemovitostních a obchodních společnostech, movitých věcí a jejich souborů a doplňkových aktiv tvořených

standardními nástroji kapitálových a finančních trhů. Důvodem držby majetkových účastí Fondu je zhodnocení

peněžních prostředků investorů.

Fond je Investiční jednotkou dle IFRS 10.

Své majetkové účasti proto nekonsoliduje, ale vykazuje v reálných hodnotách.

Ke konci Účetního období Fond v souladu se svou investiční politikou investoval mimo jiné do níže uvedených

majetkových účastí:

Majetková účast Oblast působení Země působení

Velikost podílu

Reálná hodnota v tis. Kč

2024 2023

SLOSIKO s.r.o.

Nákup a prodej

nemovitostí,

pronájem

nemovitostí

Slovenská

republika 100 % 100 % 346 753

VABOLA s.r.o.

Pronájem

nemovitostí,

výroba, obchod

a služby

Česká

republika 90 % 90 % 165

SIVAKO s.r.o.

Pronájem

nemovitostí,

výroba, obchod

a služby

Česká

republika 90 % 90 % 157

Dům Čertovka s.r.o. Pronájem

nemovitostí

Česká

republika 100 % 100 % 30 755

Dům Čertovka II s.r.o. Pronájem

nemovitostí

Česká

republika 100 % 100 % 2 215

Rezidence

Smotlachova s.r.o.

Pronájem

nemovitostí

Česká

republika 75 % 75 % 34 712

Prima Energy s.r.o. Pronájem

nemovitostí

Česká

republika 31.8 % 31.8 % 72 318

LCF Project 01 s.r.o. Development Česká

republika 55 % 55 % 0

Investments & Living s.r.o. (dříve Kladno Living

s.r.o.) Development Česká

republika 100 % 100 % 10

Celkem 487 085

49. Informace o skutečnostech, které nastaly po rozvahovém dni

V době mezi rozvahovým dnem a datem sestavení této výroční finanční zprávy žádné další skutečnosti významné

pro naplnění účelu výroční finanční zprávy.

Přiložená účetní závěrka nebyla dosud schválena k tomu příslušným orgánem podle zvláštních právních předpisů,

neboť k datu vyhotovení výroční finanční zprávy ještě nenastal termín, ve kterém je dle zákona nutno účetní

závěrku nejpozději tímto orgánem schválit.

Zpráva o vztazích

1. Úvod

Tuto zprávu o vztazích mezi ovládajícími osobami a osobou ovládanou a mezi ovládanou osobou a osobami

ovládanými stejnými ovládajícími osobami (dále jen „Propojené osoby“) za Účetní období vypracoval statutární

orgán Fondu v souladu s ust. § 82 ZOK.

50. Struktura vztahů mezi propojenými osobami

Ovládaná osoba

Název:

Obchodní firma: LUCROS SICAV a.s.

Sídlo:

Ulice: Skorkovská 1310

Obec: Praha 9 - Kyje

PSČ: 198 00

IČO: 285 07 428

zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze oddíl B, vložka 14923.

Ovládající osoby

Jméno: Ing. Jaroslava Valová

Bydliště:

Ulice: Hanzelkova 2660/6

Obec: Praha 6

PSČ: 160 00

Dat. nar.: 15. 4. 1947

Jméno: Ing. Jana Valová

Bydliště:

Ulice: Strouhalova 2740

Obec: Kladno

PSČ: 272 01

Dat. nar.: 19. 8. 1977

Jméno: Bc. Tomáš Vala

Bydliště:

Ulice: Čimelice 330

Obec: Čimelice

PSČ: 389 04

Dat. nar.: 8. 5. 1973

Fond

LUCROS SICAV a.s., IČO: 285 07 428, se sídlem Skorkovská 1310, Praha 9 – Kyje, PSČ 198 00,

obchodní společnost zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze,

oddíl B, vložka 14923

Účetní období Období od 1. 1. 2024 do 31. 12. 2024

Jméno: Ing. Vítězslav Vala

Bydliště:

Ulice: Čimelice 194

Obec: Čimelice

PSČ: 398 04

Dat. nar.: 24. 2. 1971

Žádná z výše uvedených osob nedisponovala k 31. 12. 2024 více jak 30 % hlasovacích práv. Jedná se o osoby

blízké podle Občanského zákoníku a dle §78 odst. 2 písm. g) Zákona o obchodních korporacích se má za to, že

tyto osoby jednají ve shodě („Ovládání ve shodě“).

Další osoby ovládané stejnými ovládajícími osobami

Název společnosti IČO Sídlo Ovládající osoba

SIKO KÚPEĽNE a.s. 43864074 Galvaniho 16b, Bratislava Ovládání ve shodě

Moderný Byt s.r.o. 35688963 Galvaniho 16b, Bratislava SIKO KÚPELNE a.s.

SLOSIKO s.r.o. 36865770 Galvaniho 16b, Bratislava LUCROS SICAV a.s.

SALVETON a.s. 28075285 Skorkovská 1310, Praha 9 Ovládání ve shodě

SIKO KOUPELNY a.s. 26065801 Skorkovská 1310, Praha 9 SALVETON a. s.

SIKO ES s.r.o. 06729851 Skorkovská 1310, Praha 9 SIKO KOUPELNY a.s.

Swiss Aqua Technologies AG CHE-472.587.500 Gewerbestrasse 9, Cham,

Swiss Confederation SIKO KOUPELNY a.s.

Swiss Aqua Technologies CZ s.r.o. 08028834 Skorkovská 1310, Praha 9 Swiss Aqua Technologies AG

Swiss Aqua Technologies SK s.r.o. 50480090 Rusínska 15113/9, Prešov Swiss Aqua Technologies AG

SIKO VALA s.r.o. 48204251 Skorkovská 1310, Praha 9 Jaroslava Valová

SALUCSO s.r.o. 28994752 Skorkovská 1310, Praha 9 Jaroslava Valova

SALTON s.r.o. 28997387 Skorkovská 1310, Praha 9 Tomáš Vala

VALETUDA s.r.o. 29005485 Skorkovská 1310, Praha 9 Jana Valová

HALITOS s.r.o. 28994752 Skorkovská 1310, Praha 9 Vítězslav Vala

Valova Family Office, s.r.o. 03626482 Skorkovská 1310, Praha 9 Ovládání ve shodě

LUKA Development a.s. 28075251 Skorkovská 1310, Praha 9 Ovládání ve shodě

Luka Residential s.r.o. 27363198

Skorkovská 1310, Praha 9 Luka Development a.s.

Luka Living s.r.o. 04904303

Skorkovská 1310, Praha 9 Luka Development a.s.

SIVAKO s.r.o. 28996640 Skorkovská 1310, Praha 9 LUCROS SICAV a.s.

VABOLA s.r.o. 28996178 Skorkovská 1310, Praha 9 LUCROS SICAV a.s.

Dům Čertovka s.r.o. 05261252 Skorkovská 1310, Praha 9 LUCROS SICAV a.s.

Rezidence Smotlachova s.r.o. 5797209 Korunní 810/104, Praha 2 LUCROS SICAV a.s.

Žižkov Development a.s. 07667230 Skorkovská 1310, Praha 9 Ovládání ve shodě

Žižkov servisní s.r.o. 04904303 nám. W. Churchilla 1800/2,

130 00 Praha 3 Žižkov Development a.s.

Dům RADOST a.s. 07061021 náměstí Winstona Churchilla 1800/2,

Žižkov, 130 00 Praha 3 Žižkov Development a.s.

Dům Čertovka II s.r.o. 08787468 Nám. W. Churchilla 1800/2,

LUCROS SICAV a.s.

LUCKY VITA s.r.o. 10827480 Vodičkova 710/31, Praha 1 Vítězslav Vala

Název společnosti IČO Sídlo Ovládající osoba

Boutique Cinema Přítomnost s.r.o. 08295433 Nám. W. Churchilla 1800/2 Žižkov servisní s.r.o.

ProBydlení s.r.o. 07036370 Bucharova 1281/2, Praha 5 Vítězslav Vala

LIVEA SANITAIRES SAS 821798337 21 place de la République, Paris,

France SIKO KOUPELNY a.s.

BATHROOM 2 KITCHEN LIMITED 1 Lambeth Palace Road, London

England LIVEA SANITAIRES SAS

Wizard Investments s.r.o. 27931650

Rybná 716/24, Praha 1 SIKO KOUPELNY a.s.

LCF Project 01 s.r.o. 10899677 Palackého 740/1, Praha 1 LUCROS SICAV a.s.

ProBydlení PS s.r.o. 17691460 Bucharova 1281/2, Praha 5 ProBydlení s.r.o.

BASE HUB s.r.o. 02356376 U lužického semináře 98/20, Praha 1 Tomáš Vala

Investments & Living s.r.o. (dříve

Kladno Living s.r.o.) 22290559 Skorkovská 1310, Praha 9 LUCROS SICAV a.s.

Ovládající osoby v Účetním období vykonávaly přímý rozhodující vliv na řízení společnosti LUCROS SICAV a.s. tím,

že dohromady vlastnily 100 % zakladatelských akcií společnosti LUCROS SICAV a.s.

51. Úloha ovládané osoby v rámci podnikatelského seskupení

LUCROS SICAV a.s. se jako investiční fond zaměřuje na investování volných prostředků zakladatelů a dalších

investorů s tím, že investice směřují primárně do nemovitostních aktiv, půjček a nehmotných aktiv.

52. Způsob a prostředky ovládání

Ovládající osoby užívají standardní způsoby a prostředky ovládání, tj. ovládání skrze majetkový podíl na ovládané

osobě, čímž přímo uplatňují rozhodující vliv na ovládanou osobu. Ovládající osoby jsou zároveň členy statutárního

nebo dozorčího orgánu. Řízení je vykonáváno prostřednictvím valné hromady a rozhodování statutárního

orgánu.

53. Přehled jednání učiněných v účetním období na popud nebo v zájmu ostatních

propojených osob

V Účetním období nebylo učiněno žádné jednání na popud nebo v zájmu ovládajících osob nebo jimi ovládaných

osob, které by se týkalo majetku, který přesahuje 10 % vlastního kapitálu ovládané osoby zjištěného podle

poslední účetní závěrky.

54. Přehled vzájemných smluv mezi propojenými osobami

V Účetním období byly mezi ovládajícími osobami a osobou ovládanou, případně mezi osobou ovládanou

a osobou ovládanou stejnými ovládajícími osobami uzavřeny následující smlouvy:

Smlouvy mezi ovládanými osobami a ovládající osobou:

V Účetním období nebyly uzavřeny žádné smlouvy mezi ovládanou osobou a ovládající osobou.

Smlouvy uzavřené v předešlých účetních obdobích (aktivní v Účetním období)

V předešlých účetních obdobích nebyly uzavřené žádné smlouvy mezi ovládanými osobami a ovládající osobou.

Smlouvy mezi ovládanou osobou a ostatními osobami ovládanými stejnou ovládající osobou (Propojené

osoby)

Smlouvy uzavřené v předešlých účetních obdobích (aktivní v Účetním období):

Žižkov servisní s.r.o. - Rámcová smlouva o provádění obchodů s cizími měnami ze dne 21. 7. 2023

Luka Living s.r.o. - Rámcová smlouva o provádění obchodů s cizími měnami ze dne 9. 1. 2023

Luka Residential s.r.o. - Rámcová smlouva o provádění obchodů s cizími měnami ze dne 9. 1. 2023

SIKO KOUPELNY a.s. - Smlouva o úvěru ze dne 8. 2. 2022 (včetně dodatků)

SIKO KOUPELNY a.s. - Rámcová smlouva o provádění obchodů s cizími měnami ze dne 21. 9. 2021

Dům Čertovka II s.r.o. - Smlouva o poskytnutí příplatku mimo základní kapitál ze dne 18. 6. 2021

Rezidence Smotlachova s.r.o. - Smlouva o úvěru od společníka ze dne 29. 6. 2017 (včetně dodatků)

SIKO KÚPEĽNE a.s. - Smlouva o licenci k ochranným známkám ze dne 1. 1. 2014

SLOSIKO s.r.o. - Smlouva o zápůjčce ze dne 1. 10. 2014 (včetně dodatků)

SLOSIKO s.r.o. - Smlouva o zápůjčce ze dne 1. 9. 2022 (včetně dodatků)

Dům Čertovka II s.r.o. - Smlouva o zápůjčce ze dne 31. 1. 2020 (včetně dodatků)

Dům Čertovka II s.r.o. - Smlouva o zápůjčce ze dne 4. 6. 2020 (včetně dodatků)

Dům Čertovka II s.r.o. - Smlouva o zápůjčce ze dne 8. 6. 2020 (včetně dodatků)

Dům Čertovka II s.r.o. - Smlouva o zápůjčce ze dne 25. 9. 2020 (včetně dodatků)

Dům Čertovka s.r.o. - Smlouva o poskytnutí příplatku mimo základní kapitál ze dne 14. 7. 2020

Dům Čertovka s.r.o. - Smlouva o zápůjčce ze dne 1. 11. 2016

SIKO KOUPELNY a.s. – Nájemní smlouva ze dne 1. 1. 2016 (včetně dodatků)

SIKO KOUPELNY a.s. - Smlouva o poskytování služeb ze dne 1. 1. 2014

SIKO KOUPELNY a.s. - Smlouva o licenci k ochranným známkám ze dne 30. 12. 2010

Ze žádné ze smluv uzavřených a platných mezi Propojenými osobami, jak jsou uvedeny výše, nevznikla ovládané

osobě žádná újma.

55. Posouzení toho, zda vznikla ovládané osobě újma a posouzení jejího vyrovnání

S ohledem na právní vztahy mezi ovládanou osobou a ostatními Propojenými osobami je zřejmé, že v důsledku

smluv, jiných právních jednání či ostatních opatření uzavřených, učiněných či přijatých ovládanou osobou

v Účetním období v zájmu nebo na popud jednotlivých Propojených osob nevznikla Ovládané osobě žádná újma.

Z tohoto důvodu nedochází ani k posouzení jejího vyrovnání.

56. Zhodnocení výhod a nevýhod plynoucích ze vztahů mezi propojenými osobami

Ovládaná osoba nemá žádné výhody ani nevýhody, které by vyplývaly z výše uvedených vztahů mezi Propojenými

osobami. Vztahy jsou uzavřeny za stejných podmínek jako s jinými osobami, pro žádnou stranu neznamenají

neoprávněnou výhodu či nevýhodu a pro ovládanou osobu z těchto vztahů neplynou žádná rizika.

57. Prohlášení

Statutární orgán Fondu prohlašuje, že údaje uvedené v této zprávě jsou úplné, průkazné a správné.

V Praze dne 28. 3. 2025

LUCROS SICAV a.s.

člen představenstva

Bc. Tomáš Vala

Individuální účetní závěrka za rok 2024

Individuální účetní závěrka

za rok 2024

Účetní jednotka:

LUCROS SICAV a.s.

Sídlo: Skorkovská 1310,

Praha 9 – Kyje, PSČ 198 00

Předmět podnikání: činnost

investičního fondu

kvalifikovaných investorů

Okamžik sestavení účetní

závěrky: 28. 4. 2025

Výkaz o finanční situaci k 31. 12. 2024

Aktiva

Tis. Kč Poznámka 31. 12. 2024 31. 12. 2023

Dlouhodobá aktiva 5 381 964 5 327 787

Nehmotný majetek 18 895 481 1 089 449

Investiční majetek 19 2 535 654 2 425 079

Majetkové účasti 20 487 085 343 952

Ostatní podíly a CP 21 59 482 63 550

Dlouhodobé poskytnuté půjčky 22 1 404 262 1 405 757

Krátkodobá aktiva 1 312 872 1 199 191

Krátkodobé poskytnuté půjčky 22 679 157 345 179

Daňové pohledávky 23 0 0

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva 24 109 607 55 552

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty 25 524 108 798 460

Aktiva celkem 6 694 836 6 526 978

Vlastní kapitál a závazky

Tis. Kč Poznámka 31. 12. 2024 31. 12. 2023

Vlastní kapitál

Základní kapitál 26 711 000 711 000

Emisní ážio 921 921

Ostatní nedělitelné fondy 26 184 26 184

Výsledek hospodaření běžného období 232 113 525 715

Nerozdělený zisk 4 403 181

3 877 466

Vlastní kapitál celkem 5 373 399 5 141 286

Dlouhodobé půjčky a úvěry 27 485 003 569 408

Derivátové finanční nástroje - dlouhodobé 27 18 537 18 826

Dlouhodobé závazky z nájmu 30 2 236 503

Odložený daňový závazek 17 103 497 114 768

Dlouhodobé závazky 609 273 703 505

Krátkodobé půjčky a úvěry 27 93 532 83 078

Derivátové finanční nástroje - krátkodobé 27 2 233 1 686

Daňové závazky 28 1 475 3 877

Krátkodobé závazky z nájmu 30 1 206 2 968

Závazky z obchodních vztahů a ostatní pasiva 29 16 674 19 324

Krátkodobé závazky 115 120 110 933

Čistá aktiva připadající k investičním akciím 597 044 571 254

Vlastní kapitál a závazky celkem 6 694 836 6 526 978

Hodnota Čistých aktiv na jednu investiční akcii 75 575,2311 72 310,6371

Výkaz úplného výsledku za rok končící 31. 12. 2024

Tis. Kč Poznámka 2024 2023

Výnosy z investičního majetku 6 204 495 217 922

Výnosy/ náklady z nehmotného majetku 7 -105 606 284 711

Výnosy z poskytnutých půjček 8 66 718 80 590

Výnosy z podílů 9 147 273 42 988

Výnosy/ náklady z přecenění obchodních pohledávek 10 -22 662 15 227

Správní náklady 11 -16 172 -10 511

Čistý provozní výsledek hospodaření 274 046 630 927

Osobní náklady 12 -1 583 -1 715

Ostatní provozní výnosy 13 33 0

Ostatní provozní náklady 14 -9 484 -4 325

Provozní výsledek hospodaření 263 012 624 887

Finanční výnosy 15 29 927 27 942

Finanční náklady 16 -28 140 -17 067

Finanční výsledek hospodaření 1 788 10 875

Zisk z pokračující činnosti před zdaněním 264 800 635 762

Daň z příjmu za běžnou činnost - splatná 17 -17 910 -19 786

Daň z příjmu za běžnou činnost - odložená 17 11 271 -11 336

Zisk z pokračující činnosti připadající na držitele investičních

akcií po zdanění 26 048 78 925

Zisk z pokračující činnosti připadající na držitele

zakladatelských akcií po zdanění 232 113 525 715

Ostatní úplný výsledek hospodaření:

Položky bez následné reklasifikace do výsledku hospodaření:

Položky s následnou reklasifikací do výsledku hospodaření:

Zajištění peněžních toků 27 -258 -20 512

Ostatní úplný výsledek hospodaření -258 -20 512

Celkový úplný výsledek hospodaření 257 903 584 128

Celkový úplný výsledek hospodaření připadající na držitele

investičních akcií 25 790 58 413

Celkový úplný výsledek hospodaření připadající na držitele

zakladatelských akcií 232 113 525 715

Výkaz změn vlastního kapitálu za rok končící 31. 12. 2023

tis. Kč Základní kapitál Emisní ážio

Ostatní

nedělitelné

fondy

Ostatní

kapitálové

fondy

Nerozdělený zisk

z předchozích období

Vlastní kapitál

celkem

Zůstatek k 1. 1. 2023 711 000 921 26 184 0 3 877 466 4 615 571

Zisk za období 525 715 525 715

Zůstatek

k 31.12. 2023 711 000 921 26 184 0 4 403 181 5 141 286

Výkaz změn vlastního kapitál za rok končící 31. 12. 2024

tis. Kč Základní

kapitál

Emisní

ážio

Ostatní nedělitelné

fondy

Ostatní kapitálové

fondy

Nerozdělený zisk z

předchozích období

Vlastní kapitál

celkem

Zůstatek k 1. 1. 2024 711 000 921 26 184 0 4 403 181 5 141 286

Zisk za období 232 113 232 113

Zůstatek

k 31. 12. 2024 711 000 921 26 184 0 4 635 294 5 373 399

Přehled o změnách čistých aktiv připadajících k investičním akciím za rok končící 31. 12. 2023

tTis. Kč Čistá aktiva připadající k investičním akciím

Zůstatek k 1. 1. 2023 512 841

Zisk za období 78 925

Ostatní úplný výsledek hospodaření -20 512

Zůstatek k 31. 12. 2023 571 254

Přehled o změnách čistých aktiv připadajících k investičním akciím za rok končící 31. 12. 2024

tis. Kč Čistá aktiva připadající k investičním akciím

Zůstatek k 1. 1. 2024 571 254

Zisk za období 26 048

Ostatní úplný výsledek hospodaření -258

Zůstatek k 31. 12. 2024 597 044

Výkaz peněžních toků za rok končící 31. 12. 2024

tis. Kč 2024 2023

Zisk z pokračující činnosti před zdaněním 264 800 635 762

Úpravy o nepeněžní operace

Změna reálné hodnoty 118 668 -206 099

Tvorba / rozpouštění znehodnocení

Neuhrazené úroky -51 255 -81 659

Provozní činnost

Změna stavu investičního majetku -83 401 -79 513

Změna stavu majetkových účastí a ostatních podílů -36 -25 658

Změna stavu nehmotných aktiv

Změna stavu krátkodobých a dlouhodobých poskytnutých půjček -334 734 -193 168

Změna stavu ostatních aktiv -76 975 50 820

Změna stavu krátkodobých finančních závazků 10 418 43 646

Změna stavu ostatních závazků -6 018 -60 062

Zaplacené daně ze zisku -20 733 -16 571

Peněžní tok generovaný z (použitý v) provozní činnosti -179 267 67 498

Finanční činnost

Změna stavu dlouhodobých finančních závazků -95 085 445 542

Peněžní tok generovaný z (použitý v) finanční činnosti -95 085 445 542

Peněžní prostředky a ekvivalenty nabyté fúzí 0 0

Čisté zvýšení/snížení peněz a peněžních ekvivalentů -274 352 513 040

Peníze a peněžní ekvivalenty k 1.1. 798 460 285 420

Peníze a peněžní ekvivalenty k 31.12. 524 108 798 460

Příloha účetní závěrky za rok 2024

Pro účely účetní závěrky mají níže uvedené pojmy následující význam:

Pro účely účetní závěrky mají níže uvedené právní předpisy následující význam:

AMISTA IS AMISTA investiční společnost, a.s., IČO: 274 37 558, se sídlem Sokolovská 700/113a,

Praha 8, PSČ 186 00

ČNB Česká národní banka

Den ocenění Poslední den Účetního období

Fond LUCROS SICAV a.s., IČO: 285 07 428, se sídlem Praha 9 – Kyje, Skorkovská 1310, PSČ 198 00, obchodní

společnost zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod sp. zn. B 14923

Účetní období Období od 1. 1. 2024 do 31. 12. 2024

Dohoda FATCA

Dohoda mezi Českou republikou a Spojenými státy americkými o zlepšení dodržování daňových

předpisů v mezinárodním měřítku a s ohledem na právní předpisy Spojených států amerických

o informacích a jejich oznamování obecně známá jako Foreign Account Tax Compliance Act,

vyhlášená pod č. 72/2014 Sb.m.s.

Zákon o auditorech Zákon č. 93/2009 Sb., o auditorech a o změně některých zákonů (zákon o auditorech), ve znění

pozdějších předpisů

Zákon o daních z příjmů Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů

Zákon o účetnictví Zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů

ZISIF Zákon č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech, ve znění pozdějších

předpisů

ZMSSD Zákon č. 164/2013 Sb., o mezinárodní spolupráci při správě daní a o změně dalších souvisejících

zákonů, ve znění pozdějších předpisů

ZOK Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích),

ve znění pozdějších předpisů

ZPKT Zákon č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu, ve znění pozdějších předpisů

Vyhláška Vyhláška č. 234/2009 Sb., o ochraně proti zneužívání trhu a transparenci

1. Všeobecné informace

Vznik a charakteristika Fondu

Fond byl založen na dobu neurčitou zakladatelskou smlouvou jako akciová společnost dne 5. 8. 2008 a vznikl

zapsáním do obchodního rejstříku vedeného Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 14923, dne 29. 12. 2008.

Fondu bylo uděleno povolení k činnosti samosprávného investičního fondu dne 11. 12. 2008 rozhodnutím České

národní banky č.j. 2008/14056/5701, které nabylo právní moci dne 11. 12. 2008. Fond je fondem kvalifikovaných

investorů ve smyslu zákona č. 240/2013 Sb. o investičních společnostech a investičních fondech.

Předmět podnikání investičního Fondu

Činnost investičního fondu kvalifikovaných investorů ve smyslu zákona č. 240/2013 Sb., o investičních

společnostech a investičních fondech.

Obchodní firma a sídlo

LUCROS SICAV a.s.

Skorkovská 1310

198 00 Praha 9 – Kyje

Česká republika

IČO: 285 07 428

Základní kapitál

Základní kapitál fondu ve výši 711 000 000 Kč je tvořen 71 100 Ks kusových akcií na jméno v listinné podobě.

Základní kapitál je splacen v plné výši.

Orgány Fondu

Předseda představenstva Ing. Jaroslava Valová

Člen představenstva Ing. Jana Valová

Člen představenstva Bc. Tomáš Vala

Dozorčí rada

Člen dozorčí rady Ing. Vítězslav Vala

Informace o obhospodařovateli

Obhospodařovatelem Fondu je samotný Fond, tj. se jedná o samosprávný investiční fond dle ustanovení § 8 ZISIF.

Informace o administrátorovi

Společnost AMISTA investiční společnost, a.s.

se sídlem Sokolovská 700/113a, Praha 8, PSČ 186 00

IČO 27437558

(dále jen „Investiční společnost“)

Informace o depozitáři

Společnost Československá obchodní banka, a. s.

se sídlem Praha 5, Radlická 333/150, PSČ 150 57

IČO 000 01 350

zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl BXXXVI, vložka 46.

58. Účetní postupy

Účetní závěrka Fondu byla připravena v souladu s následujícími důležitými účetními metodami:

A. Východiska sestavování účetní závěrky

Účetní závěrka Fondu za období do 31. prosince 2024 byla sestavena v souladu s Mezinárodními standardy

účetního výkaznictví („IFRS“) ve znění přijatém Evropskou unií na základě nařízení (ES) č. 1606/2002,

o uplatňování mezinárodních účetních standardů.

Účetní období Fondu je od 1. ledna do 31. prosince. Výkaz o finanční situaci ke dni 31. prosince 2023je pro účely

této účetní závěrky považován za komparativní období.

Tato účetní závěrka je v souladu s příslušnými ustanoveními IFRS10 nekonsolidovaná, protože je v minulém

i běžném účetním období povinna oceňovat všechny své majetkové účasti reálnou hodnotou.

K 1. lednu 2024 účetní jednotka aplikovala všechny mezinárodní účetní standardy vydané pro období začínající

po 1. lednu 2024.

Účetní závěrka byla zpracována na principech časového rozlišení nákladů a výnosů tzn., že transakce a další

skutečnosti byly vykázány v účetní závěrce v období, ke kterému se věcně a časově vztahují.

B. Předpoklad nepřetržitého trvání účetní jednotky

Individuální účetní závěrka vychází z předpokladu a byla sestavena, že Fond bude schopen pokračovat ve své

činnosti.

Mezi hlavní rizika i nadále patří geopolitické napětí mezi Ruskou federací a západními státy zapříčiněné invazí

vojsk Ruské Federace na Ukrajinu. Od podzimu roku 2023 nově také ozbrojený konflikt na Blízkém východě.

V průběhu roku 2022 docházelo k pokračování trendu nárůstu úrokových sazeb stanovených Českou národní

bankou až na konečných 7 % u klíčové dvoutýdenní REPO sazby. V důsledku poklesu inflačních tlaků, došlo již

v závěru roku 2023 k prvnímu mírnému snížení úrokových sazeb o 25 bazických bodů. Následně po celý rok 2024

docházelo k opakovaným snížením úrokových sazeb.

V roce 2024 na akciovém trhu převládala spíše pozitivní nálada, kdy v horizontu jednoho roku např. americký trh

reprezentovaný indexem S&P 500 vzrostl přibližně o 24 %, Evropský index Euro Stoxx 50 pak o 11 %. Většina

západních trhů, včetně zemí střední Evropy se nacházela v prostředí pozvolně klesající inflace a úrokových sazeb.

Vedení Fondu zvážilo potenciální dopady na své aktivity a podnikání a dospělo k závěru, že nemají významný vliv

na předpoklad neomezené doby trvání podniku. Výsledky a finanční situace Fondu tak nadále potvrzují

předpoklad trvání podniku, s jehož uvážením byla sestavena tato účetní závěrka.

C. Vykazování podle segmentů

Vzhledem k zaměření investiční politiky, kdy Fond investuje zejména do nemovitostního portfolia na území České

republiky (dlouhodobé i krátkodobé investice), Fond nerozlišuje provozní segmenty i proto, že nepoužívá odlišné

provozní řízení a rozhodování založené na odlišném přístupu k investicím. Portfolio manažer Fondu přistupuje

k celému portfoliu aktuálních investic komplexně dle aktuálních příležitostí na trhu a jeho rozhodování

o alokacích investic je řízeno investičním přístupem „zdola nahoru“ na základě jedné společné investiční

strategie. Při tomto přístupu jsou individuálně vyhodnocovány jednotlivé investice a kdykoli může dojít k jejich

libovolnému přeskupení dle aktuální situace na trhu v souladu s příslušnými investičními možnostmi

definovanými statutem Fondu. Výkonnost Fondu je přitom sledována jen na souhrnné celkové bázi. Tomu

odpovídá rámec prezentace ve výkazu úplného výsledku.

D. Funkční měna

Účetní závěrka je sestavena v českých korunách, které jsou funkční měnou Fondu. Funkční měna je měna

primárního ekonomického prostředí, ve kterém Fond působí. Částky v účetní závěrce jsou uvedeny v tisících

korun (tis. Kč), není-li uvedeno jinak.

E. Okamžik uskutečnění účetního případu

V závislosti na typu transakce je okamžikem uskutečnění účetního případu zejména den výplaty nebo převzetí

oběživa, den nákupu nebo prodeje valut, deviz, popř. cenných papírů, den provedení platby, den zúčtování

příkazů Fondu, den připsání (valuty) prostředků podle výpisu z účtu, den sjednání a den vypořádání obchodu

s cennými papíry, devizami nebo deriváty.

Finanční aktiva a závazky se zachytí v okamžiku, kdy se Fond stane smluvním partnerem operace,

resp. v okamžiku, kdy Fond převezme kontrolu nad aktivem a je pravděpodobný budoucí prospěch z tohoto

aktiva a v okamžiku, kdy Fondu vznikne povinnost ze závazku a je očekáván odliv ekonomického prospěchu.

Finanční aktivum nebo jeho část Fond odúčtuje z výkazu o finanční situaci v případě, že ztratí kontrolu

nad smluvními právy k tomuto finančnímu aktivu nebo jeho části. Fond tuto kontrolu ztratí, jestliže uplatní práva

na výhody definované smlouvou, tato práva zaniknou nebo se těchto práv vzdá.

Finanční závazek nebo jeho část Fond odúčtuje z výkazu o finanční situaci v případě, že je povinnost definovaná

smlouvou splněna, zrušena nebo skončí její platnost. Rozdíl mezi hodnotou závazku v účetnictví, resp. jeho části,

který zanikl nebo byl převeden na jiný subjekt, a mezi částkou za tento závazek uhrazenou se zúčtuje do nákladů

nebo výnosů.

F. Přepočet cizí měny

Transakce vyčíslené v cizí měně jsou účtovány v tuzemské měně přepočtené devizovým kurzem platným v den

transakce. Aktiva a pasiva vyčíslená v cizí měně společně s devizovými spotovými transakcemi před dnem

splatnosti jsou přepočítávána do tuzemské měny v kurzu vyhlašovaném ČNB platném k datu výkazu o finanční

situaci. Výsledný zisk nebo ztráta z přepočtu aktiv a pasiv vyčíslených v cizí měně, případně položek zajišťujících

měnové riziko plynoucí ze smluv, které ještě nejsou vykázány ve výkazu o finanční situaci Fondu nebo

očekávaných budoucích transakcí, je vykázán ve výkazu úplného výsledku.

G. Rozpoznání výnosů

Výnosy z pronájmu jsou vykázány lineárně po dobu pronájmu, ledaže by existovala jiná vhodnější metoda

vzhledem k okolnostem. Smluvní pobídky, jako jsou jednorázové poplatky, nejsou aplikovány. Ostatní smluvní

pobídky jako je rent-free nebo snížené nájemné po určité období jsou aplikovány pro některé nájemníky

v souladu s nájemními smlouvami a jsou uznány na efektivní bázi.

H. Nehmotný majetek– klasifikace a ocenění

Položka „Nehmotný majetek“ obsahuje ochranné známky, které jsou drženy Fondem a poskytovány ostatním

subjektům za licenční poplatek.

Ochranné známky jsou oceněny na základě modelu reálné hodnoty. Na základě tohoto modelu jsou ochranné

známky oceněny v reálné hodnotě platné k rozvahovému dni. Změny reálné hodnoty jsou uvedeny ve výkazu

souhrnného úplného výsledku jako „Výnosy z nehmotného majetku“.

Fond získává finanční prostředky od investorů, prostředky investuje v souladu se statutem a vyhodnocuje

výkonnost svých investic na základě reálné hodnoty. Vedení Fondu dospělo k závěru, že soulad s požadavkem

IFRS standardu IAS 38 by byl natolik zavádějící, že by vedl ke konfliktu s cílem účetní závěrky stanoveným

v koncepčním rámci. Kromě odklonu od IFRS standardu IAS 38 bylo dosaženo souladu s příslušnými standardy

IFRS za účelem dosažení věrného zobrazení. Podstatou odklonu od IAS 38, je skutečnost, že nehmotná aktiva

nejsou oceňována pořizovací cenou a testována na potenciální znehodnocení, ale jsou vykazována v reálné

hodnotě, tedy byl použit přeceňovací model. Použité ocenění je tak analogické k případu, kdy by soubor

ochranných známek byl vložen do samostatné majetkové účasti (SPV) pro vydělení tohoto majetku a byl

přeceňován na reálnou hodnotu ve smyslu IFRS 9 jako finanční aktivum.

Z ustanovení §196 ZISIF vyplývá, že fond je povinen pro stanovení čisté hodnoty aktiv (NAV) použít reálnou

hodnotu všech aktiv a pasiv. Vzhledem k tomu, že fond má právní formu SICAV, musí za tuto hodnotu probíhat

též případné odkupy investičních akcií fondem, což dále zvyšuje relevantnost této informace a potřebu jejího

potvrzení daty z účetní závěrky.

Fond je investiční jednotkou a primárními uživateli finančních informací jsou investoři (držitelé investičních akcií),

kteří potřebují znát hodnotu investiční akcie a potažmo čisté hodnoty aktiv jež je rozdílem reálné hodnoty aktiv

a pasiv Fondu. Pokud by nedošlo k odklonu od IAS 38, investoři by neměli transparentní a korektní informaci

o čisté hodnotě aktiv Fondu a Fond by vykazoval nesprávnou hodnotu závazku vůči investorům. Dopad na účetní

závěrku, pokud by k odklonu od IAS 38 nedošlo, je uveden v níže uvedené tabulce:

(tis. Kč) 2024

MD DAL

Nehmotný majetek 257 385

Nerozdělený zisk 406 218

Čistá aktiva připadající k investičním akciím 45 135

Výnosy z nehmotného majetku 193 968

Celkem 451 353 451 353

(tis. Kč) 2023

MD DAL

Nehmotný majetek 451 353

Nerozdělený zisk 242 409

Čistá aktiva připadající k investičním akciím 26 934

Výnosy z nehmotného majetku 182 010

Celkem 451 353 451 353

tis. Kč k 31. 12. 2024 k 31. 12. 2023

Nehmotný majetek

Reálná hodnota 895 481 1 089 449

Ocenění dle IAS 38 pořizovací cenou 638 096 638 096

Odchylka od hodnoty 257 385 451 353

V návaznosti na výše uvedené konstatuje vedení Fondu, že účetní závěrka zobrazuje věrně finanční pozici,

finanční výkonnost a peněžní toky Fondu.

I. Investiční majetek – klasifikace a ocenění

Položka „Investiční majetek“ obsahuje nemovitosti drženy za účelem investice a nemovitosti ve výstavbě, které

nejsou drženy ani za účelem užití pro vlastní potřeby ani za účelem prodeje v rámci běžného obchodního styku,

ale za účelem generování výnosů z pronájmu nebo zvýšení hodnoty majetku.

Veškerý investiční majetek je oceněn na základě modelu reálné hodnoty stanovené jako jedna z možností podle

IAS 40. Na základě tohoto modelu je investiční majetek oceněn v reálné hodnotě platné k rozvahovému dni.

Rozdíly vzniklé v porovnání s aktuální účetní hodnotou před přeceněním (reálná hodnota předchozího období

plus následné/dodatečné pořízení nemovitosti) jsou uvedeny ve výkazu úplného výsledku jako "Výnosy

z investičního majetku".

V případě majetku, kde se předpokládá prodej do jednoho roku a existuje plán prodeje majetku, je majetek

vykázán v položce „Majetek určený k prodeji“.

J. Investice do majetkových účastí

Jedním z investičních aktiv Fondu jsou majetkové účasti. Tyto majetkové účasti jsou pořizovány za účelem

maximalizace dividendového výnosu pro Fond a maximalizace růstu hodnoty majetkových účastí ro Fond. Tyto

majetkové účasti jsou oceňovány zpravidla na základě znaleckých posudků, protože jejich tržní hodnota není jinak

objektivně zjistitelná. V případě nově založených společností může Administrátor zvolit jinou formu ocenění

zejména za situace, kdy společnost dosud nevyvíjí žádnou významnou činnost.

K. Určení reálné hodnoty

Příslušná reálná hodnota investičního majetku je stanovena, pokud není hodnota označena ve vazbě na dohodu

o koupi dle závazných kupních smluv. Společnost využívá hodnotící metodu založenou na přístupu

kapitalizovaného příjmu a využívá současných tržních příjmů z nájmu a výnosy získané přímou nebo nepřímou

metodou srovnání s prodejem obdobných nemovitostí na trhu pro výpočet (úroveň 3 hierarchie reálné hodnoty).

Ocenění je provedeno pomocí expertního odhadu, který je vyhotoven znalcem v oboru.

Znalecké ocenění je stanoveno v souladu s IFRS13, které se opírá o techniky ocenění tržním přístupem,

nákladovým přístupem a výnosovým přístupem. Pokud je ke stanovení reálné hodnoty použito několik technik,

výsledky (tj. Příslušné údaje o reálné hodnotě) jsou posouzeny s ohledem na přiměřenost rozsahu hodnot

identifikovaných těmito výsledky. Stanovení reálné hodnoty je bodem v tomto rozsahu, který je za daných

okolností pro reálnou hodnotu nejreprezentativnější.

IFRS 13 stanovuje hierarchii vstupů pro stanovení reálné hodnoty. Nejvyšší důležitost (neupraveným) cenám

kótovaným na aktivních trzích pro identická aktiva nebo dluhy a nejnižší důležitost nepozorovatelným vstupním

veličinám.

Ocenění reálnou hodnotou se provádí u konkrétního aktiva či dluhu. Při stanovení reálné hodnoty účetní jednotka

proto vezme v úvahu charakteristiky aktiva či dluhu, které by účastníci trhu zohlednili při oceňování aktiva

či dluhu ke dni ocenění. Mezi takové charakteristiky patří například:

stav a poloha aktiva a

případná omezení prodeje či použití aktiva.“

L. Výnosové a nákladové úroky

Výnosové a nákladové úroky ze všech úročených nástrojů jsou vykazovány na akruálním principu s využitím

efektivní úrokové sazby. Výnosové úroky zahrnují zejména přijaté úroky z poskytnutých krátkodobých

úvěrů a krátkodobých vkladů na peněžním trhu, dále časově rozlišené kupóny, naběhlý diskont a ážio ze všech

nástrojů s pevným výnosem.

N. Výnosy z dividend

Výnos z dividend se zaúčtuje, jakmile vznikne nárok na příjem dividend. Součástí této položky jsou dividendy

z akcií a dalších majetkových cenných papírů ze všech portfolií, které jsou zařazeny jako finanční aktiva v reálné

hodnotě do zisku nebo ztráty.

O. Finanční nástroje a jejich oceňování

Účetní jednotka v souladu se svými interními předpisy a statutem sleduje výkonnost a řídí investiční fond na bázi

reálné hodnoty. V souladu s IFRS 9 klasifikuje Fond finanční aktiva a finanční závazky jako finanční nástroje, které

jsou oceňované reálnou hodnotou.

Celá částka změny reálné hodnoty finančního závazku se vykazuje do úplného výsledku hospodaření.

Účetní jednotka účtuje o očekávaných úvěrových ztrátách a o změnách těchto očekávaných úvěrových ztrát.

Hodnota očekávaných úvěrových ztrát je aktualizována ke každému datu účetní závěrky, aby obsahovala změny

úvěrového rizika od počátečního vykázání.

 Peníze a peněžní ekvivalenty

Za peněžní ekvivalenty se v rámci Fondu považuje pokladní hotovost a vklady u bank splatné na požádání,

pokladniční poukázky a státní dluhopisy se zbytkovou splatností do 3 měsíců. Pokladní hotovost a vklady

na požádání jsou oceňovány nominální hodnotou, což zároveň představuje reálnou hodnotu. Pokladniční

poukázky a státní dluhopisy jsou oceňovány reálnou hodnotou proti nákladům a výnosům.

 Investice do majetkových účastí

Jedním z investičních aktiv Fondu jsou majetkové účasti. Tyto majetkové účasti jsou pořizovány za účelem

maximalizace dividendového výnosu pro Fond a maximalizace růstu hodnoty majetkových účastí pro Fond. Tyto

majetkové účasti jsou oceňovány zpravidla na základě znaleckých posudků, protože jejich tržní hodnota není jinak

objektivně zjistitelná. V případě nově založených společností může být zvolena jiná forma ocenění zejména

za situace, kdy společnost dosud nevyvíjí žádnou významnou činnost. Investice do majetkových účastí byly

prvotně oceněny v pořizovací ceně a pro účely sestavení účetní závěrky jsou přeceňovány na reálnou hodnotu

v souladu s IFRS 9.

 Ostatní investice – pohledávky

Fond může též investovat do pohledávek za vlastněnými majetkovými účastmi a poskytovat těmto majetkovým

účastem úvěry. Tyto úvěry jsou oceňovány reálnou hodnotou do výkazu úplného výsledku.

 Ostatní finanční závazky

Ostatní finanční závazky, jako závazky vůči obchodním věřitelům, jsou oceněny v reálné hodnotě, a následně

ostatní dlouhodobé finanční závazky jsou vykazovány v reálné hodnotě dle posudků. Způsob ocenění je stanoven

administrátorem Fondu. Krátkodobé závazky jsou vykazovány v jejich nominální hodnotě, která je považována

za hodnotu reálnou.

 Úročené závazky

Všechny půjčky a dluhopisy jsou prvotně vykázány v reálné hodnotě snížené o přímo přiřaditelné transakční

náklady. Po prvotním vykázání je způsob stanovení reálné hodnoty stanoven na základě znaleckého posudku.

Reálná hodnota dluhu zohledňuje účinek rizika neplnění. Riziko neplnění zahrnuje – avšak nemusí být omezeno

na – vlastní úvěrové riziko účetní jednotky.

 Zápočet finančních aktiv a závazků

Finanční aktiva a finanční závazky se vzájemně započítávají a ve výkazu o finanční situaci se vykazují v čisté částce

pouze v případě, že Fond má v současnosti právně vymahatelný nárok zaúčtované částky započítat a má v úmyslu

vypořádat příslušné aktivum a příslušný závazek v čisté výši nebo realizovat příslušné aktivum a zároveň

vypořádat příslušný závazek.

 Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní pohledávky

Pohledávky z obchodních vztahů za poskytnuté služby a ostatní pohledávky a jsou oceněny prvotně v nominální

hodnotě a následně k datu účetní závěrky v reálné hodnotě na základě znaleckého posudku.

P. Tvorba rezerv

Rezervy jsou zaznamenány, pokud má Fond současný závazek, který je výsledkem minulých událostí a pokud je

pravděpodobné, že k vyrovnání takového závazku bude nezbytný odtok prostředků představujících ekonomický

prospěch a může být proveden spolehlivý odhad částky závazku.

Rezervy jsou oceněny ve výši současné hodnoty výdajů, které budou nezbytné pro vypořádání závazku. Sazba

použitá pro diskontování je taková sazba před zdaněním, která odráží současné tržní posouzení časové hodnoty

peněz a konkrétní rizika daného závazku. Růst rezervy plynutím času je pak účtován jako úrokový náklad.

Q. Daň z příjmu

Splatné daňové pohledávky a závazky za běžné období a za minulá období se oceňují v částce, která bude dle

očekávání získána nebo zaplacena finančnímu úřadu. Při výpočtu daňových závazků a pohledávek se použijí

daňové sazby a daňové zákony platné k rozvahovému dni.

R. Odložená daň

Odložená daň se vykazuje u všech přechodných rozdílů mezi účetní hodnotou aktiva nebo závazku ve výkazu

o finanční situaci a jejich daňovou hodnotou s použitím úplné závazkové metody. Odložená daňová pohledávka

je zachycena ve výši, kterou bude pravděpodobně možno realizovat proti očekávaným zdanitelným ziskům

v budoucnosti.

Pro výpočet odložené daně se používá schválená daňová sazba pro období, v němž Fond očekává její realizaci.

Odložené daňové pohledávky a závazky se vzájemně započtou, pokud existuje zákonné právo na jejich zápočet

a vztahují se ke stejnému správci daně.

S. Výkaz o peněžních tocích

Výkazy o peněžních tocích uvádí změny v peněžních prostředcích a peněžních ekvivalentech z provozní a finanční

činnosti. Peněžní toky z provozní činnosti jsou vykázány za použití nepřímé metody. Čistý zisk před zdaněním

je proto upraven o nepeněžní operace, jako jsou zisky a ztráty z přecenění, změny opravných položek a rezerv

a také o změny stavu pohledávek a závazků. Dále jsou z této položky eliminovány všechny výnosy a náklady

z finanční činnosti.

Peněžní toky z finanční činnosti jsou vykázány za použití nepřímé metody. Fond alokuje jednotlivé peněžní toky

do provozní a finanční činnosti na základě podnikatelského modelu Fondu.

T. Změny účetních metod vyvolané zavedením nových IFRS a změnami IAS – Dopad vydaných standardů

a Interpretací, které dosud nenabyly účinnosti

Následující nové standardy a interpretace dosud nejsou pro prezentované období účinné a při sestavování této

účetní závěrky nebyly použity.

Nové standardy zatím neúčinné k 31. 12. 2024 (zahrnuty jsou standardy relevantní pro Fond)

K datu sestavení této účetní závěrky byly vydány následující standardy, které jsou relevantní pro Fond a jejichž

přijetí k tomuto datu nebylo povinné. Fond přijme tyto standardy k datu jejich účinnosti.

Standard a změny Účinnost

IFRS 18 Zaměřeno na zlepšení komunikace

informací ve finančních výkazech. 1. 1. 2027

IFRS 9 a IFRS 7 Zaměřeno na klasifikaci a měření

finančních nástrojů. 1. 1. 2026

IFRS 19 Požadavky na zveřejňování informací,

mateřská společnost. 1. 1. 2027

Novela IAS 21 Dopady změn směnných kurzů cizích měn. 1. 1. 2025

IFRS 18 Zaměřeno na zlepšení komunikace

informací ve finančních výkazech. 1. 1. 2027

Fond nyní posuzuje dopady z přijetí výše uvedených nových standardů, interpretací a změn. Na základě dosud

provedených analýz Fond neočekává významný dopad na finanční výkazy v období jejich přijetí.

U. Zajišťovací účetnictví

LUCROS SICAV a.s. (dále jen “Společnost”) čerpá a bude čerpat dlouhodobý úvěr s pohyblivou úrokovou sazbou

denominovaný v euru, za účelem refinancování investičních nákladů a refinancování půjčky pro společnost

SLOSIKO s.r.o. (dále jen „úvěr“, nebo „přijatý úvěr“).

Cílem vedení Společnosti je minimalizovat nejistoty ohledně budoucích nákladů financování, a proto se v rámci

řízení rizik rozhodla zajistit proti riziku změn hodnoty očekávaných peněžních toků z titulu úrokového rizika

představující změny referenční pohyblivé úrokové sazby u přijatého úvěru.

Proto vedení Společnosti uzavřelo derivátový obchod ve formě úrokového swapu (dále jen „derivát“ nebo

„úrokový swap“). Z tohoto derivátu vyplývá Společnosti pravidelně se opakující závazek platit protistraně částku

odvozenou od pevné úrokové sazby (dále jen „pevnou sazbu“) a zároveň nárok získat od protistrany částku

odvozenou od pohyblivé úrokové sazby (dále jen „pohyblivou sazbu“), respektive vypořádat s protistranou rozdíl

mezi těmito částkami.

Získaná pohyblivá sazba z derivátu tak fakticky kompenzuje pohyblivou část úrokové platby z úvěru a Společnost

tak v konečném důsledku efektivně docílí fixního úrokového nákladu odvozeného od pevné sazby derivátu

a pevné přirážky k pohyblivé sazbě úvěru.

Předmětem zajištění není měnové riziko, kdy všechny částky související s přijatým úvěrem i uzavřeným

derivátem, tedy částky související se zajišťovacím vztahem, jsou denominovány v měně euro (dále jen „EUR“).

Společnost používá metodu zajištění peněžních toků. Zajišťovací vztah začíná dnem 29. září 2023, derivátový

obchod byl uzavřen 08. září 2023. Přepokládaným koncem zajišťovacího vztahu je den 31. leden 2030, kdy

dochází k maturitě uzavřeného swapu, nebo den maturity následně uzavřeného zajišťovacího derivátu (tak, jak

je evidováno v testech efektivnosti zajišťovacího vztahu), přičemž tento den nepřesahuje období trvání

zajišťované položky.

Zajišťovanou položku představují vysoce pravděpodobné peněžní toky navázané na pohyblivou úrokovou sazbu

vztahující se k přijatému úvěrování (a to jak existujícímu, tak pravděpodobnému budoucímu). Peněžní toky

související s pevnou přirážkou nejsou předmětem zajišťovacího vztahu.

Objem zajištění představuje část nominální zůstatkové hodnoty úvěru odpovídající a nepřevyšující celkovou

nominální hodnotu zajišťovacího derivátu. K počátku zajišťovacího vztahu má Společnost načerpaný úvěr dle

smlouvy č. 559/23-120 uzavřené dne 28. srpna 2023 mezi Společností a UniCredit bank Czech Republic and

Slovakia, a.s., který je splatný 28. února 2030. Výše pohyblivé úrokové platby je odvozena z mezibankovní

úrokové sazby EURIBOR 1-měsíční, ke které je připočtena pevná přirážka.

Zajišťovacím derivátem je úrokový swap denominovaný v EUR, kde je Společnost plátcem pevné sazby

a příjemcem pohyblivé sazby.

Kreditní riziko protistrany je považováno za zanedbatelné po celou dobu trvání derivátu, jelikož je derivát uzavřen

se silnou a solidní bankou, která Společnosti poskytla úvěr, jehož úrokové platby jsou předmětem zajištění.

O reálné hodnotě zajišťovacího derivátu se účtuje prostřednictvím rozvahového účtu L31100 - Pohledávky

a závazky z pevných termínových operací; dále jen „účet reálné hodnoty derivátu“) a prostřednictvím

rozvahového účtu L56001 - Oceňovací rozdíly při přecenění deriváty; dále jen „kapitálový účet“).

Celá změna reálné hodnoty zajišťujícího derivátu se podvojně účtuje prostřednictvím rozvahových účtů reálné

hodnoty derivátu a kapitálového účtu tak, aby hodnota účtu reálné hodnoty derivátu odpovídala reálné hodnotě

derivátu.

Část změn reálné hodnoty zajišťujícího derivátu považovanou za neefektivní část zajištění (část převyšující 100 %

poměru testu efektivnosti) je k rozvahovému dni přeúčtována z kapitálového účtu do výkazu zisku a ztráty jako

Výnosy z přecenění cenných papírů a derivátů nebo Náklady z přecenění cenných papírů a derivátů (dále jen

„výkaz zisku a ztráty k přecenění derivátů“).

Do nákladů nebo výnosů jsou změny reálné hodnoty zajištujícího derivátu zaúčtovány podvojně s kapitálovým

účtem ve stejných obdobích, kdy jsou zaúčtovány náklady nebo výnosy spojené se zajištěnou položkou. Po dobu,

kdy bude zajišťovací vztah efektivní a za předpokladů popsaných výše se tedy částky naběhlých úrokových plateb

ze zajišťovacího derivátu účtují na akruální bázi podvojně s kapitálovým účtem do výkazu zisku a ztráty jako

snížení nebo zvýšení úrokového nákladu na účet 56 - Finanční náklady (dále jen „úrokový náklad“), a to vždy

ve stejném období jako částky naběhlých úrokových plateb ze zajišťovaného úvěru.

Účtování o platbách z titulu úrokové platby ze zajišťovacího derivátu je prováděno podvojně s účtem reálné

hodnoty derivátu.

V případě předčasného ukončení zajišťovacího vztahu, Společnost přestane prospektivně účtovat v rámci

zajišťovacího účetnictví a začne rozpouštět akumulovaný zůstatek kapitálového účtu do výkazu zisku a ztráty

časově konzistentně s účtováním úrokových nákladů plynoucích ze zajištěných peněžních toků, za předpokladu,

že výskyt těchto peněžních toků je stále očekávaný. V případě, že výskyt zajištěných peněžních toků již není

očekávaný, Společnost rozpustí akumulovaný zůstatek kapitálového účtu ihned do výkazu zisku a ztráty

k přecenění derivátů

59. Významné účetní úsudky, předpoklady a odhady

Některé částky v této účetní závěrce byly stanoveny na základě účetních úsudků a s použitím odhadů

a předpokladů. Tyto odhady a předpoklady vycházejí z předchozích zkušeností a dalších podkladů, například

z plánů a prognóz budoucího vývoje, které jsou v současnosti považovány za realistické. Vzhledem k tomu,

že s těmito předpoklady a odhady je spojena určitá míra nejistoty, může dojít v budoucnu na základě skutečných

výsledků k úpravě účetní hodnoty souvisejících aktiv a závazků.

Účetní úsudky, odhady a předpoklady jsou pravidelně přehodnocovány a jejich změny jsou promítány do hodnot

zobrazených v účetnictví.

Při sestavení účetní závěrky byly použity následující nejvýznamnější účetní úsudky, odhady a předpoklady:

Významné předpoklady a odhady

 Reálná hodnota investičního majetku

Úsudky a dohady reálné hodnoty investičního majetku s sebou nesou riziko, že mohou vést k významným

úpravám v jeho hodnotě. Reálná hodnota investičního majetku je stanovena na základě kvalifikovaného odhadu

určeného nezávislým znalcem. Kvalifikované odhady jsou stanoveny na základě modelu diskontovaných

peněžních toků či přístupu tržního srovnání. Příprava tohoto odhadu zahrnuje využití předpokladů, jako jsou

výnosy a očekávané peněžní toky z pronájmu. Změna v těchto předpokladech může vést ke zvýšení nebo snížení

hodnoty investičního majetku.

 Reálná hodnota finančních nástrojů a investičního majetku

Informace o předpokladech a odhadech, které mají významný vliv na vykazovanou reálnou hodnotu finančních

nástrojů a investičního majetku, jsou popsány v bodu 34.

 Reálná hodnota nehmotného majetku

Úsudky a dohady reálné hodnoty nehmotného majetku s sebou nesou riziko, že mohou vést k významným

úpravám v jeho hodnotě. Reálná hodnota nehmotného majetku je stanovena na základě kvalifikovaného odhadu

určeného nezávislým znalcem. Kvalifikované odhady jsou stanoveny na základě modelu diskontovaných

peněžních toků. Příprava tohoto odhadu zahrnuje využití předpokladů, jako jsou výnosy a očekávané peněžní

toky z ochranné známky. Změna v těchto předpokladech může vést ke snížení či zvýšení hodnoty nehmotného

majetku.

 Klasifikace fondu jako investiční jednotky

Subjekty, které splňují definici investiční jednotky v rámci IFRS 10 Konsolidovaná účetní závěrka, jsou povinny

ocenit svoje dceřiné společnosti reálnou hodnotu, nikoli tyto dcery do účetní závěrky konsolidovat.

Pro hodnocení, zda Fond lze považovat za Investiční jednotku dle IFRS 10, byly posuzovány následující

skutečnosti:

Fond má více než jednu investici – Fond investuje na základě svého Statutu

Cílem investování Fondu je dosahovat stabilního zhodnocování aktiv nad úrovní výnosu dlouhodobých

úrokových sazeb prostřednictvím dlouhodobých investic do nemovitostí, akcií, podílů, resp. jiných

forem účastí na nemovitostních a obchodních společnostech, movitých věcí a jejich souborů

a doplňkových aktiv tvořených standardními nástroji kapitálových a finančních trhů.

Splnění tohoto předpokladu je zřejmé ze struktury portfolia – složení aktiv Fondu

Fond má více než jednoho investora

Fond má investory, kteří nejsou spřízněnými stranami účetní jednotky – investiční akcie jsou vlastněny

investory, kteří nejsou spřízněnými stranami i investory, kteří jsou spřízněnými stranami

Fond má vlastnické podíly ve formě vlastního kapitálu nebo obdobné podíly – Investoři získávají

za poskytnuté zdroje podíl na čistých aktivech Fondu ve formě investičních akcií

Ke konci sledovaného období Fond měl ve stavu vydaných 7 900 ks investičních akcií, které představují podíl

na čistých aktivech Fondu

Fond je nástrojem kolektivního investování a představuje jednu z forem nepřímého investování kapitálu, kdy

investoři vkládají své volné peněžní prostředky do profesionálně spravovaného fondu za účelem dosažení zisku

na základě principu diverzifikace rizika. Přitom sami jednotliví investoři o konkrétních investicích Fondu

nerozhodují. Fond není oprávněn k jiné než investiční činnosti a v rámci investiční politiky se zavázal investovat

pouze do aktiv způsobilých přinášet buď výnos, nebo zisk z prodeje. Fond je prostřednictvím exit strategií, které

jsou konkrétně popsány dále v části 5., řízen tak, aby tento profit investorů byl maximalizován zejména prodejem

nemovitostí v investičním horizontu uvedeném ve statutu Fondu.

Fond je rovněž ze zákona povinen svůj majetek a závazky oceňovat reálnou hodnotou.

Vzhledem k tomu, že Fond splňuje výše uvedená kritéria pro klasifikaci jako investiční účetní jednotka, je vyňat

z konsolidačního požadavku podle čl. IFRS 10. Tento závěr bude každoročně přehodnocován, pokud se změní

některá z těchto kritérií nebo charakteristik.

60. Změna účetních standardů

Fond uvážil při sestavování této účetní závěrky novelizace IFRS jejichž účinnost je od 1. 1. 2024. Tyto novelizace

IFRS neměly významný vliv na výsledky a informace prezentované v této účetní závěrce ve srovnání

s předcházející roční účetní závěrkou za rok 2023.

61. Výstupní strategie

Obchodní podíly na cílových společnostech jsou nabývány za účelem zhodnocení investovaných prostředků.

Jedná se typicky o realizaci/nákup realitních projektů, které jsou zároveň fondem spolufinancovány.

Majetková účast Výstupní strategie

SLOSIKO s.r.o.

V závislosti na tržní situaci a ekonomickém vyhodnocení bude

společnost dále zhodnocována skrze kombinaci inkasovaného

nájemného a růstu reálné hodnoty nemovitostních aktiv nebo

dojde k prodeji společnosti či prodeji čistých aktiv a následné

likvidaci společnosti.

VABOLA s.r.o.

Neaktivní, prázdné SPV čekající na vhodnou investiční příležitost.

Po realizaci investiční příležitosti dojde k prodeji společnosti či

čistých aktiv a následné likvidaci společnosti.

SIVAKO s.r.o.

Neaktivní, prázdné SPV čekající na vhodnou investiční příležitost.

Po realizaci investiční příležitosti dojde k prodeji společnosti či

prodeji čistých aktiv a následné likvidaci společnosti.

Dům Čertovka s.r.o.

V závislosti na tržní situaci a ekonomickém vyhodnocení bude

společnost dále zhodnocována skrze kombinaci inkasovaného

nájemného a růstu reálné hodnoty nemovitostních aktiv nebo

dojde k prodeji společnosti či prodeji čistých aktiv a následné

likvidaci společnosti.

Dům Čertovka II. s.r.o.

V závislosti na tržní situaci a ekonomickém vyhodnocení bude

společnost dále zhodnocována skrze kombinaci inkasovaného

nájemného a růstu reálné hodnoty nemovitostních aktiv nebo

dojde k prodeji společnosti či prodeji čistých aktiv a následné

likvidaci společnosti.

Rezidence Smotlachova s.r.o. Po realizaci podkladového realitního projektu dojde k prodeji

společnosti či prodeji čistých aktiv a následné likvidaci společnosti.

Prima Energy s.r.o. Po prodeji podkladových FVE projektů dojde k prodeji společnosti

nebo následné likvidaci společnosti.

LCF Project 01 s.r.o. Po realizaci podkladového realitního projektu dojde k prodeji

společnosti či prodeji čistých aktiv a následné likvidaci společnosti.

Investments & Living s.r.o. (dříve Kladno Living s.r.o.) Po realizaci podkladového realitního projektu dojde k prodeji

společnosti či prodeji čistých aktiv a následné likvidaci společnosti.

Nemovité věci vlastněné nabývanými obchodními společnostmi generují finanční prostředky především

prostřednictvím pronájmu drženého hmotného majetku. Po započtení provozních nákladů na chod, finanční páky

a ostatních/provozních nákladů spojených s obsluhou vlastnické struktury společností tak představují

nemovitosti výnosové aktivum.

Výnosnost aktiva bude posuzována v horizontu 5 let a více s market price s ohledem na výnosnost podkladového

aktiva a čistého obchodního jmění obchodních společností. V případě finanční výhodnosti dosažitelné market

price může být aktivum prodáno či v případě poklesu finanční výkonosti aktiva může být aktivum rekonstruováno

do podoby požadované trhem.

V souvislosti s vývojem realitního trhu vykazuje převážná většina nemovitostí držených v majetku fondu vyšší

tržní hodnotu než pořizovací. Obchodním záměrem fondu je tyto nemovitosti držet, zhodnocovat rekonstrukcemi

či realizovat developerské projekty a generovat výnosy z nájmů. Držený nemovitý majetek má z velké části

povahu obchodních jednotek, které jsou vhodné k provozování retailového businessu s širokým záběrem využití.

Jejich využitelnost není úzce propojena jen na podnikání stávajících nájemců, takže v případě ukončení aktuálního

nájemního vztahu se nepředpokládá rizikový dopad v podobě významného výpadku výnosů z nájmu nemovitostí.

V konkrétních, lukrativních situacích Fond zvažuje prodej výnosových investic zájemcům za cenu převyšující

hodnotu NPV a získané prostředky investovat do v budoucnu pořizovaného investičního majetku. V současné

době se k takovému prodeji přistupuje jen v případě konkrétní nabídky vyvolané zájemcem. V případě potřeby

vyvolané aktuální situací fondu lze přistoupit k prodeji nemovitostí prostřednictvím specializovaných prodejců

nemovitostí nebo na volném trhu.

62. Výnosy z investičního majetku

tis. Kč 2024 2023

Nájemné 176 568 176 665

Změna reálné hodnoty investičního majetku 23 573 30 384

Zisk / (ztráta) z prodeje investičního majetku 4 353 10 873

Celkem 204 495 217 922

Největší položkou výnosů z investičního majetku jsou výnosy z nájemného nemovitostí. Fond pronajímá

nemovitosti v ČR, které jsou využívány jako komerční objekty.

63. Výnosy/Náklady z nehmotného majetku

tis. Kč 2024 2023

Licenční poplatky 88 362 102 700

Změna reálné hodnoty nehmotného majetku -193 968 182 011

Celkem -105 606 284 711

Licenční poplatky představují výnosy z pronájmu ochranných známek, které jsou v majetku Fondu.

Ochranné známky jsou oceněny na základě modelu reálné hodnoty. Změny reálné hodnoty jsou uvedeny

ve výkazu úplného výsledku jako „Výnosy z nehmotného majetku“.

64. Výnosy z poskytnutých půjček

tis. Kč 2024 2023

Úrokový výnos z poskytnutých půjček 146 524 111 493

Změna reálné hodnoty poskytnutých půjček -79 806 -30 903

Celkem 66 718 80 590

65. Výnosy z podílů

tis. Kč 2024 2023

Změna reálné hodnoty podílů v majetk. účastech 143 122 38 449

Změna reálné hodnoty ostatních podílů -4 094 4 206

Zisk z prodeje CP a podílů 3 193 333

Výnosy z dividend a podílů na zisku 5 052 0

Celkem 147 273 42 988

Výnos z držby cenných papírů (CP) a podílů byl v roce 2023 generován především zvýšením reálné hodnoty

majetkových účastí – zj. společnosti SLOSIKO (51 138 tis. Kč).

Výnos z držby cenných papírů (CP) a podílů byl v roce 2024 generován především zvýšením reálné hodnoty

majetkových účastí – společností Prima Energy (64 794 tis. Kč) a SLOSIKO (66 934 tis. Kč).

66. Výnosy/náklady z přecenění obchodních pohledávek

tis. Kč 2024 2023

Přecenění obchodních pohledávek -22 662 15 227

Celkem -22 662 15 227

V roce 2024 je snížení reálné hodnoty obchodních pohledávek spojené zejména se strukturou pohledávek

po splatnosti ke spřízněné osobě (z nájmu).

67. Správní náklady

tis. Kč 2024 2023

Nájemné 614 254

Poradenské služby 14 821 9 368

Opravy a údržba 596 458

Ostatní náklady (správa nemovitostí) 141 431

Celkem 16 172 10 511

Poradenské služby

tis. Kč 2024 2023

Náklady na znalecké posudky 393 283

Daňové poradenství 161 179

Audit 265 255

Právní a notářské služby 992 1 231

Poplatek depozitáři 420 420

Poplatek na odborného poradce 5 812 5 141

Poplatek za administraci 978 660

Ostatní 5 800 1 199

Celkem 14 821 9 368

68. Osobní náklady

tis. Kč 2024 2023

Mzdové náklady 1 207 1 307

Zákonné sociální a zdravotní pojištění 376 408

Celkem 1 583 1 715

K 31. 12. 2024 měla společnost 5 zaměstnanců (2023: 5 zaměstnanců) z toho žádný (2023: 0) vedoucí pracovník.

69. Ostatní provozní výnosy

V roce 2023 a 2024 neeviduje Fond významné ostatní provozní výnosy.

70. Ostatní provozní náklady

tis. Kč 2024 2023

Daně a poplatky 7 123 3 216

Ostatní provozní náklady 2 361 1 109

Celkem 9 484 4 325

71. Finanční výnosy

tis. Kč 2024 2023

Úroky z bankovních vkladů 28 292 26 662

Výnosy z ručitelských poplatků 1 053 980

Výnosy z ostatních operací 582 300

Celkem 29 927 27 942

72. Finanční náklady

tis. Kč 2024 2023

Nákladové úroky 26 167 10 039

Čisté kurzové ztráty 1 916 6 868

Ostatní finanční náklady 57 160

Celkem 28 140 17 067

Nákladové úroky zahrnují úroky hrazené v souvislosti s poskytnutým bankovním úvěrem a dále nájemními

smlouvami dle IFRS 16 ve výši 161 tis. Kč (2023: 167 tis. Kč).

73. Daň z příjmu

Výše nákladů na spatnou daň z příjmu z běžné činnosti zahrnuje zejména dohad na daňovou povinnost roku 2024

(17 968 tis. Kč), snížený o rozdíl mezi skutečnou daňovou povinností roku 2023 a dohadem minulého roku

(58 tis. Kč). Daňová povinnost je kalkulována na základě výsledku hospodaření určeného dle účetních a daňových

předpisů České republiky (dále jen „CAS“).

Následující tabulka zobrazuje přehled přímých daní

tis. Kč 2024 2023

Daň z příjmu z běžné činnosti – splatná 17 910 19 786

Daň z příjmu z běžné činnosti – odložená -11 271 11 336

Celkem 6 639 31 122

Následující tabulka zobrazuje detaily pohybů odložené daně

Pohyby vedoucí k odložené dani

tis. Kč Stav k 1. 1. Zúčtování do

zisku/ztráty Stav k 31. 12.

Rok 2023

Přecenění majetku a závazků -90 647 -2 235 -92 883

Nehmotný majetek - přecenění -12 784 -9 101 -21 885

Ostatní dočasné rozdíly

Čisté daňové pohledávky (závazky) -103 432 -11 336 -114 768

Rok 2024

Přecenění majetku a závazků -92 883 1 573 -91 310

Nehmotný majetek - přecenění -21 885 9 698 -12 187

Ostatní dočasné rozdíly

Čisté daňové pohledávky (závazky) -114 768 11 271 -103 497

Splatná daň z příjmu

tis. Kč 2024 2023

Zisk před zdaněním dle IFRS 264 800 635 762

Úprava o rozdíl mezi IFRS a CAS hospodářským výsledkem 130 204 -230 816

Zisk před zdaněním dle CAS 395 004 404 946

Položky snižující a zvyšující základ daně 35 648 34 945

Daňový základ 359 356 370 000

Daň vypočtena při použití platné sazby 17 968 18 500

Zúčtování dohadu DP minulých období -58 1 286

Splatná daň z příjmů ve výši 5 % 17 968 18 500

Daň z příjmů 17 910 19 786

Odložená daň -11 271 11 336

Efektivní sazba daně vč. odl. daně (vůči zisku před zdaněním dle IFRS) 2,5% 4,9 %

74. Nehmotný majetek

tis. Kč 2024 2023

Stav k 1. 1. 1 089 449 907 439

Změna reálné hodnoty nehmotného majetku -193 968 182 010

Stav k 31. 12. 895 481 1 089 449

V nehmotném majetku Fondu jsou vykázány ochranné známky.

Ochranné známky jsou oceněny na základě modelu reálné hodnoty. Na základě tohoto modelu jsou ochranné

známky oceněny v reálné hodnotě platné k rozvahovému dni. Změny reálné hodnoty jsou uvedeny ve výkazu

úplného výsledku jako „Výnosy z nehmotného majetku“.

75. Investiční majetek

Investiční majetek představuje nemovitosti v portfoliu Fondu, které jsou držené z důvodu investice Fondu.

Investiční majetek je držen za účelem realizace výnosů z pronájmů.

tis. Kč 2023

Vlastní aktiva Aktiva z práva užívání Celkem

Stav k 1. 1. 2 308 125 7 056 2 315 181

Přírůstky 108 656 0 108 656

Úbytky -29 142 0 -29 142

Dopad změn reálné hodnoty 34 223 -3 839 30 384

Stav k 31. 12. 2 421 862 3 217 2 425 079

tis. Kč 2024

Vlastní aktiva Aktiva z práva užívání Celkem

Stav k 1. 1. 2 421 862 3 217 2 425 079

Přírůstky 99 265 3 601 102 866

Úbytky -15 864 0 -15 864

Dopad změn reálné hodnoty 27 051 -3 478 23 573

Stav k 31. 12. 2 532 313 3 341 2 535 654

Nemovitosti k 31. 12. 2024 jsou rozděleny v následující tabulce.

Umístění Reálná hodnota v tis. Kč Pořizovací hodnota

Zličín 147 215 101 671

Čimelice 670 879 397 865

Dolní Nerestce 19 112 1 976

Humpolec 21 788 3 596

Opatovice 83 082 57 299

Brno 101 329 33 058

Černý Most 492 422 188 648

Samostatné pozemky Černý Most 109 914 26 554

Trutnov 23 445 6 152

Litomyšl 16 109 10 692

Jesenice u Prahy 48 446 20 811

Ostrava 90 950 37 914

Liberec 97 802 64 064

Teplice 37 030 23 812

Ústí nad Labem 13 346 38 109

Karlovy Vary 22 274 49 187

Karlín 44 069 34 526

Chomutov 13 445 24 823

Umístění Reálná hodnota v tis. Kč Pořizovací hodnota

Francouzská 104 771 81 717

České Budějovice 124 381 113 990

Horní Heršpice 138 226 136 100

FVE Čimelice 9 843 28 593

FVE Čimelice II 34 454 31 800

Tábor (IFRS16 a technické zhodnocení) 460 17 006

Kralice (IFRS16) 0 2 856

Kralice II (IFRS16) 2 881 3 601

Nedokončený dlouhodobý hmotný majetek 67 981 179 588

Investiční majetek celkem 2 535 654 1 716 008

Tržní hodnota nemovitostí, které jsou zastaveny ve prospěch věřitelů, činí k 31. 12. 2024

celkově 1 765 925 tis. Kč. K 31. 12. 2023 byla evidována zástava na investiční majetek v hodnotě 1 727 384 tis. Kč.

76. Majetkové účasti

Oblast

působení

Země

působení

Podíl na ZK Investice (v tis. Kč)

2024 2023 2023 Změny

Změna

reálné

hodnoty

2024

SLOSIKO s.r.o. Obchodování a

pronájem nemovitostí

Slovenská

republika 100 % 100 % 279 818 66 934 346 752

VABOLA s.r.o. Pronájem nemovitostí Česká

republika 90 % 90 % 165 0 165

SIVAKO s.r.o. Pronájem nemovitostí Česká

republika 90 % 90 % 157 0 157

Dům Čertovka

II. s.r.o. Pronájem nemovitostí Česká

republika 100 % 100 % 1 761 454 2 215

Rezidence

Smotlachova

s.r.o.

Pronájem nemovitostí Česká

republika 75 % 75 % 27 880 6 832 34 712

Dům Čertovka Pronájem nemovitostí Česká

republika 100 % 100 % 28 598 2 157 30 755

Prima Energy

s.r.o.

Pronájem

nemovitostí, bytů a

nebytových prostor

Česká

republika 31,8 %

31,8 %

7 595 64 724 72 319

LCF Project 1

s.r.o.

Pronájem

nemovitostí, bytů a

nebytových prostor

Česká

republika 55 % 55 % -2 021 2 021 0

Investments

& Living s.r.o.

(dříve Kladno

Living s.r.o.)

Development Česká

republika 100 % 0 % 0 10 0 10

Pod Stadiony

s.r.o. Development Česká

republika 30 % 0 % 0 0.3 0 0.3

Oblast

působení

Země

působení

Podíl na ZK Investice (v tis. Kč)

2024 2023 2023 Změny

Změna

reálné

hodnoty

2024

Celkem 343 952 10 143 123 487 085

Investice do dceřiných a přidružených společností byly prvotně oceněny v pořizovací ceně a pro účely sestavení

účetní závěrky jsou přeceňovány na reálnou hodnotu.

77. Ostatní podíly a CP

Společnost Oblast

působení

Země

působení

Typ

vlastnictví

Investice

2023 Změny Změna RH 2024

EP R2V s.r.o. Česká

republika

Investiční

certifikát 5 266 968 -38 6 196

ENERN Investments,

investiční fond s

proměnným základním

kapitálem, a.s.

Investiční fond Česká

republika Investiční akcie 33 746 -942 -4 323 28 481

Upvest Feeder Zirkon, a.s. Česká

republika Investiční akcie 14 338 0 267 14 605

Spolumajitelé ČINŽOVNÍ

DOMY II. a.s.

Pronájem

nemovitostí

Česká

republika Investiční akcie 10 200 0 0 10 200

Celkem 63 550 26 -4 094 59 482

78. Poskytnuté půjčky

Fond eviduje poskytnuté půjčky v následující struktuře.

tis. Kč 31. 12. 2024 31. 12. 2023

Poskytnuté půjčky

Dle spřízněnosti

Spřízněným stranám 1 258 877 1 046 056

Ostatním subjektům 824 542 704 880

Celkem 2 083 419 1 750 936

Dle časového hlediska

Dlouhodobé 1 404 262 1 405 757

Krátkodobé 679 157 345 179

Celkem 2 083 419 1 750 936

Poskytnuté půjčky jsou evidovány v reálné hodnotě. Všechny efektivní úrokové míry se pohybují u krátkodobých

půjček v rozmezí mezi 6 % - 15,5 % (rok 2023: 5 % - 15.5 %), u dlouhodobých půjček se splatnosti pohybují mezi

roky 2026–2033 (rok 2023: mezi roky 2025–2033) a úročeny jsou v rozmezí od 0 % do 11 % (rok 2023: 0 % - 20 %).

75 % hodnoty půjček (v roce 2023: 73 %) je poskytnuto v Kč, zbylá část v EUR.

79. Daňové pohledávky

Fond ve sledovaném a minulém období daňové pohledávky neevidoval. Zálohy na daň z příjmu jsou zahrnuté

v daňových závazcích spolu s dohadem na daň z příjmu.

80. Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva

tis. Kč 31. 12. 2024 31. 12. 2023

Pohledávky z obchodních vztahů – Kč 485 414

Pohledávky - různí dlužníci 1 803 6 509

Pohledávky z obch. styku - spřízněné osoby 130 669 48 376

Změna reálné hodnoty z pohledávek z obch. vztahů -24 868 -2 205

Náklady příštích období 94 47

Zaplacené zálohy 824 1 130

Dohadné účty a ostatní aktiva 296 220

Příjmy příštích období 304 1 061

Celkem 109 607 55 552

Krátkodobé 109 607 55 552

Dlouhodobé 0 0

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva 109 607 55 552

Pohledávky vůči spřízněným osobám jsou evidovány zejména z titulu nájemného vůči SIKO KOUPELNY a.s.

81. Peníze a peněžní ekvivalenty

tis. Kč 31. 12. 2024 31. 12. 2023

Běžné účty u bank 14 106 18 120

Termínované vklady 510 000 780 334

Pokladní hotovost 2 6

Celkem 524 108 798 460

V roce 2024 a 2023 Fond své volné peněžní prostředky ukládal na termínované vklady se splatností 1 týden až

1 měsíc.

82. Vlastní kapitál a čistá aktiva připadající k investičním akciím

K 31. 12. 2024 tvoří upsaný základní kapitál 71 100 ks (31. 12. 2023: 71 100 ks) zakladatelských akcií s hlasovacím

právem. Investiční akcie Fondu jsou přijaty k obchodování na regulovaném trhu Burzy cenných papírů Praha a.s.

Počet akcií, základní kapitál a emisní ážio

v Kč ks Jmenovitá hodnota Emisní ážio

Zakladatelské akcie 71 100 711 000 000 921 000

Splacené 71 100 711 000 000 921 000

Celkem 71 100 711 000 000 921 000

V souladu se Statutem vykazuje Fond fondový kapitál na zakladatelskou akcii ve výši 75 525,2293 Kč.

Fondový kapitál/čistá aktiva

v Kč 31. 12. 2024 31. 12. 2023

Počet vydaných neinvestičních akcií (ks) 71 100 71 100

Fondový kapitál neinvestiční části (celé Kč) 5 373 398 807 5 141 276 174

Fondový kapitál na zakladatelskou akcii (celé Kč) 75 575,2293 72 310,6353

Počet vydaných investičních akcií (ks) 7 900 7 900

Čistá aktiva investiční části (celé Kč) 597 044 326 571 254 034

Čistá aktiva na investiční akcii (celé Kč) 75 575,2311 72 310,6371

83. Půjčky, úvěry a derivátové finanční nástroje

tis. Kč 31. 12. 2024 31. 12. 2023

Bankovní úvěr ČSOB 85 518 124 278

Bankovní úvěr UCB 493 017 528 208

Celkem 578 535 652 486

Dlouhodobé 485 003 569 408

Krátkodobé 93 532 83 078

Celkem 578 535 652 486

K 31. 12. 2024 jsou podmínky pro úročené závazky následující

Půjčka Původní jistina Reálná hodnota Rok

splatnosti Úroková míra

Dlouhodobý bankovní úvěr EUR – ČSOB

neúčelový 87 518 25 518 2025 1M EURIBOR + 0,93 % p.a.

(3.76 % p.a.)

Dlouhodobý bankovní úvěr ČSOB účelový 150 000 60 000 2028 2,51 % p.a.

Dlouhodobý bankovní úvěr EUR -

UniCredit Bank Czech Republic and

Slovakia, a.s., účelový úvěr

528 208 493 017 2030 1M EURIBOR + 0,95 % p.a.

(3.80 % p.a.)

V roce 2023 Fond nově přijal účelový úvěr od UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s. za účelem

refinancování investičních výdajů Fondu v hodnotě 21 330 tis. EUR. Splatnost tohoto úvěru je 28. 2. 2030. Úvěr

je zajištěn několika nemovitostmi Fondu. V souladu se splátkovým kalendářem sjednal Fond s financující bankou

dva IRS obchody na zajištění 1M EURIBOR úrokové sazby na úrovni 3,19 % p.a. až 3,31 % p.a.

Reálná hodnota úrokového swapu je vykazována v položce Derivátové finanční nástroje (dlouhodobé,

krátkodobé) a jejich přecenění v Ostatním úplném výsledku hospodaření. K 31. 12. 2024 činí reálná hodnota

úrokových swapů -20 771 tis. Kč (rok 2023 -20 512 tis. Kč).

K 31. 12. 2023 jsou podmínky pro úročené závazky následující

Půjčka Jistina Reálná

hodnota

Rok

splatnosti Úroková míra

Dlouhodobý bankovní úvěr EUR – ČSOB

neúčelový 87 518 49 278 2025 1M EURIBOR + 0,93 % p.a.

(4.78 % p.a.)

Dlouhodobý bankovní úvěr ČSOB účelový 150 000 75000 2028 2,51 % p.a.

Dlouhodobý bankovní úvěr EUR - UniCredit

Bank Czech Republic and Slovakia, a.s.,

účelový úvěr

528 208 528 208 2030 1M EURIBOR + 0,95 % p.a.

(4.80 % p.a.)

84. Daňové závazky

tis. Kč 31. 12. 2024 31. 12. 2023

DPH 919 2 616

Ostatní daně a poplatky 17 21

DPPO 539 1 240

Celkem 1 475 3 877

Daňový závazek DPPO zahrnuje rezervu na daň z příjmu sníženou o uhrazené zálohy.

85. Závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky

tis. Kč 31. 12. 2024 31. 12. 2023

Závazky z obchodních vztahů 11 574 18 025

Závazky vůči zaměstnancům 83 102

Zúčtování se SP a ZP 46 57

Přijaté zálohy 192 313

Dohadné účty pasivní 4 452 743

Závazky ovládaná osoba 14 0

Výnosy příštích období 313 84

Celkem 16 674 19 324

Krátkodobé 16 674 19 324

Závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky 16 674 19 324

86. Závazky z nájmu

tis. Kč 31. 12. 2024 31. 12. 2023

Dlouhodobé 2 236 503

Krátkodobé 1 206 2 968

Závazky z nájmu 3 442 3 471

V roce 2023 došlo k vykázání závazku z nájmu dle IFRS 16.

tis. Kč 1. 1. 2023 Modifikace smluv

2023 Splátka jistiny 2023 31. 12. 2023

Nemovitost Tábor 6 354 0 -2 883 3 471

Nemovitost Kralice 610 0 -610 0

Nemovitost Třebíč 545 0 -545 0

Závazky z nájmu 7 509 0 -4 038 3 471

V roce 2024 došlo k vykázání závazku z nájmu dle IFRS 16.

tis. Kč 1. 1. 2024 Modifikace smluv a

nové smlouvy 2024 Splátka jistiny 2024 31. 12. 2024

Nemovitost Tábor 3 471 0 -2 968 503

Nemovitost Kralice 0 0 0 0

Nemovitost Kralice II 0 3 601 -662 2 939

Závazky z nájmu 3 471 3 601 -3 630 3 442

87. Transakce se spřízněnými osobami

Fond evidoval za sledovaná období následující vztahy se spřízněnými osobami v nominální hodnotě.

tis. Kč 31. 12. 2023 2023

Pohledávky Závazky Výnosy Náklady

Spřízněná osoba

Luka Residential s.r.o. 0 0 322

SIKO KOUPELNY a.s. 113 413 0 306 062 632

SIKO KÚPELNE a.s. 586 0 11 500 0

SLOSIKO s.r.o. 407 269 0 17 204 0

Dům Čertovka s.r.o. 113 100 0 0 0

Dům Čertovka II. s.r.o. 47 600 0 0 0

Luka Living s.r.o. 28 0 2 178 0

Rezidence Smotlachova s.r.o. 100 891 0 5 080 0

Prima Energy s.r.o. 185 100 0 10 477 0

Dům Radost a.s. 82 0 980 0

LCF Project 01 s.r.o. 122 572 0 10 690 0

Celkem 1 100 841 0 364 493 632

tis. Kč 31. 12. 2024 2024

Pohledávky Závazky Výnosy Náklady

Spřízněná osoba

SIKO KOUPELNY a.s. 380 501 20 242 797 620

SIKO KÚPELNE a.s. 458 0 12 512 0

SLOSIKO s.r.o. 400 805 0 17 121 0

Dům Čertovka s.r.o. 105 100 0 0 0

Dům Čertovka II. s.r.o. 52 500 0 0 0

Luka Living s.r.o. 36 0 1 800 0

Rezidence Smotlachova s.r.o. 125 600 0 5 554 0

Prima Energy s.r.o. 170 458 0 10 985 0

Dům Radost a.s. 88 0 1 053 0

LCF Project 01 s.r.o. 70 801 0 14 437 0

Pod Stadiony, s.r.o. 60 592 0 592 0

Celkem 1 239 155 20 306 851 620

Fond vydal ručitelské prohlášení společnosti Dům RADOST a.s. ve prospěch ČSOB, a.s. jako věřitele ze smlouvy

o úvěru (financování developerského projektu). Ručitelské prohlášení bylo vydáno pro případ neschopnosti platit

ze strany Dům RADOST a.s. Ručení bylo učiněno v souladu s investiční strategií, při zohlednění ekonomického

přínosu z ručení a na základě schválení akcionářů Fondu a v souladu se statutem Fondu. Viz. dále bod 32b).

88. Finanční nástroje – řízení rizik

Fond je vystaven vlivu tržního rizika a dalších rizik v důsledku své všeobecné investiční strategie v souladu se svým

statutem.

Investičním cílem Fondu je dosahovat stabilního zhodnocování aktiv nad úrovní výnosu dlouhodobých úrokových

sazeb prostřednictvím investic do nemovitostí, akcií, podílů, resp. jiných forem účastí na nemovitostních

a obchodních společnostech, movitých věcí a jejich souborů a doplňkových aktiv tvořených standardními nástroji

kapitálových a finančních trhů. V této souvislosti nejsou třetími osobami poskytovány žádné záruky za účelem

ochrany investorů.

Fond dále investuje také do investičního majetku a finančních aktiv s cílem zhodnotit volné prostředky Fondu

v rozsahu, ve kterém není možné prostředky Fondu umístit do vhodných jiných investic v souladu se Statutem,

popř. ve kterém to je nezbytné k akumulaci prostředků Fondu pro realizaci ostatních investic.

Tržní riziko

Tržní riziko vyplývá ze změn vývoje celkového trhu na ceny a hodnoty jednotlivých aktiv Fondu. Hodnota majetku,

do něhož Fond investuje, může stoupat nebo klesat v závislosti na změnách ekonomických podmínek, úrokových

měr a způsobu, jak je hodnota majetku vnímána trhem. Tržní riziko je obecné riziko spojené s filozofií investice

do investičního Fondu, investor v souladu se statutem Fondu před svou investicí toto obecné riziko akceptoval.

Fond může investovat pouze do aktiv definovaných ve Statutu Fondu. Snížení investičního rizika ve Fondu bude

zajištěno nejenom prostřednictvím diverzifikace, ale zejména aktivním řízením investic prostřednictvím

Projektového ředitele / Projektových ředitelů určených pro každou obchodní korporaci, jejíž obchodní účast je

v majetku Fondu. Projektový ředitel / Projektoví ředitelé budou formulovat strategické cíle určené pro danou

obchodní korporaci, jež maximalizují dividendový výnos korporace nebo růst její hodnoty, a budou dohlížet

na jejich naplňování.

Riziko koncentrace

Analýza investičních aktiv podle struktury

Podíl na celkové hodnotě aktiv 31. 12. 2024 31. 12. 2023

Nehmotný majetek 13,38 % 16,69 %

Investiční majetek 37,87 % 37,15 %

Majetkové účasti 7,28 % 5,27 %

Ostatní podíly 0.89 % 0.97 %

Poskytnuté půjčky 31,12 % 26,83 %

Celkem investiční aktiva 90,53 % 86,92 %

Dalším významným rizikem, kterému je Fond vystaven, je riziko spojené s možností selhání obchodní korporace,

ve které má Fond obchodní účast nebo za níž má Fond pohledávku. Obchodní korporace, ve kterých má Fond

obchodní účast, mohou být dotčeny podnikatelským rizikem. V důsledku tohoto rizika může dojít k poklesu tržní

hodnoty obchodní účasti v takové osobě či jejímu úplnému znehodnocení (úpadek takové osoby),

resp. nemožnosti jejího prodeje.

Úrokové riziko

Fond je vystaven úrokovému riziku vzhledem ke skutečnosti, že drží úročená aktiva a závazky. Účetní hodnota

úročených aktiv a závazků je zahrnuta do období, ve kterém dochází k jejich splatnosti nebo změně úrokové

sazby, a to v tom období, které nastane dříve. Aktiva a pasiva, která jsou neúročená, mají fixní úrokovou míru,

nebo mají úrokovou sazbu zcela zajištěnou finančním derivátem (úrokovým swapem), nejsou součástí níže

uvedené tabulky.

Úroková citlivost aktiv a závazků Fondu

tis. Kč Do 3 měs. Od 3 měs. do 1 roku Od 1 roku do 5 let Nad 5 let Celkem

k 31. 12. 2023

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty 798 460 0 0 0 798 460

Celkem 798 460 0 0 0 798 460

Bankovní úvěr – dlouhodobý (ČSOB) -9 910 -29 729 -84 639 0 -124 278

Závazky z nájmu -734 -2 234 -503 0 -3 471

Celkem -10 644 -31 963 -85 142 0 -127 749

Gap 787 816 -31 963 -85 142 0 670 711

Kumulativní gap 787 816 755 853 670 711 670 711 670 711

tis. Kč Do 3 měs.

Od 3

měs. do

1 roku

Od 1 roku

do 5 let Nad 5 let Celkem

k 31. 12. 2024

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty 524 108 0 0 0 524 108

Poskytnuté půjčky 197 111 197 111

Celkem 524 108 0 197 111 0 721 219

Bankovní úvěr – dlouhodobý (ČSOB) -10 129 -30 387 -45 000 0 -85 517

Závazky z nájmu -677 -529 -2 236 0 -3 442

Celkem -10 806 -30 916 -47 236 0 -88 959

Gap 513 302 -30 916 149 875 0 632 260

Kumulativní gap 513 302 482 385 632 260 632 260 632 260

Měnové riziko

Měnové riziko spočívá v tom, že hodnota investice může být ovlivněna změnou devizového kurzu.

Fond je vystaven měnovému riziku vzhledem ke skutečnosti, že drží některá aktiva a závazky v cizí měně (EUR).

Účetní hodnota cizoměnových aktiv a závazků je zahrnuta do období, ve kterém dochází k jejich splatnosti. Aktiva

a pasiva, která jsou v lokální měně nejsou součástí níže uvedené tabulky.

tis. Kč Do 3 měs. Od 3 měs. do 1 roku Od 1 roku do 5 let Nad 5 let Celkem

k 31. 12. 2023

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty 7 267 0 0 0 7 267

Poskytnuté půjčky 0 0 407 269 0 407 269

Majetkové účasti 279 818 279 818

Celkem 7 267 0 407 269 279 818 694 354

Bankovní úvěr – dlouhodobý (ČSOB) -6 160 -18 479 -24 639 0 -49 278

Bankovní úvěr – dlouhodobý (UCB) -4 344 -39 096 -208 510 -276 258 -528 208

Celkem -10 504 -57 575 -233 149 -276 258 -577 486

Gap -3 237 -57 575 174 120 3 560 116 868

Kumulativní gap -3 237 -60 812 113 308 116 868 116 868

tis. Kč Do 3 měs. Od 3 měs.

do 1 roku

Od 1 roku do

5 let Nad 5 let Celkem

k 31. 12. 2024

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty 4 078 0 0 0 4 078

Poskytnuté půjčky 0 0 513 182 0 513 182

Majetkové účasti 346 753 346 753

Celkem 4 078 0 513 182 346 753 864 013

Bankovní úvěr – dlouhodobý (ČSOB) -10 129 -30 388 -45 000 0 -85 518

Bankovní úvěr – dlouhodobý (UCB) -13 254 -39 761 -212 057 -227 945 -493 017

Celkem -23 383 -70 149 -257 057 -227 945 -578 535

Gap -19 305 -70 149 256 125 118 808 285 479

Kumulativní gap -19 305 -89 454 166 671 285 479 285 479

Úvěrové riziko

Fond je vystaven úvěrovému riziku z titulu svých obchodních a investičních aktivit. Úvěrové riziko Fondu spočívá

zejména v tom, že subjekty, které mají platební závazky vůči Fondu, nedodrží svůj závazek.

Fond investuje zejména:

do pohledávek za obchodními korporacemi, jejichž obchodní účasti jsou v majetku Fondu či Fond hodlá tyto

obchodní účasti pořídit,

za účelem získání ovládajícího podílu Fondu.

Investiční a finanční aktiva, do nichž bude Fond investovat, mohou být zajištěná i nezajištěná a nejsou omezeny

ratingem dlužníka.

Úvěrové riziko se bude Fond snažit minimalizovat zejména výběrem protistran dosahujících dostatečné úrovně

bonity, nastavením objemových limitů na pohledávky vůči jednotlivým protistranám a vhodnými smluvními

ujednáními. Nicméně úvěrové riziko může být kombinováno s nepříznivým vývojem některé z obchodních

korporací, jejíž obchodní účast se bude nalézat v majetku Fondu, protože obchodní korporace budou úvěrované

bankou/bankami (resp. obecně finančními institucemi), které budou v případě neplnění závazků spočívajících

v dodržování určitých finančních ukazatelů oprávněné učinit okamžitě splatnými jimi poskytnuté úvěry, přičemž

takové neplnění finančních ukazatelů může být právě důsledkem nepříznivého vývoje trhu, na němž působí daná

obchodní korporace.

Vzhledem k výše uvedenému úvěrové riziko bude souviset s celkovým investičním rizikem a výběrem cílových

majetkových účastí.

Analýza úvěrového rizika

Rating k 31. 12. 2023 Bez ratingu Celkem

Nehmotný majetek 1 089 449 1 089 449

Investiční majetek 2 425 079 2 425 079

Majetkové účasti 343 952 343 952

Ostatní podíly 63 550 63 550

Poskytnuté půjčky 1 750 936 1 750 936

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva 55 552 55 552

Peníze a peněžní ekvivalenty 798 460 798 460

Celkem 6 526 978 6 526 978

Rating k 31. 12. 2024 Bez ratingu Celkem

Nehmotný majetek 895 481 895 481

Investiční majetek 2 535 654 2 535 654

Majetkové účasti 487 085 487 085

Ostatní podíly 59 482 59 482

Poskytnuté půjčky 2 083 419 2 083 419

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva 109 607 109 607

Peníze a peněžní ekvivalenty 524 108 524 108

Celkem 6 694 836 6 694 836

K 31. 12. 2024 je část investičního majetku zastavena ve prospěch ČSOB, a.s., která poskytla účelový

i bezúčelového úvěr a část majetku ve prospěch UniCredit Bank Czech Republic a Slovakia, a.s., která poskytla

účelový úvěr. Další zástavy ve prospěch banky (ČSOB, a.s.) souvisí s poskytnutým úvěrem spřízněné osobě Dům

RADOST a.s. na financování developerského projektu.

tis. Kč 31. 12. 2023 Podíl na celkových aktivech

Investiční majetek

Nemovitosti v katastrálním území Černý Most

(Kyje) 589 987 9,04%

Pozemky v katastrálním území Čimelice 659 258 10,1%

Pozemky v katastrálním území Karlovy Vary

(Jenišov) 21 637 0,33%

Pozemky v katastrálním území Ústí nad Labem 12 898 0,20%

Pozemky v katastrálním území Teplice 35 822 0,55%

Pozemky v katastrálním území Karlín 42 997 0,66%

Pozemky v katastrálním území Chomutov

(Otvice) 13 082 0,20%

Nemovitosti v katastrálním úzení České Vrbné

(České Budějovice) 121 114 1,86%

Nemovitosti v katastrálním úzení Třebonice

(Zličín) 142 317 2,18%

Nemovitosti v katastrálním úzení Zábřeh nad

Odrou (Ostrava) 88 272 1,35%

Celkem 1 727 384 26,47%

tis. Kč 31. 12. 2024 Podíl na celkových aktivech

Investiční majetek

Nemovitosti v katastrálním území Černý Most (Kyje) 602 336 9,00%

Nemovitosti v katastrálním území Čimelice 670 879 10,02%

Pozemky v katastrálním území Jenišov 22 274 0,33%

Pozemky v katastrálním území Ústí nad Labem 13 346 0,20%

Pozemky v katastrálním území Teplice 37 030 0,56%

Pozemky v katastrálním území Karlín 44 069 0,66%

Pozemky v katastrálním území Otvice 13 445 0,20%

Nemovitosti v katastrálním území České Vrbné (České

Budějovice) 124 381 1,86%

Nemovitosti v katastrálním území Třebonice (Zličín) 147 215 2,20%

Nemovitosti v katastrálním území Zábřeh nad Odrou

(Ostrava) 90 950 1,36%

Celkem 1 765 925 26,38 %

Riziko likvidity

Riziko likvidity vzniká z typu financování aktivit Fondu a řízení jeho pozic, např. v okamžiku, kdy Fond není

schopen financovat svá aktiva nástroji s vhodnou splatností nebo likvidovat/prodat aktiva za přijatelnou cenu

v přijatelném časovém horizontu.

Zbytková splatnost aktiv a závazků Fondu

tis. Kč Do 3 měs. Od 3 měs. do 1

roku

Od 1 roku

do 5 let Nad 5 let Bez

specifik. Celkem

k 31. 12. 2023

Nehmotný majetek 1 089 449 1 089 449

Investiční majetek 2 425 079 2 425 079

Majetkové účasti 343 952 343 952

Ostatní podíly a CP 63 550 63 550

Poskytnuté půjčky 112 005 233 174 813 388 592 369 - 1 750 936

Pohledávky z obchodních

vztahů a ostatní aktiva 55 552 - - - - 55 552

Daňové pohledávky - - - - - -

Peníze a peněžní ekvivalenty 798 460 - - - - 798 460

Celkem 966 017 233 174 813 388 592 369 3 922 030 6 526 978

Úvěry a půjčky -14 254 -68 825 -293 149 -276 258 -652 486

Derivátové finanční nástroje -169 -1 517 -8 098 -10 728 -20 512

Obchodní a ostatní závazky -19 324 - -19 324

Závazky z nájmu -734 -2 234 -503 - -3 471

Odložený daňový závazek - - - -114 768 - -114 768

Daňové závazky -3 877 - - - - -3 877

Vlastní kapitál -5 141 286 -5 141 286

Čistá aktiva připadající k

investičním akciím - - - - -571 254 -571 254

Celkem -38 357 -72 577 -301 750 -401 754 -5 712 540 -6 526 978

Gap 927 659 160 598 511 639 190 614 -1 790 510 -

Kumulativní gap 927 659 1 088 257 1 599 896 1 790 510 - -

tis. Kč Do 3

měs.

Od 3 měs.

do 1 roku

Od 1 roku

do 5 let Nad 5 let Bez

specifik. Celkem

k 31. 12. 2024

Nehmotný majetek 895 481 895 481

Investiční majetek - - - - 2 535 654 2 535 654

Majetkové účasti - - - - 487 085 487 085

Ostatní podíly a CP 59 482 59 482

Poskytnuté půjčky 148 877 530 280 832 999 571 263 - 2 083 419

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní

aktiva 109 607 - - - - 109 607

Daňové pohledávky 0 - - - - 0

Peníze a peněžní ekvivalenty 524 108 - - - - 524 108

Celkem 782 592 530 280 832 999 571 263 3 977 702 6 694 836

Úvěry a půjčky -23 383 -70 148 -257 057 -227 946 - -578 535

Derivátové finanční nástroje 0 -2 233 -10 381 -8 156 - -20 770

Obchodní a ostatní závazky -16 674 - -16 674

Závazky z nájmu -677 -529 -2 236 - -3 442

Odložený daňový závazek - - - -103 497 - -103 497

Daňové závazky -1 475 - - - - -1 475

Vlastní kapitál -5 373 399 -5 373 399

Čistá aktiva připadající k investičním akciím - - - - -597 044 -597 044

Celkem -42 209 -72 910 -269 674 -339 599 -5 970 443 -6 694 836

Gap 740 383 457 370 563 325 231 664 -1 992 741 -

Kumulativní gap 740 383 1 197 752 1 761 078 1 992 741 - -

Výše uvedené tabulky představují zbytkovou splatnost účetních hodnot jednotlivých finančních a investičních

nástrojů, nikoliv veškerých peněžních toků, které z těchto nástrojů plynou.

Vzhledem k charakteru trhu jednotlivých typů cílových aktiv, která mohou tvořit zásadní část majetku Fondu, je

třeba upozornit na skutečnost, že zpeněžení takového aktiva při snaze dosáhnout nejlepší ceny je časově

náročné. V krajním případě může riziko likvidity vést až k likviditní krizi.

89. Klasifikace finančních nástrojů

Od 1. ledna 2018 účetní jednotka přijala mezinárodní účetní standard IFRS 9. Vzhledem k tomu, že účetní

jednotka v souladu se svými interními předpisy a statutem sleduje výkonnost a řídí Fond na bázi reálné hodnoty,

nedošlo aplikací IFRS 9 ke změně klasifikace a ocenění finančních nástrojů, které jsou od 1. ledna 2018 dle IFRS 9

klasifikovány jako finanční nástroje oceňované reálnou hodnotou do výsledku hospodaření.

Fond zveřejňuje informace požadované účetním standardem IFRS 7. Fond vykazuje všechna finanční aktiva

a finanční závazky v kategorii FVTPL (reálná hodnota vykázaná do zisku nebo ztráty) jelikož v souladu se svými

interními předpisy a statutem sleduje výkonnost a řídí Fond na bázi reálné hodnoty.

Vzhledem ke krátkodobé splatnosti pohledávek, ostatních aktiv, závazků a ostatních závazků lze vykázanou účetní

hodnotu považovat za reálnou hodnotu.

Fond zveřejňuje informace požadované účetním standardem IFRS 7 a rozděluje finanční nástroje a investiční

nástroje do následujících kategorií:

tis. Kč

Úvěry,

pohledávky a

ostatní aktiva

Finanční

pasiva

v reálné

hodnotě

Finanční aktiva

v reálné hodnotě

Ostatní závazky

v naběhlé

hodnotě

Celkem

K 31. 12. 2023

Nehmotný majetek 0 0 1 089 449 0 1 089 449

Investiční majetek 0 0 2 425 079 0 2 425 079

Majetkové účasti 0 0 343 952 0 343 952

Ostatní podíly 0 0 63 550 0 63 550

Poskytnuté půjčky 0 0 1 750 936 0 1 750 936

Pohledávky z obchodních vztahů a

ostatní aktiva 0 0 55 552 0 55 552

Peněžní prostředky a peněžní

ekvivalenty 0 0 798 460 0 798 460

Půjčky a úvěry přijaté 0 652 486 0 0 652 486

Derivátové finanční nástroje 0 20 512 0 0 20 512

Závazky z nájmu 0 3 471 0 0 3 471

Čistá aktiva připadající k

investičním akciím 0 571 254 0 0 571 254

Závazky z obchodních vztahů a

ostatní pasiva 0 0 0 19 324 19 324

Celkem 0 1 247 723 6 580 072 19 324

tis. Kč Úvěry, pohledávky

a ostatní aktiva

Finanční pasiva

v reálné hodnotě

Finanční

aktiva

v reálné

hodnotě

Ostatní

závazky

v naběhlé

hodnotě

Celkem

K 31. 12. 2024

Nehmotný majetek 0 0 895 481 0 895 481

Investiční majetek 0 0 2 535 654 0 2 535 654

Majetkové účasti 0 0 487 085 0 487 085

Ostatní podíly 0 0 59 482 0 59 482

Poskytnuté půjčky 0 0 2 083 419 0 2 083 419

Pohledávky z obchodních vztahů a

ostatní aktiva 0 0 109 607 0 109 607

Peněžní prostředky a peněžní

ekvivalenty 0 0 524 108 0 524 108

Derivátové finanční nástroje 0 20 770 0 0 20 770

Půjčky a úvěry přijaté 578 535 0 0 578 535

Závazky z nájmu 0 3 442 0 0 3 442

Čistá aktiva připadající k

investičním akciím 0 597 044 0 0 597 044

Závazky z obchodních vztahů a

ostatní pasiva 0 0 0 16 674 16 674

Celkem 0 1 199 791 6 694 836 16 674

90. Reálná hodnota aktiv a závazků

Oceňovací metody

Pro oceňování je důležitý moment, kdy právě aktivum nebo závazek oceňujeme. Jedná se o cenu, kterou by mohla

účetní jednotka ke dni ocenění obdržet, kdyby se rozhodla dané aktivum prodat, nebo by jí byl uhrazen závazek

při běžné transakci na aktivním trhu.

Účetní jednotka použije takové oceňovací techniky, které jsou vhodné vzhledem k okolnostem, a pro které má

účetní jednotka k dispozici potřebné údaje k datu ocenění, při respektování požadavku na maximalizaci

pozorovatelných vstupů a minimalizaci nepozorovatelných vstupů.

Účetní jednotka stanovuje reálnou hodnotu instrumentu za použití kotované ceny na aktivním trhu pro daný

instrument, pokud je k dispozici. Aktivní trh je trh, na kterém se transakce pro aktiva či závazky uskutečňují

dostatečně často a v dostatečném objemu, aby byl zajištěn pravidelný přísun cenových informací.

Pokud kotovaná cena na aktivním trhu není k dispozici, pak účetní jednotka používá oceňovací techniky, které

maximalizují využití relevantních pozorovatelných vstupů a minimalizují využití nepozorovatelných vstupů.

Vybraná oceňovací technika zahrnuje všechny z faktorů, které by účastníci trhu zahrnuli do ocenění dané

transakce.

Oceňovací metody zahrnují:

 přímé pozorování kotovaných cen oceňovaného aktiva na aktivní trhu

 porovnání s podobnými aktivy, pro které existují pozorovatelné ceny (metoda tržního srovnání)

 diskontování budoucích peněžních toků na současnou hodnotu

 měnové konverze

Předpoklady a vstupy použité v oceňovacích metodách zahrnují:

 bezrizikové úrokové míry

 rizikové přirážky

Hierarchie reálné hodnoty

Účetní jednotka stanovuje reálné hodnoty za použití následující hierarchie reálné hodnoty, které odráží

významnost vstupů použitých k ocenění.

 Úroveň 1: Vstupy na úrovni 1 jsou (neupravené) kótované ceny na aktivních trzích pro identická aktiva

či závazky, k nimž má účetní jednotka přístup ke dni ocenění.

 Úroveň 2: Vstupy na úrovni 2 jsou vstupy jiné než kótované ceny zahrnuté do úrovně 1, které jsou přímo

(tj. jako ceny) nebo nepřímo (tj. jako odvozené od cen) pozorovatelné pro aktivum či závazek. Tato

úroveň zahrnuje nástroje oceňované za použití:

o kotovaných cen pro podobné nástroje na aktivních trzích;

o kotované ceny pro identické nebo podobné nástroje na trzích, které jsou považovány za méně

než aktivní;

o nebo jiné oceňovací metody, ve kterých všechny významné vstupy jsou přímo nebo nepřímo

pozorovatelné z tržních údajů.

 Úroveň 3: Vstupy na úrovni 3 jsou nepozorovatelné vstupní veličiny. Tato úroveň zahrnuje všechny

nástroje, pro které oceňovací metody zahrnují vstupy, které nejsou pozorovatelné a nepozorovatelné

vstupy mají významný dopad na ocenění nástroje. Tato úroveň zahrnuje nástroje, které jsou oceněny

na základě kotovaných cen pro podobné nástroje, pro které významné nepozorovatelné úpravy

nebo předpoklady jsou vyžadovány, aby odrážely rozdíly mezi nástroji.

Účetní jednotka považuje transfery mezi jednotlivými úrovněmi hierarchie reálné hodnoty provedené v okamžiku

události nebo změny okolností, které zapříčinily převod.

Procesy a kontroly

Účetní jednotka nastavila soustavu kontrol pro ocenění reálnou hodnotou. Dané kontroly zahrnují následující:

ověření pozorovatelných vstupů a cen;

znovu provedení výpočtů na základě modelů;

kontrola a schválení procesů pro nové oceňovací modely a jejich změny;

kalibrace a zpětné testování modelů vůči uskutečněným tržním transakcím;

analýza a investigace významných denních rozdílů v ocenění;

kontrola významných nepozorovatelných vstupů, oceňovacích úprav a významných změn v reálné hodnotě

v rámci úrovně 3 v porovnání s předchozím měsícem.

Pokud informace od třetí strany (např. od kotace od brokera) je využita k ocenění reálné hodnoty, pak účetní

jednotka zvažuje a dokumentuje důkazy, které obdržela od třetích stran na podporu závěru, že ocenění splňuje

požadavky IFRS. Toto zahrnuje následující:

ověření, že broker je schválený účetní jednotkou pro ocenění daného typu finančního nástroje;

pochopení, jak reálná hodnota byla stanovena a rozsah, jakým představuje skutečnou tržní transakci a zda

reálná hodnota představuje kotovanou cenu na aktivním trhu pro identický nástroj;

pokud ceny pro podobný nástroj jsou použity k ocenění reálnou hodnotou, jak tyto ceny byly upraveny, aby

reflektovaly znaky nástroje, který se oceňuje;

pokud existuje několik kotací pro stejný finanční nástroj, pak jak reálná hodnota byla určena za použití

těchto kotací.

Hierarchie reálné hodnoty

tis. Kč Úroveň 1 Úroveň 2 Úroveň 3 Celkem

k 31. 12. 2023

Finanční aktiva a závazky v reálné hodnotě vykázané do zisku nebo ztráty

Nehmotný majetek 1 089 449 1 089 449

Investiční majetek 0 0 2 425 079 2 425 079

Majetkové účasti 0 0 343 952 343 952

Ostatní podíly 0 0 63 550 63 550

Poskytnuté půjčky 0 0 1 750 936 1 750 936

Obchodní pohledávky 0 0 53 094 53 094

Půjčky a úvěry 0 0 652 486 652 486

Derivátové finanční nástroje 0 0 20 512 20 512

Závazky z nájmu 0 0 3 471 3 471

Celkem 0 0 6 402 529 6 402 529

tis. Kč Úroveň 1 Úroveň 2 Úroveň 3 Celkem

k 31. 12. 2024

Finanční aktiva a závazky v reálné hodnotě vykázané do zisku nebo ztráty

Nehmotný majetek 0 0 895 481 895 481

Investiční majetek 0 0 2 535 654 2 535 654

Majetkové účasti 0 0 487 085 487 085

Ostatní podíly 0 0 59 482 59 482

Poskytnuté půjčky 0 0 2 083 419 2 083 419

Obchodní pohledávky 0 0 109 607 109 607

Půjčky a úvěry 0 0 578 535 578 535

Derivátové finanční nástroje 0 0 20 770 20 770

Závazky z nájmu 0 0 3 442 3 442

Celkem 0 0 6 773 475

6 773 475

Ostatní aktiva a pasiva oceňovaná reálnou hodnotou v rámci úrovně 3

Pozice v rámci úrovně 3 zahrnuje jeden nebo více významných vstupů, jež nejsou na trhu přímo zjistitelné.

Odpovědnost za oceňování pozice na reálnou hodnotu je na Administrátoru Fondu. Mezi aktiva, která jsou

oceňována reálnou hodnotou v rámci úrovně 3, se řadí ostatní dlouhodobá finanční aktiva a pasiva.

Použité oceňovací techniky a vstupní veličiny

Majetkové účasti a ostatní investiční aktiva (investiční majetek), pohledávky a pasiva oceňované reálnou

hodnotou proti ziskům nebo ztrátám jsou oceňovány zpravidla na základě znaleckých posudků, protože jejich

tržní hodnota není jinak objektivně zjistitelná. Bezprostředně po akvizici těchto aktiv mohou být na základě

posouzení Administrátora oceněna aktiva pořizovací cenou, pokud Administrátor dojde k závěru, že tato cena

zobrazuje aktuální tržní hodnotu investice lépe než hodnota stanovená znaleckým posudkem.

Majetkové účasti ve společnostech a ostatní investiční aktiva jsou oceněny reálnou hodnotou. Reálná hodnota je

stanovována jedenkrát ročně znaleckým posudkem, a to k poslednímu dni účetního období, není-li s ohledem

na pozorovatelné chování odpovídajícího trhu shledán důvod k ocenění častějšímu.

Osobou oprávněnou k ocenění majetku a dluhů na reálnou hodnotu je

znalec v příslušném oboru jmenovaný pro tyto účely soudem,

odhadce vlastnící živnostenský list nebo jiné podnikatelské oprávnění, opravňující jej k výkonu oceňování

majetku a dluhů.

Ocenění je prováděno ve smyslu zákona o investičních společnostech a investičních fondech, ve znění pozdějších

předpisů a tím vyhovuje pojetí ceny obvyklé. Za cenu obvyklou lze považovat cenu tržní, tak jak je definována

mezinárodními oceňovacími standardy. Tržní hodnota je odhadem finanční částky a je definována v souladu

s Evropským sdružením odhadců TEGOVA (The European Group of Valuers) a s mezinárodním oceňovacím

standardem, který zpracoval mezinárodní výbor pro standardy oceňování IVSC (International Valuation

Standards Committee) jako „odhadovaná částka, za kterou by měly být majetky k datu ocenění směněny

v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu

trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku“.

Pro stanovení hodnoty majetkové účasti ve společnostech je použita jedna či kombinace následujících

elementárních oceňovacích metod a přístupů:

Metody výnosové,

Metoda porovnání,

Metody zjištění věcné hodnoty – majetkové,

Metoda účetní hodnoty,

Aplikace metod (porovnání několika oceňovacích metod).

Krátkodobé pohledávky a závazky

Krátkodobé pohledávky a závazky se splatností do jednoho roku jsou oceňovány v jejich nominální hodnotě,

u které je předpoklad, že je srovnatelná s reálnou hodnotou. Toto ocenění tak spadá do úrovně 3.

Pokladní hotovost

Vykázané hodnoty krátkodobých instrumentů v zásadě odpovídají jejich reálné hodnotě.

V roce 2024 a 2023 neproběhly žádné přesuny mezi jednotlivými úrovněmi aktiv oceňovanými reálnou hodnotou.

V následující tabulce jsou uvedeny metody ocenění pro daná aktiva a závazky a nepozorovatelné vstupy, které

jsou aplikovány v rámci daných metod ocenění.

Typ aktiva /

závazku Metoda ocenění Významné nepozorovatelné

vstupy

Vliv nepozorovatelných vstupů na

reálnou hodnotu aktiva/závazku

Investiční majetek

Metoda porovnávací Jedná se o

multikriteriální metodu přímého

porovnání. Hodnota oceňované

nemovitosti je stanovena

porovnáním přímo mezi

nemovitostmi srovnávacími a

nemovitostí oceňovanou. Tato

metoda byla použita pro ocenění

budov/staveb a pozemků.

Výnosové ocenění (DCF) představuje

hodnotu na základě současné

hodnoty peněžních toků

generovaných investičním

majetkem. Ocenění investičního

majetku zahrnuje očekávaný růst

nájmů, míru obsazenosti, výpadky

z nájmu a úlevy z nájemného či jiné

pobídky. Očekávané peněžní toky

jsou následně diskontovány na

současnou hodnotu diskontní mírou

upravenou o relevantní rizika.

Hodnota nemovitostí je přímo

ovlivněna změnami v ceně

pozemků za m2, přičemž ceny

nemovitostí se odvíjí dle situace

na realitním trhu a trhu

souvisejících služeb.

Hodnota plynoucí z výnosového

ocenění je přímo ovlivněna výši

nájemného, diskontní mírou

anebo také tempo růstu

předmětného aktiva.

Odhadovaná reálná hodnota by

byla vyšší v případě, že:

 Cena za m2 bude obecně

vyšší

 Nájemné bude vyšší

 Očekávaný růst nájemného

bude vyšší

 Období výpadku z nájmů a

úlevy z nájemného budou

kratší

 Míra obsazenosti bude vyšší

 Diskontní míra bude nižší

 Tempo růstu bude vyšší

Majetkové účasti

Výnosové ocenění na základě

současné hodnoty peněžních toků

(DCF) generovaných podniky, ve

kterých drží společnost podíly.

Ocenění bere v úvahu finanční plány

daných podniků zejména plánované

tržby, náklady, zisk (EBITDA/EBIT),

CAPEX a investice do pracovního

kapitálu. Volné peněžní toky jsou

diskontovány diskontní mírou na

úrovni průměrných vážených

nákladů kapitálu a terminální

hodnota je stanovena na základě

stanoveného terminálního růstu.

Ocenění na základě tržního

porovnání je stanoveno na základě

tržních násobků dle obchodovaných

společností. V případě, že je to

relevantní jsou tyto násobky

upravené o omezenou likviditu a

velikost podniků (dle výše tržeb či

EBITDA).

 Plánované peněžní toky

 Plánované investice do

dlouhodobého majetku

(CAPEX

 Plánovaná výše investic

do pracovního kapitálu

 Diskontní míra

 Terminální růst

 Upravené tržní násobky

Odhadovaná reálná hodnota by byla

vyšší v případě, že:

 Plánované peněžní toky

budou vyšší

 Diskontní míra bude nižší

 Míra terminálního růstu

bude vyšší

 Upravené tržní násobky

budou vyšší

Ostatní podíly

a CP

Podíl na NAV společnosti

(substanční metoda)

 Hodnota investičního

portfolia oceňované

společnosti

Odhadovaná reálná hodnota by byla

vyšší v případě, že:

 Čistá hodnota aktiv na

Typ aktiva /

závazku Metoda ocenění Významné nepozorovatelné

vstupy

Vliv nepozorovatelných vstupů na

reálnou hodnotu aktiva/závazku

akcii/podílový list bude vyšší

Nehmotný

majetek

Metoda licenční analogie na základě

odhadovaných tržeb a licenčního

poplatku odhadnuty příjmy v

jednotlivých letech (na přesně

specifikované časové období).

Očekávané peněžní toky byly

následně diskontovány na

současnou hodnotu diskontní mírou

upravenou o relevantní rizika.

Hodnota Souboru ochranných

známek je stanovena součtem

diskontovaných cash flow za

jednotlivé roky.

 Diskontní míra

 Příjmy z licenčních

poplatků

Odhadovaná reálná hodnota by byla

vyšší v případě, že:

 Diskontní míra bude nižší

 Příjmy z licenčních poplatků

budou vyšší

Poskytnuté půjčky

Reálná hodnota je stanovena na

základě diskontovaných plateb tržní

úrokovou mírou stanovenou dle

kreditního ratingu a bonity dlužníka.

 Kreditní rating

společnosti a z něho

vyplývající úroková míra

Odhadovaná reálná hodnota by byla

vyšší v případě lepšího kreditního

ratingu společnosti.

Přijaté půjčky

Reálná hodnota je stanovena na

základě diskontovaných plateb tržní

úrokovou mírou se zohledněním

rizika neplnění

 Riziko neplnění

(nemusí být omezeno

na vlastní úvěrové

riziko účetní

jednotky)

Odhadovaná reálná hodnota by byla

nižší

v případě vyššího rizika neplnění

91. Následné události

Do data sestavení účetní závěrky nedošlo k žádným dalším významným událostem.

Tato účetní závěrka byla schválena představenstvem Fondu.

V Praze dne 28. 4. 2025

LUCROS SICAV a.s.

člen představenstva

Bc. Tomáš Vala

Příloha – Finanční výkazy neinvestiční a investiční části Fondu

1. Finanční výkazy neinvestiční části Fondu

Výkaz o finanční situaci k 31. 12. 2024

Aktiva

tis. Kč 2024 2023

Dlouhodobá aktiva

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva *) 5 373 389 5 141 276

Krátkodobá aktiva

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty 10 10

Aktiva celkem 5 373 399 5 141 286

*) Pohledávka vůči investiční části fondu, která je ve statutárních výkazech vykázána v položce Dlouhodobé

půjčky a úvěry (rok 2023: 5 141 276 tis. Kč). Vztahuje se k půjčce, kterou poskytla neinvestiční část fondu, části

investiční. V rámci statutárních výkazů jsou tyto položky vzájemně vykompenzovány, tzn. Neovlivňují celkovou

bilanční sumu.

Bez těchto vnitropodnikových položek by stav aktiv neinvestiční části činil ke konci roku 2023 a 2024 10 tis. Kč.

Vlastní kapitál a závazky

tis. Kč 2024 2023

Vlastní kapitál

Základní kapitál 711 000 711 000

Emisní ážio 921 921

Ostatní nedělitelné fondy 26 184 26 184

Nerozdělený zisk 4 403 181

3 877 466

Vlastní kapitál a závazky celkem 5 373 399 5 141 286

Pokud by byla vnitropodniková půjčka investiční části (viz. Komentář k Aktivům neinvestiční části), vykázána

v pasivech (mínusem-značící pohledávku, tzn. na stejném řádku jako v investiční části, kde je tato půjčka

závazkem), činily by celková Pasiva neinvestiční části k 31. 12. 2024 10 tis. Kč (5 373 399 tis. Kč Vlastní kapitál –

5 373 389 tis. Kč dlouhodobé půjčky a úvěry).

Výkaz úplného výsledku za rok končící 31. 12. 2024

tis. Kč 2024 2023

Správní náklady 0 0

Čistý provozní výsledek hospodaření 0 0

Osobní náklady 0 0

Ostatní provozní náklady 0 0

Provozní výsledek hospodaření 0 0

Finanční výnosy 232 113 525 715

Finanční výsledek hospodaření 232 113 525 715

Zisk z pokračující činnosti před zdaněním 232 113 525 715

Zisk z pokračující činnosti po zdanění 232 113 525 715

Celkový úplný výsledek hospodaření 232 113 525 715

92. Finanční výkazy investiční části Fondu

Výkaz o finanční situaci k 31. 12. 2024

Aktiva

tis. Kč 2024 2023

Dlouhodobá aktiva 5 381 964 5 327 787

Nehmotný majetek 895 481 1 089 449

Investiční majetek 2 535 654 2 425 079

Majetkové účasti 487 085 343 952

Ostatní podíly 59 482 63 550

Dlouhodobé poskytnuté půjčky 1 404 262 1 405 757

Krátkodobá aktiva 1 312 872 1 199 181

Krátkodobé poskytnuté půjčky 679 157 345 179

Daňové pohledávky 0 0

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva 109 607 55 552

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty 524 098 798 450

Aktiva celkem 6 694 826 6 526 968

Vlastní kapitál a závazky

tis. Kč 2024 2023

Vlastní kapitál celkem 0 0

Dlouhodobé půjčky a úvěry 5 858 392 5 710 684

Derivátové finanční nástroje - dlouhodobé 18 537 18 826

Odložený daňový závazek 103 497 114 768

Dlouhodobé závazky z nájmu 2 236 503

Dlouhodobé závazky 5 982 662 5 844 781

Krátkodobé půjčky a úvěry 93 532 83 078

Derivátové finanční nástroje - krátkodobé 2 233 1 686

Daňové závazky 1 475 3 877

Krátkodobé závazky z nájmu 1 206 2 968

Závazky z obchodních vztahů a ostatní pasiva 16 674 19 324

Krátkodobé závazky 115 120 110 933

Čistá aktiva připadající k investičním akciím 597 044 571 254

Vlastní kapitál a závazky celkem 6 694 826 6 526 968

Výkaz úplného výsledku za rok končící 31. 12. 2024

tis. Kč 2024 2023

Výnosy z investičního majetku 204 495 217 922

Výnosy z nehmotného majetku -105 606 284 711

Výnosy z poskytnutých půjček a vkladů 66 718 80 590

Výnosy z podílů 147 273 42 988

Výnosy/náklady z přecenění obch. pohledávek -22 662 15 227

Správní náklady -16 172 -10 511

Čistý provozní výsledek hospodaření 274 046 630 927

Osobní náklady -1 583 -1 715

Ostatní provozní výnosy 33 0

Ostatní provozní náklady -9 484 -4 325

Provozní výsledek hospodaření 263 012 624 887

Finanční výnosy 38 692 27 942

Finanční náklady -269 017 -542 782

Finanční výsledek hospodaření -230 325 -514 840

Zisk z pokračující činnosti před zdaněním 32 687 110 047

Daň z příjmu za běžnou činnost – splatná -17 910 -19 786

Daň z příjmu za běžnou činnost – odložená 11 271 -11 336

Zisk z pokračující činnosti po zdanění 26 048 78 925

Ostatní úplný výsledek hospodaření: -258 -20 512

Položky bez následné reklasifikace do výsledku hospodaření

Položky s následnou reklasifikací do výsledku hospodaření

Zajištění peněžních toků -258 -20 512

Ostatní úplný výsledek hospodaření -258 -20 512

Celkový úplný výsledek hospodaření 25 790

58 413

Zpráva auditora

1/9

Níže uvedená zpráva představuje zprávu auditora, která se vztahuje pouze a

výhradně k oficiální výroční finanční zprávě sestavené ve formátu XHTML.

Zpráva nezávislého auditora

o ověření účetní závěrky společnosti

LUCROS SICAV a.s. k 31. 12. 2024

PKF APOGEO Verifica, s.r.o.

Rohanské nábřeží 671/15

Karlín, 186 00 Praha 8

2/9

Zpráva nezávislého auditora o ověření účetní závěrky

Společnost: LUCROS SICAV a.s.

Se sídlem: Praha 9 - Kyje, Skorkovská 1310, PSČ 19800

Identifikační číslo: 285 07 428

Předmět činnosti: činnost investičního fondu kvalifikovaných investorů ve smyslu Zákona o

investičních společnostech a investičních fondech

Tato zpráva nezávislého auditora o ověření účetní závěrky je určena akcionářům Společnosti.

Výrok auditora

Provedli jsme audit přiložené účetní závěrky společnosti LUCROS SICAV a.s. (dále také „Společnost“)

sestavené na základě mezinárodních standardů účetního výkaznictví ve znění přijatém Evropskou unií,

která se skládá z výkazu o finanční situaci k 31. 12. 2024, výkazu o úplném výsledku hospodaření,

výkazu změn vlastního kapitálu a přehledu o peněžních tocích za období od 1. 1. 2024 do 31. 12. 2024

a přílohy této účetní závěrky, která obsahuje popis použitých podstatných účetních metod a další

vysvětlující informace.

Podle našeho názoru účetní závěrka podává věrný a poctivý obraz finanční situace Společnosti k

31. 12. 2024 a její finanční výkonnosti a peněžních toků za období od 1. 1. 2024 do 31. 12. 2024, v

souladu s mezinárodními standardy účetního výkaznictví ve znění přijatém Evropskou unií.

Základ pro výrok

Audit jsme provedli v souladu se zákonem o auditorech, nařízením Evropského parlamentu a Rady (EU)

č. 537/2014 a standardy Komory auditorů České republiky pro audit, kterými jsou mezinárodní standardy

pro audit (ISA), případně doplněné a upravené souvisejícími aplikačními doložkami. Naše odpovědnost

stanovená těmito předpisy je podrobněji popsána v oddílu Odpovědnost auditora za audit účetní

závěrky. V souladu se zákonem o auditorech a Etickým kodexem přijatým Komorou auditorů České

republiky jsme na Společnosti nezávislí a splnili jsme i další etické povinnosti vyplývající z uvedených

předpisů. Domníváme se, že důkazní informace, které jsme shromáždili, poskytují dostatečný a vhodný

základ pro vyjádření našeho výroku.

3/9

Hlavní záležitosti auditu

Hlavní záležitosti auditu jsou záležitosti, které byly podle našeho odborného úsudku při auditu účetní

závěrky za běžné období nejvýznamnější. Těmito záležitostmi jsme se zabývali v kontextu auditu účetní

závěrky jako celku a v souvislosti s utvářením našeho názoru na tuto závěrku. Samostatný výrok k těmto

záležitostem nevyjadřujeme.

Hlavní záležitosti auditu

Způsob řešení

Stanovení hodnoty nehmotného majetku

Společnost má ve své rozvaze položku

Nehmotný majetek v reálné hodnotě s

přeceněním do výsledku ve výši 895.481 tis. Kč.

Společnost se odchýlila od pravidel IFRS/IAS za

účelem věrnějšího zobrazení, a to od ocenění

požadovaného standardem IAS 38, které

povoluje použití přecenění revaluation modelem

pouze v případě existence aktivního trhu

s nehmotným aktivem. Vzhledem k tomu, že

nehmotné aktivum bylo spolehlivě oceněno na

jeho reálnou hodnotu nezávislým oceněním a

dále, že cost ocenění by nepředstavovalo věrně

hodnotu tohoto nehmotného aktiva k datu účetní

závěrky, Společnost oceňuje položku reálnou

hodnotou k závěrkovému datu ve smyslu

IFRS/IAS s využitím revaluation modelu.

Riziko v této oblasti vnímáme na základě

potenciálně nesprávného ocenění tohoto majetku

nadhodnocením hodnoty této položky v účetní

závěrce Společnosti.

Informace o přecenění položky na reálnou

hodnotu a způsob stanovení reálné hodnoty jsou

uvedeny v příloze účetní závěrky v částech

2. Účetní postupy, oddíl. H. Nehmotný majetek–

klasifikace a ocenění, 3. Významné účetní

úsudky, předpoklady a odhady, 18. Nehmotný

majetek a 34. Reálná hodnota aktiv a závazků.

Posoudili jsme zdůvodnění použití odchylky od

pravidel IFRS/IAS za účelem věrnějšího

zobrazení hodnoty této položky a kvalitu

předloženého ocenění.

V rámci posouzení ocenění položky jsme nejprve

posoudili kvalifikaci zhotovitele předložené

oceňovací zprávy, a to z pohledu jeho odborných

předpokladů a vyhodnocení nezávislosti. Tyto

předpoklady zhotovitele jsme vyhodnotili tak,

abychom mohli přistoupit k hodnocení vlastní

práce experta vedení.

Předložená ocenění byla vyhotovena externím

znalcem zapsaným v rejstříku znalců s

příslušným znaleckým oprávněním. Naše

posouzení předloženého ocenění jsme provedli

s využitím auditorova experta, nezávislého

znalce s příslušnou znaleckou odborností pro

daný předmět ocenění.

Náš nezávislý znalec provedl vlastní nezávislé

posouzení správnosti volby použité metody a její

aplikaci. Předmět ocenění byl tvořen zejména

souborem ochranných známek. Jako metoda

ocenění byla zvolena metoda licenční analogie,

tedy odvození reálné hodnoty od výnosů

plynoucích z pronájmu tohoto aktiva jiné osobě.

V případě, že byly v ocenění zjištěny naším

znalcem nedostatky, či shledal výstup ocenění v

některé z jeho částí nepřezkoumatelný či

rozporný, požádali jsme zhotovitele ocenění, aby

vysvětlil detail a doplnil svůj výstup. V případě

početních nesprávností náš znalec provedl

vlastní přepočet, abychom kvantifikací dospěli

4/9

Hlavní záležitosti auditu

Způsob řešení

k závěru, zda se jeho zjištěné ocenění významně

neodchyluje od předloženého ocenění.

Stanovení hodnoty investičního (hmotného)

majetku

Společnost má ve své rozvaze položku Investiční

majetek v reálné hodnotě s přeceněním do

výsledku ve výši 2.535.654 tis. Kč, který je

představován souborem dlouhodobého majetku.

Společnost oceňuje položku reálnou hodnotou

k závěrkovému datu ve smyslu IFRS/IAS.

Riziko v této oblasti vnímáme na základě

potenciálně nesprávného ocenění tohoto majetku

nadhodnocením hodnoty této položky v účetní

závěrce Společnosti.

Informace o přecenění položky na reálnou

hodnotu a způsob stanovení reálné hodnoty jsou

uvedeny v příloze účetní závěrky v částech

2. Účetní postupy, oddíl. I., 3. Významné účetní

úsudky, předpoklady a odhady, 19. Investiční

majetek – klasifikace a ocenění a 34. Reálná

hodnota aktiv a závazků.

Posoudili jsme kvalitu předloženého ocenění.

V rámci posouzení ocenění položky jsme nejprve

posoudili kvalifikaci zhotovitele předložené

oceňovací zprávy, a to z pohledu jeho odborných

předpokladů a vyhodnocení nezávislosti. Tyto

předpoklady zhotovitele jsme vyhodnotili tak,

abychom mohli přistoupit k hodnocení vlastní

práce experta vedení.

Předložená ocenění byla vyhotovena externím

znalcem zapsaným v rejstříku znalců s

příslušným znaleckým oprávněním. Naše

posouzení předloženého ocenění jsme provedli

s využitím auditorova experta, nezávislého

znalce s příslušnou znaleckou odborností pro

daný předmět ocenění.

Náš nezávislý znalec provedl vlastní nezávislé

posouzení správnosti volby použité metody a její

aplikaci.

V případě, že byly v ocenění zjištěny naším

znalcem nedostatky, či shledal výstup ocenění v

některé z jeho částí nepřezkoumatelný či

rozporný, požádali jsme zhotovitele ocenění, aby

vysvětlil detail a doplnil svůj výstup. V případě

početních nesprávností náš znalec provedl

vlastní přepočet, abychom kvantifikací dospěli

k závěru, zda se jeho zjištěné ocenění významně

neodchyluje od předloženého ocenění.

Zdůraznění skutečnosti – odchýlení se od účetního rámce za účelem dosažení věrnějšího

zobrazení v účetní závěrce

Upozorňujeme na bod 2. Účetní postupy, oddíl. H. Nehmotný majetek– klasifikace a ocenění přílohy

účetní závěrky popisující odchýlení se od požadavků účetního rámce IFRS/IAS za účelem dosažení

5/9

věrnějšího zobrazení v účetní závěrce ohledně vykázané hodnoty položky Nehmotný majetek. Náš

výrok není v souvislosti s touto záležitostí modifikován.

Jiné skutečnosti – předchozí auditor

Předcházejícím auditorem Společnosti v minulém účetním období, tj. v období od 1.1.2023 do

31.12.2023 byla auditorská společnost Kreston Audit FIN, s.r.o., ev. č. KAČR 011, která vydala ve své

auditorské zprávě ze dne 29.04.2024 k auditu účetní závěrky sestavené za toto období výrok „bez

výhrad“.

Ostatní informace uvedené ve výroční zprávě

Ostatními informacemi jsou v souladu s § 2 písm. b) zákona o auditorech informace uvedené ve výroční

finanční zprávě mimo účetní závěrku a naši zprávu auditora. Za ostatní informace odpovídá dozorčí

rada Společnosti.

Náš výrok k účetní závěrce se k ostatním informacím nevztahuje. Přesto je však součástí našich

povinností souvisejících s ověřením účetní závěrky seznámení se s ostatními informacemi a posouzení,

zda ostatní informace nejsou ve významném (materiálním) nesouladu s účetní závěrkou či s našimi

znalostmi o účetní jednotce získanými během ověřování účetní závěrky nebo zda se jinak tyto informace

nejeví jako významně (materiálně) nesprávné. Také posuzujeme, zda ostatní informace byly ve všech

významných (materiálních) ohledech vypracovány v souladu s příslušnými právními předpisy. Tímto

posouzením se rozumí, zda ostatní informace splňují požadavky právních předpisů na formální

náležitosti a postup vypracování ostatních informací v kontextu významnosti (materiality), tj. zda

případné nedodržení uvedených požadavků by bylo způsobilé ovlivnit úsudek činěný na základě

ostatních informací.

Na základě provedených postupů, do míry, již dokážeme posoudit, uvádíme, že

• ostatní informace, které popisují skutečnosti, jež jsou též předmětem zobrazení v účetní

závěrce, jsou ve všech významných (materiálních) ohledech v souladu s účetní závěrkou a

• ostatní informace byly vypracovány v souladu s právními předpisy.

Dále jsme povinni uvést, zda na základě poznatků a povědomí o Společnosti k nimž jsme dospěli při

provádění auditu, ostatní informace neobsahují významné (materiální) věcné nesprávnosti. V rámci

uvedených postupů jsme v obdržených ostatních informacích žádné významné (materiální) věcné

nesprávnosti nezjistili.

Odpovědnost dozorčí rady a výboru pro audit Společnosti za účetní závěrku

Dozorčí rada Společnosti odpovídá za sestavení účetní závěrky podávající věrný a poctivý obraz v

souladu s mezinárodními standardy účetního výkaznictví ve znění přijatém Evropskou unií, a za takový

vnitřní kontrolní systém, který považuje za nezbytný pro sestavení účetní závěrky tak, aby neobsahovala

významné nesprávnosti způsobené podvodem nebo chybou.

6/9

Při sestavování účetní závěrky je dozorčí rada Společnosti povinna posoudit, zda je Společnost schopna

nepřetržitě trvat, a pokud je to relevantní, popsat v příloze účetní závěrky záležitosti týkající se jejího

nepřetržitého trvání a použití předpokladu nepřetržitého trvání podniku při sestavení účetní závěrky, s

výjimkou případů, kdy dozorčí rada plánuje zrušení Společnosti nebo ukončení její činnosti, resp. kdy

nemá jinou reálnou možnost, než tak učinit.

Za dohled nad procesem účetního výkaznictví ve Společnosti odpovídá dozorčí rada ve spolupráci s

výborem pro audit.

Odpovědnost auditora za audit účetní závěrky

Naším cílem je získat přiměřenou jistotu, že účetní závěrka jako celek neobsahuje významnou

(materiální) nesprávnost způsobenou podvodem nebo chybou a vydat zprávu auditora obsahující náš

výrok. Přiměřená míra jistoty je velká míra jistoty, nicméně není zárukou, že audit provedený v souladu

s výše uvedenými předpisy ve všech případech v účetní závěrce odhalí případnou existující významnou

(materiální) nesprávnost. Nesprávnosti mohou vznikat v důsledku podvodů nebo chyb a považují se za

významné (materiální), pokud lze reálně předpokládat, že by jednotlivě nebo v souhrnu mohly ovlivnit

ekonomická rozhodnutí, která uživatelé účetní závěrky na jejím základě přijmou.

Při provádění auditu v souladu s výše uvedenými předpisy je naší povinností uplatňovat během celého

auditu odborný úsudek a zachovávat profesní skepticismus. Dále je naší povinností:

• Identifikovat a vyhodnotit rizika významné (materiální) nesprávnosti účetní závěrky způsobené

podvodem nebo chybou, navrhnout a provést auditorské postupy reagující na tato rizika a získat

dostatečné a vhodné důkazní informace, abychom na jejich základě mohli vyjádřit výrok. Riziko, že

neodhalíme významnou (materiální) nesprávnost, k níž došlo v důsledku podvodu, je větší než

riziko neodhalení významné (materiální) nesprávnosti způsobené chybou, protože součástí

podvodu mohou být tajné dohody (koluze), falšování, úmyslná opomenutí, nepravdivá prohlášení

nebo obcházení vnitřních kontrol.

• Seznámit se s vnitřním kontrolním systémem Společnosti relevantním pro audit v takovém rozsahu,

abychom mohli navrhnout auditorské postupy vhodné s ohledem na dané okolnosti, nikoli abychom

mohli vyjádřit názor na účinnost jejího vnitřního kontrolního systému.

• Posoudit vhodnost použitých účetních pravidel, přiměřenost provedených účetních odhadů a

informace, které v této souvislosti dozorčí rada Společnosti uvedla v příloze účetní závěrky.

• Posoudit vhodnost použití předpokladu trvání podniku při sestavení účetní závěrky dozorčí radou

a to, zda s ohledem na shromážděné důkazní informace existuje významná (materiální) nejistota

vyplývající z událostí nebo podmínek, které mohou významně zpochybnit schopnost Společnosti

pokračovat v trvání podniku. Jestliže dojdeme k závěru, že taková významná (materiální) nejistota

existuje, je naší povinností upozornit v naší zprávě na informace uvedené v této souvislosti v příloze

účetní závěrky, a pokud tyto informace nejsou dostatečné, vyjádřit modifikovaný výrok. Naše

závěry týkající se schopnosti Společnosti pokračovat v trvání podniku vycházejí z důkazních

informací, které jsme získali do data naší zprávy. Nicméně budoucí události nebo podmínky mohou

vést k tomu, že Společnost ztratí schopnost pokračovat v trvání podniku.

• Vyhodnotit celkovou prezentaci, členění a obsah účetní závěrky včetně přílohy, a dále to, zda

účetní závěrka zobrazuje podkladové transakce a události způsobem, který vede k věrnému

zobrazení.

7/9

Naší povinností je informovat dozorčí radu a výbor pro audit mimo jiné o plánovaném rozsahu a

načasování auditu a o významných zjištěních, která jsme v jeho průběhu učinili, včetně zjištěných

významných nedostatků ve vnitřním kontrolním systému.

Naší povinností je rovněž poskytnout výboru pro audit prohlášení o tom, že jsme splnili příslušné etické

požadavky týkající se nezávislosti, a informovat ho o veškerých vztazích a dalších záležitostech, u nichž

se lze reálně domnívat, že by mohly mít vliv na naši nezávislost, a případných souvisejících opatřeních.

Dále je naší povinností vybrat na základě záležitostí, o nichž jsme informovali dozorčí radu a výbor pro

audit, ty, které jsou z hlediska auditu účetní závěrky za běžný rok nejvýznamnější, a které tudíž

představují hlavní záležitosti auditu, a tyto záležitosti popsat v naší zprávě. Tato povinnost neplatí, když

právní předpisy zakazují zveřejnění takové záležitosti nebo jestliže ve zcela výjimečném případě

usoudíme, že bychom o dané záležitosti neměli v naší zprávě informovat, protože lze reálně očekávat,

že možné negativní dopady zveřejnění převáží nad přínosem z hlediska veřejného zájmu.

Zpráva o jiných požadavcích stanovených právními předpisy

V souladu s článkem 10 odst. 2 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014 uvádíme

v naší zprávě nezávislého auditora následující informace vyžadované nad rámec mezinárodních

standardů pro audit:

Určení auditora a délka provádění auditu

Auditorem Společnosti nás dne 07. 10. 2024 určila valná hromada Společnosti na období od 1. 1. 2024

až 31. 12. 2024. Auditorem Společnosti jsme tak prvním rokem.

Soulad s dodatečnou zprávou pro výbor pro audit

Potvrzujeme, že náš výrok k účetní závěrce uvedený v této zprávě je v souladu s naší dodatečnou

zprávou pro výbor pro audit Společnosti, kterou jsme dne 30.4.2025 vyhotovili dle článku 11 nařízení

Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014.

Poskytování neauditorských služeb

Prohlašujeme, že nebyly Společnosti poskytnuty žádné zakázané služby uvedené v čl. 5 nařízení

Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014. Zároveň jsme Společnosti ani podnikům, které

ovládá, kromě povinného auditu neposkytli žádné jiné neauditorské služby, které by nebyly uvedené

v příloze účetní závěrky nebo ve výroční zprávě Společnosti.

Zpráva o souladu s nařízením o ESEF

Provedli jsme zakázku poskytující přiměřenou jistotu, jejímž předmětem bylo ověření souladu účetní

závěrky obsažené ve výroční finanční zprávě s ustanoveními nařízení Komise v přenesené pravomoci

8/9

(EU) 2019/815 ze dne 17. prosince 2018, kterým se doplňuje směrnice Evropského parlamentu a Rady

2004/109/ES, pokud jde o regulační technické normy specifikace jednotného elektronického formátu

pro podávání zpráv („nařízení o ESEF“), která se vztahují k účetní závěrce.

Odpovědnost dozorčí rady

Za vypracování účetní závěrky v souladu s nařízením o ESEF je zodpovědná dozorčí rada Společnosti.

Dozorčí rada Společnosti nese odpovědnost mimo jiné za:

• návrh, zavedení a udržování vnitřního kontrolního systému relevantního pro uplatňování

požadavků nařízení o ESEF,

• sestavení účetní závěrky obsažené ve výroční finanční zprávě v platném formátu XHTML.

Odpovědnost auditora

Naším úkolem je vyjádřit na základě získaných důkazních informací názor na to, zdali účetní závěrka

obsažená ve výroční finanční zprávě je ve všech významných (materiálních) ohledech v souladu s

požadavky nařízení o ESEF. Tuto zakázku poskytující přiměřenou jistotu jsme provedli podle

mezinárodního standardu pro ověřovací zakázky ISAE 3000 (revidované znění) – „Ověřovací zakázky,

které nejsou auditem ani prověrkou historických finančních informací“ (dále jen „ISAE 3000“).

Charakter, načasování a rozsah zvolených postupů závisí na úsudku auditora. Přiměřená míra jistoty je

velká míra jistoty, nicméně není zárukou, že ověření provedené v souladu s výše uvedeným standardem

ve všech případech odhalí případný existující významný (materiální) nesoulad s požadavky nařízení o

ESEF.

V rámci zvolených postupů jsme provedli následující činnosti:

• seznámili jsme se s požadavky nařízení o ESEF,

• seznámili jsme se s vnitřními kontrolami Společnosti relevantními pro uplatňování požadavků

nařízení o ESEF,

• identifikovali a vyhodnotili jsme rizika významného (materiálního) nesouladu s požadavky

nařízení o ESEF způsobeného podvodem nebo chybou a

• na základě toho navrhli a provedli postupy s cílem reagovat na vyhodnocená rizika a získat

přiměřenou jistotu pro účely vyjádření našeho závěru.

Cílem našich postupů bylo posoudit, zdali účetní závěrka, která je obsažena ve výroční zprávě, byla

sestavena v platném formátu XHTML.

Domníváme se, že důkazní informace, které jsme získali, poskytují dostatečný a vhodný základ pro

vyjádření našeho závěru.

9/9

Závěr

Podle našeho názoru účetní závěrka Společnosti za rok končící 31. 12. 2024 obsažená ve výroční

finanční zprávě je ve všech významných (materiálních) ohledech v souladu s požadavky nařízení o

ESEF.

V Praze dne 30.4.2025

Auditorská společnost:

PKF APOGEO Verifica, s.r.o.

Rohanské nábřeží 671/15

Karlín, 186 00 Praha 8

oprávnění KAČR č. 612

Statutární auditor:

Ing. Jan Tichý, DiS.

oprávnění KAČR č. 2334