Výroční finanční zpráva

2025

Maloja Investment SICAV a.s.

za období od 1. 1. 2025 do 31. 12. 2025

Obsah

Obsah ..................................................................................................................................................................... 2

Čestné prohlášení ............................................................................................................................................... 4

Informace pro akcionáře .................................................................................................................................... 5

Přehled podnikání, stav majetku investičního Fondu a majetkových účastí .......................................... 19

Profil Fondu a skupiny ....................................................................................................................................... 26

Zpráva o vztazích .............................................................................................................................................. 40

Účetní závěrka k 31. 12. 2025 ........................................................................................................................... 45

Komentář k účetním výkazům k 31.12.2025................................................................................................... 50

Zpráva auditora ..................................................................................................................................................96

Pro účely výroční finanční zprávy mají níže uvedené pojmy následující význam:

Pro účely výroční finanční zprávy mají níže uvedené právní předpisy následující význam:

AMISTA IS

AMISTA investiční společnost, a.s., IČO: 274 37 558, se sídlem Sokolovská 700/113a, 186 00

Praha 8

ČNB

Česká národní banka

Den ocenění

Poslední den Účetního období

Fond

Maloja Investment SICAV a.s., IČO: 052 59 797, se sídlem Mladoboleslavská 1148, Kbely,

Praha 9, PSČ 197 00 obchodní společnost zapsaná v obchodním rejstříku vedeném

Městským soudem v Praze pod sp. zn. B 21746

Účetní období

Období od 1. 1. 2025 do 31. 12. 2025

Investiční část Fondu

Majetek a dluhy Fondu z jeho investiční činnosti ve smyslu ust. § 164 odst. 1 ZISIF.

Neinvestiční část Fondu

Ostatní jmění Fondu nespadající do Investiční části Fondu ve smyslu ust. § 164 odst. 1 ZISIF.

Dohoda FATCA

Dohoda mezi Českou republikou a Spojenými státy americkými o zlepšení dodržování

daňových předpisů v mezinárodním měřítku a s ohledem na právní předpisy Spojených států

amerických o informacích a jejich oznamování obecně známá jako Foreign Account Tax

Compliance Act, vyhlášená pod č. 72/2014 Sb.m.s.

Zákon o auditorech

Zákon č. 93/2009 Sb., o auditorech a o změně některých zákonů (zákon o auditorech), ve

znění pozdějších předpisů

Zákon o daních z příjmů

Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů

Zákon o účetnictví

Zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů

ZISIF

Zákon č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech, ve znění

pozdějších předpisů

ZMSSD

Zákon č. 164/2013 Sb., o mezinárodní spolupráci při správě daní a o změně dalších

souvisejících zákonů, ve znění pozdějších předpisů

ZOK

Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních

korporacích), ve znění pozdějších předpisů

ZPKT

Zákon č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu, ve znění pozdějších předpisů

Vyhláška

Vyhláška č. 234/2009 Sb., o ochraně proti zneužívání trhu a transparenci, ve znění

pozdějších předpisů

Čestné prohlášení

Jako oprávněná osoba Fondu, tímto prohlašuji, že dle mého nejlepšího vědomí, podává vyhotovená

účetní závěrka, vypracovaná v souladu s platným souborem účetních standardů, věrný a poctivý

obraz o majetku, závazcích, finanční situaci a výsledku hospodaření emitenta a výroční finanční

zpráva podle zákona upravujícího účetnictví obsahuje věrný přehled vývoje a výsledků emitenta a

postavení emitenta spolu s popisem hlavních rizik a nejistot, kterým čelí.

V Praze dne 30. 4. 2026

Maloja Investment SICAV a.s.

AMISTA investiční společnost, a.s.,

člen představenstva

Ing. Marta Čtvrtníčková

pověřený zmocněnec

Informace pro akcionáře

podle § 118 odst. 4 písm. b) až k) a odst. 5 písm. a) až k) ZPKT

1. Orgány Fondu a skupiny – jejich složení a postupy jejich rozhodování

1.1 Valná hromada Fondu jako mateřské společnosti

Valná hromada je nejvyšším orgánem Fondu. Každý akcionář, který vlastní zakladatelské akcie, má

právo účastnit se valné hromady. Každý investor, který vlastní investiční akcie, má též právo účastnit

se valné hromady. Každý akcionář, který vlastní zakladatelské akcie, i každý investor, který vlastní

investiční akcie, má právo obdržet vysvětlení týkající se Fondu, jím ovládaných osob nebo

jednotlivého podfondu vytvořeného Fondem, jehož investiční akcie vlastní, je-li takové vysvětlení

potřebné pro posouzení obsahu záležitostí zařazených na valnou hromadu nebo na výkon

akcionářských práv na ní, a uplatňovat návrhy a protinávrhy.

Se zakladatelskými akciemi je spojeno hlasovací právo vždy, nestanoví-li zákon jinak. S investičními

akciemi hlasovací právo spojeno není, nestanoví-li zákon jinak. Je-li s akcií Fondu spojeno hlasovací

právo, náleží každé akcii jeden hlas.

Rozhodování valné hromady upravuje článek 26 stanov Fondu:

Valná hromada je schopna se usnášet, pokud jsou přítomní vlastníci nejméně 60 % akcií, s nimiž je

spojeno hlasovací právo. Při posuzování schopnosti valné hromady se usnášet se nepřihlíží k akciím,

s nimiž není spojeno hlasovací právo, nebo pokud nelze hlasovací právo podle zákona nebo stanov

vykonávat; to neplatí, nabudou-li tyto akcie dočasně hlasovacího práva. Není-li valná hromada

schopná usnášet se, svolá statutární orgán náhradní valnou hromadu, a to tak, aby se konala od

patnácti do šesti týdnů ode dne, na který byla svolána původní valná hromada. Náhradní valná

hromada je schopná usnášet se bez ohledu na počet přítomných akcionářů.

Záležitosti, které nebyly zařazeny do navrhovaného pořadu jednání, lze rozhodnout jen se

souhlasem všech vlastníků akcií vydaných Fondem, s nimiž je v případě projednání takové záležitosti

spojeno hlasovací právo.

Pokud stanovy Fondu nebo zákon nevyžadují většinu jinou, rozhoduje valná hromada většinou hlasů

vlastníků akcií vydaných Fondem, s nimiž je spojeno hlasovací právo.

Působnost valné hromady upravuje článek 23 stanov Fondu:

Do působnosti valné hromady, nevylučuje-li to ZISIF, náleží dle stanov Fondu vše, co do její

působnosti vkládá závazný právní předpis, včetně:

• rozhodování o změně stanov, nejde-li o změnu v důsledku zvýšení zapisovaného

základního kapitálu správní radou podle § 511 zákona o obchodních korporacích nebo o

změnu, ke které došlo na základě jiných právních skutečností,

• rozhodování o změně výše zapisovaného základního kapitálu a o pověření správní

rady podle § 511 zákona o obchodních korporacích či o možnosti započtení peněžité

pohledávky vůči společnosti proti pohledávce na splacení emisního kursu

zakladatelských akcií,

• volba a odvolání statutárního ředitele,

• volba a odvolání členů správní rady a jiných orgánů určených stanovami,

• schválení řádné nebo mimořádné účetní závěrky a konsolidované účetní závěrky

a v případech, kdy její vyhotovení stanoví jiný právní předpis, i mezitímní účetní

závěrky, rozhodnutí o rozdělení zisku nebo jiných vlastních zdrojů či o úhradě ztráty,

• rozhodnutí o volbě způsobu určení úplaty za obhospodařování a administraci dle čl.

17.1 a 17.2 těchto stanov,

• schválení smlouvy o výkonu funkce statutárního ředitele,

• schválení smluv o výkonu funkce členů správní rady a jiných orgánů určených

stanovami,

• schválení poskytnutí jiného plnění ve prospěch osoby, která je členem orgánu

společnosti, než na které plyne právo z právního předpisu, ze schválené smlouvy o

výkonu funkce nebo z vnitřního předpisu společnosti schváleného valnou hromadou,

• rozhodnutí o zrušení společnosti s likvidací,

• rozhodnutí o zrušení podfondu společnosti s likvidací,

• rozhodnutí o jmenování likvidátora, resp. o podání žádosti o jmenování likvidátora

Českou národní bankou, jmenuje-li dle zákona likvidátora Česká národní banka,

• schválení návrhu rozdělení likvidačního zůstatku,

• rozhodnutí o přeměně společnosti,

• rozhodnutí o převzetí účinků jednání učiněných za společnost před jejím vznikem,

• rozhodování o udělení souhlasu s poskytnutím příplatku mimo zapisovaný základní

kapitál společnosti jejími akcionáři, kteří vlastní zakladatelské akcie a o jeho vrácení,

• rozhodování o určení auditora pro účetní závěrku a konsolidovanou účetní závěrku

• rozhodování o vyčlenění majetku a dluhů z investiční činnosti společnosti do jednoho

či více podfondů,

• rozhodování o zřízení účetních fondů vytvořených ze zisku,

• poskytování souhlasu s vydáváním dluhopisů,

rozhodnutí o dalších otázkách, které zákon o obchodních korporacích, zákon o investičních

společnostech a investičních fondech či jiný obecně závazný právní předpis nebo stanovy svěřují

do působnosti valné hromady.

1.2 Statutární orgán Fondu jako mateřské společnosti

Představenstvo AMISTA investiční společnost, a.s. (od 1. 1. 2021)

IČO: 274 37 558

Sídlo: Sokolovská 700/113a, Praha 8, PSČ 186 00

Zastoupení právnické osoby Ing. Michal Kusák, Ph.D. (od 30. 11. 2021 do 1. 10. 2025)

Ing. Petr Janoušek (od 1. 10. 2025)

Tomáš Vinkler BSc. (od 5. 12. 2025)

Mgr. Jiří Frankič (od 5. 12. 2025)

Ing. Marta Čtvrtníčková (od 5. 12. 2025)

Představenstvo je statutárním orgánem Fondu, kterému přísluší obchodní vedení Fondu a který

zastupuje Fond navenek. Představenstvo se řídí obecně závaznými právními předpisy, stanovami a

statutem Fondu, resp. jeho podfondů, jsou-li zřízeny. Představenstvo mj. také svolává valnou

hromadu Fondu a schvaluje změny statutu Fondu a jeho podfondů, jsou-li zřízeny. Představenstvo

je voleno valnou hromadou Fondu.

V působnosti představenstva je dle stanov Fondu:

a) řídit činnost společnosti a zabezpečovat její obchodní vedení,

b) provádět usnesení přijatá valnou hromadou,

c) zabezpečovat řádné vedení účetnictví společnosti,

d) předkládat valné hromadě ke schválení řádnou, mimořádnou a konsolidovanou,

popřípadě i mezitímní účetní závěrku společnosti a návrh na rozdělení zisku nebo

úhrady ztrát,

e) svolávat valnou hromadu,

f) vyhotovovat nejméně jednou za rok pro valnou hromadu zprávu o podnikatelské

činnosti společnosti a stavu jejího majetku,

g) vyhotovovat další zprávy emitenta cenných papírů přijatých k obchodování na

evropském regulovaném trhu a zajišťovat plnění dalších povinností, stanovených

obecně závaznými právními předpisy, zejm. zákonem o podnikání na kapitálovém trhu

h) předkládat valné hromadě návrhy na určení auditora k ověření účetní závěrky a

konsolidované účetní závěrky, příp. k přezkoumání dalších zpráv vypracovávaných

emitentem cenných papírů přijatých k obchodování na evropském regulovaném trhu,

o nichž to stanoví obecně závazný právní předpis,

i) měnit stanovy společnosti v souladu s § 277 odst. 2 zákona o investičních

společnostech a investičních fondech, jde-li o změnu přímo vyvolanou změnou právní

úpravy, opravu písemných nebo tiskových chyb nebo úpravou, která logicky vyplývá z

obsahu stanov,

j) schvalovat změny statutu společnosti a jednotlivých podfondů,

k) rozhodovat o všech záležitostech společnosti, které zákon nebo stanovy nesvěřují

jinému orgánu společnosti, tedy zejm. správní radě nebo valné hromadě společnost

Představenstvo určuje základní zaměření obchodního vedení Fondu.

Představenstvo nezřídilo žádný poradní orgán, výbor či komisi.

Vzhledem k tomu, že statutárnímu orgánu nesmí být v souladu s obecně závaznými právními

předpisy týkajícími se obhospodařování investičních fondů udělovány ze strany akcionářů Fondu

jakékoliv pokyny týkající se obhospodařování Fondu, není statutární orgán oprávněn požádat

nejvyšší orgán Fondu v souladu s ust. § 51 odst. 2 ZOK o udělení pokynu týkajícího se obchodního

vedení. Statutární orgán však může požádat o sdělení nezávazného stanoviska či doporučení

týkajícího se obchodního vedení další (poradní) orgány Fondu či jiné subjekty, a to za podmínek

určených statutem Fondu či vnitřními předpisy Fondu.

1.3 Dozorčí rada Fondu jako mateřské společnosti

Předseda dozorčí rady: Ing. Alan Gütl (od 1. 1. 2021)

narozen: 13. 5. 1967

vzdělání: vysokoškolské

Člen dozorčí rady: Drs. Ing. Petrus Hermanus Maria Winkelman (od 1. 1. 2021)

narozen: 8. 12. 1962

vzdělání: vysokoškolské

Člen dozorčí rady: Eugen Roden (od 1. 1. 2021)

narozen: 8. 7. 1949

vzdělání: středoškolské

Dozorčí rada dohlíží na řádný výkon činnosti Fondu, jakož i provádí další činnosti stanovené obecně

závaznými právními předpisy. Do působnosti Dozorčí rady náleží jakákoliv věc týkající se Fondu,

ledaže ji zákon svěřuje do působnosti valné hromady nebo ledaže ji zákon nebo stanovy v souladu

se zákonem svěřují do působnosti statutárního ředitele či jiného orgánu Fondu.

Dozorčí rada se skládá ze tří členů, volených valnou hromadou.

Dozorčí rada dále dle stanov Fondu:

a) přezkoumává řádnou, mimořádnou a konsolidovanou a popřípadě i mezitímní účetní

závěrku a návrh na rozdělení zisku nebo na úhradu ztráty a předkládá valné hromadě

své vyjádření;

b) předkládá valné hromadě návrhy na určení auditora k ověření účetní závěrky a

konsolidované účetní závěrky, příp. k přezkoumání dalších zpráv vypracovávaných

emitentem cenných papírů přijatých k obchodování na evropském regulovaném trhu, o

nichž to stanoví obecně závazný právní předpis;

c) schvaluje statut Fondem nově vytvořeného podfondu;

Do působnosti Dozorčí rady náleží jakákoliv věc týkající se společnosti, ledaže ji zákon svěřuje do

působnosti valné hromady, nebo ledaže ji zákon nebo tyto stanovy v souladu se zákonem svěřují do

působnosti statutárního ředitele či jiného orgánu společnosti.

Dozorčí rada je schopná usnášet se, je-li na zasedání přítomna nadpoloviční většina jejích členů. K

přijetí usnesení je zapotřebí, aby pro ně hlasovala nadpoloviční většina členů Dozorčí rady. Každý

člen Dozorčí rady má jeden hlas. V případě rovnosti hlasů je rozhodující hlas předsedy Dozorčí rady.

Řádná zasedání Dozorčí rady svolává předseda Dozorčí rady s uvedením programu jednání, a to

zpravidla čtyřikrát za rok. V případě, že Dozorčí rada není svolána po dobu delší než 2 měsíce, může

o její svolání požádat předsedu kterýkoli její člen, a to s pořadem jednání, který určí. Předseda

Dozorčí rady svolá Dozorčí radu také tehdy, požádá-li o to statutární orgán, a to s pořadem jednání,

který statutární orgán určil; neučiní-li tak bez zbytečného odkladu po doručení žádosti, může ji

svolat sám statutární orgán.

1.4 Výbor pro audit Fondu jako mateřské společnosti

Předseda výboru pro audit: Ing. Vít Vařeka (od 30. 10. 2016)

narozen: 14. 1. 1963

Vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze a Frostburg State Universit v USA. Od roku 1994

působil na pozici vedoucí finanční analytik a zástupce ředitele u licencovaného obchodníka

s cennými papíry AKRO Capital, a.s. Od roku 2006 do současnosti působí ve společnosti AMISTA IS,

a to postupně na pozicích výkonný ředitel, předseda představenstva a člen dozorčí rady.

Člen výboru pro audit Mgr. Pavel Bareš (od 1. 12. 2022)

narozen: 23. 9. 1977

V letech 2019-2022 byl členem představenstva AMISTA IS od roku 2022 pak zasedá v dozorčí radě.

Mgr. Pavel Bareš působí od roku 2001 v advokacii, v jejímž rámci se dlouhodobě specializuje na

komplexní právní zajištění investic a akvizic, včetně řešení nemovitostní agendy a investičních

projektů.

Člen výboru pro audit: Ing. Petr Janoušek (od 30. 10. 2016)

narozen: 22. 2. 1973

Vystudoval Vysoké učení technické v Brně. V rámci AMISTA IS se věnuje komplexnímu finančnímu

řízení společnosti. Předtím působil na vedoucích pozicích ve společnostech zabývajících se

investiční činností a vývojem informačních systémů.

Fond, jako subjekt veřejného zájmu ve smyslu ust. § 1a písm. a) ve spojení s ust. § 19a odst. 1 Zákona

o účetnictví zřídil ke dni 30. 10. 2016 výbor pro audit. Výbor pro audit zejména sleduje účinnost vnitřní

kontroly, systému řízení rizik, účinnost vnitřního auditu a jeho funkční nezávislost, sleduje postup

sestavování účetní závěrky Fondu a předkládá řídicímu nebo kontrolnímu orgánu Fondu doporučení

k zajištění integrity systémů účetnictví a finančního výkaznictví. Dále doporučuje auditora

kontrolnímu orgánu s tím, že toto doporučení řádně odůvodní.

Výbor pro audit se skládá ze 3 členů, volených valnou hromadou. Všichni navržení členové výboru

pro audit splnili zákonné podmínky pro jmenování do výboru pro audit stanovené ust. § 44 Zákona o

auditorech. Na svém prvním zasedání výboru pro audit si jeho členové zvolili za předsedu Ing. Víta

Vařeku. Předseda svolává a řídí zasedání výboru pro audit.

Výbor pro audit je schopný usnášet se, je-li na zasedání přítomna nadpoloviční většina jejích členů.

K přijetí usnesení je zapotřebí, aby pro ně hlasovala nadpoloviční přítomných členů výboru pro audit.

Výbor pro audit nezřídil žádný poradní orgán, výbor či komisi.

1.5 Politika rozmanitosti Fondu jako mateřské společnosti

Fond ve vztahu k statutárnímu orgánu, kontrolnímu orgánu a výboru pro audit neuplatňuje žádnou

specifickou politiku rozmanitosti. Důvodem je především skutečnost, že volba těchto orgánů je

v působnosti valné hromady Fondu, pročež toto rozhodnutí nemůže Fond v zásadě ovlivnit. Fond se

principiálně hlásí k dodržování zásad nediskriminace a rovného zacházení a dbá na to, aby orgány

byly obsazovány osobami, jejichž odborné znalosti a zkušenosti svědčí o jejich způsobilosti k

řádnému výkonu funkce.

1.6 Majetkové účasti Fondu

Prague North Enterprise a.s.

Sídlo: Mladoboleslavská 1108, Praha 9, PSČ 197 00

Velikost majetkové účasti a hlasovacích práv: 50 %

Statutární orgán - představenstvo

Předseda Ing. Alan Gütl (od 5. 11. 2019)

dat. nar. 13. 5. 1967

bytem: U invalidovny 549/5, Praha 8, PSČ 186 00

Člen Petr Šizling (od 5. 11. 2019)

dat. nar. 10. 3. 1974

bytem: Chelčického 686, Roztoky, PSČ 252 63

Funkce členové představenstva

Způsob jednání společnost zastupují oba členové představenstva

společně.

Residenz Heidenau Projekt GmbH

Sídlo: Hardenbergstr. 7, 10623 Berlin

Velikost majetkové účasti: 50 %

Statutární orgán - jednatelé

Zmocněný jednatel Ran Wilk (od 4. 10. 2022)

dat. nar. 30. 8. 1955

bytem: Katharinenstraße 17, 10711 Berlin

Zmocněný jednatel Ing. Alan Gütl (od 4. 10. 2022)

dat. nar. 13. 5. 1967

bytem: U invalidovny 549/5, Praha 8, PSČ 186 00

Způsob jednání za společnost jednají oba jednatelé společně

Nové Kbely a.s.

Sídlo: Mladoboleslavská 1148, Praha 9, PSČ 197 00

Velikost majetkové účasti a hlasovacích práv: 100 %

Statutární orgán - představenstvo

Předseda Ing. Alan Gütl (od 25. 9. 2025)

dat. nar. 13. 5. 1967

bytem: U invalidovny 549/5, Praha 8, PSČ 186 00

Člen Eugen Roden (od 25. 9. 2025)

dat. nar. 8. 7. 1949

bytem: Lihovarská 1060/12, Praha 9, PSČ 197 00

Funkce členové představenstva

Způsob jednání společnost zastupují oba členové představenstva

společně.

2. Zásady a postupy vnitřní kontroly a pravidla přístupu k rizikům ve vztahu

k procesu výkaznictví

Skupina Fondu na základě ust. § 19a Zákona o účetnictví použila mezinárodní účetní standardy

harmonizované evropským právem pro sestavení účetní závěrky ke Dni ocenění. Účetnictví a

výkaznictví Fondu je kromě všeobecně závazných právních předpisů upraveno rovněž soustavou

vnitřních předpisů a metodických postupů, plně respektujících obecně závazné účetní předpisy a

standardy.

Přístup do účetního systému Fondu je přísně řízen a povolen pouze oprávněným osobám. Účetní

doklady jsou účtovány po předchozím řádném schválení oprávněnými osobami, přičemž způsob

schvalování je upraven vnitřním předpisem. Platební styk je oddělen od zpracování účetnictví a

provádění obchodních transakcí, veškeré platby jsou prováděny oddělením vypořádání. Tento

způsob úhrad zamezuje potenciální možnosti, kdy by jedna a tatáž osoba provedla uzavření

obchodního vztahu, zaúčtovala z něho vyplývající účetní operace a současně provedla platbu ve

prospěch obchodního partnera.

Kontrola správnosti a úplnosti účetnictví a výkaznictví Fondu je prováděna ve dvou úrovních –

interně, prostřednictvím řídícího a kontrolního systému, a dále prostřednictvím externího auditu,

který ověřuje roční účetní závěrku Fondu. Interní kontrola v rámci kontrolního a řídícího systému

zahrnuje jednak činnosti vnitřního auditu a dále řadu kontrolních prvků, prováděných kontinuálně

(např. kontrola zaúčtovaného stavu majetku na operativní evidenci majetku, inventarizace, kontrola

čtyř očí apod.), v rámci, kterých je proces kontroly průběžně vyhodnocován.

3. Kodex řízení a správy Fondu

AMISTA IS jako obhospodařovatel Fondu přijala soubor vnitřních předpisů schválených statutárním

orgánem obhospodařovatele Fondu. Tyto vnitřní předpisy vycházejí z požadavků stanovených

všeobecně závaznými právními předpisy, včetně právních předpisů Evropské unie, a jsou pravidelně

aktualizovány a předkládány ČNB. Některé z nich dle platné legislativy podléhají i kontrole ze strany

ČNB a jsou ČNB předkládány v případě změn, což jsou např. Organizační řád, který je základní

normou řízení a správy Fondu, či vnitřní předpis obsahující postupy k plnění povinností dle AML

zákona. Rovněž všechny předpisy podléhají interní kontrole compliance a vnitřního auditu.

Mezi základní vnitřní předpisy patří mj. vnitřní předpisy upravující výkon obhospodařování Fondu a

výkon řízení a správy Fondu. Oblastmi, které jsou vnitřními předpisy upraveny, jsou například:

• Interní pravidla outsourcingu

• Pravidla řízení rizik, dodržování limitů a řízení likvidity

• Účetní postupy a pravidla účtování

• Pravidla vnitřní kontroly

• Systém vnitřní komunikace

• Opatření proti praní špinavých peněz a financování terorismu

AMISTA IS je současně členem AKAT a řídí se také jejím etickým kodexem, přičemž má sepsaný

vlastní Etický kodex v rámci předpisové základny, kterým se řídí a který vychází právě z principů

uvedených v Etickém kodexu AKAT.

Vzhledem k výše uvedenému Fond nepřijal žádný zvláštní kodex řízení a správy Fondu.

4. Ostatní vedoucí osoby Fondu a portfolio manažer

4.1 Ostatní vedoucí osoby

Žádné další osoby nemají funkci vedoucí osoby ve Fondu.

4.2 Portfolio manažer

Portfolio manažer Radim Vitner

narozen: 1976

vzdělání: Masarykova obchodní akademie Rakovník

Radim Vitner je zaměstnán ve společnosti AMISTA IS na pozici portfolio manažera od 1. 7. 2011. Před

příchodem do AMISTA IS pracoval deset let na pozici účetního a finančního analytika ve společnosti

Zepter International s.r.o. Předtím sbíral zkušenosti mimo jiné ve společnostech SPT Telecom, a.s. a

Královský pivovar Krušovice a.s.

Portfolio manažer Ing. Robert Mocek

narozen: 1961

vzdělání: VŠ dopravy a spojů, Žilina, fakulta Provozně-ekonomická

Před příchodem do AMISTA IS poskytoval konzultace v oblasti financování podnikatelských projektů

a poradenství v oblasti privátního bankovnictví a správy majetku v rámci svého živnostenského

oprávnění. Před tímto obdobím pracoval více než 25 let v bankovnictví na manažerských postech

v oblasti privátního bankovnictví a správy aktiv.

Portfolio manažer Ing. Ivana Lacová

Vzdělání: Ekonomická univerzita, Bratislava, SR

Ing. Ivana Lacová před příchodem do AMISTA IS působila ve skupině Vienna Insurance Group, na

pozici Investment Officer., kde se věnovala správě investičního portfolia v hodnotě přesahující 1 mld.

Euro a v oblasti financí pracuje více jak 15 let. Ivana Lacová absolvovala postgraduální studium ve

Spojených státech amerických na Wilmington University, Wilmington, Delaware.

Portfolio manažer Ing. Radomíra Crkvová

Vzdělání: Provozně ekonomická fakulta ČZU

Ing. Radomíra Crkvová před příchodem do AMISTA IS působila ve společnosti Plzeňský Prazdroj, a. s.

jako Kreditní analytička, kde se věnovala svěřenému portfoliu klíčových zákazníků v oblastech

kreditního monitoringu, vymáhání pohledávek, finanční analýzy, reportingu a factoringu. Po

dokončení studia působila také ve společnosti Leasing České spořitelny, a.s. na oddělení Risk

Managementu, které se specializovalo na poskytování analytické podpory v rámci schvalovacích

procesů u spotřebitelských úvěrů.

5. Osoby s řídící pravomocí

Statutární orgán

Řídicí osobou Fondu je obhospodařovatel AMISTA IS.

Představenstvo AMISTA investiční společnost, a.s. (od 1. 1. 2021)

IČO: 274 37 558

Sídlo: Sokolovská 700/113a, Praha 8, PSČ 186 00

Zastoupení právnické osoby Ing. Michal Kusák, Ph.D. (od 30. 11. 2021 do 1. 10. 2025)

Ing. Petr Janoušek (od 1. 10. 2025)

Tomáš Vinkler BSc. (od 5. 12. 2025)

Mgr. Jiří Frankič (od 5. 12. 2025)

Ing. Marta Čtvrtníčková (od 5. 12. 2025)

Kontrolní orgán

Člen dozorčí rady: Ing. Alan Gütl (od 1. 1. 2021)

narozen: 13. 5.1967

Výkon funkce člena kontrolního orgánu Fondu je bezúplatný. Člen kontrolního orgánu není

v souvislosti se svojí funkcí ve Fondu odměňován z Fondu ani z žádné jiné osoby propojené

s Fondem. Člen kontrolního orgánu je akcionářem Fondu vlastnícím zakladatelské a investiční akcie.

Člen dozorčí rady: Petrus Hermanus Maria Winkelman (od 1. 1. 2021)

narozen: 8. 12. 1962

Výkon funkce člena kontrolního orgánu Fondu je bezúplatný. Člen kontrolního orgánu není

v souvislosti se svojí funkcí ve Fondu odměňován z Fondu ani z žádné jiné osoby propojené

s Fondem. Člen kontrolního orgánu je akcionářem Fondu vlastnícím zakladatelské a investiční akcie.

Člen dozorčí rady: Eugen Roden (od 1. 1. 2021)

narozen: 8. 7. 1949

Výkon funkce člena kontrolního orgánu Fondu je bezúplatný. Člen kontrolního orgánu není v

souvislosti se svojí funkcí ve Fondu odměňován z Fondu ani z žádné jiné osoby propojené s Fondem.

Člen kontrolního orgánu je akcionářem Fondu vlastnícím zakladatelské a investiční akcie.

6. Údaje o peněžitých a nepeněžitých příjmech a principech odměňování

Rozhodování o odměňování pracovníků Fondu náleží do působnosti statutárního orgánu Fondu.

Členové statutárního a kontrolního orgánu vykonávají svoji činnost na základě smluv o výkonu

funkce, v nichž je vždy upravena i jejich odměna včetně všech jejích složek, nejedná-li se o

bezúplatný výkon funkce. Tyto smlouvy včetně odměňování musí být schváleny valnou hromadou

Fondu.

Informace o zásadách a principech odměňování Fond vyhotovuje v politice odměňování podle § 121l

ZPKT, kterou uveřejňuje na svých internetových stránkách. Fond v souladu s § 121p ZPKT také

vyhotovuje a uveřejňuje na svých internetových stránkách zprávu o odměňování.

7. Údaje o počtu cenných papírů Fondu, které jsou v majetku statutárního

či dozorčího orgánu a ostatních osob s řídící pravomocí

Členové dozorčí rady drželi ve svém vlastnictví celkem 100 000 ks zakladatelských akcií a 559

097 605 ks investičních akcií Fondu.

K cenným papírům představujícím podíl na Fondu se nevztahují žádné opce ani srovnatelné

investiční nástroje, jejichž smluvními stranami by byli členové statutárního nebo dozorčího orgánu

Fondu nebo které by byly uzavřeny ve prospěch těchto osob. Osoby s řídící pravomocí Fondu nedrží

výše jmenované cenné papíry ani nepřímo, tedy prostřednictvím třetího subjektu.

8. Práva a povinnosti spojená s akciemi Fondu

Fond vydává dva druhy cenných papírů:

Zakladatelské akcie – tyto cenné papíry jsou vydávány k zapisovanému základnímu kapitálu, jehož

výše je též uváděna v obchodním rejstříku. Zapisovaný základní kapitál Fondu činí 2 000 000,- Kč a

je rozdělen na 100 000 ks kusových zakladatelských akcií, tj. bez jmenovité hodnoty. Všechny

zakladatelské akcie společnosti jsou vydány jako cenné papíry na řad, tj. jako listiny znějící na jméno

akcionáře a nejsou přijaty k obchodování na evropském regulovaném trhu. Podíl na zapisovaném

základním kapitálu se u zakladatelských akcií určí podle počtu akcií. Zakladatelské akcie se řídí právní

úpravou dle ZOK, ZISIF a dalšími právními předpisy a úpravou v oddíle II. stanov Fondu.

Práva spojená se zakladatelskými akciemi

Se zakladatelskými akciemi je spojeno právo akcionáře podílet se na řízení společnosti, na jejím zisku

a na likvidačním zůstatku při jejím zrušení s likvidací. Právo na podíl na zisku a na likvidačním zůstatku

vzniká pouze z hospodaření společnosti s majetkem, který nepochází z investiční činnosti Fondu,

resp. není zařazen do žádného podfondu. Se zakladatelskými akciemi je vždy spojeno hlasovací

právo, nestanoví-li zákon jinak. Převoditelnost zakladatelských akcií je podmíněna souhlasem

statutárního orgánu. Se zakladatelskými akciemi není spojeno právo na jejich odkoupení na účet

společnosti, ani žádné jiné zvláštní právo.

Evidence zakladatelských akcií

Zakladatelské akcie jsou v držení akcionářů Fondu, kteří zodpovídají za jejich úschovu. Fond

prostřednictvím svého administrátora, tj. AMISTA IS, vede evidenci majitelů zakladatelských akcií v

seznamu akcionářů.

Investiční akcie – Fond vydává investiční akcie k Fondu jako takovému, resp. k jeho Investiční části.

Investiční akcie představují stejné podíly na fondovém kapitálu Investiční části Fondu. Investiční

akcie jsou vydávány jako akcie kusové, tj. bez jmenovité hodnoty. Všechny investiční akcie jsou

vydány jako zaknihované cenné papíry znějící na jméno investora.

Fond vydává jednu třídu investičních akcií, investiční akcie třídy A. Investiční akcie třídy A jsou od

1. 11. 2016 přijaty k obchodování na evropském regulovaném trhu Burza cenných papírů Praha, a.s.

Investiční akcie se řídí právní úpravou dle ZOK, ZISIF a dalšími právními předpisy a úpravou v oddíle III.

stanov Fondu.

Práva spojená s investičními akciemi

S investičními akciemi je spojeno právo týkající se podílu na zisku z hospodaření pouze s majetkem

z investiční činnosti Fondu a na likvidačním zůstatku pouze z investiční činnosti Fondu. S

investičními akciemi je spojeno právo na jejich odkoupení na žádost jejich vlastníka na účet

Investiční části Fondu. Investiční akcie odkoupením zanikají. S investičními akciemi není spojeno

hlasovací právo, pokud zákon nestanoví jinak.

Evidence investičních akcií

Evidence investičních akcií vydávaných Fondem je vedena v souladu s příslušnými ustanoveními

ZPKT. Centrální evidenci emise vede Centrální depozitář cenných papírů, a. s. Investiční akcie Fondu

v držení jednotlivých investorů jsou tak evidovány na jejich majetkových účtech vlastníků cenných

papírů. Investoři jsou povinni sdělovat účastníku Centrálního depozitáře cenných papírů, a. s., u

něhož mají veden svůj majetkový účet, veškeré změny ve svých identifikačních údajích.

9. Odměny účtované externími auditory

Informace o odměnách účtovaných za Účetní období auditory v členění za jednotlivé druhy služeb

jsou uvedeny v komentáři k účetním výkazům (oddíl „Správní náklady“), která je nedílnou součástí

této výroční finanční zprávy. Poplatky a náklady Fondu jsou hrazeny z Investiční části Fondu. Náklady

na audit činily v tomto Účetní období 200 tis. Kč bez DPH.

10. Dividendová politika Fondu

Fond neuplatňuje ani nedeklaruje dividendovou politiku ve smyslu stanovení poměru zisku

vyplaceného akcionářům a zisku zadrženého, ani nečiní takové odhady do budoucna.

Protože na Neinvestiční části Fondu neprobíhá žádná ekonomická činnost, nejsou k zakladatelským

akciím Fondu vypláceny dividendy.

11. Významná soudní a rozhodčí řízení

V Účetním období neprobíhala žádná soudní ani rozhodčí řízení, která mohla mít nebo v nedávné

minulosti měla významný vliv na finanční situaci nebo ziskovost Fondu nebo jeho skupiny.

12. Struktura vlastního kapitálu Fondu a dceřiných společností

Fond (mateřská společnost)

Struktura čistých aktiv/vlastního kapitálu Fondu je uvedena v účetní závěrce, která je nedílnou

součástí této výroční finanční zprávy.

Cenné papíry vydávané Fondem:

Druh

Zakladatelské akcie

Investiční akcie (třída A)

ISIN

CZ0008042272

Forma

Kusové akcie na jméno

Podoba

Listinné

Zaknihované

Jmenovitá hodnota

Bez jmenovité hodnoty

Podíl na zapisovaném základním kapitálu (%)

100

Počet emitovaných akcií v oběhu ke konci Účetního

období (ks)

100 000

559 097 605

Počet akcií vydaných v Účetním období (ks)

Počet akcií odkoupených v Účetním období (ks)

Počet upsaných, dosud nesplacených akcií (ks)

Obchodovatelnost

Zakladatelské akcie nebyly

přijaty k obchodování na

regulovaném trhu

Investiční akcie třídy A jsou

přijaty k obchodování na

regulovaném trhu

Ostatní skutečnosti:

Počet akcií držených Fondem jako emitentem nebo jménem Fondu jako emitenta, nebo v držení jeho

dceřiných společností: 0

Částka všech převoditelných cenných papírů, vyměnitelných cenných papírů nebo cenných papírů

s opčními listy, s uvedením podmínek pro převod, výměnu nebo upsání: 0

Skutečnosti, které nastaly po rozhodném dni:

Po rozhodném dni nenastaly žádné významné události s ohledem na strukturu čistých aktiv Fondu.

Dceřiné společnosti:

• Prague North Enterprise a.s. Základní kapitál: 30 000 000,- Kč, Vlastní kapitál: 68 647 tis.

Kč

• Residenz Heidenau Projekt GmbH, Základní kapitál: 25 000 EUR, Nepokrytá ztráta: 414

962 EUR

• Nové Kbely a.s., Základní kapitál: 2 000 000,- Kč, Vlastní kapitál: 1 812 tis. Kč

13. Omezení převoditelnosti cenných papírů

Převoditelnost zakladatelských akcií Fondu je podmíněna souhlasem statutárního orgánu.

Statutární orgán udělí souhlas s převodem písemně na žádost akcionáře v případě, kdy nabyvatel

zakladatelských akcií splňuje veškeré požadavky na osobu akcionáře společnosti jako fondu

kvalifikovaných investorů, stanovené statutem, jakož i obecně závaznými právními předpisy, a to

bez zbytečného odkladu po jejich kontrole. Souhlas s převodem zakladatelských akcií mezi

stávajícími akcionáři je vydáván neprodleně bez potřeby kontroly. V případě převodu nebo přechodu

vlastnického práva k zakladatelským akciím Fondu je jejich nabyvatel povinen bez zbytečného

odkladu informovat Fond o změně vlastníka. K účinnosti převodu akcie v podobě listinného cenného

papíru vůči administrátorovi Fondu se vyžaduje oznámení změny vlastníka příslušné akcie a její

předložení administrátorovi Fondu. Hodlá-li některý z vlastníků zakladatelských akcií převést své

zakladatelské akcie, mají ostatní vlastníci zakladatelských akcií k těmto akciím předkupní právo,

ledaže vlastník zakladatelských akcií zakladatelské akcie převádí jinému vlastníkovi zakladatelských

akcií.

K převodu investičních akcií Fondu musí mít investor (převodce) předchozí souhlas statutárního

orgánu Fondu k takovému převodu, a to v písemné formě. Statutární orgán vydá souhlas s převodem

za situace, kdy nabyvatel investičních akcií Fondu splňuje veškeré požadavky na osobu investora do

Fondu, coby fondu kvalifikovaných investorů stanovených statutem Fondu, jakož i obecně

závaznými právními předpisy, a to bez zbytečného odkladu po jeho kontrole. Souhlas s převodem

investičních akcií Fondu mezi stávajícími investory je vydáván neprodleně bez potřeby kontroly.

Omezení převoditelnosti investičních akcií se nevztahuje na investiční akcie, které byly přijaty

k obchodování na regulovaném trhu.

V případě převodu nebo přechodu vlastnického práva k investičním akciím Fondu je jejich nabyvatel

povinen bez zbytečného odkladu informovat Fond o změně vlastníka. K účinnosti převodu akcie v

podobě listinného cenného papíru vůči administrátorovi Fondu se vyžaduje oznámení změny

vlastníka příslušné akcie a její předložení administrátorovi Fondu. V případě, že by nabyvatel

investičních akcií nebyl kvalifikovaným investorem dle ust. § 272 ZISIF, k takovému nabytí se

v souladu s ust. § 272 odst. 3 ZISIF nepřihlíží.

14. Akcionářská struktura Fondu

Fond

Struktura akcionářů ke Dni ocenění (zakladatelské akcie)

V procentech

Podíl na základním

kapitálu

Podíl na hlasovacích

právech

Právnické osoby celkem

9,00

z toho 1RIF otevřený podílový fond

9,00

Fyzické osoby celkem

91,00

z toho Ing. Alan Gütl, dat. Nar. 13. 5. 1967

49,00

Drs. Ing. Petrus Hermanus Maria Winkelman, dat. nar. 8. 12. 1962

8,50

Eugen Roden, dat. nar. 8. 7. 1949

33,50

15. Vlastníci cenných papírů se zvláštními právy

Fond nevydává vyjma výše uvedených druhů cenných papírů žádné jiné cenné papíry, se kterými by

bylo spojeno zvláštní právo. Se zakladatelským akciemi není spojeno právo na podíl na zisku

pocházejícím z investiční činnosti Fondu, ale je s nimi spojeno právo na řízení Fondu prostřednictvím

hlasovacího práva, které je s těmito akciemi spojeno, pokud zákon nestanoví jinak. S investičními

akciemi není spojeno hlasovací právo, pokud zákon nestanoví jinak, ale je s nimi spojeno právo na

zpětný odkup Fondem.

16. Omezení hlasovacích práv

Se zakladatelskými akciemi Fondu je vždy spojeno hlasovací právo, nestanoví-li zákon jinak.

S investičními akciemi Fondu není spojeno hlasovací právo, nestanoví-li zákon jinak.

V případě, kdy valná hromada hlasuje o:

• změně práv spojených s určitým druhem investičních akcií;

• změně druhu nebo formy investičních akcií;

• další záležitosti, pro kterou zákon vyžaduje hlasování podle druhu akcií;

hlasují současně akcionáři, kteří vlastní investiční akcie, a akcionáři, kteří vlastní zakladatelské akcie.

V takovém případě je s investičními akciemi spojeno hlasovací právo.

17. Smlouvy mezi akcionáři s následkem snížení převoditelnosti nebo

hlasovacích práv

Fondu nejsou známy žádné smlouvy, které by uzavřeli akcionáři Fondu a které by současně mohly

mít za následek snížení převoditelnosti akcií představujících podíl na Fondu nebo snížení

hlasovacích práv.

18. Zvláštní pravidla pro volbu a odvolání členů statutárního orgánu a změnu

stanov

Stanovy Fondu neobsahují žádná zvláštní pravidla pro volbu a odvolání členů statutárního orgánu a

změnu stanov Fondu.

Členy statutárního orgánu volí a odvolává valná hromada Fondu.

O doplňování a změnách stanov rozhoduje valná hromada Fondu na návrh statutárního orgánu nebo

na základě protinávrhů akcionářů, resp. investorů účastnících se valné hromady nebo na návrh

správní rady, pokud valnou hromadu svolává správní rada a navrhuje potřebná opatření.

19. Zvláštní působnost orgánů

Stanovy Fondu neobsahují žádnou zvláštní působnost statutárního ani kontrolního orgánu podle

zákona upravujícího právní poměry obchodních společností a družstev.

V působnosti představenstva je dle stanov Fondu:

a) řídit činnost společnosti a zabezpečovat její obchodní vedení,

b) provádět usnesení přijatá valnou hromadou,

c) zabezpečovat řádné vedení účetnictví společnosti,

d) předkládat valné hromadě ke schválení řádnou, mimořádnou a konsolidovanou,

popřípadě i mezitímní účetní závěrku společnosti a návrh na rozdělení zisku nebo

úhrady ztrát,

e) svolávat valnou hromadu,

f) vyhotovovat nejméně jednou za rok pro valnou hromadu zprávu o podnikatelské

činnosti společnosti a stavu jejího majetku,

g) vyhotovovat další zprávy emitenta cenných papírů přijatých k obchodování na

evropském regulovaném trhu a zajišťovat plnění dalších povinností, stanovených

obecně závaznými právními předpisy, zejm. zákonem o podnikání na kapitálovém trhu,

h) předkládat valné hromadě návrhy na určení auditora k ověření účetní závěrky a

konsolidované účetní závěrky, příp. k přezkoumání dalších zpráv vypracovávaných

emitentem cenných papírů přijatých k obchodování na evropském regulovaném trhu,

o nichž to stanoví obecně závazný právní předpis,

i) měnit stanovy společnosti v souladu s § 277 odst. 2 zákona o investičních

společnostech a investičních fondech, jde-li o změnu přímo vyvolanou změnou právní

úpravy, opravu písemných nebo tiskových chyb nebo úpravou, která logicky vyplývá z

obsahu stanov,

j) schvalovat změny statutu společnosti a jednotlivých podfondů,

k) rozhodovat o všech záležitostech společnosti, které zákon nebo stanovy nesvěřují

jinému orgánu společnosti, tedy zejm. správní radě nebo valné hromadě společnosti.

Dozorčí rada dále dle stanov Fondu:

a) přezkoumává řádnou, mimořádnou a konsolidovanou a popřípadě i mezitímní účetní

závěrku a návrh na rozdělení zisku nebo na úhradu ztráty a předkládá valné hromadě

své vyjádření;

Do působnosti správní rady náleží jakákoliv věc týkající se společnosti, ledaže ji zákon svěřuje do

působnosti valné hromady, nebo ledaže ji zákon nebo tyto stanovy v souladu se zákonem svěřují do

působnosti statutárního ředitele či jiného orgánu společnosti.

20. Významné smlouvy při změně ovládání Fondu

Fond neuzavřel žádné smlouvy, ve kterých by byl smluvní stranou a které nabydou účinnosti, změní

se nebo zaniknou v případě změny ovládání Fondu v důsledku nabídky převzetí.

21. Smlouvy se členy statutárního orgánu se závazkem plnění při skončení

jejich funkce

Fond neuzavřel se členy statutárního orgánu nebo se zaměstnanci žádné smlouvy, kterými by byl

zavázán k plnění pro případ skončení jejich funkce nebo zaměstnání v souvislosti s nabídkou

převzetí.

22. Programy nabývání cenných papírů za zvýhodněných podmínek

Fond nemá žádný program, na jehož základě je zaměstnancům nebo členům statutárního orgánu

Fondu umožněno nabývat účastnické cenné papíry Fondu, opce na tyto cenné papíry či jiná práva k

nim za zvýhodněných podmínek.

Přehled podnikání, stav majetku investičního Fondu a majetkových

účastí

1. Přehled podnikání

Investiční cíl a strategie

Fond je oprávněn investovat především do aktiv nemovité povahy, ať již majících formu věcí

nemovitých, akcií, podílů, resp. jiných forem účastí na nemovitostních společnostech, a

doplňkových aktiv tvořených standardními nástroji kapitálových a finančních trhů.

Fond má v úmyslu investovat více než 51 % hodnoty svého investičního majetku do nemovitostí nebo

nemovitostních společností. Další podstatnou majetkovou hodnotou, do níž Fond může investovat,

jsou akcie, podíly a jiné formy účastí na právnických osobách. Vedlejšími majetkovými hodnotami

Fondu budou investiční nástroje ve smyslu ustanovení § 3 odst. 1 ZPKT, např. investiční cenné papíry,

cenné papíry kolektivního investování či nástroje peněžního trhu.

Druhy majetkových hodnot

Nemovité věci, včetně jejich součástí a příslušenství

Investice do nemovitých věcí, včetně jejich součástí a příslušenství (tj. např. energetických a

rozvodných sítí, technické infrastruktury, oplocení, zahradní úpravy, kůlny, garáže apod.),

souvisejících movitých věcí a případných vyvolaných investic (inženýrské sítě apod.). Nemovitostní

aktiva mají zejména podobu:

• pozemků určených k výstavbě objektů pro bydlení nebo komerčních objektů;

• pozemků určených ke zhodnocení formou změny účelu užívání pozemku a následnému

prodeji;

• pozemků provozovaných jako parkoviště;

• pozemků určených k pronajímání třetím osobám pro obchodní aktivity;

• rezidenčních projektů a domů;

• průmyslových areálů pro výrobu a skladování;

• budov pro zdravotnická zařízení;

• budov pro vzdělání a školství a školicí střediska;

• administrativních budov a center;

• hotelových komplexů a jiných rekreačních objektů;

• logistických parků;

• multifunkčních center;

• nemovitých i movitých energetických zařízení.

Do majetku investiční části Fondu lze nabýt nemovitost za účelem jejího provozování, je-li tato

nemovitost způsobilá při řádném hospodaření přinášet pravidelný a dlouhodobý výnos, nebo za

účelem jejího dalšího prodeje, je-li tato nemovitost způsobilá přinést ze svého prodeje zisk.

Fond může do své investiční části též nabývat nemovitosti výstavbou nebo za účelem dalšího

zhodnocení nemovitostí v jeho majetku umožnit na takových nemovitostech výstavbu. Výstavba

Fond

Maloja Investment SICAV a.s., IČO: 052 59 797, se sídlem Mladoboleslavská 1148, Praha

9, PSČ 197 00, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod

sp. zn. B 21746

Účetní období

Období od 1. 1. 2025 do 31. 12. 2025

samotná je vždy realizována na účet investiční části Fondu třetí osobou k takové činnosti

oprávněnou.

Při výběru vhodných nemovitostí nabývaných do majetku investiční části Fondu se zohledňuje

zejména poloha nabývaných nemovitostí v oblastech České republiky, kde lze důvodně

předpokládat, že v krátkodobém nebo střednědobém horizontu dojde k pozitivnímu cenovému

vývoji.

Akcie, podíly, resp. jiné formy účasti na společnostech

Tyto společnosti mohou mít také charakter dočasných účelových společností zřizovaných za

účelem možnosti získání bankovního nebo mimobankovního financování a diverzifikace rizik.

Akcie, podíly, resp. jiné formy účasti na společnostech, které se zaměřují na:

• správu nemovitostí a poskytování souvisejících služeb;

• provozování realitní činnosti;

• provádění stavební činnosti;

• vlastnění akcií, podílů, resp. jiných forem účastí na nemovitostních společnostech nebo

obchodních společnostech zaměřených na výše uvedené oblasti.

• jiné obchodní aktivity, které mají s nemovitostmi v majetku fondu ekonomickou souvislost

Pořizovány budou především akcie, podíly, resp. jiné formy účastí v takových společnostech, kde lze

v budoucnosti očekávat nadprůměrné zhodnocení investice a/nebo jiný ekonomický přínos pro

fond.

Při investování do akcií, podílů, resp. jiných forem účastí v obchodních společnostech bude Fond

zohledňovat zejména jejich ekonomickou výhodnost, při současném respektování pravidel

obezřetnosti a pravidel pro omezování rizik.

Majetek nabytý při uskutečňování procesu přeměny obchodních společností.

Fond, má možnost uskutečnit:

• proces přeměny podle zvláštního právního předpisu, v níž budou Fond a obchodní

společnost zúčastněnými společnostmi, a to v souladu s příslušnými zvláštními právními

předpisy;

• převzetí jmění obchodní společnosti dle, kdy účast Fondu může přesahovat 90% podíl na

základním kapitálu společnosti. Za předpokladu, že v majetku Fondu bude účast v takovéto

společnosti představující alespoň 90% podíl na základním kapitálu, pak na základě

rozhodnutí valné hromady Fondu může dojít k jejímu zrušení a k převodu jmění do majetku

Fondu.

Movité věci, které jsou účelově spojeny s nemovitostmi nebo ostatními aktivy Fondu

Fond může nabývat movité věci, které jsou účelově spojeny s nemovitostmi nebo ostatními aktivy

Fondu a slouží k zabezpečení provozu nemovitostí nebo zvyšují její užitnou hodnotu. Mezi takové

movité věci patří například nábytek, svítidla, drobné vybavení budov včetně uměleckých děl,

dopravní a transportní vybavení, výpočetní technika, strojní zařízení, technická infrastruktura, které

tvoří s nemovitostí logický celek nebo vhodný doplněk.

Vklady v bankách nebo zahraničních bankách

Fond může zřídit k takovému vkladu právo inkasa třetí osoby za účelem splácení přijatého

bankovního nebo mimobankovního financování. Předpokladem zřízení práva inkasa je řádné

vymezení podmínek jeho uplatnění a skutečnost, že zřízení takového inkasa není ve zcela zjevném

rozporu s běžnou tržní praxí v místě a čase obvyklou.

Poskytování úvěrů a zápůjček

Poskytování úvěrů a zápůjček Fondem je možné za předpokladu, že budou pro Fond ekonomicky

výhodné. Zápůjčky, resp. úvěry mohou být poskytovány v souvislosti s nabýváním a udržováním

majetkových hodnot nebo budou úvěry či zápůjčky poskytovány obchodním společnostem, ve

kterých bude mít Fond účast (podíl), a to jako dluhové financování jejich činnosti.

Pohledávky z obchodního styku a úvěrové pohledávky

Fond může nabývat do svého majetku pohledávky za předpokladu, že budou pro Fond ekonomicky

výhodné, tj. jejichž dlouhodobá výnosnost bude přesahovat náklady na jejich pořízení. Pohledávky

budou zpravidla nabývány za cenu nižší, než činí jejich jmenovitá hodnota, a to přiměřeně k riziku

jejich vymožení. Fond může nabývat do svého majetku pohledávky nejen po splatnosti, ale i před

splatností, a to bez ohledu na skutečnost, zda sídlo (resp. bydliště) dlužníka je umístěno v České

republice či v zahraničí. Fond může své existující i případné budoucí pohledávky zatížit zástavním

právem třetí osoby, a to za předpokladu zachování celkové ekonomické výhodnosti takové operace

a nikoli ve zjevném rozporu s běžnou obchodní praxí v místě a čase obvyklou.

Doplňková aktiva

Fond může investovat do následujících složek doplňkových aktiv:

• dluhopisy, resp. obdobné cenné papíry představující právo na splacení dlužné částky,

vydávané státy nebo obchodními společnostmi;

• tuzemské akcie, tj. vydané emitentem se sídlem umístěným na území České republiky;

• zahraniční akcie, tj. vydané emitentem se sídlem umístěným mimo území České republiky;

• cenné papíry investičních fondů;

• hypoteční zástavní listy;

• nástroje peněžního trhu.

Likvidní aktiva

Likvidní část majetku Fondu může být investována krátkodobě zejména do:

• vkladů, se kterými je možno volně nakládat, anebo termínovaných vkladů se lhůtou

splatnosti nejdéle jeden rok, pokud se jedná o vklady u bank, poboček zahraničních bank

nebo zahraničních bank, jež dodržují pravidla obezřetnosti podle práva Evropských

společenství nebo pravidla, která ČNB považuje za rovnocenná;

• cenných papírů vydaných fondy kolektivního investování;

• státních pokladničních poukázek a obdobných zahraničních cenných papírů;

dluhopisů nebo obdobných zahraničních cenných papírů se zbytkovou dobou splatnosti nejdéle tři

roky, které jsou obchodovány na regulovaném trhu s investičními nástroji se sídlem v členském

státě Evropské

2. Činnost Fondu a skupiny v účetním období

V průběhu účetního období se fond systematicky zaměřoval na zhodnocování svých aktiv.

Fond zahájil jednání s Magistrátem hlavního města Prahy a městskou částí Praha 19 o uzavření

plánovací smlouvy, jejíž uzavření představuje nezbytnou podmínku pro realizaci změny územního

plánu, o niž fond dlouhodobě usiluje. Předmětem této změny je převod funkčních ploch VN na

funkční plochy SV.

Schválení změny územního plánu vytvoří předpoklady pro realizaci projektu rozvoje nové části území

Kbely II. V návaznosti na tento záměr fond dokončil architektonickou studii plánované výstavby.

Současně fond zahájil přípravu revitalizace území v katastrálním území Letňany. V rámci těchto

aktivit byla zpracována architektonická studie zaměřená na výstavbu rodinných domů a byly

zahájeny přípravné práce na zpracování projektové dokumentace.

3. Hospodaření Fondu a skupiny

Věrný a poctivý obraz o hospodaření Fondu poskytuje řádná účetní závěrka sestavená za Účetní

období, která je ověřena externím auditorem. Zpráva auditora tvoří nedílnou součást výroční

finanční zprávy.

Protože Fond nevytváří podfondy, odděluje v souladu s ust. § 164 odst. 1 ZISIF účetně a majetkově

majetek a dluhy ze své investiční činnosti od svého ostatního jmění. Hospodaření Neinvestiční části

Fondu spočívá pouze v držení zapisovaného základního kapitálu Fondu, ke kterému Fond vydal

zakladatelské akcie. Na Neinvestiční části Fondu neprobíhá žádná činnost. K Investiční části Fondu

Fond vydává investiční akcie.

Hospodaření Investiční části Fondu skončilo v Účetním období vykázaným hospodářským výsledkem

ve výši 4 961 tis. Kč před zdaněním. Zisk je tvořen zejména výnosy z investičního majetku ve výši 64

953 tis. Kč a náklady vyplývající z této činnosti.

Hospodaření Neinvestiční části Fondu skončilo v Účetním období vykázaným hospodářským

výsledkem ve výši 0 tis. Kč, neboť na neinvestičním středisku neprobíhala žádná činnost.

Hospodaření společností, v nichž má Fond majetkové účasti, tj. společnosti Prague North Enterpirse

a.s. skončilo v Účetním období hospodářským výsledkem 12 776 tis. Kč před zdaněním, u společnosti

Residenz Heidenau Projekt GmbH skončilo v Účetním období hospodářským výsledkem – 93 tis. EUR

a u společnosti Nové Kbely a.s. skončilo v Účetním období hospodářským výsledkem – 188 tis. Kč.

4. Stav majetku investiční části Fondu a skupiny

Hodnota portfolia Fondu meziročně vzrostla o 3,37 % (tj. o 39 008 tis. Kč). Nárůst aktiv byl způsoben

zejména zvýšením reálné hodnoty investičního majetku a majetku určeného k prodeji a dále pak

navýšením peněžních prostředků.

Portfolio Fondu je financováno z 72,11 % vlastními zdroji, z 18,38 % cizími zdroji dlouhodobými

(zejména dlouhodobými úvěry) a 9,51 % pak cizími zdroji krátkodobými (zejména závazky z

obchodních vztahů, půjčkami a ostatními pasivy).

AKTIVA

Fond vykázal v rozvaze ke Dni ocenění aktiva v celkové výši 1 195 904 tis. Kč. Hlavními položkami aktiv

byly z 70,16 % (838 991 tis. Kč) nemovitosti držené jako investiční majetek, z 18,05 % (215 835 tis. Kč)

nemovitosti určené k prodeji, z 6,56 % (78 496 tis. Kč) investice do podniků pod společným vlivem.

Dále z 2,74 % (32 818 tis. Kč) dlouhodobým poskytnutým úvěrem a z 0,95 % (11 401 tis. Kč)

krátkodobými pohledávkami.

PASIVA

Celková pasiva Fondu ve výši 1 195 904 tis. Kč jsou tvořena zejména čistými aktivy připadajícími k

investičním akciím ve výši 862 425 tis. Kč (tj. 72,11 %), dále dlouhodobými půjčkami a úvěry ve výši

169 905 tis. Kč (14,21 %), krátkodobými zápůjčkami ve výši 68 881 tis. Kč (5,76 %), odloženým

daňovým závazkem ve výši 46 715 tis. Kč (3,91 %), krátkodobými závazky z obchodních vztahů ve

výši 40 202 tis. Kč (3,36 %), časovým rozlišením pasiv ve výši 4 702 tis. Kč (0,39 %) a dlouhodobými

závazky z obchodních vztahů ve výši 3 074 tis. Kč (0,26 %).

200

400

600

800

1000

1200

1400

XII.24 XII.25

Miliony

Struktura aktiv

Dlouhodobé poskytnuté půjčky

Daňové pohledávky

Investice do podniků pod

společným vlivem

Majetek určený k prodeji

Peníze a peněžní ekvivalenty

Časové rozlišení aktiv

Pohledávky z obchodních

vztahů a ostatní aktiva

Ostatní finanční aktiva

Krátkodobé poskytnuté půjčky

Investiční majetek

200

400

600

800

1000

1200

1400

XII.24 XII.25

Miliony

Struktura pasiv

Daňové závazky

Časové rozlišení pasiv

Závazky z obchodních vztahů a

ostatní pasiva kr.

Krátkodobé půjčky a úvěry

Čistá aktiva připadající k

investičním akciím

Závazky z obchodních vztahů a

ostatní pasiva dl.

Odložený daňový závazek

Dlouhodobé půjčky a úvěry

CASHFLOW

Peněžní prostředky ke Dni ocenění byly o 14 744 tis. Kč vyšší oproti minulému účetnímu období z výše

uvedených důvodů.

5. Stav majetku neinvestiční části Fondu

AKTIVA

Fond vykázal v rozvaze ke Dni ocenění aktiva v celkové výši 1 077 tis. Kč. Ta jsou tvořena především

penězi a peněžními ekvivalenty.

PASIVA

Celková pasiva Fondu ke Dni ocenění ve výši 1 077 tis. Kč jsou tvořena zejména základním kapitálem

ve výši 2 000 tis. Kč, sníženým o ztrátu z minulých období ve výši -239 tis. Kč a závazky vůči investiční

části Fondu ve výši 684 tis. Kč.

6. Podstatné investice

Podstatné investice Fondu jsou uvedeny v bodě 2. Činnost Fondu a skupiny v účetním období.

7. Regulační prostředí

Fond je investičním fondem kvalifikovaných investorů, jehož podnikání je regulováno zejména

zákonem č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech, ve znění pozdějších

předpisů (dále také „ZISIF“) a dalšími právními předpisy. V roce 2025 proběhla novelizace ZISIF, ale

jednalo se pouze o formální změny. Nebyly tedy provedeny žádné materiální změny dopadající na

Fond.

Fond podléhá regulaci ČNB jako integrovaného orgánu dohledu nad finančním trhem v České

republice. ČNB vykonává dohled a zajišťuje zejména licenční, schvalovací a povolovací činnosti,

ukládání sankcí, stanovování opatření k nápravě zjištěných nedostatků. V oblasti regulace se ČNB

podílí na přípravě řady významných právních předpisů týkajících se tuzemského finančního trhu.

Výkon dohledu nad investičními společnostmi a fondy se zaměřuje zejména na fondy s potenciálně

významným systémovým dopadem. Kontrolní činnost ČNB je soustředěna do oblastí dodržování

pravidel odborné péče při správě fondů a nastavení řídicích a kontrolních systémů.

Fond dále uvádí, že neeviduje vládní, hospodářskou, fiskální, měnovou či obecnou politiku nebo

faktory, které významně ovlivnily nebo by mohly přímo či nepřímo ovlivnit samotný provoz Fondu.

8. Výhled na následující období

Z hlediska významných investičních událostí bude fond v následujícím období pokračovat v realizaci

projektu rozvoje části území Kbely II. Prioritou fondu je uzavření plánovací smlouvy s Magistrátem

hlavního města Prahy a městskou částí Praha 19. Fond současně očekává schválení změny

územního plánu; po jejím schválení bude pokračovat v přípravě projektové dokumentace.

V dalším období fond plánuje dokončení projektové dokumentace pro výstavbu rodinných domů v

katastrálním území Letňany a následné zahájení výběrového řízení na dodavatele.

Fond hodlá i nadále nabízet investiční akcie novým investorům a realizovat obchodování

prostřednictvím Burzy cenných papírů Praha, a.s.

Komentář ke geopolitickému vývoji

Politické a geopolitické riziko je spojeno zejména s pokračujícím válečným konfliktem na Ukrajině

a přetrvávajícím napětím na Blízkém východě. Významným faktorem nejistoty je rovněž vývoj

hospodářské a obchodní politiky Spojených států amerických, který může ovlivňovat volatilitu

finančních trhů, obchodní podmínky, měnové kurzy a ceny energií. Dopady těchto faktorů se mohou

projevit zejména prostřednictvím tržních podmínek a tím ovlivnit hodnotu aktiv Fondu.

Profil Fondu a skupiny

1. Základní údaje o Fondu

Název:

Obchodní firma: Maloja Investment SICAV a.s.

Identifikační údaje:

IČO: 052 59 797

LEI: 315700MFAEFLE9TCL620

Sídlo:

Ulice: Mladoboleslavská 1148

Obec: Praha 9, Kbely

PSČ: 197 00

Vznik:

Fond byl založen v souladu se ZOK a ZISIF na dobu neurčitou zakladatelskou listinou ze dne 21. 7.

2016 a vznikl zápisem do obchodního rejstříku vedeného Městským soudem v Praze pod sp. zn. B

21746 dne 1. 8. 2016. Fond byl zapsán do seznamu vedeného ČNB dne 27. 7. 2016.

Právní forma Fondu je akciová společnost s proměnným základním kapitálem. Fond se při své

činnosti řídí českými právními předpisy, zejm. ZISIF a ZOK. Sídlem Fondu je Česká republika a

kontaktní údaje do hlavního místa výkonu jeho činnosti jsou: AMISTA IS, Sokolovská 700/113a, 186 00

Praha 8, tel: 226 233 110. Webové stránky Fondu jsou https://www.amista.cz/malojainvestment.

Fond je investičním fondem s právní osobností, který má individuální statutární orgán. Tímto

orgánem je právnická osoba, společnost AMISTA IS.

Zapisovaný základní kapitál:

Zapisovaný základní kapitál: 2 000 tis. Kč; splaceno 100 %

Akcie:

Akcie k neinvestiční části Fondu: 100 000 ks kusových akcií na jméno v listinné

podobě (zakladatelské akcie)

Akcie k investiční části Fondu: 559 097 605 ks kusových akcií na jméno

v zaknihované podobě (investiční akcie)

Vlastní kapitál Neinvestiční části Fondu: 1 761 tis. Kč

Čistá investiční aktiva Investiční části Fondu: 862 425 tis. Kč

Orgány Fondu

Informace o orgánech Fondu, jejich složení a postupy jejich rozhodování jsou uvedeny výše v části

Informace pro akcionáře, bod č. 1. Orgány Fondu a skupiny – jejich složení a postupy jejich

rozhodování.

Zaměstnanci

Fond nemá zaměstnance.

Hlavní akcionáři

1RIF otevřený podílový fond

NID: 751 60 633

Sídlo: Sokolovská 700/113a, 186 00 Praha 8

výše podílu na investiční části Fondu připadající na investiční akcie: 9,57 %

účast na kapitálu investiční části Fondu připadající na investiční akcie: 9,57%

účast na hlasovacích právech spojených s investičními akciemi: 0,00 %

výše podílu na neinvestiční části Fondu: 9,00 %

účast na kapitálu neinvestiční části Fondu: 9,00 %

účast na hlasovacích právech Fondu: ano, 9 000 hlasů

typ účasti: přímá

Ing. Alan Gütl

dat. nar.: 13. 5. 1967

bytem: U invalidovny 49/5, Praha, PSČ 186 00

výše podílu na investiční části Fondu připadající na investiční akcie: 44,66 %

účast na kapitálu investiční části Fondu připadající na investiční akcie: 44,66 %

účast na hlasovacích právech spojených s investičními akciemi: 0,00 %

výše podílu na neinvestiční části Fondu: 49,00 %

účast na kapitálu neinvestiční části Fondu: 49,00 %

účast na hlasovacích právech Fondu: ano, 49 000 hlasů

typ účasti: přímá

Eugen Roden

dat. nar.: 8. 7. 1949

bytem: Lihovarská 1060/12, Praha, PSČ 190 00

výše podílu na investiční části Fondu připadající na investiční akcie: 34,88 %

účast na kapitálu investiční části Fondu připadající na investiční akcie: 34,88 %

účast na hlasovacích právech spojených s investičními akciemi: 0,00 %

výše podílu na neinvestiční části Fondu: 33,50 %

účast na kapitálu neinvestiční části Fondu: 33,50 %

účast na hlasovacích právech Fondu: ano, 33 500 hlasů

typ účasti: přímá

Drs. Ing. Petrus Hermanus Maria Winkelman

dat. nar.: 8. 12. 1962

bytem: Pařížská 127/20, Praha PSČ 110 00

výše podílu na investiční části Fondu připadající na investiční akcie: 5,64 %

účast na kapitálu investiční části Fondu připadající na investiční akcie: 5,64 %

účast na hlasovacích právech spojených s investičními akciemi: 0,00 %

výše podílu na neinvestiční části Fondu: 8,50 %

účast na kapitálu neinvestiční části Fondu: 8,50 %

účast na hlasovacích právech Fondu: ano, 8 500 hlasů

typ účasti: přímá

Hlavní akcionáři nemají odlišná hlasovací práva. Fond je přímo ovládán Ing. Alanem Gütlem. Akcionář

ovládá Fond prostřednictvím valné hromady.

2. Údaje o změnách skutečností zapisovaných do obchodního rejstříku, ke

kterým došlo během účetního období

V Účetním období došlo ke změnám zapisovaných do obchodního rejstříku. Změna sídla společnosti

zapsána dne 18. 9. 2025 – Mladoboleslavská 1148, 197 00 Praha 9. Změna v zastoupení při výkonu

funkce člena představenstva zapsána dne 1. 10. 2025 – Ing. Petr Janoušek. Změna v zastoupení při

výkonu funkce člena představenstva zapsána dne 5. 12. 2025 – Tomáš Vinkler BSc., Mgr. Jiří Frankič,

Ing. Marta Čtvrtníčková.

3. Údaje o investiční společnosti, která v účetním období obhospodařovala

Fond

V Účetním období obhospodařovala a administrovala Fond AMISTA IS.

V Účetním období obhospodařovala a administrovala Fond AMISTA IS. AMISTA IS vznikla dne 6. 4.

2006 a získala povolení ke své činnosti na základě rozhodnutí ČNB č.j. 41/N/69/2006/9, jež nabylo

právní moci dne 20. 9. 2006, rozhodnutí bylo dne 11. 4. 2024 v rámci rozšíření licence nahrazeno

rozhodnutím ČNB Čj.: 2024/040215/CNB/65.

AMISTA IS se na základě ust. § 642 odst. 3 ZISIF považuje za investiční společnost, která je oprávněna

přesáhnout rozhodný limit, a je oprávněna k obhospodařování investičních fondů nebo zahraničních

investičních fondů, a to fondů kvalifikovaných investorů (s výjimkou kvalifikovaných fondů

rizikového kapitálu a kvalifikovaných fondů sociálního podnikání) a zahraničních investičních fondů

srovnatelných s fondem kvalifikovaných investorů (s výjimkou kvalifikovaných fondů rizikového

kapitálu a kvalifikovaných fondů sociálního podnikání), a dále je oprávněna k provádění administrace

investičních fondů nebo zahraničních investičních fondů dle ust. § 11 odst. 1 písm. B) ZISIF ve spojení

s ust. § 38 odst. 1 ZISIF, a to administrace fondů kvalifikovaných investorů (s výjimkou kvalifikovaných

fondů rizikového kapitálu a kvalifikovaných fondů sociálního podnikání) a zahraničních investičních

fondů srovnatelných s fondem kvalifikovaných investorů (s výjimkou kvalifikovaných fondů

rizikového kapitálu a kvalifikovaných fondů sociálního podnikání).

AMISTA IS vykonávala pro Fond činnosti dle statutu Fondu. Jednalo se např. o vedení účetnictví,

oceňování majetku a dluhů, výpočet aktuální čisté hodnoty majetku na jednu akcii vydávanou

Fondem, zajištění vydávání a odkupování akcií a výkon dalších činností související s hospodařením s

hodnotami v majetku Fondu (poradenská činnost týkající se struktury kapitálu, poradenství v oblasti

přeměn obchodních společností nebo převodu obchodních podílů apod.).

Portfolio manažer

Informace o osobě portfolio manažera Fondu jsou uvedeny výše v části Informace pro akcionáře,

bod č. 4. Ostatní vedoucí osoby Fondu a portfolio manažer, odst. 4.2 Portfolio manažer.

4. Údaje o depozitáři Fondu

Obchodní firma: Československá obchodní banka, a.s. (od 1. 8. 2016)

Sídlo: Radlická 333/150, Praha 5, PSČ 150 57

IČO: 000 01 350

5. Údaje o hlavním podpůrci

V Účetním období pro Fond nevykonávaly činnost hlavního podpůrce žádné osoby oprávněné

poskytovat investiční služby. Fond neměl hlavního podpůrce.

6. Údaje o osobách, které byly depozitářem pověřeny úschovou nebo

opatrováním majetku Fondu, pokud je u těchto osob uloženo nebo těmito

osobami jinak opatrováno více než 1 % hodnoty majetku fondu

Depozitář nepověřil v Účetním období žádnou osobu úschovou nebo opatrováním majetku Fondu.

7. Údaje o mzdách, úplatách a obdobných příjmech pracovníků a vedoucích

osob ve smyslu Nařízení

Pracovníci a vedoucí osoby AMISTA IS jsou odměňováni ze strany AMISTA IS v souladu se systémem

vnitřních zásad pro odměňování, který je nastaven s přihlédnutím k velikosti, povaze, rozsahu a

složitosti činnosti AMISTA IS a požadavkům na účinné řízení rizik obhospodařovaných investičních

fondů. Systém odměňování zahrnuje i závazná opatření pro předcházení střetu zájmu. Informace

nezbytné k pochopení rizikového profilu a řízeni rizik jednotlivých investičních fondů jsou uvedeny v

příslušné fondové dokumentaci.

Odměny pracovníků a vedoucích osob AMISTA IS jsou založeny na výplatě nárokové pevné a

nenárokové pohyblivé složky, jejíž výplata závisí na plnění hospodářských výsledků AMISTA IS a

plnění osobní cílů. Odměny pracovníků a vedoucích osob AMISTA IS nejsou vázány za zhodnocení

kapitálu obhospodařovaných investičních fondů. Pracovníci a vedoucí osoby AMISTA IS nejsou

odměňovány ze strany obhospodařovaných Fondů.

S ohledem na vysoký počet obhospodařovaných a administrovaných investičních fondů a absenci

jednoznačné metodiky výpočtu nemá AMISTA IS k dispozici snadno přístupné údaje rozdělené podle

jednotlivých investičních fondů ve smyslu čl. 107 odst. 3 Nařízení.

Celkové náklady AMISTA IS na odměňování 59 pracovníků a vedoucích osob v účetním období dle §

234 odst. 2 písm. b) ZISIF vykázané dle čl. 107 odst. 1 písm. a) Nařízení odpovídají celkové částce 70

713 tis. Kč, z čehož pevná složka odpovídá částce 58 835 tis. Kč, pohyblivá složka odpovídá částce 11

878 tis. Kč a odměna za zhodnocení kapitálu fondu odpovídá částce 0 Kč. Celkové náklady AMISTA

IS na odměňování 19 pracovníků a vedoucích osob v účetním období dle § 234 odst. 2 písm. c) ZISIF,

jejichž činnost má vliv na rizikový profil obhospodařovaných fondů (viz část I odst. 1 písm. b) přílohy

č. 1 k vyhlášce č. 244/2013 Sb.) odpovídají celkové částce 34 733 tis. Kč.

8. Identifikace majetku, jehož hodnota přesahuje 1 % hodnoty majetku Fondu

Majetek Investiční části Fondu ke Dni ocenění je tvořen dlouhodobým hmotným majetkem v reálné

hodnotě ve výši 838 991 tis. Kč, krátkodobými aktivy drženými k prodeji s plánovaným prodejem do 1

roku (položka obsahuje nemovitosti) v reálné hodnotě ve výši 215 835 tis. Kč. Dále majetkovou účastí

v obchodní společnosti Prague North Enterprise a.s. v reálné hodnotě ve výši 76 684 tis. Kč

(pořizovací cena: 30 900 tis. Kč) a majetkovou účastí v obchodní společnosti Nové Kbely a.s. v reálné

hodnotě ve výši 1 812 tis. Kč (pořizovací cena: 2 000 tis. Kč). Dále dlouhodobou pohledávkou za

společností ASTRON print, s.r.o. vzniklou v roce 2016 z prodeje nemovitostí dle kupní smlouvy v

reálné hodnotě ke Dni ocenění ve výši 1 382 tis. Kč (nominální hodnota pohledávky: 1 447 tis. Kč).

Dále dlouhodobým poskytnutým úvěrem společnosti Residenz Heidenau v reálné hodnotě 29 961

tis. Kč (nominální hodnota: 1 274 tis. Eur). Dále dlouhodobými poskytnutými úvěry společnosti

Prague North Enterprise a.s. v reálné hodnotě 2 857 tis. Kč (nominální hodnota: 2 857 tis. Kč),

krátkodobými obchodními pohledávkami v úhrnné výši 11 401 tis. Kč a peněžními prostředky na

běžných účtech ve výši 16 773 tis. Kč.

Jednotlivé nemovitosti, jejichž hodnota přesahuje 1 % hodnoty majetku Fondu, jsou uvedeny

v následujícím přehledu:

Popis

Katastrální

území

p.č./č.p.

Způsob užití

Pořizovací cena

Reálná hodnota k

31. 12. 2025

(v Kč)

pozemek

Kbely

1942/2

ostatní plocha

10 528 000

12 755 568,42

pozemek

Kbely

1944/1

manipulační plocha

– volná

28 504 000,00

58 897 359,17

stavba

Kbely

1944/38

budova 1 – skladové

a výrobní prostory

24 891 628,00

173 108 851,97

stavba

Kbely

1944/70-74

budova SO02 –

administrativní a

obchodní prostory

30 376 128,00

237 620 402,79

pozemky

Kbely

1944/70-74

pozemky pod

budovou SO02

16 362 500,00

19 824 562,56

stavba

Kbely

1944/86

Budova č.8

7 571 590,00

17 047 264,07

pozemek

Kbely

1944/94

manipulační plocha

– volná

17 346 647,94

21 016 156,58

pozemek

Kbely

1944/95

manipulační plocha,

venkovní prostor je

zčásti pronajatý

17 034 500,00

20 638 747,89

pozemek

Kbely

1944/103

manipulační plocha

– areálová

komunikace

53 480 129,57

64 659 877,39

pozemek

Kbely

1944/111

manipulační plocha

– vjezd do areálu a

částečně využívaná

pro parkování

9 950 500,00

12 055 878,00

pozemek

Kbely

1944/132

manipulační plocha

- volná

11 273 500,00

13 658 805,68

pozemek

Letňany

470/12

orná půda

10 892 966,37

16 721 637,00

pozemek

Letňany

470/13

orná půda

9 727 720,68

14 932 885,00

jednotka

Libeň

Jednotka

2553/31

jiný nebytový

prostor

6 221 399,73

19 130 000,00

jednotka

Libeň

Jednotka

2553/41

jiný nebytový

prostor

6 814 849,73

18 640 000,00

Majetek Neinvestiční části Fondu ke Dni ocenění nepřesahuje v žádné své položce limit 1 % hodnoty

majetku Fondu.

9. Informace týkající se obchodů zajišťujících financování (sft – securities

financing transactions) a swapů veškerých výnosů, požadované dle

nařízení evropského parlamentu a rady (eu) 2015/2365, čl. 13

Fond neměl v Účetním období žádné obchody týkající se zajišťování SFT nebo swapů.

10. Údaje o skutečné zaplacené úplatě obhospodařovateli za obhospodařování

Fondu s rozlišením na údaje o úplatě za výkon činnosti depozitáře,

administrátora, hlavního podpůrce a auditora, a údaje o dalších nákladech

či daních (§ 291 odst. 3 ZISIF ve spojení s Přílohou č. 2 písm. í) VoBÚP)

V roce 2025 činily náklady na výkon funkce 647 tis. Kč, náklady na administraci 1 318 tis. Kč, náklady

na depozitáře 540 tis. Kč a náklady na ostatní poradenské služby včetně auditu 2 173 tis. Kč.

V roce 2025 ani v roce 2024 nebyly vypláceny odměny klíčovým členům vedení Fondu.

11. Informace o aktivitách v oblasti výzkumu a vývoje

Fond nevyvíjel v Účetním období žádné aktivity v oblasti výzkumu a vývoje.

12. Informace o pobočce nebo jiné části obchodního závodu v zahraničí

Fond nemá žádnou pobočku či jinou část obchodního závodu v zahraničí.

13. Informace o aktivitách v oblasti ochrany životního prostředí

a pracovněprávních vztazích

Fond nevyvíjel v Účetním období žádné aktivity v oblasti ochrany životního prostředí.

V Účetním období nebyl ve Fondu zaměstnán žádný zaměstnanec.

14. Prohlášení o nezohledňování kritérii pro udržitelné investování dle článku 7

a 8 nařízení EU 2020/852 (SFDR):

Fond v rámci své investiční strategie nezohledňuje hlavní nepříznivé dopady investičních rozhodnutí

na faktory udržitelnosti (PAI) ve smyslu článku 7 nařízení (EU) 2019/2088 (SFDR). Důvodem jsou

zejména nepřiměřená finanční a personální náročnost spojená se systematickým sběrem,

vyhodnocováním a reportováním dat požadovaných SFDR.

Podkladové investice tohoto finančního produktu nejsou posuzovány ani strukturovány s cílem

splňovat kritéria EU pro environmentálně udržitelné hospodářské činnosti podle nařízení

(EU) 2020/852, a Fond se proto neklasifikuje jako finanční produkt podle článku 8 ani článku 9 SFDR.

Více informací o přístupu obhospodařovatele k této oblasti je uvedeno na webových stránkách

obhospodařovatele Fondu v sekci korporátní investice.

15. Fondový kapitál Fondu a vývoj hodnoty akcie

K datu

31. 12. 2025

31. 12. 2024

31. 12. 2023

Fondový kapitál Neinvestiční části Fondu (Kč)

1 760 884

Počet emitovaných zakladatelských akcií v oběhu ke konci Účetního

období (ks

100 000

Počet vydaných zakladatelských akcií v Účetním období (ks)

Fondový kapitál Neinvestiční části Fondu na 1 akcii (Kč)

17,6088

Fondový kapitál Investiční části Fondu (Kč)

862 425 044

856 947 404

880 627 732

Počet emitovaných investičních akcií v oběhu ke konci Účetního období

559 097 605

599 830

229

Počet vydaných investičních akcií v Účetním období (ks)

59 459 229

Počet odkoupených investičních akcií v Účetním období

40 732 624

Fondový kapitál Investiční části Fondu na 1 akcii (Kč)

1,5425

1,5327

1,4681

17,6088

17,6088 17,6088

31.12.2023 31.12.2024 31.12.2025

Kč

Fondový kapitál na zakladatelskou akcii v Kč

1,4681

1,5327 1,5425

31.12.2023 31.12.2024 31.12.2025

Kč

Fondový kapitál na investiční akcii v Kč

16. Informace o podstatných změnách statutu Fondu

V daném účetním období nedošlo ke změnám statutu Fondu.

17. Informace o nabytí vlastních akcií nebo vlastních podílů

Fond v Účetním období nenabyl žádné vlastní akcie ani podíly.

18. Členové správních řídících a dozorčích orgánů a vrcholové vedení

Statutární orgán

Statutární orgán Fondu, AMISTA IS, jako investiční společnost, která je oprávněna

k obhospodařování fondů kvalifikovaných investorů a k provádění jejich administrace,

obhospodařuje investiční fondy, resp. provádí administraci investičních fondů, jejichž aktuální

seznam je uveden na internetových stránkách ČNB a internetových stránkách AMISTA IS

www.amista.cz. AMISTA IS přijala systém vnitřních předpisů, kterým mj. zavedla, udržuje a uplatňuje

postupy pro řízení střetů zájmů mezi

• AMISTA IS, včetně jejích pracovníků, a jí obhospodařovanými a administrovanými

investičními fondy nebo investory těchto investičních fondů,

• investičními fondy, u nichž AMISTA IS provádí obhospodařování nebo administraci

nebo obojí, popř. jejich investory, navzájem,

• osobou, která ovládá AMISTA IS, je ovládána AMISTA IS nebo osobou ovládanou

stejnou osobou jako AMISTA IS a vedoucími osobami AMISTA IS, resp. investory

investičních fondů, a to vždy s ohledem na všechny předvídatelné okolnosti, které

mohou vyvolat střet zájmů v důsledku struktury podnikatelského seskupení, ve

kterém se AMISTA IS nachází, a předmětu podnikání jeho členů,

včetně zjišťování, zamezování a oznamování těchto střetů zájmů. AMISTA IS neprovádí žádnou jinou

hlavní činnost. V Účetním období nenastaly žádné střety zájmů statutárního orgánu Fondu ve

vztahu k Fondu.

Funkční období statutárního orgánu je 20 let. Statutární orgán má s Fondem na neurčito uzavřenou

smlouvu o výkonu funkce ze dne 10. 11. 2017, smlouvu o administraci ze dne 10. 11. 2017 a smlouvu

o právech a povinnostech při vedení účetnictví ze dne 20. 12. 2017, ve kterých nejsou uvedeny žádné

výhody při jejich ukončení. Statutární orgán nemá uzavřenou žádnou smlouvu s dceřinými

společnostmi Fondu.

AMISTA IS je licencovanou investiční společností specializující se na vytváření, obhospodařování

a administraci fondů kvalifikovaných investorů s již třináctiletými zkušenostmi. Ve statutárním

orgánu Fondu je AMISTA IS zastoupena prostřednictvím svých pověřených zmocněnců, kteří

disponují předchozím souhlasem ČNB k výkonu své funkce.

Pověřený zmocněnec: Ing. Michal Kusák, Ph.D. (od 30. 11. 2021 do 1. 10. 2025)

narozen: 11. 6. 1973

pracovní adresa: Sokolovská 700/113a, 186 00 Praha 8

Vystudoval VŠE Praha, program Mezinárodní obchod, Podniková ekonomika a management.

V průběhu své kariéry pracoval jako konzultant fúzí a akvizic (M&A), na transakcích financovaných

korporátním i privátním kapitálem (private equity). Naposledy působil v přední mezinárodní

poradenské společnosti BDO Advisory s.r.o. a v oblasti řízení rizik u společnosti Aon Central and

Eastern Europe a.s.

Pověřený zmocněnec Ing. Petr Janoušek (od 16. 12. 2015)

narozen: 22. 2. 1973

pracovní adresa: Třída Kpt. Jaroše 28, Brno, PSČ 602 00

Vystudoval Vysoké učení technické v Brně. V rámci AMISTA IS se věnuje komplexnímu finančnímu

řízení společnosti. Předtím působil na vedoucích pozicích ve společnostech zabývajících se

investiční činností a vývojem informačních systémů.

Pověřený zmocněnec Ing. Marta Čtvrtníčková (od 5. 12. 2025)

narozena: 6. 8. 1989

pracovní adresa: Třída Kpt. Jaroše 28, Brno, PSČ 602 00

Vystudovala Provozně ekonomickou fakultu Mendelovy univerzity v Brně. Profesně se dlouhodobě

pohybuje na pomezí řízení, administrace a regulovaného prostředí investičních fondů. Od roku 2020

působí ve společnosti AMISTA investiční společnost, a.s., kde postupně zastávala pozice account

administrátora, vedoucí oddělení Account administrace a od roku 2024 působí jako ředitelka

administrace. Ve své roli odpovídá zejména za vedení administrativních a backoffice týmů,

účetnictví fondů, oceňování majetku, reporting a plnění regulatorních povinností dle ZISIF vůči

investorům, depozitáři a dohledovým orgánům.

Pověřený zmocněnec Ing. Jiří Frankič (od 5. 12. 2025)

narozen: 24. 6. 1978

pracovní adresa: Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8

Vystudoval právo na západočeské univerzitě v Plzni. Od roku 2022 působí ve společnosti AMISTA

investiční společnost, a.s., kde postupně zastával pozici právníka, Ředitel oddělení právní a

compliance a od roku 2024 působí jako investiční ředitel. Před působením v AMISTA IS se věnoval

řízení M&A projektů pro skupinu Erste.

Pověřený zmocněnec Ing. Tomáš Vinkler (od 5. 12. 2025)

narozen: 3. 10. 1976

pracovní adresa: Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8

Vystudoval obor Business Administration na State University of New York a je držitelem profesního

certifikátu ACCA, FCCA (Association of Chartered Certified Accountants). Profesně má více než

třináctileté manažerské zkušenosti z nadnárodní společnosti Vistra, poskytovatele profesionálních

služeb, kde se dlouhodobě věnoval řízení a rozvoji služeb v oblasti správy struktur a klientských

řešení. Od roku 2025 působí ve společnosti AMISTA investiční společnost, a.s., jako generální ředitel.

Ve své roli se zaměřuje na další rozvoj společnosti, zejména prostřednictvím inovací, moderních

technologií, proklientského přístupu a odborného zázemí zaměstnanců, přičemž navazuje na

stabilní historii a důvěru klientů i investorů.

Společnosti, v nichž byla AMISTA IS členem správních nebo dozorčích orgánů nebo společníkem

kdykoli v předešlých 5 letech:

• BHS Fund I., investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s. (předseda

správní rady od 28. 1. 2015 do 16. 1. 2023)

• BHS Fund II. - Private Equity, investiční fond s proměnným základním kapitálem,

a.s. (předseda správní rady od 2. 3. 2015 do 10. 1. 2022)

AMISTA IS je zároveň ve smyslu § 9 ZISIF individuálním statutárním orgánem investičních fondů,

které obhospodařuje. Jejich aktuální seznam je uveden na internetových stránkách ČNB a

internetových stránkách AMISTA IS www.amista.cz.

AMISTA IS nebyla nikdy odsouzena za podvodný trestný čin, nebyla v předešlých 5 letech spojena

s žádnými konkurzními řízeními, správami ani likvidacemi ani společnostmi, na které byla uvalena

nucená správa, nebylo proti ní vzneseno žádné úřední veřejné obvinění ani udělena sankce ze strany

statutárních nebo regulatorních orgánů, ani nebyla nikdy zbavena způsobilosti k výkonu funkce

správních, řídících nebo dozorčích orgánů či manažerské funkce kteréhokoli emitenta.

Kontrolní orgán

Předseda dozorčí rady: Ing. Alan Gütl (od 1. 1. 2021)

narozen: 13. 5. 1967

pracovní adresa: U invalidovny 549/5, Praha 8, PSČ 186 00

Společnosti, v nichž byl člen správní rady členem správních, řídících nebo dozorčích orgánů nebo

společníkem kdykoli v předešlých 5 letech:

• MUNOT - FORMTEC, s.r.o. (Člen statutárního orgánu od 26. 9. 2018)

• Olperer s.r.o. (Člen statutárního orgánu od 16. 3. 2006)

• Kaserer a.s. (Člen správní rady od 23. 12. 2015)

• Kaserer a.s. (Statutární ředitel 23.12.2015 - 1. 1. 2021)

• ALPAKO INVEST, spol. s r.o. (člen statutárního orgánu od 22. 2. 2000)

• BRET CZ a.s. (člen správní rady 12. 11. 2019 - 2. 8. 2021)

• KUGEL-KRKONOŠE s.r.o. (člen statutárního orgánu od 14. 10. 2008)

• Park Kbely s.r.o. (člen statutárního orgánu od 23. 5. 2022)

• MODELA GSK, spol. s r.o. (člen statutárního orgánu 24. 7. 2014 – 1. 8. 2020)

• Maloja Investment SICAV a.s. (člen správní/dozorčí rady od 1. 8. 2016)

• Prague North Enterprise a.s. (člen statutárního orgánu od 27. 8. 2019)

• Pivovar Nad Kolčavkou a.s. (člen správní rady od 11. 3. 2020 – 23.5.2025)

• Rezidence Toužimská s.r.o. (člen statutárního orgánu 18. 3. 2020 – 21. 12. 2022)

• Plumlov s.r.o. (společník od 11.8.2025)

• Nové Kbely a.s. (člen statutárního orgánu od 25. 9. 2025)

Člen dozorčí nebyl nikdy odsouzen za podvodný trestný čin, nebyl v předešlých 5 letech spojen

s žádnými konkurzními řízeními, správami ani likvidacemi ani společnostmi, na které byla uvalena

nucená správa, nebylo proti němu vzneseno žádné úřední veřejné obvinění, ani udělena sankce ze

strany statutárních nebo regulatorních orgánů ani nebyl nikdy zbaven způsobilosti k výkonu funkce

správních, řídících nebo dozorčích orgánů či manažerské funkce kteréhokoli emitenta.

Člen dozorčí rady: Drs. Ing. Petrus Hermanus Maria Winkelman (od 1. 1. 2021)

narozen: 8. 12. 1962

pracovní adresa: Pařížská 127/20, Josefov, 110 00 Praha 1

Společnosti, v nichž byl člen správní rady členem správních, řídících nebo dozorčích orgánů nebo

společníkem kdykoli v předešlých 5 letech:

• Vinohrady Investments, a.s. (člen statutárního orgánu od 12. 1. 2001)

• Middle Europe Investments, a.s. (člen statutárního orgánu od 30. 4. 2002)

• ÚSTÍ DEVELOPMENT s.r.o. (člen statutárního orgánu od 1. 7. 2015)

• BRET CZ a.s. (člen správní rady 7. 10. 2019 – 26. 12. 2020)

• BRET CZ a.s. (předseda dozorčí rady od 14. 7. 2021)

• Růženka Residence, s.r.o. (člen statutárního orgánu od 24. 7. 2007)

• Regionální nemovitosti, s.r.o. (člen statutárního orgánu od 8. 7. 2011)

• Pec Development, a.s. (člen statutárního orgánu 25. 6. 2007)

• Banana Leaf, s.r.o. (člen statutárního orgánu od 1. 1. 2021)

• Pension Post, s.r.o. (člen statutárního orgánu od 11. 8. 2015 – 28.6.2023)

• Excelsior Residence, s.r.o. (člen statutárního orgánu od 2. 8. 2017)

• Říp Residence, s.r.o. (člen statutárního orgánu od 22. 8. 2017 – 28.6.2023)

• Maloja Investment SICAV a.s. (člen dozorčí rady od 1. 1. 2021)

• Krakonoš Pec pod Sněžkou, s.r.o. (člen statutárního orgánu od 31. 1. 2017)

• Energy PIT, a.s. (člen statutárního orgánu od 18.12.2019)

• Nová Textilana, a.s. (člen statutárního orgánu 9.7.2025)

• MEI PS, a.s. (člen dozorčí rady od 1.12.2024)

• TXTL, a.s. (člen statutárního orgánu od 4.10.2024)

• Aston Development, a.s. (člen statutárního orgánu 19.11.2025)

• Park Kbely s.r.o. (společník)

Člen dozorčí nebyl nikdy odsouzen za podvodný trestný čin, nebyl v předešlých 5 letech spojen

s žádnými konkurzními řízeními, správami ani likvidacemi ani společnostmi, na které byla uvalena

nucená správa, nebylo proti němu vzneseno žádné úřední veřejné obvinění ani udělena sankce ze

strany statutárních nebo regulatorních orgánů ani nebyl nikdy zbaven způsobilosti k výkonu funkce

správních, řídících nebo dozorčích orgánů či manažerské funkce kteréhokoli emitenta.

Člen dozorčí rady: Eugen Roden (od 1. 1. 2021)

narozen: 8. 7. 1949

pracovní adresa: Lihovarská 1060/12, Praha 9, PSČ 190 00

Společnosti, v nichž byl člen správní rady členem správních, řídících nebo dozorčích orgánů nebo

společníkem kdykoli v předešlých 5 letech:

• PLUMLOV s.r.o. (člen statutárního orgánu od 8. 11. 2001)

• Rejskova s.r.o. (člen statutárního orgánu od 8. 11. 2001)

• SEN development s.r.o. (člen statutárního orgánu od 13. 2. 1998)

• Urzon s.r.o. (člen statutárního orgánu od 31. 3. 2004)

• Ugav s.r.o. (člen statutárního orgánu od 31. 3. 2004)

• Pivovar nad Kolčavkou a.s. ((člen statutárního orgánu od 23.5.2025)

• BRET CZ a.s. (Člen správní rady 7. 10. 2019 – 2. 8. 2021)

• Rakevet s.r.o. (člen statutárního orgánu 12. 11. 2019 – 21. 12. 2022)

• Maloja Investment SICAV a.s. (člen dozorčí rady od 1. 1. 2021)

• Gvahim s.r.o. (člen statutárního orgánu od 6. 4. 2021)

• Čimické údolí, a.s. (předseda představenstva 26. 9. 2019 – 1. 10. 2019)

• Čimické údolí, a.s. (člen statutárního orgánu 1. 10. 2019 – 21. 6. 2022)

• Vedelope s.r.o. (člen statutárního orgánu od 20. 11. 2018 – 12.5.2025)

• Park Kbely s.r.o. (společník)

• Nové Kbely a.s. (člen statutárního orgánu od 25. 9. 2025)

Člen dozorčí nebyl nikdy odsouzen za podvodný trestný čin, nebyl v předešlých 5 letech spojen

s žádnými konkurzními řízeními, správami ani likvidacemi ani společnostmi, na které byla uvalena

nucená správa, nebylo proti němu vzneseno žádné úřední veřejné obvinění ani udělena sankce ze

strany statutárních nebo regulatorních orgánů ani nebyl nikdy zbaven způsobilosti k výkonu funkce

správních, řídících nebo dozorčích orgánů či manažerské funkce kteréhokoli emitenta.

V Účetním období nenastaly žádné střety zájmů kontrolního orgánu Fondu ve vztahu k Fondu.

Funkční období člena kontrolního orgánu je 5 let. Protože je výkon funkce člena kontrolního orgánu

bezúplatný, nemají členové kontrolního orgánu s Fondem uzavřenou smlouvu o výkonu funkce ani

žádnou pracovní ani jinou smlouvu. Členové kontrolního orgánu nemají uzavřenou žádnou smlouvu

s dceřinými společnostmi Fondu.

Členové správních řídících a dozorčích orgánů a vrcholové vedení mezi sebou nemají žádné

příbuzenské vztahy.

19. Významné smlouvy

Smlouvy, ve kterých byl Fond smluvní stranou v Účetním období (kromě smluv uzavřených v

rámci běžného podnikání):

Žádné takové smlouvy nebyly v Účetním období uzavřeny.

Smlouvy, které uzavřel některý z členů skupiny Fondu, které obsahují ustanovení, podle

kterého má kterýkoli člen skupiny jakýkoli závazek nebo nárok, které jsou ke konci Účetního

období pro skupinu podstatné:

Žádné takové smlouvy nebyly v Účetním období uzavřeny.

20. Regulované trhy

Cenné papíry vydané Fondem jsou přijaty k obchodování pouze na evropském regulovaném trhu

Burza cenných papírů Praha, a.s., a to od 1. 11. 2016.

21. Rating

Fond nepožádal o přidělení ratingu, žádný rating Fondu nebyl přidělen.

22. Alternativní výkonnostní ukazatele

Fond nepoužívá k popisu činnosti a svých výsledků žádné alternativní ukazatele výkonnosti.

23. Vymezení konsolidačního celku Fondu

Údaje o majetkových účastech

Fond, může investovat do akcií, podílů či jiných forem účasti v obchodních společnostech až 45 %

hodnoty investičního majetku Fondu. Dále může investovat do jedné nemovitosti a nemovitostních

společností až 35 % hodnoty investičního majetku Fondu. Ostatní investiční limity vyplývají ze

statutu a jeho investiční přílohy.

Cílem investování Fondu jako mateřské společnosti je dosahovat stabilního zhodnocování aktiv nad

úrovní výnosu dlouhodobých úrokových sazeb prostřednictvím dlouhodobých investic do

nemovitostí, akcií, podílů, resp. jiných forem účastí na nemovitostních a obchodních společnostech,

movitých věcí a jejich souborů a doplňkových aktiv tvořených standardními nástroji kapitálových a

finančních trhů. Důvodem držby majetkových účastí Fondu je zhodnocení peněžních prostředků

investorů.

Mateřská společnost, Fond, je Investiční jednotkou, dle IFRS 10:

• která získává finanční prostředky od investorů za účelem poskytování služeb správy

investic těmto investorům,

• jejímž obchodním cílem je investovat prostředky výhradně za účelem získávání výnosů

z kapitálového zhodnocení, výnosů z investic nebo obojího, a

• která oceňuje a vyhodnocuje výkonnost všech svých investic na základě reálné

hodnoty.

Své majetkové účasti proto nekonsoliduje, ale vykazuje v reálných hodnotách.

Ke konci Účetního období Fond v souladu svou investiční politikou investoval mimo jiné do níže

uvedených majetkových účastí:

Dceřiná společnost

Oblast působení

Země

působení

Velikost podílu v %

Reálná hodnota

podílu v tis. Kč

období:

2025

2024

2025

2024

Prague North Enterprise a.s.

(IČO: 054 37 725)

Pronájem a správa

nemovitostí

Česká

republika

50 %

76 684

79 250

Residenz Heidenau Projekt

GmbH (HRB 246306)

Výstavba nemovitostí

Německo

50 %

Nové Kbely a.s.

(IČO: 237 29 546)

Nákup, prodej, správa

nemovitostí

Česká

republika

100 %

1 812

24. Informace o skutečnostech, které nastaly po rozvahovém dni

Do data vyhotovení této výroční finanční zprávy nedošlo k žádným významným událostem, které by

měly vliv na sestavení hospodaření Fondu.

25. Střet zájmů

Obhospodařovatel Fondu uplatňuje za účelem řízení střetu zájmů v rámci Fondu systém opatření

zaměřený na identifikaci, vyhodnocení, předcházení a řízení střetu zájmů. Tento systém funguje na

základě jasné hierarchie, která zahrnuje předcházení, řízení a následné oznámení střetu zájmů. V

případě transakcí se spřízněnými osobami Obhospodařovatel vždy postupuje v souladu s některou

z přípustných metod – střet zájmů je detailně popsán ve statutu Fondu, je zajištěn souhlas všech

investorů, nebo je transakce realizována za tržních podmínek na základě nezávislého posudku.

23. Komentář k přílohám

Součástí této výroční finanční zprávy jsou přílohy, které podávají informace o hospodaření Fondu.

V souladu s obecně závaznými právními předpisy obsahuje tato výroční finanční zpráva též účetní

závěrku, včetně jejího komentáře a zprávu nezávislého auditora.

Hodnoty uváděné v přílohách jsou uvedeny v tisících Kč. Účetní výkazy – výkaz o finanční situaci,

výkaz výsledku hospodaření, výkaz změn čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných

investičních akcií, výkaz změn vlastního kapitálu a výkaz peněžních toků obsahují údaje uspořádané

podle zvláštního právního předpisu upravujícího účetnictví. Každá z položek obsahuje informace o

výši této položky za bezprostředně předcházející účetní období. Pokud nejsou některé tabulky nebo

hodnoty vyplněny, údaje jsou nulové.

Další informace jsou uvedeny v komentáři k účetním výkazům.

Přiložená účetní závěrka nebyla dosud schválena k tomu příslušným orgánem podle zvláštních

právních předpisů, neboť k datu vyhotovení výroční finanční zprávy ještě nenastal termín, ve kterém

je dle zákona nutno účetní závěrku nejpozději tímto orgánem schválit.

Kromě údajů, které jsou popsány v komentáři k účetním výkazům, nenastaly žádné další významné

skutečnosti.

Zpráva o vztazích

1. Úvod

Tuto zprávu o vztazích mezi ovládajícími osobami a osobou ovládanou a mezi ovládanou osobou a

osobami ovládanými stejnými ovládajícími osobami (dále jen „Propojené osoby“) za Účetní období

vypracoval statutární orgán Fondu v souladu s ust. § 82 ZOK.

2. Struktura vztahů mezi propojenými osobami

Ovládaná osoba

Název:

Obchodní firma: Maloja Investment SICAV a.s.

Sídlo:

Ulice: Mladoboleslavská 1148

Obec: Praha 9

PSČ: 197 00

IČO: 052 59 797

zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze oddíl B, vložka 21746.

Ovládající osoby

Jméno: Ing. Alan Gütl

Bydliště:

Ulice: U invalidovany 549/5

Obec: Karlín, Praha 8

PSČ: 186 00

Dat. nar.: 13. 5. 1967

(dále jen „ovládající osoba“)

Výše uvedená osoba byla po celé Účetní období ovládající osobou, která vykonávala přímý

rozhodující vliv na řízení ovládané osoby, jakožto její akcionář, když jeho podíl činil do 19. 10. 2022 -

51 % a následně 49 % zakladatelských akcií (zapisovaného základního kapitálu) a hlasovacích práv

ovládané osoby.

Fond

Maloja Investment SICAV a.s., IČO: 052 59 797, se sídlem Mladoboleslavská 1148,

Kbely, 197 00 Praha 9, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v

Praze pod sp. zn. B 21746

Účetní období

Období od 1. 1. 2025 do 31. 12. 2025

Další osoby ovládané stejnou ovládající osobou

Název společnosti

IČO

Sídlo

Podíl na základním kapitálu (v %)

Olperer s.r.o.

274 36 021

Mladoboleslavská 1108, Kbely, 197

00, Praha 9

100 %

Kaserer a.s.

278 71 347

U Golfu 565, Horní Měcholupy, 109

Praha 10 00 Praha 10

100 %

ALPAKO INVEST, spol. s r.o.

604 91 272

U Golfu 565, Horní Měcholupy, 109

00 Praha 10

50 %

KUGEL-KRKONOŠE s.r.o.

275 47 931

S. K. Neumanna 2708, Zelené

Předměstí, 530 02 Pardubice

50 %

MUNOT – FORMTEC, s.r.o.

272 08 788

Jiráskova 1971, 250 82 Úvaly

100 % (z toho 2/3 obchodního

podílu prostřednictvím spol.

Olperer s.r.o.)

TYFON a.s.

281 95 477

Roháčova 188/37, Žižkov, 130 00

Praha 3

100 %

Park Kbely s.r.o.

078 74 839

Mladoboleslavská 1108, Kbely, 197

00 Praha 9

51%

Kbely Energo s.r.o.

221 01 225

Mladoboleslavská 1148, Kbely, 197

00 Praha 9

50% (prostřednictvím spol. Park

Kbely s.r.o.)

Dále Ovládající osoba v Účetním období přímo vlastnila 44,66 % investičních akcií společnosti Maloja

Investment SICAV a.s.

3. Úloha ovládané osoby v rámci podnikatelského seskupení

Ovládaná osoba spravuje svůj vlastní majetek, mj. za pomoci některých dalších osob ovládaných

stejnou ovládající osobou (Park Kbely s.r.o.)

4. Způsob a prostředky ovládání

Ovládající osoba užívá standardní způsoby a prostředky ovládání, tj. ovládání skrze majetkový podíl

na ovládané osobě, čímž přímo uplatňuje rozhodující vliv na ovládanou osobu. Ovládající osoba dále

kontroluje činnost ovládané osoby z pozice předsedy dozorčí rady ovládané osoby. V odůvodněných

případech žádá Fond o doporučení a posouzení všech investorů fondu k zamýšlené obchodní

transakci.

5. Přehled jednání učiněných v účetním období na popud nebo v zájmu

ostatních propojených osob

V Účetním období nebylo učiněno žádné jednání na popud nebo v zájmu ovládající osoby nebo jí

ovládaných osob, které by se týkalo majetku, který přesahuje 10 % vlastního kapitálu ovládané osoby

zjištěného podle poslední účetní závěrky.

6. Přehled vzájemných smluv mezi propojenými osobami

V Účetním období byly mezi ovládající osobou a osobou ovládanou, případně mezi osobou ovládanou

a osobou ovládanou stejnou ovládající osobou uzavřeny následující smlouvy:

Smlouvy mezi ovládanou osobou a ovládající osobou:

Smlouvy uzavřené v Účetním období

V účetním období nebyly uzavřené žádné smlouvy.

Smlouvy uzavřené v předešlých účetních obdobích

• Dodatek č. 2 ke smlouvě o zápůjčce ze dne 1.3.2021, uzavřený dne 31.12.2024

• Dodatek č. 3 ke smlouvě o úvěru ze dne 1.8.2019, uzavřený dne 31.12.2024

• Dodatek č. 3 ke smlouvě o úvěru ze dne 5.1.2016, uzavřený dne 31.12.2024

• Smlouva o postoupení smlouvy ze dne 14.6.2023

• Dodatek č. 1 ke smlouvě o zápůjčce ze dne 1.3.2021, uzavřený dne 20.12.2023

• Dodatek č. 2 ke smlouvě o úvěru ze dne 1.8.2019, uzavřený dne 20.12.2023

• Dodatek č. 2 ke smlouvě o úvěru ze dne 5.1.2016, uzavřený dne 20.12.2023

• Úvěrová smlouva ze dne 1.8.2019,

• Úvěrová smlouva ze dne 5.1.2016,

• Smlouva o postoupení pohledávky ze dne 2.1.2017

• Úvěrová smlouva ze dne 1.5.2016

• Dodatek č. 1 ke smlouvě o úvěru ze dne 5.1.2016, uzavřený dne 7.12.2021

• Dodatek č. 1 ke smlouvě o zápůjčce ze dne 1.5.2016, uzavřený dne 7.12.2021

• Dodatek č. 1 ke Smlouvě o zápůjčce ze dne 1.3.2021, uzavřený dne 1.2.2022

• Dodatek č. 1 ke Smlouvě o úvěru ze dne 1.8.2019, uzavřený dne 20.2.2022

• Smlouva o postoupení smlouvy ze dne 14.6.2023

• Dodatek č. 2 ke smlouvě o zápůjčce ze dne 1.3.2021, uzavřený dne 20.12.2023

• Dodatek č. 2 ke smlouvě o úvěru ze dne 1.8.2019, uzavřený dne 20.12.2023

• Dodatek č. 2 ke smlouvě o úvěru ze dne 5.1.2016, uzavřený dne 20.12.2023

Všechny tyto smlouvy byly poskytnuty do Fondu za účelem navýšení likvidity pro akvizice

nemovitostí a byly uzavřené za oboustranně výhodných podmínek

Smlouvy mezi ovládanou osobou a ostatními Propojenými osobami

Smlouvy uzavřené v Účetním období

Ve sledovaném období byly uzavřené smlouvy:

▪ Nové Kbely a.s. – Rezervační smlouva na prodej nemovitostí ze dne 1.11.2025

Smlouvy uzavřené v předešlých účetních obdobích:

• Eugen Roden – Dohoda o novaci závazku ze dne 20.12.2024. Změna neúročeného závazku

(doplatek za prodej akcií) na úročený závazek (půjčku)

• Residenz Heidenau Projekt GmbH – Smlouva o postoupení smlouvy o zápůjčce ze dne

14.6.2023, mezi Fondem (postupníkem) spol. Ugav s.r.o. a Alanem Gütlem (postupujícím)

• Residenz Heidenau Projekt GmbH – Smlouva o zápůjčce ze dne 9.10.2023

• Prague North Enterprise s.r.o. – dodatek č. 3 ke Kupní smlouvě ze dne 13.7.2022, uzavřený

dne 10.7.2023

• Prague North Enterprise s.r.o. – smlouva o zápůjčce ze dne 14.11.2023

• Eugen Roden – Smlouva o úvěru ze dne 20.12.2023 (Fond uzavřel smlouvu za účelem

refinancování úvěru poskytnutého společností Ugav s.r.o., na základě smouvy o úvěru ze

dne 26.5.2022)

• Příkazní smlouva uzavřená dne 30. 4. 2020 mezi spol. Olperer s.r.o. a Fondem ohledně

poskytování poradenských služeb pro developerský projekt.

• Park Kbely - Úvěrová smlouva ze dne 20. 10. 2019 (za účelem navýšení likvidity pro akvizice

nemovitostí a developerskou činnost v rámci areálu Kbely).

• Prague North Enterprise a.s. - Dohoda o nabytí 50% podílu (Maloja vložila nepeněžitý vklad

– pozemky v hodnotě 30,9 mil. kč).

• Smlouva o poskytování služeb ze dne 28. 4. 2017 se společností Olperer s.r.o. (Fond figuruje

jako poskytovatel, předmětem smlouvy je umožnění umístění sídla příjemce).

• Ugav s.r.o. – Smlouva o úvěru ze dne 26. 5. 2022 (za účelem navýšení likvidity pro akvizice

nemovitostí a developerskou činnost v rámci areálu Kbely)

• Prague North Enterprise s.r.o. - Kupní smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene ze dne

13. 7. 2022 a dodatek č. 1 k této smlouvě uzavřený dne 2.8.2022 a dodatek č. 2 k této smlouvě

uzavřený dne 15.12.2022

• Rakevet s.r.o. - Smlouva o úvěru uzavřená dne 12. 10. 2022 (fondem poskytnuté finanční

prostředky za účelem likvidity nákladů spojených s realizací stavby. Smlouva o úvěru zanikla

důsledkem fúze fondu se spol. Rakevet s.r.o.

• Park Kbely s.r.o. – Dodatek č. 1 ke Smlouvě o úvěru ze dne 20.10.2019, uzavřený dne 20.2.2022

• Residenz Heidenau Projekt GmbH – Smlouva o postoupení smlouvy o zápůjčce ze dne

14.6.2023, mezi Fondem (postupníkem) spol. Ugav s.r.o. a Alanem Gütlem (postupujícím)

• Residenz Heidenau Projekt GmbH – Smlouva o zápůjčce ze dne 9.10.2023

• Prague North Enterprise s.r.o. – dodatek č. 3 ke Kupní smlouvě ze dne 13.7.2022, uzavřený

dne 10.7.2023

• Prague North Enterprise s.r.o. – smlouva o zápůjčce ze dne 14.11.2023

• Eugen Roden – Smlouva o úvěru ze dne 20.12.2023 (Fond uzavřel smlouvu za účelem

refinancování úvěru poskytnutého společností Ugav s.r.o., na základě smlouvy o úvěru ze

dne 26.5.2022)

7. Posouzení toho, zda vznikla ovládané osobě újma a posouzení jejího

vyrovnání

S ohledem na právní vztahy mezi ovládanou osobou a ostatními Propojenými osobami je zřejmé, že

v důsledku smluv, jiných právních jednání či ostatních opatření uzavřených, učiněných či přijatých

ovládanou osobou v Účetním období v zájmu nebo na popud jednotlivých Propojených osob

nevznikla Ovládané osobě žádná újma. Z tohoto důvodu nedochází ani k posouzení jejího vyrovnání.

8. Zhodnocení výhod a nevýhod plynoucích ze vztahů mezi propojenými

osobami

Ovládaná osoba nemá žádné výhody ani nevýhody, které by vyplývaly z výše uvedených vztahů mezi

Propojenými osobami. Vztahy jsou uzavřeny za stejných podmínek jako s jinými osobami, pro žádnou

stranu neznamenají neoprávněnou výhodu či nevýhodu a pro ovládanou osobu z těchto vztahů

neplynou žádná rizika.

9. Prohlášení

Statutární orgán Fondu prohlašuje, že údaje uvedené v této zprávě jsou úplné, průkazné a správné.

V Praze dne 31. 3. 2026

Maloja Investment SICAV a.s.

AMISTA investiční společnost, a.s.

člen představenstva

Ing. Marta Čtvrtníčková,

pověřený zmocněnec

Účetní závěrka k 31. 12. 2025

Účetní závěrka k 31. 12.

2025

Účetní jednotka:

Maloja Investment SICAV

a.s.

Sídlo: Mladoboleslavská

1148, Kbely, 197 00 Praha 9

Předmět podnikání: činnost

investičního fondu

kvalifikovaných investorů

Okamžik sestavení účetní

závěrky: 30. 4. 2026

Výkaz o finanční situaci k 31. 12. 2025

(Investiční část Fondu)

Aktiva

tis. Kč

Poznámka

31. 12. 2025

31. 12. 2024

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

16 773

2 029

Majetek určený k prodeji

215 835

43 203

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva

12 832

17 304

Poskytnuté zápůjčky

32 977

32 633

Investice do podniků pod společným vlivem a v dceřiných

společnostech

78 496

79 250

Investice do nemovitostí

838 991

982 477

Aktiva celkem

1 195 904

1 156 896

Pasiva

tis. Kč

Poznámka

31. 12. 2025

31. 12. 2024

Závazky z obchodních vztahů a ostatní pasiva

47 978

24 298

Přijaté zápůjčky a úvěry

238 786

228 129

Odložený daňový závazek

46 715

47 522

Závazky celkem bez čistých aktiv připadajícím k investičním akciím

333 479

299 949

Čistá aktiva připadající k investičním akciím

862 425

856 947

Pasiva celkem

1 195 904

1 156 896

Výkaz výsledku hospodaření za rok končící 31. 12. 2025

(Investiční část Fondu)

tis. Kč

Poznámka

Za rok od 1. ledna 2025

do 31. prosince 2025

Za rok od 1. ledna 2024

do 31. prosince 2024

Tržby z nájmu a poskytovaných služeb

48 934

44 554

Zisk/ztráta z investic do nemovitostí

18 773

16 105

Zisk/ztráta z investic v podnicích pod

společným vlivem a v dceřiných společnostech

- 2 754

28 050

Zisk/ztráta z ostatních finančních aktiv a

závazků

- 8 906

-11 568

Náklady související s nemovitostmi

-20 352

-16 461

Správní náklady

-8 200

-8 870

Ostatní provozní výnosy

280

Ostatní provozní náklady

-9 485

-5 449

Finanční výnosy

1 862

2 362

Finanční náklady

-14 935

-11 963

Výsledek před zdaněním

4 961

37 040

Daň z příjmu

517

-3 217

Přírůstek čistých aktiv připadajících na

držitele investičních akcií po zdanění

5 478

33 823

Zisk na investiční akcii (v Kč)

0,0098

0,0605

Výkaz o změnách čistých aktiv připadajících k investičním akciím za rok končící 31. 12. 2025

(Investiční část Fondu)

tis. Kč

Čistá aktiva připadající k investičním akciím

Zůstatek k 1. 1. 2024

880 628

Zisk/ztráta za období

33 823

Nerozdělený zisk z minulých období

2 296

Emise/odkup investičních akcií

-59 800

Zůstatek k 31. 12. 2024

856 947

Čistá aktiva připadající na jednu investiční akcii (Kč)

1,5327

Zůstatek k 1. 1. 2025

856 947

Zisk/ztráta za období

5 478

Emise/ odkup investičních akcií

Zůstatek k 31. 12. 2025

862 425

Čistá aktiva připadající na jednu investiční akcii (Kč)

1,5425

Výkaz peněžních toků za rok končící 31. 12. 2025

(Investiční část Fondu)

tis. Kč

2025

2024

Zisk z pokračující činnosti před zdaněním

4 961

37 040

Úpravy o nepeněžní operace

Změna reálné hodnoty

-10 604

-36 112

Tvorba / rozpouštění znehodnocení

-497

206

Zisk/ztráta z prodeje majetku

-4 661

-9 347

Provozní činnost

Změna stavu investičního majetku

-17 788

10 922

Změna stavu aktiv určených k prodeji

9 347

Změna stavu majetkových účastí

Změna stavu poskytnutých půjček

-344

-4 747

Změna stavu ostatních aktiv

2 352

36 507

Změna stavu krátkodobých finančních závazků

-42 213

31 401

Změna stavu ostatních závazků

23 680

-73 183

Zaplacená daň

2 326

3 207

Peněžní tok generovaný použitý v provozní činnosti

-38 127

5 241

Finanční činnost

Změna stavu dlouhodobých finančních závazků

52 870

-18 761

Peněžní tok generovaný použitý ve finanční činnosti

52 870

-18 761

Čisté zvýšení/snížení peněz a peněžních ekvivalentů

14 743

-13 520

Peníze a peněžní ekvivalenty k 1.1.

2 029

15 549

Peníze a peněžní ekvivalenty k 31.12.

16 773

2 029

Výkaz o finanční situaci k 31.12.2025

(Neinvestiční část Fondu)

Aktiva

tis. Kč

31. 12. 2025

31. 12. 2024

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

1 077

Aktiva celkem

1 077

Vlastní kapitál a závazky

tis. Kč

31. 12. 2025

31. 12. 2024

Vlastní kapitál

Základní kapitál

2 000

Nerozdělené zisky

-239

Vlastní kapitál celkem

1 761

Závazky z obchodních vztahů a ostatní pasiva

-684

Závazky celkem

-684

Vlastní kapitál a závazky celkem

1 077

Výkaz výsledku hospodaření za rok 2025

(Neinvestiční část Fondu)

tis. Kč

od 1. 1. 2025 do 31. 12. 2025

od 1. 1. 2024 do 31. 12. 2024

Výsledek před zdaněním

Výsledek po zdanění za období

Výkaz změn vlastního kapitálu za rok končící 31. 12. 2025

(Neinvestiční část Fondu)

tis. Kč

Základní kapitál

Zisk nebo ztráta

za období

Nerozdělené

výsledky

Celkem

Zůstatek k 1. 1. 2024

2 000

-239

1 761

Výsledek hospodaření/Úplný výsledek

Zůstatek k 31. 12. 2024

2 000

-239

1 761

Výsledek hospodaření/Úplný výsledek

Zůstatek k 31. 12. 2025

2 000

-239

1 761

Výkaz peněžních toků za rok 2025

(Neinvestiční část Fondu)

tis. Kč

od 1. 1. 2025 do 31. 12. 2025

od 1. 1. 2024 do 31. 12. 2024

Peněžní toky z provozních činností

Zisk za rok

Úpravy výsledku o položky související s provozní

činností

Čisté peníze z provozní činnosti Fondu

Peněžní toky z financování

Čisté peníze generované z financování

Čisté zvýšení peněz

Peněžní prostředky na počátku období

1 077

Peněžní prostředky na konci období

1 077

Komentář k účetním výkazům k 31.12.2025

Pro účely účetní závěrky mají níže uvedené pojmy následující význam:

Pro účely účetní závěrky mají níže uvedené právní předpisy následující význam:

AMISTA IS

AMISTA investiční společnost, a.s., IČO: 274 37 558, se sídlem Sokolovská 700/113a, 186 00

Praha 8

ČNB

Česká národní banka

Den ocenění

Poslední den Účetního období

Fond

Maloja Investment SICAV a.s., IČO: 052 59 797, se sídlem Mladoboleslavská 1148, Praha 9,

PSČ 197 00, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Měst-ským soudem v Praze pod sp.

zn. B 21746

Účetní období

Období od 1. 1. 2025 do 31. 12. 2025

Dohoda FATCA

Dohoda mezi Českou republikou a Spojenými státy americkými o zlepšení dodržování

daňových předpisů v mezinárodním měřítku a s ohledem na právní předpisy Spojených

států amerických o informacích a jejich oznamování obecně známá jako Foreign Account

Tax Compliance Act, vyhlášená pod č. 72/2014 Sb.m.s.

Zákon o auditorech

Zákon č. 93/2009 Sb., o auditorech a o změně některých zákonů (zákon o auditorech), ve

znění pozdějších předpisů

Zákon o daních z příjmů

Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů

Zákon o účetnictví

Zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů

ZISIF

Zákon č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech, ve znění

pozdějších předpisů

ZMSSD

Zákon č. 164/2013 Sb., o mezinárodní spolupráci při správě daní a o změně dalších

souvisejících zákonů, ve znění pozdějších předpisů

ZOK

Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních

korporacích), ve znění pozdějších předpisů

ZPKT

Zákon č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu, ve znění pozdějších předpisů

Vyhláška TRP

Vyhláška č. 234/2009 Sb., o ochraně proti zneužívání trhu a transparenci

1. Všeobecné informace

Vznik a charakteristika Fondu

Maloja Investment SICAV a.s., IČO: 052 59 797, se sídlem Mladoboleslavská 1148, Kbely, 197 00 Praha

9 (dále jen „Fond“), vznikl zápisem do obchodního rejstříku vedeného u Městského soudu v Praze,

oddíl B, vložka 21746, dne 1. srpna 2016. Hlavní činností Fondu je činnost investičního fondu

kvalifikovaných investorů ve smyslu § 96 odst. 1 písm. a) zákona č. 240/2013 Sb., o investičních

společnostech a investičních fondech (dále jen „ZISIF“).

Fond je fondem kvalifikovaných investorů shromažďující peněží prostředky od kvalifikovaných

investorů (tj. osob uvedených v § 272 ZISIF), které jsou následně investovány v souladu s investiční

strategií.

Fond byl zapsán do seznamu vedeného Českou národní bankou (dále jen „ČNB“) podle § 597 ZISIF

dne 27. července 2016.

V průběhu účetního období vykonával obhospodařovatel ve vztahu k Fondu běžné činnosti dle

statutu Fondu a v souladu s ním.

Předmět podnikání investičního Fondu

Činnost investičního fondu kvalifikovaných investorů ve smyslu ZISIF.

Obchodní firma a sídlo

Maloja Investment SICAV a.s.

Mladoboleslavská 1148

197 00 Praha 9, Kbely

Česká republika

Základní kapitál

Základní kapitál fondu ve výši 2 000 000 Kč je tvořen 100 000 ks kusových akcií na jméno v listinné

podobě. Investiční akcie jsou vydávány jako zaknihované kusové akcie znějící na jméno akcionáře.

Základní kapitál je k 31. prosinci 2025 splacen v plné výši.

Ultimátní vlastník Fondu

Ing. Alan Gütl

Identifikační číslo

052 59 797

Členové představenstva a dozorčí rady k 31. 12. 2025

Člen představenstva AMISTA investiční společnost, a,s.

IČO: 274 37 558

Sídlo: Sokolovská 700/113a, Praha 8, PSČ 186 00

Zastoupení právnické osoby: Ing. Petr Janoušek, pověřený zmocněnec

Tomáš Vinkler, BSc., pověřený zmocněnec

Mgr. Jiří Frankič, pověřený zmocněnec

Ing. Marta Čtvrtníčková, pověřený zmocněnec

Dozorčí rada

Členové dozorčí rady Ing. Alan Gütl

Petrus Hermanus Maria Winkelman

Eugen Roden

Informace o obhospodařovateli, administrátorovi a depozitáři

V účetním období obhospodařovala a administrovala Fond tato investiční společnost:

Společnost AMISTA investiční společnost, a.s.

se sídlem Sokolovská 700/113a, Praha 8, PSČ 186 00

IČO 274 37 558

Investiční společnost vykonává svou činnost investiční společnosti na základě rozhodnutí České

národní banky č. j. 41/N/69/2006/9 ze dne 19. září 2006, jež nabylo právní moci dne 20. září 2006.

Investiční společnost se na základě ust. § 642 odst. 3 ZISIF považuje za investiční společnost, která

je oprávněna přesáhnout rozhodný limit, a je oprávněna k obhospodařování investičních fondů nebo

zahraničních investičních fondů, a to fondů kvalifikovaných investorů (s výjimkou kvalifikovaných

fondů rizikového kapitálu a kvalifikovaných fondů sociálního podnikání) a zahraničních investičních

fondů srovnatelných s fondem kvalifikovaných investorů (s výjimkou kvalifikovaných fondů

rizikového kapitálu a kvalifikovaných fondů sociálního podnikání), a dále je oprávněna k provádění

administrace investičních fondů nebo zahraničních investičních fondů dle § 11 odst. 1 písm. b) ZISIF

ve spojení s § 38 odst. 1 ZISIF, a to administrace fondů kvalifikovaných investorů (s výjimkou

kvalifikovaných fondů rizikového kapitálu a kvalifikovaných fondů sociálního podnikání) a

zahraničních investičních fondů srovnatelných s fondem kvalifikovaných investorů (s výjimkou

kvalifikovaných fondů rizikového kapitálu a kvalifikovaných fondů sociálního podnikání).

Investiční společnost vykonávala pro Fond činnosti dle statutu Fondu. Jednalo se např. o vedení

účetnictví, oceňování majetku a dluhů, výpočet aktuální čisté hodnoty majetku na jednu akcii

vydávanou Fondem, zajištění vydávání a odkupování akcií a výkon dalších činností související

s hospodařením s hodnotami v majetku Fondu (poradenská činnost týkající se struktury kapitálu,

poradenství v oblasti přeměn obchodních společností nebo převodu obchodních podílů apod.).

Portfolio manažer

Portfolio manažer Ing. Robert Mocek

Portfolio manažer Ing. Michal Kusák, Ph.D.

Portfolio manažer Ing. Radomíra Crkvová

Portfolio manažer Ing. Ivana Lacová

Depozitář fondu

Obchodní název Československá obchodní banka, a. s.

Sídlo Radlická 333/150, 150 57, Praha

IČO 000 01 350

Fond je registrovaným plátcem daně z přidané hodnoty (dále jen „DPH“).

2. Prohlášení o shodě s účetním pravidly a východiska sestavení účetní

závěrky

Účetní závěrka byla připravena v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví (IFRS),

Mezinárodními účetními standardy (IAS) a jejich interpretacemi (SIC and IFRIC) (společně pouze

IFRS) vydanými Radou pro Mezinárodní účetní standardy (IASB) a přijatými Evropskou unií (EU).

Účetní závěrka vychází z předpokladu pokračujícího podniku, který nebyl do data schválení účetní

závěrky narušen, a je sestavena s ohledem na statut Fondu jako investiční jednotky zejména na bázi

reálného ocenění (týká se investic do nemovitostí, finančních investic a dlouhodobých finančních

závazků), zatímco historické ocenění vyjádřené naběhlou hodnotou je použito pro krátkodobá

finanční aktiva (obchodní pohledávky a peníze) a krátkodobé závazky (obchodní závazky), u nichž

však historické ocenění lze považovat za vhodnou aproximaci reálného ocenění s ohledem na

krátkodobost splatnosti.

Sestavení účetní závěrky v souladu s IFRS vyžaduje, aby vedení Fondu uskutečnilo odhady a

předpoklady, které ovlivňují hodnoty vykazované v účetních výkazech a souvisejících komentářích.

Odhady a úsudky učiněné při sestavování této účetní závěrky se týkají různých účetních oblastí a

nejvýznamnější z nich jsou přiblíženy v části 4.

Účetní období Fondu je od 1. ledna do 31. prosince 2025. Výkaz o finanční situaci ke dni 31. prosince

2024 je pro účely této účetní závěrky považován za komparativní období.

Statutární orgán vyhodnotil, že žádné mu známé okolnosti nemají vliv na předpoklad nepřetržitého

trvání. Toto přesvědčení statutárního orgánu se opírá o širokou škálu informací, které se týkají

stávajících i budoucích podmínek včetně prognóz souvisejících se ziskovostí, s peněžními toky a

kapitálovými zdroji.

Účetní závěrka tedy vychází z předpokladu, že Fond bude schopen pokračovat ve své činnosti v

dohledné budoucnosti.

Nová a novelizovaná účetní pravidla IFRS přijatá Fondem

Fond uvážil při sestavování této účetní závěrky všechny novelizace IFRS s účinností od 1. 1. 2025,

přičemž žádná z Fondem přijatých novelizací neměla významný vliv na zůstatky a informace

prezentované v této účetní závěrce ve srovnání s předcházející účetní závěrkou sestavenou za rok

2024:

▪ Novelizace IAS 21 Dopady změn směnných kurzů cizích měn: chybějící směnitelnost, která

upřesní vymezení směnitelné a nesměnitelné měny a současně poskytne pravidla, jak stanovit

směnný kurz v situaci, kdy měna není směnitelná (např. k rozvahovému dni). Úprava pravidla

bude rozšíření o dodatečné zveřejnění pro situace, kdy měnový kurz není směnitelný.

Novelizace rozšíří úpravu o aplikační příručku a ilustrativní příklad. Z přijetí novelizace

nevyplynul žádný dopad do účetní závěrky, neboť cizoměnové transakce jsou realizovány v

měnách, které jsou všeobecně směnitelné.

Nová a novelizovaná účetní pravidla IFRS, která byla vydána, ale nejsou doposud účinná a nebyla

Fondem použita

Do data schválení této účetní závěrky byly vydány následující nové a novelizované IFRS, které však

nebyly k počátku běžného účetního období účinné a Fond je nepoužil při sestavování této účetní

závěrky:

▪ V dubnu 2024 byl vydán nový standard IFRS 18

Prezentace a zveřejnění v účetní závěrce

(účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. 1. 2027 nebo později), který nahradí dosavadní

IAS 1 a poskytne nová pravidla a požadavky týkající se zejména prezentace finanční výkonnosti,

tj. strukturování výkazu výsledku a ostatního úplného výsledku, agregace a disagregace

informací zveřejňovaných v příloze a alternativních výkonnostních ukazatelů, které jsou často

využívány a v IFRS nejsou přímo definovány (např. hodnota čistých aktiv u investičních fondů).

Fond bude analyzovat nová pravidla a lze očekávat určitý dopad do účetní závěrky, který

aktuálně nelze ještě blíže specifikovat.

▪ V květnu byl vydán nový standard IFRS 19

Dceřiné podniky bez veřejné odpovědnosti:

Zveřejňování

(účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. 1. 2027 nebo později), který nově

specifikuje (snížené) požadavky na zveřejňování, které může účetní jednotka – dceřiná

společnost, která vstupuje do konsolidované účetní závěrky sestavené dle účetních

standardů IFRS – použít při sestavení své vlastní účetní závěrky dle IFRS. Standard není

relevantní pro Fond a není tedy očekáván žádný dopad v souvislosti s nabytím jeho účinnosti.

▪ V květnu 2024 byla vydána novelizace IFRS 9

Finanční nástroje

a IFRS 7

Finanční nástroje:

zveřejnění

nazvaná

Úpravy klasifikace a oceňování finanční nástrojů

(účinnost pro roční účetní

závěrky začínající 1. 1. 2026 nebo později), která v návaznosti na post-implementační revizi

existujících pravidel přináší několik změn. Ty se týkají odúčtování finančních závazků,

klasifikace finančních aktiv a požadavků na zveřejnění. Fond bude analyzovat nová pravidla,

avšak dle prvotní revize neočekává zásadní dopad do účetní závěrky, neboť se ji dotčené

oblasti upravené novelizací netýkají.

▪ V červenci 2024 byly vydány novelizace zahrnuté do

Výročního zlepšení IFRS, část 11

(účinnost

pro roční účetní závěrky začínající 1. 1. 2026 nebo později), které se dotýkají IFRS 1, IFRS 7, IFRS

9, IFRS 10 a IAS 7. Novelizace nepřináší zásadní změny v účetních pravidlech, ale zaměřují se

zejména na odstranění vnitřních konfliktů v textaci pravidel a vzájemné provázanosti. Fond

neočekává zásadní dopad na účetní závěrku.

▪ V prosinci 2024 byla vydána novelizace IFRS 9

Finanční nástroje

a IFRS 7

Finanční nástroje:

zveřejnění

nazvaná

Smlouvy týkající se elektřiny závislé na obnovitelných zdrojích

(účinnost

pro roční účetní závěrky začínající 1. 1. 2026 nebo později), která upřesňuje a doplňuje existující

pravidla s ohledem na specifika smluv o dodávkách elektřiny z obnovitelných zdrojů jako větrná

a solární energie. Objem elektřiny vyrobené na základě těchto smluv se může měnit v závislosti

na neovlivnitelných faktorech, jako jsou povětrnostní podmínky. Současné účetní požadavky

nemusí dostatečně reflektovat, jak tyto smlouvy ovlivňují výkonnost společností. Fond

neočekává zásadní dopad na účetní závěrku.

▪ V srpnu 2025 byla vydána novelizace IFRS 19

Dceřiné podniky bez veřejné odpovědnosti:

Zveřejňování

(účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. 1. 2027 nebo později), která

rozšiřuje rozsah zredukovaného zveřejnění v prvotně vydané verzi IFRS 19, neboť ta uvažovala

stav IFRS ke konci února 2021. IFRS 19, ani tato novelizace není relevantní pro Fond.

▪ V listopadu 2025 byla vydána novelizace IAS 21

Dopady změn měnových kurzů: Převod do

hyperinflační měny vykazování

(účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. 1. 2027 a

později), která upravuje postupy převodu účetní závěrky společností, jejích funkční měna

(nehyperinflační) je odlišná od měny vykazování, která je měnou hyperinflační. Novelizace není

pro Fond relevantní.

Nová a novelizovaná účetní pravidla IFRS vydané IASB, avšak dosud nepřijaté EU

K datu schválení této účetní závěrky nebyly dosud následující standardy a novelizace, dříve vydané

IASB, schváleny Evropskou komisí pro užití v EU:

▪ IFRS 14

Časové rozlišení při cenové regulaci

(vydaný v lednu 2014) – rozhodnutí EU nikdy

neschválit, protože se jedná o dočasný standard

▪ IFRS 19

Dceřiné podniky bez veřejné odpovědnosti: Zveřejňování

(vydán v květnu 2024 s

účinností od 1. 1. 2027)

▪ Novelizace IFRS 19

Dceřiné podniky bez veřejné odpovědnosti: Zveřejňování

(vydána v srpnu

2025 s účinností od 1. 1. 2027)

▪ Novelizace IAS 21

Dopady změn měnových kurzů: Převod do hyperinflační měny vykazování

(vydána v listopadu 2025 s účinností od 1. 1. 2027)

3. Účetní postupy

Účetní závěrka Fondu byla připravena v souladu s následujícími důležitými účetními metodami:

A. Funkční měna

Funkční měnou Fondu, tj. měnou primárního ekonomického prostředí, je česká koruna (Kč), která je

stejně tak měnou vykazování, v níž je sestavena a prezentována účetní závěrka. Transakce, které

jsou realizované v jiných měnách (cizí měny) než je funkční měna (Kč), jsou přepočteny do měny

funkční okamžitým měnovým kurzem, tj. měnovým kurzem platným k datu realizace transakce.

Ke každému rozvahovému dni jsou peněžní aktiva a peněžní závazky vedené v cizích měnách

přepočteny závěrkovým měnovým kurzem. Nepeněžní položky, které se oceňují na bázi historických

cen a byly původně pořízeny v cizoměnové transakci, nejsou k rozvahovému dni již přeceňovány.

Kurzové rozdíly vyplývající z vypořádání cizoměnových peněžních položek nebo z jejich přecenění k

rozvahovému dni jsou uznány ve výsledku hospodaření příslušného období. Částky v účetní závěrce

jsou uvedeny v tisících korun (tis. Kč), není-li uvedeno jinak.

B. Investice do nemovitostí

Položka „Investice do nemovitostí“ obsahuje nemovitosti drženy za účelem investice a nemovitosti

ve výstavbě, které nejsou drženy ani za účelem užití pro vlastní potřeby ani za účelem prodeje v

rámci běžného obchodního styku, ale za účelem generování výnosů z pronájmu nebo zvýšení

hodnoty majetku.

Investice do nemovitostí je nemovitost – pozemek a stavba – držená za účelem dosažení příjmu z

nájemného a/nebo za účelem zhodnocení (včetně nemovitostí ve fázi pořízení k budoucímu použití

jako investice do nemovitostí).

Investice do nemovitostí se oceňují ve výši pořizovacích nákladů k okamžiku pořízení, tj. jako souhrn

kupní ceny a vedlejších nákladů přímo přiřaditelných pořízení nemovitosti jako daň z nabytí

nemovitosti nebo právní služby nakoupené v souvislosti s převodem nemovitosti. Následně po dobu

držby jsou vedeny v reálné hodnotě s přeceněním do výsledku hospodaření. Dopad přecenění

(zisk/ztráta) je prezentován samostatně ve výkazu výsledku hospodaření.

Výdaje na opravy a údržbu, které u jednotlivých nemovitostí zajišťují jejich pronájem, jsou uznány ve

výsledku hospodaření v období, ve kterém byly vynaloženy. Náklady vynaložené za účelem

technického zhodnocení, vylepšení a obnovení jednotlivých nemovitostí jsou aktivovány do ocenění

investice v aktivech.

Investice do nemovitostí je odúčtována při prodeji, nebo pokud je investice do nemovitostí trvale

stažena z pronájmu a z jejího prodeje nejsou očekávány budoucí ekonomické užitky. Zisky a ztráty

vzniklé při odúčtování nemovitosti (stanovené jako rozdíl mezi čistým výtěžkem z prodeje a účetní

hodnotou aktiva) jsou zahrnuty do výsledku hospodaření v období, ve kterém je nemovitost

vyřazena.

V případě majetku, kde se předpokládá prodej do jednoho roku a existuje plán prodeje majetku, je

majetek vykázán v položce „Majetek určený k prodeji“.

C. Investice v majetkových účastech

Majetkové účasti ve společnostech, které představují investice Fondu, jsou oceněny reálnou

hodnotou s přeceněním do výsledku. Majetkové účasti se přeceňují k rozvahovému dni za použití

externího znaleckého posouzení a rozdíl z přecenění je zachycen jako zisk nebo ztráta do výsledku

hospodaření daného období a je prezentován samostatně ve výkazu výsledku hospodaření. Ve

výkazu finanční situace jsou majetkové účasti prezentovány jako majetkové účasti v reálné hodnotě

s přeceněním do výsledku.

D. Výnosové a nákladové úroky

Výnosové a nákladové úroky ze všech úročených nástrojů jsou vykazovány na akruálním principu

s využitím efektivní úrokové sazby. Výnosové úroky zahrnují zejména přijaté úroky

z poskytnutých krátkodobých úvěrů a krátkodobých vkladů na peněžním trhu, dále časově rozlišené

kupóny, naběhlý diskont a ážio ze všech nástrojů s pevným výnosem.

E. Finanční aktiva

Finanční aktiva představují smluvní práva Fondu obdržet peněžní prostředky nebo jiné finanční

aktivum, přičemž jejich zachycení a ocenění ovlivňuje klasifikace založená na obchodním modelu, v

němž je finanční aktivum spravováno a charakteristikách smluvních peněžních toků.

Klasifikace finančních aktiv

Posouzením charakteristik smluvních peněžních toků se rozumí, zda peněžní toky plynoucí z

finančních aktiv představují pouze platby jistiny a úroků (tzv. test SPPI). Fond posuzuje, zda jsou

smluvní peněžní toky v souladu se základním úvěrovým ujednáním, tj. úroky zahrnují pouze

zohlednění časové hodnoty peněz, úvěrového rizika, jiných základních úvěrových rizik a ziskového

rozpětí. Pokud smluvní podmínky zavádějí riziko nebo nestálost, které jsou v rozporu se základním

úvěrovým ujednáním, test SPPI není splněn. Při předběžném provedení testu SPPI Fond bere v úvahu

následující faktory: nestandardní úrokovou míru, finanční páku, možnosti předčasného splacení,

možnosti prodloužení splácení, režim bez možnosti vrácení prostředků, nástroje spojené se

smlouvou, hybridní nástroje, nástroje pořízené s významnou slevou/prémií.

V případě Fondu je obchodní model stanoven pro každé finanční aktivum, přičemž Fond si definoval

tyto obchodní modely:

▪ Finanční aktiva držet a inkasovat smluvní peněžní toky, kdy je cílem Fondu držet finanční

aktivum po celou dobu jeho života za účelem inkasování smluvních peněžních toků, které

standardně tvoří platby jistiny a úroku (tj. je splněn test SPPI).

▪ Finanční aktiva držet, inkasovat smluvní peněžní toky a prodat, kdy je cílem Fondu inkasování

smluvních peněžních toků plynoucích z finančních aktiv a též jejich prodej (častější a dřívější,

než dojde k plnému uhrazení finančního aktiva).

▪ Finanční aktiva k obchodování, kdy cílem nejsou primárně peněžní toky přicházející z

finančního aktiva, ale obchodování za účelem dosažení zisku. Inkasování smluvních peněžních

toků tak není podstatné pro splnění cíle obchodního modelu.

Obchodní modely a z nich plynoucí klasifikace finančního aktiva ovlivňuje jeho oceňování. V této

souvislosti Fond prezentuje v účetní závěrce nederivátová finanční aktiva oceňovaná v reálné

hodnotě s přeceněním do výsledku hospodaření (finanční aktiva v zůstatkové hodnotě jako jsou

obchodní pohledávky související s výkonem jeho činnosti a peněžní prostředky).

Obchodní a jiné pohledávky

Obchodní pohledávky jsou oceňovány od prvotního ocenění v reálné hodnotě, která vzhledem k

jejich krátkodobé splatnosti a nízkým úrokovým sazbám v ekonomice se shoduje se zůstatkovou

hodnotou. Reálná hodnota představuje současnou hodnotu očekávaných peněžních toků.

Pohledávky jsou průběžně posuzovány, zdali se u nich nezvýšilo úvěrové riziko a zdali neexistuje

důkaz, který zpochybňuje bezproblémový průběh očekávaných budoucích peněžních toků a tímto

snižuje i reálnou hodnotu pohledávek.

Případné zhoršení kvality pohledávky, ať již vlivem úvěrového rizika dlužníka nebo ekonomickým

vývojem, je promítnuto do reálného ocenění pohledávky a ztrátové či ziskové přecenění je

zachyceno ve výsledku hospodaření.

Fond odúčtuje pohledávku, pokud jsou vyčerpána smluvní práva k peněžním tokům plynoucím z

pohledávky nebo pokud je pohledávka převedena, prodána na jiný subjekt a tím také většina všech

rizik a prospěchů spojených s vlastnictvím pohledávky.

Peníze a peněžní ekvivalenty

Peníze a peněžní ekvivalenty zahrnují peněžní hotovost, vklady u bank na požádání a jiné

krátkodobé, vysoce likvidní investice s původní splatností tři měsíce nebo méně. Vymezení peněz

pro účely výkazu finanční situace a výkazu peněžních toků je shodné.

F. Finanční závazky

Finanční závazky oceňované zůstatkovou hodnotou

Finanční závazky oceňované zůstatkovou hodnotou zahrnují obchodní závazky. Tyto závazky jsou

prvotně zachyceny v reálné hodnotě upravené o transakční náklady, které jsou přímo přiřaditelné

jejich vzniku, a následně jsou oceňovány v zůstatkové hodnotě za použití metody efektivní úrokové

míry.

Úrokový náklad je zachycen ve výsledku hospodaření v souladu s metodou efektivní úrokové míry s

výjimkou krátkodobých závazků (zejména obchodních závazků), u nichž je případný úrokový náklad

nevýznamný. Tyto závazky jsou poté oceňovány v nominální hodnotě.

Finanční závazky oceňované reálnou hodnotou

Finanční závazky oceňované reálnou hodnotou zahrnují závazky z přijatých zápůjček a jsou

oceňovány k rozvahovému dni na bázi současné hodnoty očekávaných smluvních plateb

diskontovaných aktuální tržní úrokovou sazbou. Změna reálné hodnoty je zachycena ve výsledku

hospodaření jako zisk nebo ztráta z přecenění. Úrokové náklady nejsou samostatně prezentovány a

jejich vliv je zahrnut v celkovém přecenění závazku.

G. Leasingy

Činnost Fondu spočívá v pronájmu nemovitostí (prezentovaných ve výkazu o finanční pozici jako

investice do nemovitostí) na základě leasingových smluv, které jsou vyhodnoceny a klasifikovány

jako operativní leasing.

Výnosy z pronájmu jsou oceňovány v reálné hodnotě obdržené nebo nárokované protihodnoty a

jsou uznány ve výsledku v době poskytnutí pronájmu, tj. rovnoměrně po dobu trvání leasingu v

kontextu uzavřeného leasingového vztahu. Smluvní pobídky jako je rent-free nebo snížené nájemné

po určité období jsou uznány jako snížení výnosů z nájemného na lineární bázi po dobu smluveného

nájemného. Dále jsou výnosy sníženy o daň z přidané hodnoty a jiné s tržbami související daně.

H. Uznání výnosů

Výnosy jsou oceňovány v reálné hodnotě obdržené nebo nárokované protihodnoty a představují

částky nárokované Fondem za služby poskytnuté v běžné podnikatelské činnosti, kterou je zejména

pronájem držených nemovitostí. Výnosy jsou sníženy o odhadované slevy, daň z přidané hodnoty a

jiné s tržbami související daně. Předchází-li peněžní příjem poskytnutí služby, uzná Fond přijatou

částku jako smluvní závazek, který je ve výkazu finanční situace prezentován v rámci položky

„Závazky z obchodních vztahů a ostatní pasiva“.

Výnosy z poskytnutých služeb jsou uznány ve výsledku hospodaření v okamžiku poskytnutí služby

(mohou být jednorázové i během určitého (krátkodobého) období) a jedná se zejména o služby

související s pronájmem nemovitostí. Je-li Fond při zabezpečení určité aktivity pouze agentem, tj.

prostředníkem mezi nájemcem a dodavatelem, je ve výsledku hospodaření uznán výnos pouze ve

výši případné provize, a to v době poskytnutí zabezpečené služby.

I. Zisky / Ztráty z investic do nemovitostí

Zisky / ztráty plynoucí z investic do nemovitostí zahrnují a) čistý výsledek realizovaný z prodeje

nemovitostí a b) dopad meziročního přecenění držených investic do nemovitostí, tj. rozdíl reálné

hodnoty stanovené k rozvahovému dni s oceněním nemovitosti k rozvahovému dni předcházejícího

účetního období upraveném o výši nových investic nebo jejich vyřazení.

J. Zisky / Ztráty z majetkových účastí v reálné hodnotě s přeceněním do výsledku

Zisky / ztráty plynoucí z majetkových účastí v nekonsolidovaných dceřiných společnostech –

zahrnují a) čistý výsledek z prodeje majetkových účastí a b) dopad meziročního přecenění držených

účastí, tj. rozdíl reálné hodnoty stanovené k rozvahovému dni s oceněním účasti k rozvahovému dni

předcházejícího účetního období.

K. Zisky / Ztráty z ostatních finanční aktiv a závazků

Zisky / ztráty plynoucí z ostatních finančních aktiv a závazků zahrnují výsledkový dopad z operací

s pohledávkami a závazky, např. zisky a ztráty z přecenění reálné hodnoty držených finančních aktiv

nebo finančních závazků, přecenění obchodních pohledávek v důsledku úvěrového rizika, ztráty z

odúčtování pohledávek, resp. zisky z odúčtování závazků apod.

L. Správa fondu a ekonomické a právní služby

Odměna a poplatky hrazené v souvislosti se správou a vedením Fondu investiční společnosti a

depozitáři a jeho činností související ekonomické a právní služby jsou zachyceny jako náklad

snižující výsledek hospodaření v době poskytnutí související služby.

M. Daně a poplatky

Nákladem Fondu je daň z nemovitých věcí, která je zachycena ve výsledku hospodaření k počátku

kalendářního roku, neboť stav – nemovitosti ve vlastnictví – platný k tomuto datu je rozhodující pro

výši daňové povinnosti, která je hrazena následně v průběhu kalendářního roku. Součástí položky

jsou také správní poplatky zachycené v okamžiku jejich uhrazení, resp. poskytnutí související služby.

N. Daň z příjmu

Splatné daňové pohledávky a závazky za běžné období a za minulá období se oceňují v částce, která

bude dle očekávání získána nebo zaplacena finančnímu úřadu. Při výpočtu daňových závazků a

pohledávek se použijí daňové sazby a daňové zákony platné k rozvahovému dni.

O. Odložená daň

Odložená daň se vypočte ze všech přechodných rozdílů mezi daňovým základem aktiv a pasiv a

jejich účetní hodnotou k rozvahovému dni. Odložené daňové závazky se vykazují z titulu všech

zdanitelných přechodných rozdílů. Odložená daňová aktiva se vykazují z titulu všech daňově

odčitatelných přechodných rozdílů a nevyužitých daňových ztrát v případě, že je pravděpodobné,

že bude k dispozici dostatečný zdanitelný zisk k tomu, aby odčitatelné přechodné rozdíly a

nevyužité daňové ztráty převedené z minulých let mohly být využity.

Výše odložené daňové pohledávky převáděné do dalších období se vždy znovu posoudí k

rozvahovému dni a sníží, pokud již není pravděpodobné, že bude k dispozici dostatečný zdanitelný

zisk k realizaci dané odložené daňové pohledávky nebo její části. Nevykázaná odložená daňová

pohledávka se přecení vždy k rozvahovému dni a zaúčtuje, pokud je pravděpodobné, že budoucí

zdanitelný příjem umožní realizaci dané odložené daňové pohledávky.

Odložené daňové pohledávky a závazky se vypočtou na základě daňové sazby, která bude platná v

období realizace daňové pohledávky nebo vyrovnání daňového závazku, s použitím daňových sazeb

(a daňových zákonů) uzákoněných nebo vyhlášených k rozvahovému dni.

Odložené daňové pohledávky a závazky se vzájemně započtou, pokud existuje zákonné právo na

jejich zápočet a vztahují se ke stejnému správci daně.

P. Výkaz o peněžních tocích

Výkazy o peněžních tocích uvádí změny v peněžních prostředcích a peněžních ekvivalentech

z provozní a finanční činnosti. Peněžní toky z provozní činnosti jsou vykázány za použití nepřímé

metody. Čistý zisk před zdaněním je proto upraven o nepeněžní operace, jako jsou zisky a ztráty

z přecenění, změny opravných položek a rezerv a také o změny stavu pohledávek a závazků. Dále

jsou z této položky eliminovány všechny výnosy a náklady z finanční činnosti.

Peněžní toky z finanční činnosti jsou vykázány za použití nepřímé metody. Fond alokuje jednotlivé

peněžní toky do provozní a finanční činnosti na základě podnikatelského modelu Fondu.

4. Provozní segmenty

Vzhledem k zaměření investiční politiky, kdy Fond investuje zejména do nemovitostního portfolia na

území České republiky (dlouhodobé i krátkodobé investice), Fond nerozlišuje provozní segmenty

i proto, že nepoužívá odlišné provozní řízení a rozhodování založené na odlišném přístupu

k investicím. Portfolio manažer Fondu přistupuje k celému portfoliu aktuálních investic komplexně

dle aktuálních příležitostí na trhu a jeho rozhodování o alokacích investic je řízeno investičním

přístupem „zdola nahoru“ na základě jedné společné investiční strategie. Při tomto přístupu jsou

individuálně vyhodnocovány jednotlivé investice a kdykoli může dojít k jejich libovolnému

přeskupení dle aktuální situace na trhu v souladu s příslušnými investičními možnostmi

definovanými statutem fondu. Výkonnost fondu je přitom sledována jen na souhrnné celkové bázi.

Významné účetní úsudky při aplikaci účetních pravidel

Při uplatňování účetních pravidel se od vedení vyžaduje, aby provedlo úsudky, posoudilo obsah

ekonomických transakcí a událostí a rozhodlo o použití účetních pravidel takovým způsobem, aby

účetní závěrka poskytovala jejím uživatelům užitečné informace pro jejich rozhodování.

Uspořádání účetních výkazů – neinvestiční vs. investiční část Fondu

Struktura a uspořádání účetních výkazů, v nichž jsou informace o finanční situaci a výkonnosti Fondu

prezentovány, vychází ze skutečnosti, že Fond je investičním fondem kvalifikovaných investorů,

emitentem investičních akcií, který podléhá regulaci ČNB a současně podléhá určitým požadavkům

ZISIF.

V souladu s požadavky ZISIF Fond rozlišuje aktiva a závazky přiřaditelné držitelům zakladatelských

akcií (neinvestiční část Fondu) a aktiva a závazky přiřaditelné držitelům vyplatitelných investičních

akcií (investiční část). Současně sleduje pro účetní výkaznictví oddělení výnosy a náklady související

se zakladatelskou (neinvestiční) a investiční částí Fondu. Proto Fond při přípravě této účetní závěrky

přistupuje k oddělení neinvestiční a investiční části Fondu pomocí samostatných účetních výkazů.

Investiční akcie Fondu

Fond vydává investiční akcie k Fondu jako takovému, resp. k jeho Investiční části. Investiční akcie

představují stejné podíly na fondovém kapitálu Investiční části Fondu. Investiční akcie jsou vydávány

jako akcie kusové, tj. bez jmenovité hodnoty. Všechny investiční akcie jsou vydány jako zaknihované

cenné papíry znějící na jméno investora.

Fond vydává jednu třídu investičních akcií, investiční akcie třídy A. Investiční akcie třídy A jsou od 1.

11. 2016 přijaty k obchodování na evropském regulovaném trhu Burza cenných papírů Praha, a.s.

Investiční akcie se řídí právní úpravou dle ZOK, ZISIF a dalšími právními předpisy a úpravou v oddíle III.

stanov Fondu.

Prostřednictvím emise investičních akcií Fond získává peněžní prostředky k investování. S

investičními akciemi Fondu je spojeno zejména právo na jejich odkoupení na žádost držitele

(investora) na účet Fondu a Fond má povinnost ve vymezených termínech takové investiční akcie

odkoupit zpět. S investičními akciemi není spojeno právo hlasovat na valné hromadě Fondu. Zejména

s ohledem na povinnost Fondu vykoupit tyto akcie zpět na žádost jejich vlastníka jsou investiční

akcie klasifikovány jako finanční závazek a ve výkazu finanční situace je prezentována položka

označená jako „Čistá aktiva připadající k investičním akciím“.

Důsledkem je odchýlení ekonomického a účetního zobrazení investičních akcií od právního pojetí,

neboť z pohledu české legislativy se jedná o složku vlastního kapitálu, zatímco v této účetní závěrce

investiční akcie představují závazek. Na tuto klasifikaci je navázáno účetní zachycení případných

dividend, které jsou finančním nákladem Fondu, jsou-li deklarovány a vypláceny.

Klimatické změny

Vedení Fondu při sestavení účetní závěrky posoudilo nejistotu související s klimatickými změnami,

které obecně mohou mít dopad na účetní odhady a předpoklady, které účetní jednotky činí při

sestavování účetních závěrek, při uznávání a oceňování aktiv a dluhů a při odhadování očekávaného

podnikatelského vývoje. Z charakteru podnikatelské činnosti Fondu, která spočívá v pronájmu

nemovitostí vyplývá, že Fond není přímo ovlivněn ve své existenci a činnosti klimatickými změnami a

narůstajícími povinnostmi, které jsou uvalovány na podniky v této oblasti. Vedení Fondu bude nadále

sledovat vývoj regulace spadající do širší oblasti udržitelnosti a vyhodnotí-li přímý dopad na Fond a

jeho činnost, dojde k adekvátní reakci při sestavování budoucích účetních závěrek.

5. Významné zdroje nejistoty při odhadech

Některé částky v této účetní závěrce byly stanoveny na základě účetních úsudků a s použitím

odhadů a předpokladů. Tyto odhady a předpoklady vycházejí z předchozích zkušeností a dalších

podkladů, například z plánů a prognóz budoucího vývoje, které jsou v současnosti považovány za

realistické. Vzhledem k tomu, že s těmito předpoklady a odhady je spojena určitá míra nejistoty,

může dojít v budoucnu na základě skutečných výsledků k úpravě účetní hodnoty souvisejících aktiv

a závazků.

Účetní úsudky, odhady a předpoklady jsou pravidelně přehodnocovány a jejich změny jsou

promítány do hodnot zobrazených v účetnictví.

Při sestavení účetní závěrky byly použity následující nejvýznamnější účetní úsudky, odhady

a předpoklady:

Reálná hodnota

Fond oceňuje investice do nemovitostí a majetkové účasti v dceřiných společnostech reálnou

hodnotou s přeceněním do výsledku hospodaření, přičemž reálná hodnota odhadnutá s využitím

znalců v oboru oceňování představuje k rozvahovému dni nejvýznamnější položky aktiv, které

formují hodnotu čistých aktiv přiřaditelnou držitelům investičních akcií.

Reálné hodnoty investic jsou k rozvahovému dni stanovovány externím znalcem, přičemž vycházejí

z posouzení ekonomické situace na trhu nemovitostí k rozvahovému dni, vývoje cen nemovitostí a z

očekávaného výnosu plynoucího z pronájmu nemovitostí, resp. očekávaného volného cash flow

generovaného drženými společnostmi. V budoucnu může dojít k novým skutečnostem a změnám,

které mohou vést k růstu i ke snížení aktuálně prezentovaných reálných hodnot.

Obchodní pohledávky

Obchodní pohledávky jsou oceňovány v reálné hodnotě, která vzhledem k jejich krátkodobé

splatnosti a nízkým úrokovým sazbám v ekonomice se shoduje se zůstatkovou hodnotou. Reálná

hodnota představuje současnou hodnotu očekávaných peněžních toků. Obchodní pohledávky jsou

průběžně posuzovány, zdali se u nich nezvýšilo úvěrové riziko a zdali neexistuje důkaz, který

zpochybňuje bezproblémový průběh očekávaných budoucích peněžních toků a tímto snižuje i

reálnou hodnotu pohledávek. Skutečný dopad úvěrového rizika v budoucnu se tak může lišit od

odhadu, který ovlivňuje výsledky prezentované v této účetní závěrce.

Daně ze zisku

Fond, jakožto emitent cenných papírů splňující podmínky zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů

(je tzv. základním investičním fondem), podléhá daňové legislativě, která umožňuje kalkulovat

daňovou povinnost ze zdanitelného zisku pomocí daňové sazby 5 % (zvýhodněná daňová sazba),

která je též použita pro kalkulaci odložené daně. Základní sazba daně z příjmu právnických osob činí

21 %.

V budoucnu může být daňová sazba, resp. daňová legislativa pozměněna a může tak dojít ke změně

výše odložené daně. Pokud by např. došlo ke zrušení daňového zvýhodnění investičních fondů, tj. ke

zvýšení daňové sazby ze současných 5 % na 21 %, došlo by k přepočtu odložené daně prezentované

v účetní závěrce, konkrétně k navýšení odloženého daňového závazku o 149 488 tis. Kč.

6. Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

tis. Kč

31. 12. 2025

31. 12. 2024

Běžné účty u bank

16 773

2 029

Celkem

16 773

2 029

Fond drží všechny peněžní prostředky na bankovních účtech, a to u banky Unicredit Bank a u

Československé obchodní banky. Fond nevyužívá bankovní přečerpání, která by byla zahrnuta mezi

„Peněžní prostředky“ pro účely sestavení výkazu peněžních toků. Reálná hodnota (úroveň 3)

peněžních prostředků včetně peněžní ekvivalentů je blízká naběhlé hodnotě.

Nepeněžní transakce

V průběhu let 2025 a 2024 nedošlo k významným nepeněžním transakcím, které by měly dopad na

položky, u nichž peněžní toky jsou součástí investičního peněžního toku nebo peněžního toku z

financování ve výkazu peněžních toků.

7. Majetek určený k prodeji

Položka Majetek učený k prodeji představuje část položky Investice do nemovitostí, kde se očekává

prodej daného majetku do jednoho roku. Bližší informace k nemovitostnímu portfoliu jsou uvedeny

v bodě Investice do nemovitostí.

tis. Kč

31. 12. 2025

31. 12. 2024

Majetek určený k prodeji do 1 roku

215 835

43 203

Celkem

215 835

43 203

8. Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva

tis. Kč

31. 12. 2025

31. 12. 2024

Pohledávky z obchodních vztahů

2 461

4 468

Poskytnuté provozní zálohy

3 390

2 843

Poskytnuté zálohy na DPPO

2 326

3 207

Dohadné účty aktivní

3 224

4 116

Náklady příštích období

Příjmy příštích období

450

Ostatní aktiva

1 382

2 192

Krátkodobé

12 832

15 112

Dlouhodobé

2 192

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva

12 832

17 304

Obchodní pohledávky jsou oceňovány v reálné hodnotě, která vzhledem k jejich krátkodobé

splatnosti a minimálnímu úvěrovému riziku (zejména pohledávky za nájemci pronajatých

nemovitostí, které jsou kryty evidovanými kaucemi) je blízká zůstatkové hodnotě. Reálná hodnota

představuje současnou hodnotu očekávaných peněžních toků. Obchodní pohledávky jsou

průběžně posuzovány, zdali se u nich nezvýšilo úvěrové riziko a zdali neexistuje důkaz, který

zpochybňuje bezproblémový průběh očekávaných budoucích peněžních toků a tímto snižuje i

reálnou hodnotu pohledávek.

Za rok 2025 došlo k zúčtování ztrátového přecenění pohledávek ve výši 497 tis. Kč (2024: 206 tis.

Kč).

Fond v souvislosti s dodávkami realizuje zálohové platby, jejichž vyúčtování nastává při dodání,

případně jde o předplatné, které je časové rozlišováno.

Ostatní aktiva jsou tvořena pohledávkou v původní výši 9 680 tis. Kč za společností ASTRON print

s.r.o. se splatností 31. prosince 2026. Pohledávka byla částečně uhrazena a přeceněna. Její reálná

hodnota byla k 31. prosinci 2025 ve výši 1 382 tis. Kč (k 31. prosinci 2024 ve výši 2 192 tis. Kč).

9. Poskytnuté zápůjčky

tis. Kč

31. 12. 2025

31. 12. 2024

Poskytnuté zápůjčky

32 977

32 633

Celkem

32 977

32 633

Dlouhodobé

32 818

32 462

Krátkodobé

159

171

Celkem

32 977

32 633

K 31. prosinci 2025 jsou podmínky pro úročené dlouhodobé pohledávky následující:

Půjčka

Pohledávka k 31. 12. 2025

Rok splatnosti

Úroková míra

Residenz Heidenau Projekt GmbH

27 820

2026

6 %

Residenz Heidenau Projekt GmbH

2 141

2026

6 %

Prague North Enterprise a.s.

(úrok)

2 857

2033

3M PRIBOR + 2,5 %

Celkem

32 818

K 31. prosinci 2025 jsou podmínky pro úročené krátkodobé pohledávky následující:

Půjčka

Pohledávka k 31. 12. 2025

Rok splatnosti

Úroková míra

Prague North Enterprise a.s. (úrok)

159

2025

Celkem

159

K rozvahovému dni jsou poskytnuté zápůjčky oceněny reálnou hodnotou stanovenou ve výši

současné hodnoty zbývajících smluvních plateb za použití aktuální tržní úrokové sazby.

Za rok 2025 Fond zachytil v souvislosti s přeceněním poskytnutých zápůjček ve výsledku

hospodaření ztrátu z přecenění celkové výši -244 tis. Kč (2024: zisk 2.400 tis. Kč).

10. Investice do podniků pod společným vlivem a v dceřiných společnostech

Fond drží následující majetkové účasti oceňované reálnou hodnotou s přeceněním do výsledku

hospodaření:

tis. Kč

31. 12. 2025

31. 12. 2024

Prague North Enterprise a.s. (50 %)

76 684

79 250

Residenz Heidenau Projekt GmbH (50 %)

Nové Kbely a.s. (100 %)

1 812

Majetkové účasti v reálné hodnotě s přeceněním do výsledku celkem

78 496

79 250

Ve všech majetkových účastech je míra vlastnictví rovna podílu na hlasovacích právech. Reálné

ocenění bylo stanoveno s využitím služeb externího znalce.

Následující tabulka zobrazuje vývoj hodnoty finančních investic v dceřiných společnostech a

investic pod společným vlivem za prezentovaná období v rozlišení na jednotlivé držené majetkové

účasti:

v tis. Kč

Prague North

Enterprise a.s.

Residenz

Heidenau

Projekt GmbH

Nové Kbely a.s.

Celkem

Reálná hodnota k 1. 1. 2024

51 200

zisk (ztráta) z přecenění

28 050

Reálná hodnota k 31. 12. 2024

79 250

zisk (ztráta) z přecenění

- 2 566

- 188

- 2 754

pořízení nové účasti

2 000

Reálná hodnota k 31. 12. 2025

76 684

1 812

78 496

Dne 23.9.2025 nakoupil Fond 100% obchodní podíl ve společnosti Nové Kbely a.s.

Úhrnné účetní informace za podnik pod společným vlivem (Prague North Enterprise a.s.)

zpracované na základě českých účetních standardů:

Rozvaha

31. 12. 2025

tis. Kč

Krátkodobá aktiva

5 541

z toho peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

2 142

Dlouhodobá aktiva

209 602

Krátkodobé závazky

8 621

Dlouhodobé závazky

137 612

Výkaz zisku a ztráty

2025

Tržby

30 769

Odpisy hmotných a nehmotných aktiv

6 016

Úrokové výnosy

Provozní výsledek hospodaření

17 266

Výsledek hospodaření za účetní období

12 776

Společnost Prague North Enterprise a.s. je vlastníkem a provozovatelem nemovitého majetku. Její

činnost je primárně založena na generování příjmů z pronájmu prostor a souvisejících služeb.

Hlavním aktivem společnosti jsou průmyslové haly provozované jako filmové ateliéry v areálu Kbely.

V roce 2025 společnost pokračovala s investicemi do zhodnocení těchto nemovitostí.

Fond v průběhu roku 2022 nabyl 50% podíl ve společnosti Rezidenz Heidenau Projekt GmbH (dále

jen“RHP“) se sídlem Hardenberg Strasse 7, 106 23 Berlín, Spolková republika Německo. Jedná se SPV

společnost určenou k výstavbě a prodeji bytů.

Rozvaha

31. 12. 2025

tis. EUR

Krátkodobá aktiva

z toho peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

Dlouhodobá aktiva

2 511

Krátkodobé závazky

391

Dlouhodobé závazky

2 511

Výkaz zisku a ztráty

2025

Ostatní provozní náklady

Úroky

Provozní výsledek hospodaření

-93

Výsledek hospodaření za účetní období

-93

Úhrnné účetní informace za podnik pod společným vlivem (Nové Kbely a.s.) zpracované na základě

českých účetních standardů:

Rozvaha

31. 12. 2025

tis. Kč

Krátkodobá aktiva

1 817

z toho peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

285

Dlouhodobá aktiva

Krátkodobé závazky

Dlouhodobé závazky

Výkaz zisku a ztráty

2025

Tržby

Odpisy hmotných a nehmotných aktiv

Úrokové výnosy

Provozní výsledek hospodaření

- 187

Výsledek hospodaření za účetní období

- 188

Fond v průběhu roku 2025 nabyl 100% podíl ve společnosti Nové Kbely a.s. se sídlem

Mladoboleslavská 1148, Kbely, 197 00 Praha 9. Jedná se o SPV společnost, která se bude podílet na

realizaci projektu Kbely II, jejíž součástí bude rozvoj území a developerský projekt výstavby nových

nemovitostí.

11. Investice do nemovitostí

Fond vlastní nemovitosti, které v minulosti pořídil a v rámci své investiční činnosti vytváří

nemovitostní portfolio za účelem pronájmu nemovitostí ve střednědobém horizontu s jejich

případným prodejem v rozsahu zvolené investiční strategie. V portfoliu nemovitostí jsou pozemky i

budovy umístěné zejména v Praze:

• areál Kbely – uzavřený areál o rozloze cca 150 000 m² v severovýchodní části Prahy, na uzlu

hlavních výpadovek silnic na Ústí nad Labem, Mladou Boleslav a Hradec Králové a v těsné

blízkosti letiště Kbely,

• pozemky v katastrálním území Letňany o rozloze cca 2 140 m²,

• polyfunkční dům v katastrálním území Praha 9 Libeň, jedná se o rezidenční zástavbu

zahrnující i komerční jednotky.

Vývoj nemovitostí za rok 2025 a 2024 v členění na pozemky a stavby zobrazuje následující tabulka:

tis. Kč

31. 12. 2025

31. 12. 2024

stavby

pozemky

stavby

pozemky

Stav k 1. lednu

594 467

388 010

564 653

391 950

Přírůstky

20 500

2 374

6 039

8 854

Úbytky

- 7 839

- 16 668

-6 851

Majetek určený k prodeji

- 39 741

-132 891

29 883

- 3 444

Dopad změn reálné hodnoty

10 471

3 641

10 785

- 2 723

Stav k 31. prosinci

577 857

261 134

594 691

387 786

K 31. 12. 2025 došlo k ocenění držených investic reálnou hodnotou za využití služeb externího znalce.

V průběhu sledovaného období nedošlo ke změnám trhu, které by významně ovlivnily cenu majetku.

V souvislosti s investicemi do nemovitostí jsou ve výsledku hospodaření Fondu uznány následující

položky:

tis. Kč

31. 12. 2025

31. 12. 2024

Celkové nájemné (příjmy) z investic do nemovitostí

29 209

36 051

Celkové přímé provozní náklady investic do nemovitostí

972

911

Tržní hodnota nemovitostí, které jsou zastaveny ve prospěch věřitelů, činí k 31. prosinci 2025

celkově hodnotě 964 392 tis. Kč.

12. Závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky

tis. Kč

31. 12. 2025

31. 12. 2024

Závazky z obchodních vztahů

4 292

6 623

Přijaté kauce

3 637

3 503

Přijaté provozní zálohy

24 086

4 248

Dohadné účty pasivní

4 491

3 574

Závazky z titulu DPH

6 053

791

Ostatní závazky

717

Výnosy příštích období

1 881

1 840

Výdaje příštích období

2 821

3 002

Celkem

47 978

24 298

Dlouhodobé

3 758

3 833

Krátkodobé

44 220

20 465

Závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky

47 978

24 298

Přijaté provozní zálohy jsou tvořeny přijatými zálohami nájemníků na energie a služby. Závazky z

obchodní vztahů obsahují i pozastávky vůči dodavatelům stavebních prací (608 tis. Kč).

Účetní hodnota závazků, které představují finanční závazky, se významně neliší od jejich reálné

hodnoty s ohledem na splatnost většiny závazků v krátkém období. Vedení Fondu posoudilo riziko

likvidity spojené s vypořádáním existujících závazků za nízké.

13. Přijaté zápůjčky a úvěry

tis. Kč

31. 12. 2025

31. 12. 2024

Půjčky od nebankovních subjektů

92 395

228 129

Půjčky od bankovních subjektů

146 391

Celkem

238 786

228 129

Dlouhodobé

68 881

117 035

Krátkodobé

169 905

111 094

K rozvahovému dni jsou závazky oceněny reálnou hodnotou stanovenou ve výši současné hodnoty

zbývajících smluvních plateb za použití aktuální tržní úrokové sazby.

Za rok 2025 Fond zachytil v souvislosti s přeceněním bankovního úvěru a přijatých zápůjček ve

výsledku hospodaření ztrátu z přecenění celkové výši 1 794 tis. Kč (2024: 12 754 tis. Kč).

K 31. prosinci 2025 a k 31. prosinci 2024 jsou podmínky pro úročené dlouhodobé závazky následující:

Půjčka

Závazek k

31.12.2025

Závazek k

31.12.2024

Rok splatnosti

Úroková míra

Raiffeisen Leasing, s.r.o.

60 524

2028

4,10 %

Raiffeisen Leasing, s.r.o.

34 693

2039

3M EURIBOR+3,5%

UniCredit Bank a.s.

146 390

2030

70% jist.-

3,18%+2,19%, 30%

jist.-3M PRIBOR +

2,19%

OR Holding

5 826

5 406

2030

4,00 %

Vinohrady Investment

10 363

9 615

2030

4,00 %

Vinohrady Investment

7 326

6 797

2030

4,00 %

Celkem

169 905

117 036

K 31. prosinci 2025 jsou podmínky pro úročené krátkodobé závazky následující:

Půjčka

Závazek k 31. 12.

2025

Rok splatnosti

Úroková míra

OR Holding B.V.

4 694

2026

6,00 %

OR Holding B.V.

11 272

2026

6,00 %

Park Kbely s.r.o.

6 249

2026

6,00 %

Alan Gütl

15 405

2026

6,00 %

Alan Gütl

8 341

2026

6,00 %

Alan Gütl

4 757

2026

6,00 %

Alan Gütl

147

2026

6,00 %

Alan Gütl

9 710

2026

6,00 %

J. Šetková

4 108

2026

6,00 %

Eugen Roden

1 763

2026

6,00 %

Olperer

2 435

2026

6,00 %

Celkem

68 881

K 31. prosinci 2024 jsou podmínky pro úročené krátkodobé závazky následující:

Půjčka

Závazek k 31. 12.

2024

Rok splatnosti

Úroková míra

OR Holding B.V.

4 385

2025

6,00 %

OR Holding B.V.

10 589

2025

6,00 %

PLUMLOV s.r.o.

7 906

2025

6,00 %

Park Kbely s.r.o.

6 069

2025

6,00 %

Alan Gütl

15 090

2025

6,00 %

Alan Gütl

7 791

2025

6,00 %

Alan Gütl

4 487

2025

6,00 %

Alan Gütl

106

2025

6,00 %

Alan Gütl

139

2025

6,00 %

J. Šetková

4 024

2025

6,00 %

Eugen Roden

13 709

2025

6,00 %

Eugen Roden

36 799

2025

6,00 %

Celkem

111 094

Půjčky od nebankovních subjektů jsou zajištěny zastaveným majetkem.

14. Odložený daňový závazek

tis. Kč

31. 12. 2025

31. 12. 2024

Odložený daňový závazek

46 715

47 522

Celkem

46 715

47 522

Výše odloženého daňového závazku byla k 31. prosinci 2025 stanovena 5% sazbou daně jednotlivě

z rozdílů zůstatkové účetní a daňové hodnoty investičního majetku ve výši 930 872 tis. Kč (2024: 901

936 tis. Kč) a závazků ve výši 3 430 tis. Kč.

15. Čistá aktiva připadající k investičním akciím

Investiční část

Fond dále vydává investiční akcie. K 31. prosinci 2025 Fond emitoval 559 097 605 ks investičních akcií

(k 31. prosinci 2024: 559 097 605 ks).

Vydané investiční akcie s ohledem na právo držitele požádat Fond o odkup na účet Fondu, čímž

investiční akcie zanikají, jsou klasifikovány a vykazovány jako finanční závazek. S investičními

akciemi zároveň není spojeno právo hlasovat na valné hromadě Fondu. Hodnota investičních akcií je

dána rozdílem celkových investičních aktiv a závazků Fondu a průběžně se mění dle vývoje

výkonnosti Fondu.

Výše investičních čistých aktiv se průběžně mění dle vývoje výkonnosti Fondu – dopad výsledku

hospodaření Fondu – a další vliv na prezentovanou hodnotu mají transakce s vlastníky investičních

akcií, tj. emise a odkup investičních akcií Fondem. Vývoj čistých aktiv za prezentovaná období je

zobrazen ve výkazu změn čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií.

Fondový kapitál

31. 12. 2025

31. 12. 2024

Počet vydaných zakladatelských akcií (ks)

100 000

Fondový kapitál zakladatelské části (Kč)

1 760 884

Fondový kapitál na zakladatelskou akcii (Kč):

17,6088

Počet vydaných investičních akcií (ks)

559 097 605

Fondový kapitál investiční části (Kč)

860 339 529

856 947 404

Fondový kapitál na investiční akcii (Kč):

1,5425

1,5327

Neinvestiční část

K 31. prosinci 2025 byl upsaný základní kapitál ve výši 2 000 tis. Kč a tvořilo ho 100 000 ks (k 31.

prosinci 2024: 100 000 ks) zakladatelských akcií na jméno v listinné podobě. Převoditelnost

zakladatelských akcií je podmíněna souhlasem představenstva.

16. Tržby z pronájmu a poskytovaných služeb

tis. Kč

2025

2024

Nájemné

41 321

36 969

Služby spojené s pronájmem

7 613

7 585

Celkem

48 934

44 554

Tržby z pronájmu jsou výnosem generovaným z přímých investic do nemovitostí, které drží Fond a

pronajímá je. V souvislosti s pronájmem jsou poskytovány nájemcům služby, které navyšují celkový

příjem z pronájmu. Všechny tržby jsou realizovány na území České republiky.

Pronájem nemovitostí je klasifikován jako operativní leasing, přičemž u většiny leasingů je tzv.

nevypověditelná doba v rozsahu období do 1 roku. Výše budoucích minimálních leasingové plateb

vyjádřených k rozvahovému dni po tzv. nevypověditelné období tak odpovídá přibližně polovině

ročního nájemného v roce 2025, resp. 2024. Předmětem pronájmu jsou nemovitostí s dlouhou

životností a nájemní smlouvy jsou většinou uzavřeny na dobu krátkodobou v poměru k životnosti.

Nemovitosti jsou aktiva, jejichž hodnota v čase spíše roste a riziko ztráty hodnoty v důsledku

pronájmu je minimální.

17. Zisk/ztráta z investic do nemovitostí

tis. Kč

2025

2024

Zisk/ztráta z prodeje aktiv

4 661

8 043

Přecenění investičního majetku

14 112

8 062

Celkem

18 773

16 105

K 31. 12. 2025 došlo k ocenění držených investic reálnou hodnotou za využití služeb externího znalce.

Zisk z prodeje majetku je v roce 2025 tvořen ziskem z prodeje bytové jednotky 82 v budově Loko

Libeň.

18. Zisk/ztráta z investic v podnicích pod společným vlivem a dceřiných

společnostech

tis. Kč

2025

2024

Přecenění investic v podnicích pod společným vlivem

a v dceřiných společnostech

- 2 754

28 050

Celkem

-2 754

28 050

K 31. 12. 2025 došlo k ocenění držených investic reálnou hodnotou za využití služeb externího znalce.

19. Zisk/ztráta z ostatních finančních aktiv a závazků

tis. Kč

2025

2024

Přecenění poskytnutých zápůjček

- 46

2 850

Přecenění přijatých půjček a úvěrů

- 8 860

-14 418

Celkem

- 8 906

- 11 568

Finanční závazky a pohledávky jsou přeceňovány znaleckým posudkem ke dni účetní závěrky. Jedná

se o přecenění poskytnutých půjček, přijatých půjček a úvěrů a přecenění dlouhodobé pohledávky

ke společnosti Astron Print, s.r.o.

20. Náklady související s nemovitostmi

tis. Kč

2025

2024

Správa investičního majetku, provozní náklady

11 329

11 313

Opravy a udržování

1 795

1 351

Projektová dokumentace, znalecké posudky

1 044

804

Spotřeba energie

5 887

2 401

Odvoz odpadu

297

592

Celkem

20 352

16 461

Všechny náklady vzniklé Fondu v souvislosti s nemovitostmi se vztahují k nemovitostem, které jsou

pronajímány a jsou výdělečné.

21. Správní náklady

tis. Kč

2025

2024

Náklady na administraci

1 318

1 317

Náklady na obhospodařování

1 247

1 231

Náklady na audit a poradenské služby

2 173

1 851

Náklady na depozitáře

540

Poplatky a provize

1 460

1 952

Ostatní správní náklady

1 462

1 979

Celkem

8 200

8 870

Ostatní správní náklady zahrnují především náklady na propagaci ve výši 846 tis. Kč (2024: 1 067 tis.

Kč) a dále náklady na vedení evidence emise, ostatní služby související s provozem Fondu, náklady

na opravné položky k pohledávkám a jiné náklady.

V roce 2025 ani v roce 2024 nebyly vypláceny odměny klíčovým členům vedení Fondu.

Náklady na audit a poradenské služby

tis. Kč

2025

2024

Právní a notářské služby

1 259

905

Účetní, daňové poradenství, odborný poradce, výbor pro audit

774

655

Audit

140

190

Celkem

2 173

1 750

22. Ostatní provozní výnosy

tis. Kč

2025

2024

Přijaté plnění z pojistné události

Smluvní pokuty

148

Ostatní provozní výnosy

Celkem

280

Ostatní provozní výnosy jsou tvořeny pouze přijatým plněním z pojistné škody a odpisem přeplatku

z pohledávky.

23. Ostatní provozní náklady

tis. Kč

2025

2024

Pojištění

234

232

Daně a poplatky

1 198

1 224

Ostatní provozní náklady

8 053

3 993

Celkem

9 485

5 449

Podstatnou část ostatních provozních nákladů v roce 2025 tvořily úpravy odpočtu dph podle §78 a

dále pak roční vypořádání odpočtu dph dle §76, kdy došlo ke snížení koeficientu ze 100% na 83%.

Velký podíl na provozních nákladech má také refinancování úvěrů z počátku roku. Dle smlouvy byly

uhrazeny poplatky za předčasné splacení úvěrů a jednorázový poplatek za uzavření nové úvěrové

smlouvy. Z daní je největší částí daň z nemovitosti (1 187 tis. Kč) a poslední částí je pojištění majetku.

24. Finanční výnosy

tis. Kč

2025

2024

Úroky z poskytnutých půjček

1 746

1 827

Kurzové zisky

116

535

Celkem

1 862

2 362

Výnosové úroky jsou výnosy z poskytnutých půjček dceřiným společnostem společnosti Residenz

Heidenau a Prague North Enerprise k financování jejich provozní činnosti.

25. Finanční náklady

tis. Kč

2025

2024

Nákladové úroky

13 570

11 175

Bankovní poplatky

Úschova CP

Ostatní finanční náklady, kurzové rozdíly

1 328

711

Celkem

14 935

11 963

Nákladové úroky jsou finanční náklady z přijatých půjček a úvěrů. Podstatnou položku finančních

nákladů jsou také náklady na devizové operace. Vzhledem k vývoji kurzu koruny v letech 2024 a 2025,

kdy došlo k postupnému posilování koruny vůči euru, měl tento aspekt přímý vliv i na přeceňování

úvěrů, které jsou navázány na eurové sazby.

26. Daň z příjmu

Fond je základním fondem z pohledu Zákona o daních z příjmů a základní daňová sazba uplatňovaná

na základ daně tak činí 5 %. K datu účetní závěrky Fond vykázal závazek z titulu daně z příjmů

z důvodu nižší hodnoty uhrazených záloh na daň z příjmu ve srovnání se skutečnou kalkulací daně

z příjmu. Daňová povinnost je kalkulována na základě výsledku hospodaření určeného dle účetních

a daňových předpisů České republiky (dále jen „CAS“).

Následující tabulka zobrazuje přehled přímých daní:

tis. Kč

2025

2024

Daň z příjmu z běžné činnosti - splatná

290

1 285

Daň z příjmu z běžné činnosti – odložená

- 807

1 932

Celkem

-517

3 217

Následující tabulka zobrazuje výpočet efektivní sazby daně:

Splatná daň z příjmu:

tis. Kč

2025

2024

Zisk před zdaněním dle IFRS

4 961

37 040

Úprava o rozdíl mezi IFRS a CAS hospodářským výsledkem

-11 358

-39 490

Zisk před zdaněním dle CAS

- 6398

- 2 450

Úprava na daňový základ – nedaňové náklady

16 963

33 026

Položky snižující základ daně

- 4774

- 4 885

Daňový základ

5 791

25 691

Daň vypočtena při použití platné sazby

290

1 285

Splatná daň z příjmů ve výši 5 %

290

1 285

Daň z příjmů

290

1 285

Odložená daň

-807

1 932

Efektivní sazba daně IFRS

-10,42 %

8,69 %

27. Výnosy dle geografického členění

tis. Kč

2025

2024

ČR

Tržby z nájmu a

poskytovaných služeb

48 934

44 554

Zisk/ztráta z investic do

nemovitostí

18 773

16 105

Zisk/ztráta z investic

v dceřiných společnostech

- 2 754

28 050

Ostatní provozní výnosy

280

Finanční výnosy

270

1 592

203

2 159

Zisk/ztráta z finančních

aktiv a závazků

- 8 268

- 638

- 13 099

1 531

28. Hodnoty předané k obhospodařování

Fond v účetním období předal hodnoty k obhospodařování ve výši 1 196 981 tis. Kč (2024: 1 157 973

tis. Kč).

29. Transakce se spřízněnými osobami

Fond evidoval za sledovaná období následující vztahy se spřízněnými osobami.

31. 12. 2025

2025

tis. Kč

Pohledávky

Závazky

Výnosy

Náklady

Spřízněná osoba

Ing. Alan Gütl

38 360

1 826

Eugen Roden

1 763

609

Olperer s.r.o.

2 435

Ugav s.r.o.

376

Prague North Enterprise a.s.

3 222

1 425

2 566

Park Kbely s.r.o.

7 584

13 774

Rezidenz Heidenau Projekt GmbH

29 961

1 592

1 158

Vinohrady Investment s.r.o.

17 689

674

Nové Kbely a.s.

188

Celkem

33 183

67 891

3 035

21 238

31. 12. 2024

2024

tis. Kč

Pohledávky

Závazky

Výnosy

Náklady

Spřízněná osoba

Ing. Alan Gütl

27 613

3 242

Eugen Roden

50 508

780

Olperer s.r.o.

Ugav s.r.o.

129

7 420

257

Prague North Enterprise a.s.

2 902

42 132

6 851

Park Kbely s.r.o.

9 290

14 264

Rezidenz Heidenau Projekt GmbH

29 759

2 158

SEN development s.r.o.

121

Vinohrady Investment s.r.o.

16 412

674

Celkem

32 790

103 859

51 710

26 189

30. Finanční nástroje – řízení rizik

Finanční nástroje, vyhodnocení rizik

Fond je vystaven rizikovým faktorům, které jsou všechny blíže podrobně popsány ve statutu Fondu.

Součástí vnitřního řídícího a kontrolního systému obhospodařovatele Fondu je strategie řízení

těchto rizik vykonávaná prostřednictvím oddělení řízení rizik nezávisle na řízení portfolia.

Prostřednictvím této strategie obhospodařovatel vyhodnocuje, měří, omezuje a reportuje jednotlivá

rizika. V rámci strategie řízení rizik jsou sledovaná rizika roztříděna tak, aby bylo zabezpečeno, že

jsou sledována a vhodně ošetřena rizika zejména v oblastech rizik koncentrace, rizika nedostatečné

likvidity, rizik protistran, tržních a operačních rizik.

Tržní riziko

Tržní riziko vyplývá z vlivu změny vývoje celkového trhu na ceny a hodnoty jednotlivých druhů

majetku Fondu. Tento vývoj závisí na změnách makroekonomické situace a je do značné míry

nepředvídatelný. Význam tohoto rizika se dále zvyšuje i s ohledem na strukturu a zaměření portfolia

Fondu. Za této situace mohou selhat tradiční modely moderního řízení tržního rizika portfolia

směřující k maximalizaci výnosu při minimalizaci rizika. Tyto modely předpokládají minimalizaci rizika

zejména diverzifikací portfolia, jejíž míra je však v portfoliu Fondu, s ohledem na uvedené zaměření

na úzkou investiční oblast, nutně menší.

Fond řídí tržní riziko zejména prostřednictvím investičních limitů, průběžného sledování složení

portfolia a pravidelného vyhodnocování rizik spojených s jednotlivými investicemi. Kvantitativní

informace o struktuře aktiv a jejich ocenění v reálné hodnotě jsou uvedeny v tabulkách této přílohy,

zejména v části „Reálná hodnota aktiv a závazků“ (hierarchie reálné hodnoty).

Jiné cenové riziko

Pro posouzení současné a budoucí finanční situace má u Fondu největší význam jiné cenové riziko,

které je hlavní složkou tržního rizika. Toto riziko souvisí zejména se změnami reálné hodnoty

majetkových účastí a investičních akcií držených Fondem. Význam tohoto rizika se dále zvyšuje tím,

že Fond je fondem kvalifikovaných investorů zaměřeným na specifickou oblast investic, a dochází

tak i ke zvýšení rizika koncentrace.

Vývoj reálné hodnoty investic závisí zejména na vývoji diskontních sazeb, očekávaných budoucích

peněžních toků, cen elektřiny, regulatorního prostředí a dalších vstupů použitých při ocenění.

Informace o finančních nástrojích oceňovaných reálnou hodnotou, použitých oceňovacích

metodách a významných vstupech jsou uvedeny v části „Reálná hodnota aktiv a závazků“.

Riziko koncentrace

Analýza investičních aktiv podle struktury

Podíl na celkové hodnotě aktiv

31. 12. 2025

31. 12. 2024

Investice do nemovitostí

70,09 %

84,92 %

Dlouhodobá aktiva držená k prodeji

18,03 %

3,73 %

Investice do podniků pod společným vlivem a

dceřiných společností

6,56 %

6,85 %

Ostatní finanční aktiva

0,12 %

0,19 %

Celkem

94,80 %

98,50 %

Dalším významným rizikem, kterému je Fond vystaven, je riziko spojené s možností selhání obchodní

korporace, ve které má Fond obchodní účast nebo za níž má Fond pohledávku. Obchodní korporace,

ve kterých má Fond obchodní účast, mohou být dotčeny podnikatelským rizikem. V důsledku tohoto

rizika může dojít k poklesu tržní hodnoty obchodní účasti v takové osobě či jejímu úplnému

znehodnocení (úpadek takové osoby), resp. nemožnosti jejího prodeje.

Maximální expozice podle sektorů

k 31. prosinci 2025

tis. Kč

Finanční

instituce

Nefinanční

organizace

Domácnosti

Způsob

zajištění

Aktiva

Pohledávky z obchodních vztahů

3 684

Není

Pohledávky z poskytnutých půjček

32 977

Podíl

Účasti s rozhodujícím vlivem

78 496

Není

Pasiva

Závazky z obchodních vztahů

2 793

Není

Závazky z přijatých půjček

146 390

48 165

44 231

Není

Úrokové riziko

S ohledem na možnost Fondu nabývat do svého majetku úročená aktiva a zároveň mít úročené

závazky (typicky se jedná o poskytnuté úvěry na straně aktiv či přijaté úvěry na straně pasiv), je Fond

v rámci své činnosti vystaven úrokovému riziku, resp. nesouladu mezi úročenými aktivy a úročenými

pasivy a dále pak riziku spojenému s pohybem úrokových sazeb.

Při řízení úrokového rizika Fond sleduje úrokový gap a jeho časovou strukturu. V případě potřeby je

úrokové riziko zajišťováno např. úrokovým swapem či jiným nástrojem v závislosti na konkrétní

situaci při zohlednění nákladů na zajištění.

V závěru roku 2024 byla dvoutýdenní úroková repo sazba 4,00 %, přičemž v průběhu první poloviny

roku 2025 došlo ke snížení této úrokové sazby o 50 bazických bodů a její výše tak poklesla na úroveň

3,50 %. K poslednímu snížení úrokové 2T repo sazby došlo v květnu 2025. Pokles úrokových sazeb

může vést ke snížení výnosů z některých úročených aktiv.

Úroková citlivost aktiv a závazků Fondu

Tis. Kč

Do 3 měs.

Od 3 měs. Do 1

roku

Od 1 roku do

5 let

Nad 5 let

Celkem

K 31. prosinci 2025

Peněžní prostředky a peněžní

ekvivalenty

17 850

Poskytnuté půjčky

159

29 961

2 857

32 977

Ostatní finanční aktiva

1 382

Celkem

18 009

31 343

2 857

52 209

Přijaté úvěry a půjčky

68 881

169 905

238 786

Celkem

68 881

169 905

238 786

Gap

18 009

-37 538

-169 905

2 857

-186 577

Změna úročených aktiv při

změně úrokové sazby o 1 %

180

-375

-1 699

286

-1 865

Tis. Kč

Do 3 měs.

Od 3 měs. Do 1

roku

Od 1 roku do

5 let

Nad 5 let

Celkem

K 31. prosinci 2024

Peněžní prostředky a peněžní

ekvivalenty

3 106

Poskytnuté půjčky

171

27 679

2 080

2 703

32 633

Ostatní finanční aktiva

2 192

Celkem

3 277

27 679

4 272

2 703

37 931

Přijaté úvěry a půjčky

139 922

66 389

21 818

228 129

Celkem

139 922

66 389

21 818

228 129

Gap

-136 645

-38 710

4 272

-19 115

-190 198

Změna úročených aktiv při

změně úrokové sazby o 1 %

-1 366

-387

427

-191

-1 901

Měnové riziko

Aktiva Fondu stejně jako jeho pasiva mohou být denominována v různých měnách, Fond tak může

být vystaven během své činnosti měnovému riziku prostřednictvím kurzových rozdílů. Pokud je to

možné, snaží se Fond měnové riziko eliminovat vyvážeností aktiv a pasiv denominovaných ve

stejných měnách tak, aby případná změna hodnoty aktiv v důsledku pohybu měnového kurzu byla

kompenzována změnou hodnoty pasiv. Pokud Fond není schopen dosáhnout vyváženosti, využívá s

ohledem očekávaný budoucí vývoj a aktuální tržní podmínky nástroje pro zajištění měnového rizika

– měnové forwardy, swapy či jiné nástroje dle potřeby. Cílem těchto operací je omezit negativní vliv

kurzových rozdílů na majetek/závazky Fondu. Měnové riziko vzniká nejčastěji v rámci investiční

činnosti Fondu a po praktické stránce je řízeno hned při jeho vzniku, kdy je zjišťován dopad transakce

na devizovou pozici Fondu a zároveň určen způsob, jakým bude řízeno, a to při zohlednění aktuální

a očekávané budoucí devizové pozice Fondu, předpokládaném vývoji měnového kurzu a nákladů na

zajištění tohoto rizika.

Expozice k měnovému riziku k 31. 12. 2025

Tis.Kč

z EUR

z CZK

Celkem

AKTIVA

Investice do nemovitostí

838 991

Majetek určený k prodeji

215 835

Investice do podniků pod společným vlivem a v dceřiných

společnostech

78 496

Poskytnuté půjčky

29 961

3 016

32 977

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva

12 832

Peníze a peněžní ekvivalenty

584

17 266

17 850

Aktiva celkem

30 545

1 166 436

1 196 981

Přijaté zápůjčky a úvěry

238 786

Závazky z obchodních vztahů a ostatní pasiva

47 294

Odložený daňový závazek

46 715

Čistá aktiva připadající k investičním akciím

864 186

Celkem

1 196 981

Gap

30 545

Dopad na čistou výši aktiv Fondu při zvýšení kurzu CZK/EUR o 1 % (tj. při

oslabení CZK)

305

Dopad na čistou výši aktiv Fondu při snížení kurzu CZK/EUR o 1 % (tj. při

posílení CZK)

-305

Expozice k měnovému riziku k 31. 12. 2024

Tis.Kč

z EUR

z CZK

Celkem

AKTIVA

Investice do nemovitostí

982 477

Majetek určený k prodeji

43 203

Investice do podniků pod společným vlivem a v dceřiných

společnostech

79 250

Poskytnuté půjčky

29 759

2 874

32 633

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva

17 304

Peníze a peněžní ekvivalenty

203

2 903

3 106

Aktiva celkem

29 962

1 128 011

1 157 973

Přijaté zápůjčky a úvěry

34 693

193 436

228 129

Závazky z obchodních vztahů a ostatní pasiva

23 614

Odložený daňový závazek

47 522

Čistá aktiva připadající k investičním akciím

858 708

Celkem

34 693

1 123 280

1 157 973

Gap

- 4 731

Dopad na čistou výši aktiv Fondu při zvýšení kurzu CZK/EUR o 1 % (tj. při

oslabení CZK)

- 473

Dopad na čistou výši aktiv Fondu při snížení kurzu CZK/EUR o 1 % (tj. při

posílení CZK)

473

Kreditní riziko

Kreditní riziko představuje riziko, že protistrana finančního nástroje nesplní svůj smluvní závazek a

Fondu vznikne finanční ztráta. U Fondu vzniká kreditní riziko zejména ve vztahu k peněžním

prostředkům uloženým u bank a ve vztahu k pohledávkám vůči majetkovým účastem.

Riziko protistran je ošetřeno vymezením povolených protistran pro obchody s finančními

instrumenty a standardními mechanismy zajišťujícími bezrizikové vypořádání obchodu v ostatních

případech. Riziko je řízeno při každé transakci realizované Fondem, kdy jsou prověřovány možné

negativní dopady na Fond vyplývající z vypořádání jeho transakcí.

Úvěrové riziko

Fond je vystaven úvěrovému riziku z titulu svých obchodních a investičních aktivit. Úvěrové riziko

Fondu spočívá zejména v tom, že subjekty, které mají platební závazky vůči Fondu, nedodrží svůj

závazek.

Úvěrové riziko vzniká u Fondu zejména ve vztahu k peněžním prostředkům uloženým u bank a ve

vztahu k pohledávkám a poskytnutým půjčkám.

Úvěrové riziko se bude Fond snažit minimalizovat zejména výběrem protistran dosahujících

dostatečné úrovně bonity, nastavením objemových limitů na pohledávky vůči jednotlivým

protistranám a vhodnými smluvními ujednáními.

Vzhledem k výše uvedenému úvěrové riziko s výběrem protistran a cílových investic.

Analýza úvěrového rizika

Rating k 31. 12. 2025

Bez ratingu

Celkem

Investice do nemovitostí

838 991

Majetek určený k prodeji

215 835

Investice do podniků pod společným vlivem

78 496

Poskytnuté půjčky

32 977

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva

12 832

Peníze a peněžní ekvivalenty

17 850

Celkem

1 196 981

Rating k 31. 12. 2024

Bez ratingu

Celkem

Investiční majetek

982 477

Majetek určený k prodeji

43 203

Investice do podniků pod společným vlivem a

dceřiných společností

79 250

Poskytnuté půjčky

32 633

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva

17 304

Peníze a peněžní ekvivalenty

3 106

Celkem

1 157 973

Riziko nedostatečné likvidity

Vedle tržního rizika je Fond vystaven také riziku nedostatečné likvidity, které spočívá v tom, že Fond

nebude schopen dostát svým závazkům v okamžik, kdy se stanou splatnými. Fondu mohou vznikat

závazky z jeho provozní činnosti (např. závazky vůči depozitáři, auditorům, znalcům), investiční

činnosti (např. úhrada kupní ceny za nabývané aktivum), případně také ve vztahu k investorům

Fondu z titulu žádosti o odkup cenných papírů, pokud to statut či povaha Fondu umožňuje.

Při řízení rizika nedostatečné likvidity vychází Fond z nastaveného limitu pro minimální výši likvidního

majetku vyplývajícího ze statutu Fondu, kterým je definována minimální výše likvidního majetku

držená po celou dobu fungování Fondu. Současně sleduje Fond vzájemnou vyváženost objemu

likvidních aktiv ve vztahu k velikostem a časovým strukturám závazků a pohledávek tak, aby Fond byl

v kterýkoli okamžik schopen plnit všechny svoje aktuální a předvídatelné závazky. V praxi tak Fond

před uzavřením každého smluvního vztahu, ze kterého by mohl vyplývat závazek, a následně pak po

celou dobu, než dojde ke splacení, prověřuje svoji schopnost tento závazek uhradit dle výše

uvedeného postupu, aby nedošlo k ohrožení činnosti Fondu v důsledku nedostatečné likvidity a k

poškození zájmů zainteresovaných stran. Fond zároveň provádí v pravidelných intervalech zátěžové

testování likvidity za účelem identifikace rizik, která by mohla negativně působit na schopnost Fondu

dostát svým splatným závazkům.

Následující tabulky ukazují zbytkovou smluvní splatnost finančních aktiv a finančních závazků v

předpokládaných nediskontovaných peněžních tocích zahrnující předpokládané úrokové platby:

Zbytková doba smluvní splatnosti k 31. 12. 2025

Tis. Kč

Do 3 měs.

Od 3

měs.

do 1

roku

Od 1

roku

do 5 let

Nad 5

let

Bez

specifik.

Celkem

Investice do nemovitostí

338 322

Majetek určený k prodeji

163 463

Investice do podniků pod společným vlivem a v

dceřiných společnostech

33 291

Poskytnuté půjčky

163

30 898

2 857

33 918

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva

11 450

1 447

12 897

Peníze a peněžní ekvivalenty

17 850

Celkem

29 463

195 808

2 857

371 613

599 741

Přijaté zápůjčky a úvěry

68 384

173 319

241 703

Závazky z obchodních vztahů a ostatní pasiva

44 220

3 074

47 294

Odložený daňový závazek

46 715

Čistá aktiva připadající k investičním akciím

264 029

264

029

Celkem

44 220

68 384

223

108

264 029

599 741

Gap

-14 757

127 424

-223

108

2 857

107 584

Kumulativní gap

-14 757

112 667

-110

441

-107

584

Zbytková doba smluvní splatnosti k 31. 12. 2024

Tis. Kč

Do 3 měs.

Od 3 měs.

do 1 roku

Od 1 roku

do 5 let

Nad 5 let

Bez

specifik.

Celkem

Investice do nemovitostí

476 273

Majetek určený k prodeji

25 511

Investice do podniků pod společným

vlivem a v dceřiných společnostech

31 291

Poskytnuté půjčky

163

28 305

2 160

2 703

33 331

Pohledávky z obchodních vztahů a

ostatní aktiva

15 112

2 455

17 567

Peníze a peněžní ekvivalenty

3 106

Celkem

18 381

53 816

2 160

5 158

507 564

587 079

Přijaté zápůjčky a úvěry

146 988

66 882

26 036

239 906

Závazky z obchodních vztahů a

ostatní pasiva

20 465

3 149

23 614

Odložený daňový závazek

47 522

Čistá aktiva připadající k investičním

akciím

276 037

273 037

Celkem

167 453

66 882

50 671

26 036

276 037

587 079

Gap

-149 072

-13 066

-48 511

-20 878

231 527

Kumulativní gap

-149 072

-162 138

-210 649

-231 527

Zbytková splatnost aktiv a závazků Fondu

tis. Kč

Do 3 měs.

Od 3 měs.

Do 1 roku

Od 1 roku

Nad 5

let

Bez

specifik.

Celkem

K 31. prosinci 2025

Investice do nemovitostí

838 991

Majetek určený k prodeji

215 835

Investice do podniků pod společným

vlivem a v dceřiných společnostech

78 496

Poskytnuté půjčky

159

29 961

2 857

32 977

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní

aktiva

11 450

1 382

12 832

Peníze a peněžní ekvivalenty

17 850

Celkem

29 459

247 178

2 857

917 487

1 196 981

Přijaté zápůjčky a úvěry

68 881

169 905

238 786

Závazky z obchodních vztahů a ostatní

pasiva

44 220

3 074

47 294

Odložený daňový závazek

46 715

Vlastní kapitál a Čistá aktiva připadající

k investičním akciím

864 186

Celkem

44 220

68 881

219 694

864 186

1 196 981

Gap

-14 761

178 297

-219 694

2 857

53 301

Kumulativní gap

-14 761

163 536

-56 158

-53 301

tis. Kč

Do 3 měs.

Od 3 měs.

Do 1 roku

Od 1 roku

Nad 5 let

Bez

specifik.

Celkem

K 31. prosinci 2024

Investice do nemovitostí

982 477

Majetek určený k prodeji

43 203

Investice do podniků pod společným

vlivem a v dceřiných společnostech

79 250

Poskytnuté půjčky

171

27 679

2 080

2 703

32 633

Pohledávky z obchodních vztahů a

ostatní aktiva

15 112

2 192

17 304

Peníze a peněžní ekvivalenty

3 106

Celkem

18 389

70 882

2 080

4 895

1 061 727

1 157 973

Přijaté zápůjčky a úvěry

139 922

66 389

21 818

228 129

Závazky z obchodních vztahů a ostatní

pasiva

20 465

3 149

23 614

Odložený daňový závazek

47 522

Vlastní kapitál a Čistá aktiva připadající

k investičním akciím

858 708

Celkem

160 387

66 389

50 671

21 818

858 708

1 157 973

Gap

-141 998

4 493

-48 591

-16 923

203 019

Kumulativní gap

-141 998

-137 505

-186 096

-203 019

Výše uvedené tabulky představují zbytkovou splatnost účetních hodnot jednotlivých finančních a

investičních nástrojů, nikoliv veškerých peněžních toků, které z těchto nástrojů plynou.

Vzhledem k charakteru trhu jednotlivých typů cílových aktiv, která mohou tvořit zásadní část

majetku Fondu, je třeba upozornit na skutečnost, že zpeněžení takového aktiva při snaze dosáhnout

nejlepší ceny je časově náročné. V krajním případě může riziko likvidity vést až k likviditní krizi.

Politické riziko

Politické a geopolitické riziko je spojeno zejména s pokračujícím válečným konfliktem na Ukrajině a

přetrvávajícím napětím na Blízkém východě. Významným faktorem nejistoty je rovněž vývoj

hospodářské a obchodní politiky Spojených států amerických, který může ovlivňovat volatilitu

finančních trhů, obchodní podmínky, měnové kurzy a ceny energií. Dopady těchto faktorů se mohou

projevit zejména prostřednictvím tržních podmínek a tím ovlivnit hodnotu aktiv Fondu.

Riziko udržitelnosti

Rizika týkající se udržitelnosti představují události nebo situace v environmentální či sociální oblasti

nebo v oblasti správy a řízení, která by v případě, že by nastala, mohla mít skutečný nebo možný

významný nepříznivý dopad na hodnotu investice. Za enviromentální riziko je považováno riziko

související s klimatickou změnou, riziko související s přechodem na cirkulární ekonomiku a riziko

nezohledňování kritérií udržitelnosti. V oblasti sociálního rizika se pak jedná o riziko negativního

dopadu na dodržování lidských práv a riziko korupce a úplatkářství. Za rizika řízení a správy jsou

považována rizika corporate governance, rizika nedostatečného řízení rizik a rizika nerovného a

neprůhledného odměňování zaměstnanců a managementu. Rizika udržitelnosti jsou řízena s

přihlédnutím ke specifickým třídám aktiv v portfoliu Fondu a investiční strategie Fondu.

31. Reálná hodnota aktiv a závazků

Oceňovací metody

Účetní jednotka stanovuje reálnou hodnotu instrumentu za použití kotované ceny na aktivním trhu

pro daný instrument, pokud je k dispozici. Aktivní trh je trh, na kterém se transakce pro aktiva či

závazky uskutečňují dostatečně často a v dostatečném objemu, aby byl zajištěn pravidelný přísun

cenových informací.

Pokud kotovaná cena na aktivním trhu není k dispozici, pak účetní jednotka použije oceňovací

techniky, které maximalizují využití relevantních pozorovatelných vstupů a minimalizují využití

nepozorovatelných vstupů. Vybraná oceňovací technika zahrnuje všechny z faktorů, které by

účastníci trhu zahrnuli do ocenění dané transakce.

Cíl oceňovací metody je stanovit reálnou hodnotu, která odráží cenu, která by byla získána z prodeje

aktiva nebo zaplacena za převzetí závazku v rámci řádné transakce mezi účastníky trhu ke dni

ocenění.

Hierarchie reálné hodnoty

Účetní jednotka stanovuje reálné hodnoty za použití následující hierarchie reálné hodnoty, které

odráží významnost vstupů použitých k ocenění.

• Úroveň 1: Vstupy na úrovni 1 jsou (neupravené) kótované ceny na aktivních trzích

pro identická aktiva či závazky, k nimž má účetní jednotka přístup ke dni ocenění.

• Úroveň 2: Vstupy na úrovni 2 jsou vstupy jiné než kótované ceny zahrnuté do

úrovně 1, které jsou přímo (tj. jako ceny) nebo nepřímo (tj. jako odvozené od cen)

pozorovatelné pro aktivum či závazek. Tato úroveň zahrnuje nástroje oceňované

za použití:

▪ kotovaných cen pro podobné nástroje na aktivních trzích;

▪ kotované ceny pro identické nebo podobné nástroje na trzích, které jsou

považovány za méně než aktivní;

▪ nebo jiné oceňovací metody, ve kterých všechny významné vstupy jsou

přímo nebo nepřímo pozorovatelné z tržních údajů.

• Úroveň 3: Vstupy na úrovni 3 jsou nepozorovatelné vstupní veličiny. Tato úroveň

zahrnuje všechny nástroje, pro které oceňovací metody zahrnují vstupy, které

nejsou pozorovatelné a nepozorovatelné vstupy mají významný dopad na ocenění

nástroje. Tato úroveň zahrnuje nástroje, které jsou oceněny na základě

kotovaných cen pro podobné nástroje, pro které významné nepozorovatelné

úpravy nebo předpoklady jsou vyžadovány, aby odrážely rozdíly mezi nástroji.

Procesy a kontroly

Účetní jednotka nastavila soustavu kontrol pro ocenění reálnou hodnotou. Dané kontroly zahrnují

následující:

• ověření pozorovatelných vstupů a cen;

• znovuprovedení výpočtů na základě modelů;

• kontrola a schválení procesů pro nové oceňovací modely a jejich změny;

• kalibrace a zpětné testování modelů vůči uskutečněným tržním transakcím;

• analýza a investigace významných rozdílů v ocenění;

• kontrola významných nepozorovatelných vstupů, oceňovacích úprav a

významných změn v reálné hodnotě v rámci úrovně 3 v porovnání s předchozím

oceněním.

Pokud informace od třetí strany (např. od kotace od broker) je využita k ocenění reálné hodnoty, pak

účetní jednotka zvažuje a dokumentuje důkazy, které obdržela od třetích stran na podporu závěru,

že ocenění splňuje požadavky IFRS. Toto zahrnuje následující:

o ověření, že broker je schválený účetní jednotkou pro ocenění daného typu

finančního nástroje;

o pochopení, jak reálná hodnota byla stanovena a rozsah, jakým představuje

skutečnou tržní transakci a zda reálná hodnota představuje kotovanou cenu na

aktivním trhu pro identický nástroj;

o pokud ceny pro podobný nástroj jsou použity k ocenění reálnou hodnotou, jak tyto

ceny byly upraveny, aby reflektovaly znaky nástroje, který se oceňuje;

o pokud existuje několik kotací pro stejný finanční nástroj, pak jak reálná hodnota

byla určena za použití těchto kotací.

Aktiva a závazky, které jsou v rozvaze vykázány v reálné hodnotě

V následující tabulce jsou uvedeny jednotlivé úrovně reálných hodnot aktiv a závazků, které jsou

vykázány v reálné hodnotě v rozvaze:

31.12.2025

úroveň 1

úroveň 2

úroveň 3

tis. Kč

Aktiva:

Investiční majetek

838 991

Majetek určený k prodeji

215 835

Investice do podniků pod společným

vlivem

78 496

Poskytnuté půjčky

32 977

Pohledávky z obchodních vztahů a

ostatní aktiva

11 450

1 382

Peníze a peněžní ekvivalenty

17 850

Závazky:

Půjčky a úvěry

238 786

Závazky z obchodních vztahů a ostatní

pasiva

47 294

31.12.2024 v tis. Kč

úroveň 1

úroveň 2

úroveň 3

Aktiva:

Investiční majetek

982 477

Majetek určený k prodeji

43 203

Investice do podniků pod společným vlivem

79 250

Poskytnuté půjčky

32 633

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva

17 304

Peníze a peněžní ekvivalenty

3 106

Závazky:

Půjčky a úvěry

228 129

Závazky z obchodních vztahů a ostatní pasiva

23 614

Převody mezi úrovněmi reálné hodnoty

V průběhu roku 2025 došlo z důvodu předchozího nesprávného zařazení k převodu položky

pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva s výjimkou pohledávky vůči ASTRON print, s.r.o. a

položky závazky z obchodních vztahů a ostatní pasiva z úrovně 3 do úrovně 2 hierarchie reálných

hodnot, aniž by došlo ke změně oceňovací techniky nebo vstupů. Naopak pak ze stejného důvodu

došlo k převodu závazkových půjček a úvěrů z úrovně 2 do úrovně 3, aniž by došlo ke změně

oceňovací techniky nebo vstupů.

Použité oceňovací techniky a vstupní veličiny

Účetní jednotka využívá k určení reálné hodnoty následující oceňovací techniky a vstupní veličiny:

Investiční majetek a majetek určený k prodeji

Tyto položky jsou představovány nemovitostmi, jejichž reálná hodnota byla určena zejména na

základě výnosové metody přímé kapitalizace, aplikované na pronajímatelné nemovitosti. Klíčovými

vstupy do ocenění jsou dosažitelné nájemné, náklady na dosažení příjmů z nájemného, míra

obsazenosti a kapitalizační míra. Zbylé nemovitosti jsou oceněny porovnávacím způsobem na

základě odhadnuté jednotkové ceny za m2 vycházející z tržních cen obdobných nemovitostí,

zjištěných z realizovaných transakcí, realitních serverů a cenových map.

Tato aktiva jsou v hierarchii reálných hodnot zařazena do úrovně 3.

Investice do podniků pod společným vlivem

Reálná hodnota investic do podniků pod společným vlivem je vzhledem k charakteru vlastněných

společností určena aplikací substanční metody ocenění, založené na samostatném ocenění aktiv a

závazků společnosti, v níž má účetní jednotka majetkovou účast. Významným vstupem do

substančního ocenění je v případě ocenění podílu ve společnosti Prague North Enterprise a.s.

ocenění vlastněné nemovitosti výnosovým způsobem.

Tato finanční aktiva jsou v hierarchii reálných hodnot zařazena do úrovně 3.

Poskytnuté půjčky

Odhady reálné hodnoty poskytnutých úvěrů/zápůjček vycházejí z diskontovaných budoucích

očekávaných peněžních toků s využitím úrokové sazby jako diskontní sazby platné pro úvěry

spojené s podobným úvěrovým rizikem, úrokovým rizikem a s podobnou splatností. Při stanovení

očekávaných peněžních toků použitých k diskontování se vychází z předpokladů a přihlíží se k

různým scénářům splácení u konkrétního poskytnutého úvěru nebo skupiny úvěrů.

V případě úvěrů, u nichž je úroková sazba vyhodnocena jako adekvátní, je ocenění provedeno

v nominální hodnotě.

Tato finanční aktiva jsou v hierarchii reálných hodnot zařazena do úrovně 3.

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva

Účetní hodnota se vzhledem ke krátké splatnosti daných aktiv a závazků blíží jejich reálné hodnotě.

Tyto finanční aktiva a závazky jsou v hierarchii reálných hodnot zařazena do úrovně 2.

Součástí této položky je také pohledávka vůči ASTRON print, s.r.o. z titulu kupní smlouvy, která je

oceněna na základě diskontovaných budoucích očekávaných peněžních toků s využitím úrokové

sazby jako diskontní sazby platné pro úvěry spojené s podobným úvěrovým rizikem, úrokovým

rizikem a s podobnou splatností. Tato pohledávka je v hierarchii reálných hodnot zařazena

do úrovně 3.

Peníze a peněžní ekvivalenty

Účetní hodnota se vzhledem ke krátké splatnosti těchto pohledávek blíží jejich reálné hodnotě. Tato

finanční aktiva jsou v hierarchii reálných hodnot zařazena do úrovně 2.

Půjčky a úvěry

Odhady reálné hodnoty přijatých úvěrů/zápůjček vycházejí z diskontovaných budoucích

očekávaných peněžních toků s využitím úrokové sazby jako diskontní sazby platné pro úvěry

spojené s podobným úvěrovým rizikem, úrokovým rizikem a s podobnou splatností. Při stanovení

očekávaných peněžních toků použitých k diskontování se vychází z předpokladů a přihlíží se k

různým scénářům splácení u konkrétního poskytnutého úvěru nebo skupiny úvěrů.

V případě úvěrů/zápůjček, u nichž je úroková sazba vyhodnocena jako adekvátní, je ocenění

provedeno v nominální hodnotě.

Tyto finanční závazky jsou v hierarchii reálných hodnot zařazeny do úrovně 3.

Závazky z obchodních vztahů a ostatní pasiva

Účetní hodnota se vzhledem ke krátké splatnosti těchto pohledávek blíží jejich reálné hodnotě. Tato

finanční aktiva jsou v hierarchii reálných hodnot zařazena do úrovně 2.

V průběhu běžného účetního období nedošlo ke změně použité oceňovací technicky nebo vstupů.

Kvantitativní informace o významných nepozorovatelných vstupních veličinách pro úroveň 3

Tabulka níže ukazuje informace o významných nepozorovatelných vstupech použitých v rámci

ocenění finančních nástrojů zařazených v úrovni 3 v rámci hierarchie reálných hodnot:

Druh investice

Reálná hodnota

k 31. 12.

Metoda

ocenění

Významné

vstupní veličiny

nepozorovatelné

na trhu

Rozsah pro

nepozorovatelnou

vstupní veličinu

Citlivost na změnu

významného

nepozorovatelného

vstupu

Investiční majetek

a majetek určený

k prodeji –

pronajímatelné

nemovitosti na LV

č. 72, k. ú. Kbely

2025: 790 290 tis. Kč

2024: 758 980 tis. Kč

Výnosová

metoda

přímé

kapitalizace

Dosažitelné čisté

roční nájemné

Kapitalizační míra

2025: 57 837 tis. Kč

2024: 55 551 tis. Kč

2025: 7,30 %

2024: 7,30 %

Odhadovaná reálná

hodnota by se

snížila, kdyby se:

Dosažitelné čisté

roční nájemné

snížilo

Kapitalizační míra

zvýšila

Investiční majetek

a majetek určený

k prodeji –

pronajímatelné

nemovitosti na LV

č. 18327, k. ú. Libeň

2025: 49 820 tis. Kč

2024: 49 750 tis. Kč

Výnosová

metoda

přímé

kapitalizace

Dosažitelné čisté

roční nájemné

Kapitalizační míra

2025: 3 126 tis. Kč

2024: 3 280 tis. Kč

2025: 6,00 %

2024: 6,15 %

Odhadovaná reálná

hodnota by se

snížila, kdyby se:

Dosažitelné čisté

roční nájemné

snížilo

Kapitalizační míra

zvýšila

Investiční majetek

a majetek určený

k prodeji – ostatní

nemovitosti na LV

č. 72, k. ú. Kbely

2025: 80 398 tis. Kč

2024: 79 910 tis. Kč

Porovnávací

metoda

Jednotková cena

Kč/m2

2025: 7 232 Kč

2024: 7 188 Kč

Odhadovaná reálná

hodnota by se

snížila, kdyby se:

Jednotková cena

snížila

Investiční majetek

a majetek určený

k prodeji –

nemovitosti na LV

č. 11166, k. ú.

Letňany

2025: 34 178 tis. Kč

2024: 34 020 tis. Kč

Porovnávací

metoda

Jednotková cena

Kč/m2

2025: 15 971 Kč

2024: 15 895 Kč

Odhadovaná reálná

hodnota by se

snížila, kdyby se:

Jednotková cena

snížila

Investiční majetek

a majetek určený

k prodeji –

nemovitosti na LV

č. 18327, k. ú. Libeň

2025: 100 140 tis. Kč

2024: 98 372 tis. Kč

Porovnávací

metoda

Jednotková cena

Kč/m2

2025: 123 041 –

140 924 Kč

2024: 111 704 –

129 929 Kč

Odhadovaná reálná

hodnota by se

snížila, kdyby se:

Jednotková cena

snížila

Investice do

podniků pod

společným vlivem

– 50% podíl ve

společnosti

Prague North

Enterprise a.s.

2025: 76 684 tis. Kč

2024: 79 250 tis. Kč

Substanční

metoda

ocenění

Hodnota

vlastněných

nemovitostí

2025: 320 500 tis.

Kč

2024: 328 720 tis.

Kč

Odhadovaná reálná

hodnota by se

snížila, kdyby se:

Hodnota

vlastněných

nemovitostí snížila

Druh investice

Reálná hodnota

k 31. 12.

Metoda

ocenění

Významné

vstupní veličiny

nepozorovatelné

na trhu

Rozsah pro

nepozorovatelnou

vstupní veličinu

Citlivost na změnu

významného

nepozorovatelného

vstupu

Investice do

podniků pod

společným vlivem

– 100% podíl ve

společnosti Nové

Kbely a.s..

2025: 1 812 tis. Kč

2024: -

Substanční

metoda

ocenění

Hodnota

pohledávky

společnosti ve

formě

poskytnuté

zálohy

2025: 1 240 tis. Kč

2024: -

Odhadovaná reálná

hodnota by se

snížila, kdyby se:

Hodnota

pohledávky

společnosti snížila

Poskytnuté půjčky

- Rezidenz

Heidenau Projekt

GmbH

2025: 29 961 tis. Kč

2024: 29 759 tis. Kč

DCF

Diskontní míra

2025: 8,65 % p. a.

2024: 8,30 % p. a.

Odhadovaná reálná

hodnota by se

snížila, kdyby se

diskontní míra

zvýšila

Poskytnuté půjčky

- Prague North

Enterprise a.s.

2025: 3 016 tis. Kč

2024: 2 875 tis. Kč

Nominální

hodnota

Pohledávky z

obchodních

vztahů a ostatní

aktiva –

pohledávka

ASTRON print,

s.r.o.

2025: 1 382 tis. Kč

2024: 2 192 tis. Kč

DCF

Diskontní míra

2025: 4,69 % p. a.

2024: 5,84 % p. a.

Odhadovaná reálná

hodnota by se

snížila, kdyby se

diskontní míra

zvýšila

Přijaté půjčky a

úvěry - UCB

2025: 146 391 tis. Kč

2024: -

Nominální

hodnota

Přijaté půjčky a

úvěry – OR Holding

2025: 4 694 tis. Kč

2024: 4 385 tis. Kč

DCF

Diskontní míra

2025: 4,69 % p. a.

2024: 6,37 % p. a.

Odhadovaná reálná

hodnota by se

snížila, kdyby se

diskontní míra

zvýšila

Přijaté půjčky a

úvěry – OR Holding

2025: 11 272 tis. Kč

2024: 10 589 tis. Kč

DCF

Diskontní míra

2025: 4,69 % p. a.

2024: 6,37 % p. a.

Odhadovaná reálná

hodnota by se

snížila, kdyby se

diskontní míra

zvýšila

Přijaté půjčky a

úvěry – OR Holding

2025: 5 826 tis. Kč

2024: 5 406 tis. Kč

DCF

Diskontní míra

2025: 5,95 % p. a.

2024: 6,25 % p. a.

Odhadovaná reálná

hodnota by se

snížila, kdyby se

diskontní míra

zvýšila

Přijaté půjčky a

úvěry – Park Kbely

s.r.o.

2025: 6 248 tis. Kč

2024: 6 069 tis. Kč

DCF

Diskontní míra

2025: 4,69 % p. a.

2024: 6,37 % p. a.

Odhadovaná reálná

hodnota by se

snížila, kdyby se

diskontní míra

zvýšila

Přijaté půjčky a

úvěry – Alan Gutl

2025: 38 360 tis. Kč

2024: 27 613 tis. Kč

DCF

Diskontní míra

2025: 4,69 % p. a.

2024: 6,37 % p. a.

Odhadovaná reálná

hodnota by se

snížila, kdyby se

diskontní míra

zvýšila

Druh investice

Reálná hodnota

k 31. 12.

Metoda

ocenění

Významné

vstupní veličiny

nepozorovatelné

na trhu

Rozsah pro

nepozorovatelnou

vstupní veličinu

Citlivost na změnu

významného

nepozorovatelného

vstupu

Přijaté půjčky a

úvěry – Vinohrady

Investment

2025: 17 689 tis. Kč

2024: 16 412 tis. Kč

DCF

Diskontní míra

2025: 5,95 % p. a.

2024: 6,25 % p. a.

Odhadovaná reálná

hodnota by se

snížila, kdyby se

diskontní míra

zvýšila

Přijaté půjčky a

úvěry – Jiřina

Šetková

2025: 4 108 tis. Kč

2024: 4 024 tis. Kč

DCF

Diskontní míra

2025: 4,69 % p. a.

2024: 6,37 % p. a.

Odhadovaná reálná

hodnota by se

snížila, kdyby se

diskontní míra

zvýšila

Přijaté půjčky a

úvěry – Eugen

Roden

2025: 1 763 tis. Kč

2024: -

DCF

Diskontní míra

2025: 4,69 % p. a.

2024: -

Odhadovaná reálná

hodnota by se

snížila, kdyby se

diskontní míra

zvýšila

Přijaté půjčky a

úvěry – Olperer

s.r.o.

2025: 2 435 tis. Kč

2024: -

DCF

Diskontní míra

2025: 4,69 % p. a.

2024: -

Odhadovaná reálná

hodnota by se

snížila, kdyby se

diskontní míra

zvýšila

Citlivost reálné hodnoty na změny nepozorovatelných vstupů

Ačkoliv Fond věří, že odhady reálné hodnoty jsou přiměřeně přesné, použití jiných metodik a

předpokladů by mohlo vést k odlišnému stanovení reálné hodnoty. Pro ocenění pro úroveň 3 změna

jednoho nebo více předpokladů na přiměřeně možné alternativní předpoklady by mohla vést k

následujícím efektům na hodnotu jednotlivých investic k 31. 12. 2025:

Druh investice

Příznivý dopad

Nepříznivý dopad

Investiční majetek a majetek určený

k prodeji – pronajímatelné nemovitosti na LV

č 72, k. ú. Kbely

Zvýšení dosažitelného čistého

ročního nájemného o 5 % by vedlo

k růstu reálné hodnoty

o 39 515 tis. Kč, tj. 5,0 %

Snížení kapitalizační míry o čtvrt

procentního bodu by vedlo k růstu

reálné hodnoty o 28 024 tis. Kč,

tj. o 3,5 %

Snížení dosažitelného čistého

ročního nájemného o 5 % by vedlo

k poklesu reálné hodnoty

o 39 515 tis. Kč, tj. 5,0 %

Zvýšení kapitalizační míry o čtvrt

procentního bodu by vedlo

k poklesu reálné hodnoty o 26 168

tis. Kč, tj. o 3,3 %

Investiční majetek a majetek určený

k prodeji – pronajímatelné nemovitosti na LV

č 18327, k. ú. Kbely

Zvýšení dosažitelného čistého

ročního nájemného o 5 % by vedlo

k růstu reálné hodnoty o 2

605 tis. Kč, tj. 5,2 %

Snížení kapitalizační míry o čtvrt

procentního bodu by vedlo k růstu

reálné hodnoty o 2 265 tis. Kč,

tj. o 4,5 %

Snížení dosažitelného čistého

ročního nájemného o 5 % by vedlo

k poklesu reálné hodnoty o 2

605 tis. Kč, tj. 5,2 %

Zvýšení kapitalizační míry o čtvrt

procentního bodu by vedlo k poklesu

reálné hodnoty o 2 084 tis. Kč,

tj. o 4,2 %

Druh investice

Příznivý dopad

Nepříznivý dopad

Investiční majetek a majetek určený

k prodeji – ostatní nemovitosti na LV č 72, k.

ú. Kbely

Zvýšení jednotkové ceny o 10 % by

vedlo k růstu reálné hodnoty

o 8 040 tis. Kč, tj. o 10,0 %

Snížení jednotkové ceny o 10 % by

vedlo k růstu poklesu hodnoty

o 8 040 tis. Kč, tj. o 10,0 %

Investiční majetek a majetek určený

k prodeji –nemovitosti na LV č. 11166, k. ú.

Letňany

Zvýšení jednotkové ceny o 10 % by

vedlo k růstu reálné hodnoty

o 3 418 tis. Kč, tj. o 10,0 %

Snížení jednotkové ceny o 10 % by

vedlo k růstu poklesu hodnoty o 3

418 tis. Kč, tj. o 10,0 %

Investiční majetek a majetek určený

k prodeji –nemovitosti na LV č. 18327, k. ú.

Libeň

Zvýšení jednotkové ceny o 10 % by

vedlo k růstu reálné hodnoty

o 10 014 tis. Kč, tj. o 10,0 %

Snížení jednotkové ceny o 10 % by

vedlo k růstu poklesu hodnoty

o 10 014 tis. Kč, tj. o 10,0 %

Investice do podniků pod společným vlivem

– 50% podíl ve společnosti Prague North

Enterprise a.s.

Zvýšení hodnoty nemovitostí o 5

% by vedlo k růstu reálné hodnoty

o 12 660 tis. Kč, tj. o 8,25 %

Snížení hodnoty nemovitostí o 5 %

by vedlo k poklesu reálné hodnoty

o 12 659 tis. Kč, tj. o 8,25 %

Investice do podniků pod společným vlivem

– 100% podíl ve společnosti Nové Kbely a.s..

Zvýšení hodnoty pohledávky o 5 %

by vedlo k růstu reálné hodnoty

o 62 tis. Kč, tj. o 3,4 %

Snížení hodnoty pohledávky o 5 % by

vedlo k poklesu reálné hodnoty

o 62 tis. Kč, tj. o 3,4 %

Poskytnuté půjčky - Rezidenz Heidenau

Projekt GmbH

Snížení diskontní sazby o jeden

procentní bod by vedlo k růstu

reálné hodnoty o 257 tis. Kč, tj.

o 0,9 %

Zvýšení diskontní sazby o jeden

procentní bod by vedlo k poklesu

reálné hodnoty o 253 tis. Kč, tj.

o 0,8 %

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní

aktiva – pohledávka ASTRON print, s.r.o.

Snížení diskontní sazby o jeden

procentní bod by vedlo k růstu

reálné hodnoty o 13 tis. Kč, tj.

o 1,0 %

Zvýšení diskontní sazby o jeden

procentní bod by vedlo k poklesu

reálné hodnoty o 13 tis. Kč, tj.

o 0,9 %

Přijaté půjčky a úvěry – OR Holding 1

Zvýšení diskontní sazby o jeden

procentní bod by vedlo k poklesu

reálné hodnoty o 44 tis. Kč, tj.

o 1,0 %

Snížení diskontní sazby o jeden

procentní bod by vedlo k růstu

reálné hodnoty o 45 tis. Kč, tj.

o 1,0 %

Přijaté půjčky a úvěry – OR Holding 2

Zvýšení diskontní sazby o jeden

procentní bod by vedlo k poklesu

reálné hodnoty o 107 tis. Kč, tj. o

1,0 %

Snížení diskontní sazby o jeden

procentní bod by vedlo k růstu

reálné hodnoty o 109 tis. Kč, tj. o 1,0

Přijaté půjčky a úvěry – OR Holding 3

Zvýšení diskontní sazby o jeden

procentní bod by vedlo k poklesu

reálné hodnoty o 267 tis. Kč, tj. o

4,6 %

Snížení diskontní sazby o jeden

procentní bod by vedlo k růstu

reálné hodnoty o 283 tis. Kč, tj.

o 4,9 %

Přijaté půjčky a úvěry – Park Kbely s.r.o.

Zvýšení diskontní sazby o jeden

procentní bod by vedlo k poklesu

reálné hodnoty o 59 tis. Kč, tj.

o 1,0 %

Snížení diskontní sazby o jeden

procentní bod by vedlo k růstu

reálné hodnoty o 60 tis. Kč, tj.

o 1,0 %

Druh investice

Příznivý dopad

Nepříznivý dopad

Přijaté půjčky a úvěry – Alan Gutl

Zvýšení diskontní sazby o jeden

procentní bod by vedlo k poklesu

reálné hodnoty o 363 tis. Kč, tj.

o 1,0 %

Snížení diskontní sazby o jeden

procentní bod by vedlo k růstu

reálné hodnoty o 370 tis. Kč, tj.

o 1,0 %

Přijaté půjčky a úvěry – Vinohrady

Investment

Zvýšení diskontní sazby o jeden

procentní bod by vedlo k poklesu

reálné hodnoty o 812 tis. Kč, tj.

o 4,6 %

Snížení diskontní sazby o jeden

procentní bod by vedlo k růstu

reálné hodnoty o 257 tis. Kč, tj.

o 4,9 %

Přijaté půjčky a úvěry – Jiřina Šetková

Zvýšení diskontní sazby o jeden

procentní bod by vedlo k poklesu

reálné hodnoty o 39 tis. Kč, tj.

o 1,0 %

Snížení diskontní sazby o jeden

procentní bod by vedlo k růstu

reálné hodnoty o 40 tis. Kč, tj.

o 1,0 %

Přijaté půjčky a úvěry – Eugen Roden

Zvýšení diskontní sazby o jeden

procentní bod by vedlo k poklesu

reálné hodnoty o 17 tis. Kč,

tj. o 1,0 %

Snížení diskontní sazby o jeden

procentní bod by vedlo k růstu

reálné hodnoty o 17 tis. Kč, tj. o 1,0 %

Přijaté půjčky a úvěry – Olperer s.r.o.

Zvýšení diskontní sazby o jeden

procentní bod by vedlo k poklesu

reálné hodnoty o 23 tis. Kč, tj.

o 1,0 %

Snížení diskontní sazby o jeden

procentní bod by vedlo k růstu

reálné hodnoty o 23 tis. Kč, tj.

o 1,0 %

Sesouhlasení počátečních a konečných zůstatků pro úroveň 3

tis. Kč

31.12.2025

Podíly v ovládaných

osobách

Pohledávky vůči maj.

účastem

CELKEM

Zůstatek k 1.1.

79 250

32 977

112 227

Zisky a ztráty za období vykázané ve výkazu zisku

a ztráty

-2 566

- 244

-2 81O

Nákupy

2 000

Prodeje

Zisky a ztráty za období vykázané ve vlastním

kapitálu

-188

Emise

Splacení

Převod do úrovně 3

Převod z úrovně 3

Zůstatek k 31.12.

78 496

32 733

111 229

32. Předpoklad nepřetržitého trvání účetní jednotky

Válečné konflikty

Mezi hlavní rizika i nadále patří geopolitické napětí mezi Ruskou federací a západními státy

zapříčiněné invazí vojsk Ruské Federace na Ukrajinu. Od podzimu roku 2023 také ozbrojený konflikt

na Blízkém východě.

Významným faktorem nejistoty je rovněž politika Spojených států amerických, která může mít

zásadní vliv na vývoj mezinárodních vztahů, volatilitu finančních trhů, obchodní podmínky,

dodavatelské řetězce, cenový vývoj komodit a energií apod. Změny v americké administrativě,

prioritách zahraniční politiky či přístupu k mezinárodním závazkům tedy představují další významné

riziko.

Ostatní

V první polovině roku 2025 i nadále docházelo k poklesu úrokových sazeb, konkrétně ve zmíněném

období došlo k poklesu dvoutýdenní repo sazby o 50 bazických bodů, aktuální 2T repo sazba se tak

pohybuje na úrovni 3,50 %. Průměrná roční inflace v roce 2025 činila 2,5 %, přičemž i nadále je inflační

cíl České národní banky stanoven na 2 %.

Hrubý domácí produkt České republiky se nachází ve stadiu pozvolného zvyšování hospodářského

růstu, kdy průměrné meziroční HDP v roce 2025 vzrostlo o 2,5 %.

Na akciovém trhu převládala pozitivní nálada, což se projevilo i růstem hlavních indexů, kdy např.

americký trh reprezentovaný indexem S&P 500 vzrostl přibližně o 16 %, Evropský index Euro Stoxx

50 pak o 19 %. Většina západních trhů, včetně zemí střední Evropy, se ke konci roku 2025 nachází v

prostředí postupně se stabilizující inflace, kdy mezinárodní instituce očekávají její další pokles díky

slábnoucí poptávce a nižším cenám energií. Současně se prohlubuje trend uvolňování měnové

politiky, přičemž Evropská centrální banka již v roce 2025 přistoupila ke snižování sazeb a indikovala

probíhající dezinflační proces. V tomto prostředí tak trhy vstupují do období nižších úrokových sazeb

a stabilizující makroekonomiky, byť s přetrvávající nejistotou ohledně globálního růstu a obchodních

podmínek.

V roce 2026 se očekává pokračování postupného oživování české ekonomiky, avšak tempo růstu

bude pravděpodobně i nadále spíše mírné a citelně diferencované mezi jednotlivými sektory. Hrubý

domácí produkt by měl dále zrychlovat díky silnější domácí poptávce, stabilizaci inflace v blízkosti

inflačního cíle a postupnému uvolňování měnových podmínek. Prostor pro robustnější růst však

bude limitován přetrvávající nákladovostí průmyslové výroby a strukturálními bariérami v české

ekonomice, zejména v oblasti investic do infrastruktury a bydlení. Podobně jako v předchozích

letech bude česká ekonomika čelit výzvám spojeným s energetickou transformací. Očekává se další

nárůst investic do obnovitelných zdrojů, digitalizace a posilování elektromobility, přičemž klíčovým

faktorem bude schopnost státu i podniků rychle reagovat na technologické změny a regulatorní

požadavky. Výrazným úkolem zůstává také zvýšení efektivity povolovacích procesů a snížení

administrativní zátěže, které jsou nezbytné pro zrychlení rozvoje dopravní, energetické i bytové

infrastruktury.

Z pohledu domácností by měly reálné mzdy po několika letech poklesů dále růst a podporovat

spotřebitelskou poptávku. Navzdory tomu zůstane chování spotřebitelů opatrnější, a to kvůli

doznívající nejistotě ohledně geopolitických rizik, vývoje cen energií a očekávanému růstu

některých životních nákladů. Trh práce by měl zůstat napjatý, s pokračujícím nedostatkem pracovní

síly v řadě odvětví a tlakem na růst mezd. V mezinárodním prostředí bude rok 2026 poznamenán

zvýšenou mírou ekonomické i politické nejistoty. Zásadním faktorem bude vývoj obchodní politiky

Spojených států, kde se očekává pokračování protekcionistických tendencí a případné zavádění

nových celních opatření, což může mít dopad na evropské exportéry i globální dodavatelské řetězce.

Nadále přetrvává riziko spojené s geopolitickými konflikty, zejména ve východní Evropě a na Blízkém

východě, které mohou způsobovat kolísání cen energií a surovin.

Koncem února roku 2026 došlo k eskalaci konfliktu na Blízkém východě, která přispěla ke zvýšení

geopolitické nejistoty v globálním měřítku. Tato eskalace se promítla zejména do kolísání cen energií

a vybraných komodit a zvýšila volatilitu na finančních trzích. Přestože přímý dopad těchto událostí

na českou ekonomiku zatím zůstává omezený, nelze vyloučit nepřímé efekty prostřednictvím

zahraničního obchodu, investiční aktivity a cenových tlaků, zejména v případě dalšího zhoršení

geopolitické situace.

Rok 2026 by měl být charakterizován spíše stabilizací a postupným hospodářským růstem, i když

současně lze očekávat přetrvávání určitých strukturálních výzev a zvýšené geopolitické nejistoty.

Další ekonomický vývoj České republiky bude pravděpodobně záviset na její schopnosti efektivně se

adaptovat na nové technologické a energetické podmínky a zároveň si udržet makroekonomickou

stabilitu v dynamickém a globálně turbulentním prostředí.

S ohledem na výše uvedené nebyly identifikovány významné pochybnosti o nepřetržitém trvání

účetní jednotky. Bezprostřední dopady na Fond byly vyhodnoceny jako nevýznamné. Předkládaná

účetní závěrka tak byla sestavena na předpokladu nepřetržitého trvání účetní jednotky v dohledné

budoucnosti

33. Následné události

Do data vyhotovení této účetní závěrky zprávy nedošlo k žádným významným událostem, které by

měly vliv na sestavení hospodaření Fondu.

V Praze dne 30. 4. 2026

Maloja Investment SICAV a.s.

AMISTA investiční společnost, a.s.

člen představenstva

Ing. Marta Čtvrtníčková

Zpráva auditora