Výroční finanční zpráva

2025

LUCROS SICAV a.s.

za období od 1. 1. 2025 do 31. 12. 2025

Obsah

Obsah ..................................................................................................................................................................... 2

Čestné prohlášení ............................................................................................................................................... 4

Informace pro akcionáře .................................................................................................................................... 5

Přehled podnikání, stav majetku investičního Fondu a majetkových účastí ........................................... 18

Profil Fondu ......................................................................................................................................................... 30

Zpráva o vztazích .............................................................................................................................................. 45

Individuální účetní závěrka za rok 2025 ......................................................................................................... 50

Příloha účetní závěrky za rok 2025 ................................................................................................................. 55

Příloha – Finanční výkazy neinvestiční a investiční části Fondu ............................................................... 94

Zpráva auditora .................................................................................................................................................. 97

Pro účely výroční finanční zprávy mají níže uvedené pojmy následující význam:

Pro účely výroční finanční zprávy mají níže uvedené právní předpisy následující význam:

AMISTA IS

AMISTA investiční společnost, a.s., IČO: 274 37 558, se sídlem Sokolovská 700/113a,

Praha 8, PSČ 186 00

ČNB

Česká národní banka

Den ocenění

Poslední den Účetního období

Fond

LUCROS SICAV, a.s., IČO: 285 07 428, se sídlem Praha 9 - Kyje, Skorkovská 1310, PSČ 19800,

obchodní společnost zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze

pod sp. zn. B 14923

Účetní období

Období od 1. 1. 2025 do 31. 12. 2025

Investiční část Fondu

Majetek a dluhy Fondu z jeho investiční činnosti ve smyslu ust. § 164 odst. 1 ZISIF.

Neinvestiční část Fondu

Ostatní jmění Fondu nespadající do Investiční části Fondu ve smyslu ust. § 164 odst. 1 ZISIF.

Dohoda FATCA

Dohoda mezi Českou republikou a Spojenými státy americkými o zlepšení dodržování

daňových předpisů v mezinárodním měřítku a s ohledem na právní předpisy Spojených

států amerických o informacích a jejich oznamování obecně známá jako Foreign Account

Tax Compliance Act, vyhlášená pod č. 72/2014 Sb.m.s.

Zákon o auditorech

Zákon č. 93/2009 Sb., o auditorech a o změně některých zákonů (zákon o auditorech), ve

znění pozdějších předpisů

Zákon o daních z příjmů

Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů

Zákon o účetnictví

Zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů

ZISIF

Zákon č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech, ve znění

pozdějších předpisů

ZMSSD

Zákon č. 164/2013 Sb., o mezinárodní spolupráci při správě daní a o změně dalších

souvisejících zákonů, ve znění pozdějších předpisů

ZOK

Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních

korporacích), ve znění pozdějších předpisů

ZPKT

Zákon č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu, ve znění pozdějších předpisů

Vyhláška

Vyhláška č. 234/2009 Sb., o ochraně proti zneužívání trhu a transparenci, ve znění

pozdějších předpisů

Čestné prohlášení

Jako oprávněná osoba Fondu, tímto prohlašuji, že dle mého nejlepšího vědomí, podává vyhotovená

výroční finanční zpráva věrný a poctivý obraz o finanční situaci, podnikatelské činnosti a výsledcích

hospodaření Fondu za uplynulé účetní období a také o vyhlídkách budoucího vývoje finanční situace,

podnikatelské činnosti a výsledků hospodaření Fondu.

V Praze dne 21. 4. 2026

LUCROS SICAV a.s.

člen představenstva

Bc. Tomáš Vala

Informace pro akcionáře

podle § 118 odst. 4 písm. b) až k) a odst. 5 písm. a) až k) ZPKT

1. Orgány Fondu – jejich složení a postupy jejich rozhodování

1.1 Valná hromada Fondu

Valná hromada je nejvyšším orgánem Fondu. Každý akcionář, který vlastní zakladatelské akcie, má

právo účastnit se valné hromady. Každý investor, který vlastní investiční akcie, má též právo účastnit

se valné hromady. Každý akcionář, který vlastní zakladatelské akcie, i každý investor, který vlastní

investiční akcie, má právo obdržet vysvětlení týkající se Fondu, jím ovládaných osob nebo

jednotlivého podfondu vytvořeného Fondem, jehož investiční akcie vlastní, je-li takové vysvětlení

potřebné pro posouzení obsahu záležitostí zařazených na valnou hromadu nebo na výkon

akcionářských práv na ní, a uplatňovat návrhy a protinávrhy.

Se zakladatelskými akciemi je spojeno hlasovací právo vždy, nestanoví-li zákon jinak. S investičními

akciemi hlasovací právo spojeno není, nestanoví-li zákon jinak. Je-li s akcií Fondu spojeno hlasovací

právo, náleží každé akcii jeden hlas.

Rozhodování valné hromady upravuje článek 26 stanov Fondu:

Valná hromada je schopna se usnášet, pokud jsou přítomní vlastníci nejméně 75 % akcií, s nimiž je

spojeno hlasovací právo. Při posuzování schopnosti valné hromady se usnášet se nepřihlíží k akciím,

s nimiž není spojeno hlasovací právo, nebo pokud nelze hlasovací právo podle zákona nebo stanov

vykonávat; to neplatí, nabydou-li tyto dočasně hlasovacího práva. Není-li valná hromada schopná

usnášet se, svolá statutární orgán náhradní valnou hromadu, a to tak, aby se konala od patnácti do

šesti týdnů ode dne, na který byla svolána původní valná hromada. Náhradní valná hromada je

schopná usnášet se bez ohledu na počet přítomných akcionářů.

Záležitosti, které nebyly zařazeny do navrhovaného pořadu jednání, lze rozhodnout jen se

souhlasem všech vlastníků akcií vydaných Fondem, s nimiž je v případě projednání takové záležitosti

spojeno hlasovací právo.

Pokud stanovy Fondu nebo zákon nevyžadují většinu jinou, rozhoduje valná hromada většinou hlasů

vlastníků akcií vydaných Fondem, s nimiž je spojeno hlasovací právo.

Působnost valné hromady upravuje článek 23 stanov Fondu:

Do působnosti valné hromady, nevylučuje-li to ZISIF, náleží dle stanov Fondu vše, co do její

působnosti vkládá závazný právní předpis, včetně:

a) rozhodování o změně stanov, nejde-li o změnu v důsledku zvýšení zapisovaného

základního kapitálu představenstvem podle ust. § 511 ZOK nebo o změnu, ke které došlo

na základě jiných právních skutečností,

b) volba a odvolání členů představenstva,

c) volba a odvolání členů dozorčí rady a jiných orgánů určených stanovami,

d) schválení smlouvy o výkonu funkce člena představenstva,

e) schválení smluv o výkonu funkce členů dozorčí rady a jiných orgánů určených

stanovami,

f) rozhodnutí o zrušení Fondu, resp. Fondem vytvořeného podfondu s likvidací,

g) rozhodnutí o jmenování likvidátora, resp. o podání žádosti o jmenování likvidátora ČNB,

jmenuje-li dle zákona likvidátora ČNB,

h) rozhodnutí o přeměně Fondu,

i) rozhodování o udělení souhlasu s poskytnutím příplatku mimo zapisovaný základní

kapitál Fondu jeho akcionáři, kteří vlastní zakladatelské akcie, a o jeho vrácení,

j) rozhodování o určení auditora pro účetní závěrku a konsolidovanou účetní závěrku,

k) rozhodování o vyčlenění majetku a dluhů z investiční činnosti společnosti do jednoho

či více podfondů.

1.2 Představenstvo Fondu

Předseda představenstva Ing. Jaroslava Valová (od 10. 7. 2018)

narozena: 15. 4. 1947

vzdělání: vysokoškolské

Ing. Jaroslava Valová je absolventkou Vysoké školy zemědělské v Českých Budějovicích. Svou

profesní praxi začala v roce 1972 jako finanční účetní JZD Mirotice. Následně sbírala zkušenosti v

řadě společností. V roce 1991 založila firmu SIKO, kterou v roce 2004 vložila do společnosti SIKO

KOUPELNY a.s. Ve společnosti SIKO KOUPELNY a.s. byla od roku 2004 do května 2015 generální

ředitelkou. Od roku 2009 je jednatelkou společnosti SLOSIKO s.r.o., která se specializuje na

pronájem, nákup a prodej nemovitostí. V představenstvu Fondu působí od roku 2008. V její

kompetenci je strategické řízení Fondu včetně řízení a realizace investic.

Člen představenstva Ing. Jana Valová (od 5. 7. 2018)

narozena: 19. 8. 1977

vzdělání: vysokoškolské

Ing. Jana Valová vystudovala Jihočeskou univerzitu v Českých Budějovicích, obor účetnictví a

finanční řízení podniku. Působí v dozorčích orgánech obchodních společností SIKO KOUPELNY a.s. a

SIKO KÚPEĽNE a.s. Ve společnosti LUCROS SICAV a.s. se zabývá agendou ochranných známek a

investování do nemovitostí.

Člen představenstva Bc. Tomáš Vala (od 5. 7.2018)

narozen: 8. 5. 1973

vzdělání: vysokoškolské

Bc. Tomáš Vala vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze, obor Finance. Od roku 2015 je

generálním ředitelem společnosti SIKO KOUPELNY a.s. Věnuje se investicím v oboru nemovitostí a

řízení investičních projektů včetně jejich financování.

Představenstvo je statutárním orgánem Fondu, kterému přísluší obchodní vedení Fondu a který

zastupuje Fond navenek. Představenstvo se řídí obecně závaznými právními předpisy, stanovami

a statutem Fondu. Představenstvo mj. také svolává valnou hromadu Fondu a schvaluje změny

statutu Fondu a jeho podfondů, jsou-li zřízeny. Představenstvo je voleno valnou hromadou Fondu.

V působnosti představenstva je dle stanov Fondu:

a) řídit činnost Fondu a zabezpečovat jeho obchodní vedení;

b) provádět usnesení přijatá valnou hromadou;

c) zabezpečovat řádné vedení účetnictví Fondu;

d) předkládat valné hromadě ke schválení řádnou, mimořádnou a konsolidovanou,

popřípadě i mezitímní účetní závěrku společnosti a návrh na rozdělení zisku nebo

úhrady ztrát;

e) svolávat valnou hromadu;

f) vyhotovovat nejméně jednou za rok pro valnou hromadu zprávu o podnikatelské

činnosti Fondu a stavu jeho majetku;

g) vyhotovovat další zprávy emitenta cenných papírů přijatých k obchodování na

evropském regulovaném trhu a zajišťovat plnění dalších povinností, stanovených

obecně závaznými právními předpisy, zejm. ZPKT;

h) měnit stanovy Fondu v souladu s § 277 odst. 2 ZISIF, jde-li o změnu přímo vyvolanou

změnou právní úpravy, opravu písemných nebo tiskových chyb nebo úpravou, která

logicky vyplývá z obsahu stanov;

i) schvalovat změny statutu Fondu a jeho podfondů;

j) rozhodovat o všech záležitostech Fondu, které zákon nebo stanovy nesvěřují jinému

orgánu Fondu, tedy zejm. dozorčí radě nebo valné hromadě Fondu.

Představenstvo určuje základní zaměření obchodního vedení Fondu.

Představenstvo nezřídilo žádný poradní orgán, výbor či komisi.

Vzhledem k tomu, že statutárnímu orgánu nesmí být v souladu s obecně závaznými právními

předpisy týkajícími se obhospodařování investičních fondů udělovány ze strany akcionářů Fondu

jakékoliv pokyny týkající se obhospodařování Fondu, není statutární orgán oprávněn požádat

nejvyšší orgán Fondu v souladu s ust. § 51 odst. 2 ZOK o udělení pokynu týkajícího se obchodního

vedení. Statutární orgán však může požádat o sdělení nezávazného stanoviska či doporučení

týkajícího se obchodního vedení další (poradní) orgány Fondu či jiné subjekty, a to za podmínek

určených statutem Fondu či vnitřními předpisy Fondu.

1.3 Dozorčí rada Fondu

Člen dozorčí rady Ing. Vítězslav Vala (od 5. 7. 2018)

narozen: 24. 2. 1971

vzdělání: vysokoškolské

Dozorčí rada dohlíží na řádný výkon činnosti Fondu, jakož i provádí další činnosti stanovené obecně

závaznými právními předpisy.

Dozorčí rada dále dle stanov Fondu:

a) přezkoumává řádnou, mimořádnou a konsolidovanou a popřípadě i mezitímní účetní

závěrku a návrh na rozdělení zisku nebo na úhradu ztráty a předkládá valné hromadě

své vyjádření;

b) předkládá valné hromadě návrhy na určení auditora k ověření účetní závěrky a

konsolidované účetní závěrky, příp. k přezkoumání dalších zpráv vypracovávaných

emitentem cenných papírů přijatých k obchodování na evropském regulovaném trhu, o

nichž to stanoví obecně závazný právní předpis;

c) schvaluje statut Fondem nově vytvořeného podfondu;

d) navrhuje změny statutu Fondu.

Dozorčí rada se skládá z jednoho člena, voleného valnou hromadou.

Dozorčí rada je schopná usnášet se, je-li na zasedání přítomna nadpoloviční většina jejích členů. K

přijetí usnesení je zapotřebí, aby pro ně hlasovala nadpoloviční většina členů dozorčí rady. Každý

člen dozorčí rady má jeden hlas. V případě rovnosti hlasů je rozhodující hlas předsedy dozorčí rady.

Řádná zasedání dozorčí rady svolává předseda dozorčí rady s uvedením programu jednání, a to

zpravidla šestkrát za rok. V případě, že dozorčí rada není svolána po dobu delší než 2 měsíce, může

o její svolání požádat předsedu kterýkoli její člen, a to s pořadem jednání, který určí. Předseda dozorčí

rady svolá dozorčí radu také tehdy, požádá-li o to statutární orgán, a to s pořadem jednání, který

statutární orgán určil; neučiní-li tak bez zbytečného odkladu po doručení žádosti, může ji svolat sám

statutární orgán.

1.4 Výbor pro audit Fondu

Předseda výboru pro audit: Ing. Vít Vařeka (od 1. 2. 2016)

narozen: 14. 1. 1963

Vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze a Frostburg State Universit v USA. Od roku 1994

působil na pozici vedoucí finanční analytik a zástupce ředitele u licencovaného obchodníka

s cennými papíry AKRO Capital, a.s. Od roku 2006 do současnosti působí ve společnosti AMISTA IS,

a to postupně na pozicích výkonný ředitel, předseda představenstva a člen dozorčí rady.

Člen výboru pro audit Mgr. Pavel Bareš (od 1. 12. 2022)

narozen: 23. 9. 1977

V letech 2019-2022 byl členem představenstva AMISTA IS od roku 2022 pak zasedá v dozorčí radě.

Mgr. Pavel Bareš působí od roku 2001 v advokacii, v jejímž rámci se dlouhodobě specializuje na

komplexní právní zajištění investic a akvizic, včetně řešení nemovitostní agendy a investičních

projektů.

Člen výboru pro audit: Ing. Petr Janoušek (od 1. 1. 2018)

narozen: 22. 2. 1973

Vystudoval Vysoké učení technické v Brně. V rámci AMISTA IS se věnuje komplexnímu finančnímu

řízení společnosti. Předtím působil na vedoucích pozicích ve společnostech zabývajících se

investiční činností a vývojem informačních systémů.

Fond, jako subjekt veřejného zájmu ve smyslu ust. § 1a písm. a) ve spojení s ust. § 19a odst. 1 Zákona

o účetnictví zřídil ke dni 1. 2. 2016 výbor pro audit. Výbor pro audit zejména sleduje účinnost vnitřní

kontroly, systému řízení rizik, účinnost vnitřního auditu a jeho funkční nezávislost, sleduje postup

sestavování účetní závěrky Fondu a předkládá řídicímu nebo kontrolnímu orgánu Fondu doporučení

k zajištění integrity systémů účetnictví a finančního výkaznictví. Dále doporučuje auditora

kontrolnímu orgánu s tím, že toto doporučení řádně odůvodní.

Výbor pro audit se skládá ze 3 členů, volených valnou hromadou. Všichni navržení členové výboru

pro audit splnili zákonné podmínky pro jmenování do výboru pro audit stanovené ust. § 44 Zákona o

auditorech. Na svém prvním zasedání výboru pro audit si jeho členové zvolili za předsedu Ing. Víta

Vařeku. Předseda svolává a řídí zasedání výboru pro audit.

Výbor pro audit je schopný usnášet se, je-li na zasedání přítomna nadpoloviční většina jejích členů.

K přijetí usnesení je zapotřebí, aby pro ně hlasovala nadpoloviční přítomných členů výboru pro audit.

Výbor pro audit nezřídil žádný poradní orgán, výbor či komisi.

1.5 Politika rozmanitosti Fondu

Fond ve vztahu k statutárnímu orgánu, kontrolnímu orgánu a výboru pro audit neuplatňuje žádnou

specifickou politiku rozmanitosti. Důvodem je především skutečnost, že volba těchto orgánů je v

působnosti valné hromady Fondu, pročež toto rozhodnutí nemůže Fond v zásadě ovlivnit. Fond se

principiálně hlásí k dodržování zásad nediskriminace a rovného zacházení a dbá na to, aby orgány

byly obsazovány osobami, jejichž odborné znalosti a zkušenosti svědčí o jejich způsobilosti k

řádnému výkonu funkce.

1.6 Dceřiné společnosti

SLOSIKO s.r.o.

Sídlo: Galvaniho 16/B, 821 04 Bratislava

IČO: 368 65 770

Velikost majetkové účasti a hlasovacích práv: 100%

Statutární orgán Ing. Jan Dvořák (od 1. 12. 2009)

Ing. Jaroslava Valová (od 1. 12. 2009)

Funkce jednatelé (konatelia)

Způsob jednání jménem společnosti jedná jednatel (konateľ)

samostatně

VABOLA s.r.o.

Sídlo: Skorkovského 1310, 198 00 Praha 9 – Kyje

IČO: 289 96 178

Velikost majetkové účasti a hlasovacích práv: 90 %

Statutární orgán Ing. Jaroslava Valová (od 2. 12. 2009)

Ing. Jana Valová (od 2. 12. 2009)

Bc. Tomáš Vala (od 2. 12. 2009)

Funkce jednatelé

Způsob jednání jménem společnosti jedná jednatel samostatně

SIVAKO s.r.o.

Sídlo: Skorkovského 1310, 198 00 Praha 9 – Kyje

IČO: 289 96 640

Velikost majetkové účasti a hlasovacích práv: 90 %

Statutární orgán Ing. Jaroslava Valová (od 2. 12. 2009)

Ing. Jana Valová (od 2. 12. 2009)

Bc. Tomáš Vala (od 2. 12. 2009)

Funkce jednatelé

Způsob jednání jménem společnosti jedná jednatel samostatně

Dům Čertovka s.r.o.

Sídlo: Skorkovského 1310, 198 00 Praha 9 – Kyje

IČO: 052 61 252

Velikost majetkové účasti a hlasovacích práv: 100 %

Statutární orgán Ing. Jaroslava Valová (od 31. 10. 2016)

Ing. Vítězslav Vala (od 31. 10. 2016)

Bc. Tomáš Vala (od 31. 10. 2016)

Funkce jednatelé

Způsob jednání jménem společnosti jedná jednatel samostatně

Dům Čertovka II s.r.o.

Sídlo: náměstí Winstona Churchilla 1800/2, Žižkov,

130 00 Praha 3

IČO: 087 87 468

Velikost majetkové účasti a hlasovacích práv: 100 %

Statutární orgán Ing. Vítězslav Vala (od 3. 3. 2020)

Bc. Tomáš Vala (od 30. 1. 2020)

Funkce jednatelé

Způsob jednání každý jednatel zastupuje společnost samostatně

Rezidence Smotlachova s.r.o.

Sídlo: Korunní 810/104, 101 00 Praha 10 - Vinohrady

IČO: 057 97 209

Velikost majetkové účasti a hlasovacích práv: 75 %

Statutární orgán Ing. Miroslav Šebesta (od 15. 3. 2018)

Funkce jednatel

Způsob jednání jednatel zastupuje společnost samostatně

LCF Project 01 s.r.o.

Sídlo: Palackého 740/1, Nové Město (Praha 1), 110 00 Praha

IČO: 108 99 677

Velikost majetkové účasti a hlasovacích práv: 55 %

Statutární orgán Mgr. Jiří Kučera a Ing. Jiří Valenta

Funkce jednatel

Způsob jednání jednatelé zastupují Společnost samostatně vyjma

právních jednání, která se týkají předmětu nebo závazku, jehož hodnota převyšuje 4.000.000, - Kč,

kdy společnost zastupují dva jednatelé společně

Investments & Living s.r.o. (dříve Kladno Living s.r.o.)

Sídlo: Skorkovská 1310, Kyje, 198 00 Praha 9

IČO: 222 90 559

Velikost majetkové účasti a hlasovacích práv: 100 %

Statutární orgán Tomáš Kimmer (od 21. 11. 2024)

Petr Kubík (od 21. 11. 2024 do 11. 3. 2025)

Bc. Tomáš Vala (od 11. 3. 2025)

Funkce jednatelé

Způsob jednání jednatelé zastupují společnost společně

(do 26. 3. 2025) jednatelé zastupují společnost

ve všech věcech samostatně (od 26. 3. 2025)

2. Zásady a postupy vnitřní kontroly a pravidla přístupu k rizikům ve vztahu

k procesu výkaznictví

Skupina Fondu na základě ust. § 19a Zákona o účetnictví použila Mezinárodní standardy finančního

výkaznictví (IFRS/IAS) harmonizované evropským právem pro sestavení účetní závěrky ke Dni

ocenění. Účetnictví a výkaznictví Fondu je kromě všeobecně závazných právních předpisů upraveno

rovněž soustavou vnitřních předpisů a metodických postupů, plně respektujících obecně závazné

účetní předpisy a standardy.

Přístup do účetního systému Fondu je přísně řízen a povolen pouze oprávněným osobám. Účetní

doklady jsou účtovány po předchozím řádném schválení oprávněnými osobami, přičemž způsob

schvalování je upraven vnitřním předpisem. Platební styk je oddělen od zpracování účetnictví a

provádění obchodních transakcí, veškeré platby jsou prováděny oddělením vypořádání. Tento

způsob úhrad zamezuje potencionální možnosti, kdy by jedna a tatáž osoba provedla uzavření

obchodního vztahu, zaúčtovala z něho vyplývající účetní operace a současně provedla platbu ve

prospěch obchodního partnera.

Kontrola správnosti a úplnosti účetnictví a výkaznictví Fondu je prováděna ve dvou úrovních –

interně, prostřednictvím řídícího a kontrolního systému, a dále prostřednictvím externího auditu,

který ověřuje roční účetní závěrku Fondu. Interní kontrola v rámci kontrolního a řídícího systému

zahrnuje jednak činnosti vnitřního auditu a dále řadu kontrolních prvků, prováděných kontinuálně

(např. kontrola zaúčtovaného stavu majetku na operativní evidenci majetku, inventarizace, kontrola

čtyř očí apod.), v rámci, kterých je proces kontroly průběžně vyhodnocován.

3. Kodex řízení a správy Fondu

Fond přijal soubor vnitřních předpisů schválených statutárním orgánem Fondu. Tyto vnitřní předpisy

vycházejí z požadavků stanovených všeobecně závaznými právními předpisy, včetně právních

předpisů Evropské unie, a jsou pravidelně aktualizovány a předkládány ČNB. Některé z nich dle

platné legislativy podléhají i kontrole ze strany ČNB a jsou ČNB předkládány v případě změn, což jsou

např. Organizační řád, který je základní normou řízení a správy Fondu, či vnitřní předpis obsahující

postupy k plnění povinností dle AML zákona. Rovněž podléhají interní kontrole compliance a

vnitřního auditu.

Vzhledem k výše uvedenému Fond nepřijal žádný zvláštní kodex řízení a správy Fondu.

4. Ostatní vedoucí osoby Fondu a portfolio manažer

4.1 Ostatní vedoucí osoby

Mimo statutární orgán nemají funkci vedoucí osoby ve Fondu žádné jiné osoby.

4.2 Portfolio manažer

Portfolio manažer Ing. Jaroslava Valová (od 20. 1. 2016)

narozena:15. 4. 1947

vzdělání: vysokoškolské

Ing. Jaroslava Valová je absolventkou Vysoké školy zemědělské v Českých Budějovicích. Svou

profesní praxi začala v roce 1972 jako finanční účetní JZD Mirotice. Následně sbírala zkušenosti v

řadě společností. V roce 1991 založila firmu SIKO, kterou v roce 2004 vložila do společnosti SIKO

KOUPELNY a.s. Ve společnosti SIKO KOUPELNY a.s. byla od roku 2004 do května 2015 generální

ředitelkou. Od roku 2009 je jednatelkou společnosti SLOSIKO s.r.o., která se specializuje na

pronájem, nákup a prodej nemovitostí. V představenstvu Fondu působí od roku 2008. V její

kompetenci je strategické řízení Fondu včetně řízení a realizace investic.

5. Osoby s řídící pravomocí

Statutární orgán

Předseda představenstva Ing. Jaroslava Valová (od 10. 7. 2018)

Člen představenstva Ing. Jana Valová (od 5. 7. 2018)

Člen představenstva Bc. Tomáš Vala (od 5. 7. 2018)

Kontrolní orgán

Člen dozorčí rady Ing. Vítězslav Vala (od 5. 7. 2018)

6. Údaje o peněžitých a nepeněžitých plněních, která od Fondu přijali

v účetním období členové statutárního či dozorčího orgánu a ostatní

osoby s řídící pravomocí

Rozhodování o odměňování pracovníků Fondu náleží do působnosti statutárního orgánu Fondu.

Členové statutárního a kontrolního orgánu vykonávají svoji činnost na základě smluv o výkonu

funkce, v nichž je vždy upravena i jejich odměna včetně všech jejích složek, nejedná-li se o

bezúplatný výkon funkce. Tyto smlouvy včetně odměňování musí být schváleny valnou hromadou

Fondu.

7. Údaje o počtu cenných papírů Fondu, které jsou v majetku statutárního či

dozorčího orgánu a ostatních osob s řídící pravomocí

Členové statutárního orgánu drželi celkem 49.770 ks zakladatelských akcií a 4 649 ks investičních

akcií Fondu. Člen dozorčího orgánu držel celkem 21.330 ks zakladatelských akcií a žádné investiční

akcie Fondu.

K cenným papírům představujícím podíl na Fondu se nevztahují žádné opce ani srovnatelné

investiční nástroje, jejichž smluvními stranami by byli členové statutárního nebo dozorčího orgánu

Fondu nebo které by byly uzavřeny ve prospěch těchto osob. Osoby s řídící pravomocí Fondu nedrží

výše jmenované cenné papíry ani nepřímo, tedy prostřednictvím třetího subjektu.

8. Práva a povinnosti spojená s akciemi Fondu

Fond vydává dva druhy cenných papírů:

zakladatelské akcie – tyto cenné papíry jsou vydávány k zapisovanému základnímu kapitálu, jehož

výše je též uváděna v obchodním rejstříku. Zapisovaný základní kapitál Fondu činí 711 000 000,- Kč a

je rozdělen na 71 100 ks kusových zakladatelských akcií, tj. bez jmenovité hodnoty. Všechny

zakladatelské akcie společnosti jsou vydány jako cenné papíry na řad, tj. jako listiny znějící na jméno

akcionáře a nejsou přijaty k obchodování na evropském regulovaném trhu. Podíl na zapisovaném

základním kapitálu se u zakladatelských akcií určí podle počtu akcií. Zakladatelské akcie se řídí právní

úpravou dle ZOK, ZISIF a dalšími právními předpisy a úpravou v oddíle II. stanov Fondu.

Práva spojená se zakladatelskými akciemi

Se zakladatelskými akciemi je spojeno právo akcionáře podílet se na řízení společnosti, na jejím zisku

a na likvidačním zůstatku při jejím zrušení s likvidací. Právo na podíl na zisku a na likvidačním zůstatku

vzniká pouze z hospodaření společnosti s majetkem, který nepochází z investiční činnosti Fondu,

resp. není zařazen do žádného podfondu. Se zakladatelskými akciemi je vždy spojeno hlasovací

právo, nestanoví-li zákon jinak. Převoditelnost zakladatelských akcií je podmíněna souhlasem

statutárního orgánu. Se zakladatelskými akciemi není spojeno právo na jejich odkoupení na účet

společnosti, ani žádné jiné zvláštní právo.

Evidence zakladatelských akcií

Zakladatelské akcie jsou v držení akcionářů Fondu, kteří zodpovídají za jejich úschovu. Fond

prostřednictvím svého administrátora, tj. AMISTA IS, vede evidenci majitelů zakladatelských akcií v

seznamu akcionářů.

investiční akcie – Fond vydává investiční akcie k Fondu jako takovému, resp. k jeho Investiční části.

Investiční akcie představují stejné podíly na fondovém kapitálu Investiční části Fondu. Investiční

akcie jsou vydávány jako akcie kusové, tj. bez jmenovité hodnoty. Všechny investiční akcie jsou

vydány jako zaknihované cenné papíry znějící na jméno investora.

Fond vydává jednu třídu investičních akcií, ISIN: CZ0008042009. Investiční akcie jsou od 1. 2. 2016

přijaty k obchodování na evropském regulovaném trhu Burza cenných papírů Praha, a.s. Investiční

akcie se řídí právní úpravou dle ZOK, ZISIF a dalšími právními předpisy a úpravou v oddíle III. stanov

Fondu.

Práva spojená s investičními akciemi

S investičními akciemi je spojeno právo týkající se podílu na zisku z hospodaření pouze s majetkem

z investiční činnosti Fondu a na likvidačním zůstatku pouze z investiční činnosti Fondu. S

investičními akciemi je spojeno právo na jejich odkoupení na žádost jejich vlastníka na účet

Investiční části Fondu. Investiční akcie odkoupením zanikají. S investičními akciemi není spojeno

hlasovací právo, pokud zákon nestanoví jinak.

Evidence investičních akcií

Evidence investičních akcií vydávaných Fondem je vedena v souladu s příslušnými ustanoveními

ZPKT. Centrální evidenci emise vede Centrální depozitář cenných papírů, a. s. Investiční akcie Fondu

v držení jednotlivých investorů jsou tak evidovány na jejich majetkových účtech vlastníků cenných

papírů. Investoři jsou povinni sdělovat účastníku Centrálního depozitáře cenných papírů, a. s., u

něhož mají veden svůj majetkový účet, veškeré změny ve svých identifikačních údajích.

9. Odměny účtované externími auditory

Informace o odměnách účtovaných za Účetní období auditory v členění za jednotlivé druhy služeb

jsou uvedeny v příloze účetní závěrky (oddíl „Správní náklady“), která je nedílnou součástí této

výroční finanční zprávy. Poplatky a náklady Fondu jsou hrazeny z Investiční části Fondu.

10. Dividendová politika Fondu

Fond neuplatňuje ani nedeklaruje dividendovou politiku ve smyslu stanovení poměru zisku

vyplaceného akcionářům a zisku zadrženého, ani nečiní takové odhady do budoucna.

Hospodářský výsledek Investiční části Fondu vzniká jako rozdíl mezi výnosy z majetku z investiční

činnosti Fondu a náklady na zajištění činnosti investiční činnosti Fondu. Rozhodovací postup o

rozdělení zisku je v souladu se ZOK následující: Statutární orgán Fondu předloží valné hromadě

Fondu ke schválení návrh na rozdělení zisku, který přezkoumal kontrolní orgán, který předkládá valné

hromadě své vyjádření k návrhu na rozdělení zisku. Rozhodnutí o rozdělení zisku nebo jiných výnosů

z majetku Investiční části Fondu náleží do působnosti valné hromady Fondu.

Výnosy z majetku v Investiční části Fondu se použijí ke krytí nákladů, nestanoví-li obecně závazné

právní předpisy nebo statut Fondu jinak. Pokud hospodaření Investiční části Fondu za účetní období

skončí ziskem, může být tento zisk použit (i) k výplatě podílu na zisku nebo (ii) k investicím

směřujícím ke zvýšení hodnoty majetku Investiční části Fondu. Pokud hospodaření Investiční části

Fondu za Účetní období skončí ztrátou, bude tato ztráta hrazena ze zdrojů Investiční části Fondu.

Případný zisk Investiční části Fondu může být použit k opětovným investicím směřujícím ke zvýšení

hodnoty majetku Fondu a Fond tak nemusí vyplácet žádný podíl na zisku či výnosech.

Rozhodným dnem pro uplatnění práva na podíl na zisku je den určený v souladu s ust. § 351 ZOK. Podíl

na zisku je splatný do tří měsíců ode dne, kdy bylo valnou hromadou Fondu učiněno rozhodnutí o

rozdělení zisku. Podíl na zisku vyplácí Fond na své náklady a nebezpečí pouze bezhotovostním

převodem na účet investora uvedený v seznamu akcionářů. Právo na výplatu podílu na zisku, o jehož

vyplacení bylo rozhodnuto valnou hromadou Fondu, se promlčuje v obecné tříleté lhůtě.

11. Významná soudní a rozhodčí řízení

V Účetním období neprobíhala žádná soudní ani rozhodčí řízení, která mohla mít nebo v nedávné

minulosti měla významný vliv na finanční situaci nebo ziskovost Fondu.

12. Struktura vlastního kapitálu/čistých aktiv Fondu a dceřiných společností

Fond

Struktura vlastního kapitálu/čistých aktiv Fondu je uvedena v účetní závěrce, která je nedílnou

součástí této výroční finanční zprávy.

Cenné papíry vydávané Fondem:

Druh

Zakladatelské akcie

Investiční akcie

ISIN

CZ0008042009

Forma

Kusové akcie na jméno

Podoba

Listinné

Zaknihované

Jmenovitá hodnota

Bez jmenovité hodnoty

Podíl na zapisovaném základním kapitálu (%)

100

Počet emitovaných akcií v oběhu ke konci

Účetního období (ks)

71 100

5 330

Počet akcií vydaných v Účetním období (ks)

Počet akcií odkoupených v Účetním období

(ks)

2 570

Počet upsaných, dosud nesplacených akcií

(ks)

Obchodovatelnost

Zakladatelské akcie nebyly přijaty

k obchodování na regulovaném trhu

Investiční akcie jsou přijaty

k obchodování na

regulovaném trhu

Dceřiné společnosti:

SLOSIKO s.r.o., Základní kapitál: 5 000 EUR, Vlastní kapitál: 156 849 tis. Kč

VABOLA s.r.o., Základní kapitál: 200 000,- Kč, Vlastní kapitál: 183 tis. Kč

SIVAKO s.r.o., Základní kapitál: 200 000,- Kč, Vlastní kapitál: 175 tis. Kč

Dům Čertovka s.r.o., Základní kapitál: 200 000,- Kč, Vlastní kapitál: - 10 110 tis. Kč

Rezidence Smotlachova s.r.o., Základní kapitál: 100 000,- Kč, Vlastní kapitál: - 4 872 tis. Kč

Dům Čertovka II s.r.o., Základní kapitál: 100 000,- Kč, Vlastní kapitál: -2 619 tis. Kč

LCF Project 01 s.r.o., Základní kapitál: 1 000,- Kč, Vlastní kapitál: - 10 087 tis. Kč

Investments & Living s.r.o. (dříve Kladno Living s.r.o.), Základní kapitál: 10 000,- Kč, Vlastní kapitál: 0

tis. Kč.

13. Omezení převoditelnosti cenných papírů

Převoditelnost zakladatelských akcií Fondu je podmíněna souhlasem statutárního orgánu.

Statutární orgán udělí souhlas s převodem písemně na žádost akcionáře v případě, kdy nabyvatel

zakladatelských akcií splňuje veškeré požadavky na osobu akcionáře společnosti jako fondu

kvalifikovaných investorů, stanovené statutem, jakož i obecně závaznými právními předpisy, a to

bez zbytečného odkladu po jejich kontrole. Souhlas s převodem zakladatelských akcií mezi

stávajícími akcionáři je vydáván neprodleně bez potřeby kontroly. V případě převodu nebo přechodu

vlastnického práva k zakladatelským akciím Fondu je jejich nabyvatel povinen bez zbytečného

odkladu informovat Fond o změně vlastníka. K účinnosti převodu akcie v podobě listinného cenného

papíru vůči administrátorovi Fondu se vyžaduje oznámení změny vlastníka příslušné akcie a její

předložení administrátorovi Fondu. Hodlá-li některý z vlastníků zakladatelských akcií převést své

zakladatelské akcie, mají ostatní vlastníci zakladatelských akcií k těmto akciím předkupní právo,

ledaže vlastník zakladatelských akcií zakladatelské akcie převádí jinému vlastníkovi zakladatelských

akcií. Omezení převoditelnosti se nevztahuje na investiční akcie emitované společností, protože

jsou přijaty k obchodování na regulovaném trhu.

V případě převodu nebo přechodu vlastnického práva k investičním akciím Fondu je jejich nabyvatel

povinen bez zbytečného odkladu informovat Fond o změně vlastníka. K účinnosti převodu akcie v

podobě listinného cenného papíru vůči administrátorovi Fondu se vyžaduje oznámení změny

vlastníka příslušné akcie a její předložení administrátorovi Fondu. V případě, že by nabyvatel

investičních akcií nebyl kvalifikovaným investorem dle ust. § 272 ZISIF, k takovému nabytí se

v souladu s ust. § 272 odst. 3 ZISIF nepřihlíží.

14. Akcionářská struktura

Fond

Struktura akcionářů ke Dni ocenění (zakladatelské akcie)

V procentech

Podíl na

základním

kapitálu

Podíl na

hlasovacích

právech

Právnické osoby celkem

0,00

Fyzické osoby celkem

100,00

z toho Ing. Jaroslava Valová

30,00

z toho Ing. Jana Valová

10,00

z toho Bc. Tomáš Vala

30,00

z toho Ing. Vítězslav Vala

30,00

15. Vlastníci cenných papírů se zvláštními právy

Fond nevydává vyjma výše uvedených druhů cenných papírů žádné jiné cenné papíry, se kterými by

bylo spojeno zvláštní právo. Se zakladatelskými akciemi není spojeno právo na podíl na zisku

pocházejícím z investiční činnosti Fondu, ale je s nimi spojeno právo na řízení Fondu prostřednictvím

hlasovacího práva, které je s těmito akciemi spojeno, pokud zákon nestanoví jinak. S investičními

akciemi není spojeno hlasovací právo, pokud zákon nestanoví jinak, ale je s nimi spojeno právo na

zpětný odkup Fondem.

16. Omezení hlasovacích práv

Se zakladatelskými akciemi Fondu je vždy spojeno hlasovací právo, nestanoví-li zákon jinak.

S investičními akciemi Fondu není spojeno hlasovací právo, nestanoví-li zákon jinak.

V případě, kdy valná hromada hlasuje o:

• změně práv spojených s určitým druhem investičních akcií;

• změně druhu nebo formy investičních akcií;

• další záležitosti, pro kterou zákon vyžaduje hlasování podle druhu akcií;

hlasují současně akcionáři, kteří vlastní investiční akcie, a akcionáři, kteří vlastní zakladatelské akcie.

V takovém případě je s investičními akciemi spojeno hlasovací právo.

17. Smlouvy mezi akcionáři s následkem snížení převoditelnosti nebo

hlasovacích práv

Fondu nejsou známy žádné smlouvy, které by uzavřeli akcionáři Fondu a které by současně mohly

mít za následek snížení převoditelnosti akcií představujících podíl na Fondu nebo snížení

hlasovacích práv.

18. Zvláštní pravidla pro volbu a odvolání členů statutárního orgánu a změnu

stanov

Stanovy Fondu neobsahují žádná zvláštní pravidla pro volbu a odvolání členů statutárního orgánu a

změnu stanov Fondu.

Členy statutárního orgánu volí a odvolává valná hromada Fondu.

O doplňování a změnách stanov rozhoduje valná hromada Fondu na návrh statutárního orgánu nebo

na základě protinávrhů akcionářů, resp. investorů účastnících se valné hromady.

19. Zvláštní působnost orgánů

Stanovy Fondu neobsahují žádnou zvláštní působnost statutárního ani kontrolního orgánu podle

zákona upravujícího právní poměry obchodních společností a družstev.

20. Významné smlouvy při změně ovládání Fondu

Fond neuzavřel žádné smlouvy, ve kterých by byl smluvní stranou a které nabydou účinnosti, změní

se nebo zaniknou v případě změny ovládání Fondu v důsledku nabídky převzetí.

21. Smlouvy se členy statutárního orgánu se závazkem plnění při skončení

jejich funkce

Fond neuzavřel se členy statutárního orgánu nebo se zaměstnanci žádné smlouvy, kterými by byl

zavázán k plnění pro případ skončení jejich funkce nebo zaměstnání v souvislosti s nabídkou

převzetí.

22. Programy nabývání cenných papírů za zvýhodněných podmínek

Fond nemá žádný program, na jehož základě je zaměstnancům nebo členům statutárního orgánu

Fondu umožněno nabývat účastnické cenné papíry Fondu, opce na tyto cenné papíry či jiná práva k

nim za zvýhodněných podmínek.

Přehled podnikání, stav majetku investičního Fondu a majetkových

účastí

1. Přehled podnikání

Investiční strategie

Investiční strategie je upravena v investiční příloze statutu Fondu v části I. Fond je oprávněn

investovat, a to především do aktiv nemovité povahy, ať již mající formu věcí nemovitých, akcií,

podílů, resp. jiných forem účastí na nemovitostních a obchodních společnostech, movitých věcí a

jejich souborů.

Druhy majetkových hodnot, které mohou být nabyty do investiční části Fondu

Nemovité věci včetně jejich součástí a příslušenství (tj. např. energetické sítě, oplocení, zahradní

úprava, samostatně stojící kůlny a garáže apod.), související movité věci a případné vyvolané

investice (inženýrské sítě apod.). Nemovitostní aktiva mají zejména podobu:

• pozemků určených k výstavbě objektů pro bydlení nebo komerčních objektů

• pozemků určených ke zhodnocení formou změny účelu užívání pozemku a následnému prodeji

• pozemků provozovaných jako parkoviště

• pozemků určených k pronajímání třetím osobám pro obchodní aktivity

• rezidenčních projektů a domů

• průmyslových areálů pro výrobu a skladování

• budov pro zdravotnická zařízení

• budov pro vzdělání a školství a školicí střediska

• administrativních budov a center

• hotelových komplexů a jiných rekreačních objektů

• logistických parků

• multifunkčních center

• nemovitých i movitých energetických zařízení

Do majetku investiční části Fondu lze nabýt nemovitost za účelem jejího provozování, pronájmu, je-

li tato nemovitost způsobilá při řádném hospodaření přinášet pravidelný a dlouhodobý výnos, nebo

za účelem jejího dalšího prodeje, je-li tato nemovitost způsobilá přinést ze svého prodeje zisk.

Fond může do své investiční části též nabývat nemovitosti výstavbou, nebo za účelem dalšího

zhodnocení nemovitostí v jeho majetku umožnit na takových nemovitostech výstavbu. Výstavba

samotná je vždy realizována na účet investiční části Fondu třetí osobou k takové činnosti

oprávněnou.

Při výběru vhodných nemovitostí nabývaných do majetku investiční části Fondu se zohledňuje

zejména poloha nabývaných nemovitostí v oblastech České republiky, kde lze důvodně

předpokládat, že v krátkodobém nebo střednědobém horizontu dojde k pozitivnímu cenovému

vývoji.

Fond

LUCROS SICAV a.s., IČO: 285 07 428, se sídlem Praha 9 – Kyje, Skorkovská 1310, PSČ

198 00, obchodní společnost zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským

soudem v Praze pod sp. zn. B 14923

Účetní období

Období od 1. 1. 2025 do 31. 12. 2025

Akcie, podíly, resp. jiné formy účasti na společnostech, které zejména vlastní

• nemovité věci (tzv. „nemovitostní společnost“);

• akcie, podíly, resp. jiné formy účasti na nemovitostních společnostech;

• akcie, podíly, resp. jiné formy účasti na jiných obchodních společnostech.

Tyto společnosti mohou mít také charakter dočasných účelových společností zřizovaných za

účelem možnosti získání bankovního nebo mimobankovního financování a diverzifikace rizik.

Fond má možnost uskutečnit:

• proces přeměny, v níž budou Fond a společnost zúčastněnými společnostmi a Fond bude při

přeměně jednat buď na svůj účet, a to v souladu s příslušnými zvláštními právními předpisy;

• převzetí jmění společnosti, kdy účast Fondu může přesahovat 90% podíl na základním kapitálu

společnosti. Za předpokladu, že v majetku Fondu bude účast v takovéto společnosti

představující alespoň 90% podíl na základním kapitálu, pak na základě rozhodnutí valné

hromady Fondu může dojít k jejímu zrušení a k převodu jmění do majetku Fondu.

Fond může do své investiční části dále nabývat movité věci, které jsou účelově spojeny

s nemovitostmi Fondu a slouží k zabezpečení provozu a ochrany těchto aktiv. Mezi takové movité

věci patří například nábytek, svítidla, vybavení budov včetně uměleckých děl, dopravní a transportní

vybavení, výpočetní technika nebo strojní zařízení, které tvoří s nemovitostí logický celek apod.

Práva k nehmotným statkům

• Ochranné známky – kterými se rozumí jakékoli označení schopné grafického znázornění,

zejména slova, včetně osobních jmen, barvy, kresby, písmena, číslice, tvar výrobku nebo jeho

obal, pokud je toto značení způsobilé odlišit výrobky nebo služby jedné osoby do výrobků nebo

služeb jiné osoby.

• Průmyslové vzory – kterými se rozumí vnější úprava výrobku. Ta je plošná nebo prostorová a

spočívá zejména ve zvláštním tvaru, obrysu, v kresbě nebo v uspořádání barev či kombinaci

těchto znaků.

• Užitné vzory – se považuje technické řešení, které je nové, přesahuje rámec pouhé odborné

dovednosti a je průmyslově využitelné.

• Vynálezy – se považuje výrobek nebo technický postup, který představuje z hlediska světového

stavu techniky zcela novou myšlenku, jež skýtá úplně nové možnosti nebo vylepšuje současný

stav.

• Výrobně technické dokumentace – kterými se rozumí souhrn podkladů zpracovaných s cílem

realizovat technickou myšlenku (např. výrobek, technické dílo, zařízení apod.).

• Projektové dokumentace k nemovitostním projektům – kterými se rozumí souhrn podkladů a

práv k realizaci nemovitostních developerských projektů.

Fond může poskytovat za úplatu práva k nehmotným statkům v majetku investiční části Fondu k

jejich užívání třetím osobám.

Fond může poskytovat za úplatu právo užívat ochrannou známku nacházející se v investiční části

jeho majetku třetím osobám, a to na základě řádně uzavřené licenční smlouvy. Licence může být

Fondem poskytnuta jako výlučná nebo nevýlučná.

Poskytování úvěrů a zápůjček

Poskytování úvěrů a zápůjček je možné za předpokladu, že tyto budou pro Fond ekonomicky

výhodné. Zápůjčky, resp. úvěry mohou být zásadně poskytovány toliko při dodržení pravidel

stanovených tímto Statutem.

Vklady v bankách nebo zahraničních bankách

Pohledávky, a to zejména pohledávky vůči nemovitostním společnostem, pohledávky související

s nemovitými věcmi, ostatní pohledávky (úvěry a zápůjčky poskytnuté Fondem v souladu s tímto

Statutem a pohledávky z běžného obchodního styku).

Majetek nabytý v rámci přeměn

Majetek nabytý do investiční části Fondu při uskutečňování procesu přeměny obchodních

společností podle zvláštního právního předpisu, při níž bude Fond společností zúčastněnou na této

přeměně a Fondu bude při této přeměně jednat na svůj účet.

Investiční limity

Fond dodržuje při své činnosti investiční limity stanovené tímto Statutem.

Majetkem Fondu se pro účely výpočtu investičních limitů, limitů u celkové expozice a jiných limitů

rozumí aktiva investiční části Fondu.

Vklady v bankách

Fond může investovat do vkladů na bankovních účtech až 100 % hodnoty svého investičního

majetku.

K zajištění likvidity Fondu musí minimální výše vkladů na bankovních účtech Fondu vždy dosahovat

alespoň 3 % hodnoty svého investičního majetku. V případě, že hodnota investičního majetku Fondu

přesáhne částku 16,6 mil. Kč, výše uvedený procentní podíl se nepoužije, a minimální podíl výše

vkladů na bankovních účtech Fondu pak činí minimálně částku 500.000 Kč, resp. ekvivalentní částku

v jiné měně.

Pohledávky

Fond může investovat do pohledávek za nemovitostními společnostmi až 45 % hodnoty svého

investičního majetku.

Fond může investovat do pohledávek souvisejících s nemovitostmi až 45 % hodnoty svého

investičního majetku.

Nemovitosti a příslušenství

Fond může investovat do nemovitostí až 95 % hodnoty svého investičního majetku.

Fond může investovat do jedné nemovitosti maximálně 50 % hodnoty investičního majetku Fondu.

Fond může investovat do příslušenství nemovitostí, tj. i do movitých věcí, které jsou účelově spojeny

s nemovitostmi, až 35 % hodnoty svého investičního majetku.

Fond může investovat do příslušenství nemovitosti maximálně 35 % hodnoty takové nemovitosti.

Akcie, podíly, resp. jiné formy účasti na nemovitostních společnostech

Fond může investovat do účastí na nemovitostních společnostech až 95 % hodnoty svého

investičního majetku.

Fond může investovat do účasti na jedné nemovitostní společnosti maximálně 50 % hodnoty

majetku Fondu.

Akcie, podíly, resp. jiné formy účasti na jiných společnostech

Fond může investovat do účastí na jiných společnostech až 45 % hodnoty svého investičního

majetku.

Ochranné známky

Fond může investovat do ochranných známek až 70 % hodnoty svého investičního majetku.

Do jedné ochranné známky nebo souboru ochranných známek se shodným slovním prvkem lze

investovat maximálně 49 % hodnoty svého investičního majetku.

Benchmark & index

Fond nezamýšlí sledovat jakýkoli index či benchmark.

Fond nekopíruje žádný index.

Podrobnější informace o koncentraci způsobu investování – odvětví, stát, region, resp. určitý

druh aktiv

Většina investic Fondu bude realizována v Kč. Nemovitosti Fondu budou převážně umístěny v České

republice.

Vzhledem ke koncentraci investiční politiky tak, jak je vymezena výše, může takové investování

přinášet zvýšené riziko, a to i přesto, že Fond investuje v souladu s principy stanovenými Statutem

a právními předpisy, a že jednotlivá rizika spojená s uvedenými investicemi jsou uvedena v rizikovém

profilu Fondu.

Zajištění & záruky investice

Investice, jakákoli její část ani jakýkoli výnos z investice nejsou, jakkoliv zajištěny, resp. jakkoli

zaručeny.

Možnosti a limity využití přijatého úvěru nebo zápůjčky

Na účet investiční části Fondu mohou být uzavírány smlouvy o přijetí úvěru nebo zápůjčky do

souhrnné výše představující 95 % hodnoty majetku investiční části Fondu (bez ohledu na počet

věřitelů). Fond může rovněž přijímat dary, které mají povahu majetkových hodnot, do kterých Fond

investuje, či případně majetkových hodnot, které majetkové hodnoty, do kterých Fond investuje,

zhodnotí.

V souvislosti s přijetím úvěru či zápůjčky je možné poskytnout věřiteli zajištění s ohledem na běžnou

tržní praxi v místě a čase nikoli zjevně nepřiměřené (za zcela zjevně nepřiměřené však nelze bez

dalšího vyhodnocení konkrétních okolností případu považovat situaci, kdy nominální hodnota

zajištění přesahuje nominální hodnotu přijatého úvěru či zápůjčky). V takovém případě může Fond

podstupovat různá dílčí smluvní omezení, vždy však pouze za podmínky celkové ekonomické

výhodnosti takové transakce pro Fond. K zajištění přijatého úvěru či zápůjčky je oprávněn v souladu

s příslušnými ustanoveními Statutu mj. použít ručení, zástavu, smluvní pokutu, zajišťovací převod

pohledávky a zajišťovací převod práva, s výjimkou zajišťovacího převodu práva k Fondem vlastněným

cenným papírům.

Možnosti a limity k poskytnutí úvěru, zápůjčky, daru a zajištění, resp. úhrady dluhu nesouvisející

s obhospodařováním

Na účet investiční části Fondu mohou být poskytovány zápůjčky nebo úvěry související s činností

Fondu do souhrnné výše 70 % hodnoty investičního majetku Fondu (bez ohledu na počet dlužníků),

jakékoli fyzické či právnické osobě za podmínek obvyklých v běžném obchodním styku. Hodnota

jednotlivého úvěru nebo zápůjčky dle věty první nesmí přesáhnout 30 % hodnoty investičního

majetku Fondu.

Pokud je úvěr nebo zápůjčka poskytována obchodním společnostem, jejichž podíly v rozsahu

umožňujícím jejich ovládání jsou v investičním majetku Fondu, nemusí Fond požadovat po této jím

ovládané obchodní společnosti zajištění takového úvěru nebo zápůjčky právě s ohledem na

existenci vzájemného vztahu ovládající a ovládané osoby umožňující Fondu výkon rozhodujícího

vlivu na řízení dotčené obchodní společnosti a její kontrolu.

Poskytování úvěrů nebo zápůjček jiným subjektům je možné za předpokladu zachování celkové

ekonomické výhodnosti.

Zajištění lze poskytnout a úhradu dluhu nesouvisející s obhospodařováním Fondu lze provést pouze

za podmínek uvedených v odst. I.13 Statutu.

Možnosti a limity prodeje majetkových hodnot nenacházející se v majetku Fondu

Fond není v rámci obhospodařování investičního majetku Fondu oprávněn provádět prodeje

takových majetkových hodnot, které se v investičním majetku Fondu nenacházejí.

Vymezení technik a nástrojů používaných k obhospodařování majetku Fondu a jejich limity

Fond bude při obhospodařování investičního majetku Fondu používat techniky a nástroje ve smyslu

ust. § 96 nařízení vlády č. 243/2013 Sb., o investování investičních fondů a o technikách k jejich

obhospodařování, tj. finanční deriváty. Fond bude používat repoobchody.

Obchody s finančními deriváty se budou uskutečňovat zejména na regulovaných trzích v rámci EU.

Pokud budou finanční deriváty pořizovány mimo regulované trhy (tzv. OTC deriváty), protistrany,

s nimiž budou transakce prováděny, musí být regulované instituce a musí mít registrovaný kapitál

nejméně ve výši 40 milionů EUR a dlouhodobý rating, udělený minimálně jednou z hlavních

ratingových agentur, nejméně ve výši investičního stupně, nebo protistrany musí být garantovány

třetí osobou, která má tento požadovaný rating nebo vyšší.

V souvislosti s používáním technik a nástrojů ve smyslu ust. § 96 nařízení vlády, tj. finančních

derivátů a repo obchodů, je obhospodařovatel Fondu oprávněn poskytovat odpovídající zajištění.

Podrobná pravidla pro nakládání s investičním majetkem Fondu

Fond činí při obhospodařování investičního majetku Fondu zejména následující kroky:

• pořizování aktiv do investičního majetku Fondu dle odst. I.2. Statutu (ať již koupí nebo

výstavbou); v případě financování pořízení těchto aktiv s využitím zápůjček a úvěrů postupuje

obhospodařovatel v souladu s odst. I.7 Statutu. V případě výstavby budou finanční prostředky

Fondu uvolňovány v souladu s příslušnými ustanoveními smlouvy o výstavbě postupně dle

skutečně provedených prací. Uvolnění finančních prostředků je podmíněno doložením

písemných dokumentů dokládajících provedení daných prací;

• prodej a pronájem aktiv dle odst. I.2 Statutu;

• rozdělování budov na jednotky na základě prohlášení vlastníka budovy podle přísl. zákona;

• prodej a pronájem jednotek vzniklých podle odst. I.11.3. Statutu;

• pořizování akcií, podílů, resp. jiných forem účastí na společnostech a následné přebírání jejich

jmění do rozvahy investiční části Fondu, resp. uskutečnění procesu přeměny Fondu

a společnosti, při níž bude Fond jednat na svůj účet;

• pořizování nemovitostí do investičního majetku Fondu za účelem jejich zhodnocení, dalšího

prodeje a pronájmu;

• v souvislosti s činnostmi podle odst. I.11.4. a I.11.6. Statutu mohou být na účet Fondu uzavírány

k budovám, jednotkám, rozestavěným budovám a rozestavěným jednotkám ve vlastnictví

Fondu zástavní smlouvy k zajištění úvěrů budoucích kupujících na financování koupě těchto

budov a jednotek podle kupních smluv nebo smluv o budoucích kupních smlouvách s Fondem.

Předpokladem uzavření takové zástavní smlouvy je skutečnost, že hodnota zástavy bude vždy

rovna nebo nižší předpokládané kupní ceně předmětu převodu z majetku Fondu zajištěné

zástavním právem, přičemž depozitář bude o uzavření takovéto smlouvy neprodleně

informován.

Podrobnější označení Fondu

Fond je fondem kvalifikovaných investorů ve smyslu § 95 Zákona a lze ho klasifikovat podle

ustáleného členění jako fond smíšený, tj. jako investiční fond investující do různých aktiv na různých

trzích.

Pravidla pro použití investičního majetku Fondu k zajištění závazku třetí osoby nebo k úhradě

dluhu, který nesouvisí s činností Fondu, a maximální limity

Investiční majetek Fondu může být využit k zajištění závazku třetí osoby toliko při zachování celkové

ekonomické výhodnosti takové operace pro Fond. Fondem smí být uhrazen dluh, který nesouvisí

s investiční činností Fondu, avšak pouze při zachování celkové ekonomické výhodnosti takové

operace pro Fond.

Podmínky, za kterých lze aktivum v majetku Fondu zatížit věcným či užívacím právem třetí

osoby

Nemovitosti zatížené zástavním právem, věcným břemenem, předkupním právem, resp. užívacími

právy třetích osob mohou být pořizovány do investičního majetku Fondu toliko při zachování

ekonomické výhodnosti takové operace pro Fond (tedy např. je-li cena pořízení odpovídající

existenci konkrétního věcného práva, resp. nemovitost dlouhodobě generuje odpovídající nájemné

apod.) a lze-li při vynaložení odborné péče předpokládat, že tato práva třetích osob nebudou bránit

realizaci obchodního záměru Fondu s touto nemovitostí. Stejně tak i v případě již stávající

nemovitosti v investičním majetku Fondu je možné její zatížení právy třetích osob. Práva třetích osob

však mohou vznikat i ze zákona, rozhodnutím soudu či správního orgánu. Nemovitost v investičním

majetku Fondu je možno zatížit právem třetí osoby, resp. takto zatíženou nemovitost nabýt

do investičního majetku Fondu.

Stejné podmínky obezřetnosti při pořizování aktiv do investičního majetku Fondu platí i pro nabývání

podílů v nemovitostních společnostech, jejichž podíly či akcie jsou předmětem zástavy nebo jiných

práv třetích osob a pro nabývání podílů v nemovitostních společnostech, v jejichž majetku se

nacházejí nemovitosti zatížené zástavním právem nebo jiným právem třetí osoby.

Využití pákového efektu a poskytnutí finančního nástroje z investičního majetku Fondu

Fond využívá při provádění investic pákový efekt v souladu s odst. I.7. Statutu.

Pro určení maximálního limitu pro míru využití pákového efektu a pro určení limitu pro poskytnutí

investičních nástrojů z investičního majetku Fondu jako zajištění Fond zohledňuje:

• investiční strategii Fondu,

• míru expozice Fondu, jakož i jinou ekonomickou vazbu na osoby, které by mohly být zdrojem

systémového rizika pro řádné fungování finančního trhu v České republice,

• riziko koncentrace vůči jedné smluvní straně,

• míru zajištění při využívání pákového efektu,

• poměr majetku a dluhů tohoto fondu a

• charakter, rozsah a složitost svých činností.

Pravidla pro výpočet celkové expozice Fondu

Vzhledem k tomu, že Fond může investovat do finančních derivátů a při provádění investic využívá

pákového efektu dle odst. I.15. Statutu, a umožňuje-li to Statut, zajišťovacích derivátů v souvislosti

s přijetím úvěru nebo zápůjčky dle ustanovení odst. I.7. Statutu, vypočítává celkovou expozici Fondu

standardní závazkovou metodou, přičemž limit celkové expozice Fondu je stanoven jako

dvacetinásobek hodnoty čistých aktiv přiřaditelných investorům Fondu.

2. Nemovitosti, stroje a zařízení

Nejvýznamnější položku hmotných investičních aktiv Fondu představují nemovitosti. Nemovitosti

jsou určeny k nájmu. Veškeré držené nemovitosti jsou na území České republiky. Pro financování

investic do nemovitého majetku využíval Fond kombinaci vlastních a cizích zdrojů. Podstatné změny

na nemovitostních aktivech zaznamenané v roce 2025 jsou uvedené v příloze k účetní závěrce.

Seznam pro Fond významných nemovitostí je v detailu uveden v části Profil Fondu, bod 8.

Identifikace majetku, jehož hodnota přesahuje 1 % hodnoty majetku Fondu.

3. Činnost Fondu v účetním období

V Účetním období Fond pokračoval v investování do aktiv nemovité povahy, pronájem držených

ochranných známek a poskytování půjček, především nemovitostním společnostem.

V roce 2025 postoupily práce na developerském projektu v Brně Heršpicích. Byly dokončeny

demoliční práce a započala výstavba komerčních prostor, které budou předány nájemcům k provozu

v druhé polovině roku 2026. S cílem zcelit vlastněné pozemky byly dokoupeny pozemky

v katastrálním území Čimelice. Ostatní výdaje nepřekročily rámec běžné údržby vlastněných

nemovitostí.

Samostatnou kapitolou v činnosti fondu jsou investice do získávání obnovitelných zdrojů energie.

Fotovoltaické elektrárny se budovaly na místech, kde se doposud neprovozovaly (Ostrava, Trutnov)

a zároveň se rozšiřoval jejich provoz i tam, kde již v provozu byly (Čimelice, Zličín, Černý Most).

Kromě toho fond mapuje možnosti projektu větrné elektrárny.

Před koncem roku 2025 byl finalizován prodej objektu v Jesenici.

3.1. Hospodaření Fondu

Informace o hospodaření Fondu poskytuje řádná účetní závěrka sestavená za Účetní období, která

je nedílnou součástí této výroční finanční zprávy.

Protože Fond nevytváří podfondy, odděluje v souladu s ust. § 164 odst. 1 ZISIF účetně a majetkově

majetek a dluhy ze své investiční činnosti od svého ostatního jmění. K neinvestiční části Fondu Fond

vydal zakladatelské akcie. K Investiční části Fondu Fond vydává investiční akcie.

V důsledku povinnosti účetního rozdělení majetku a dluhů investiční a neinvestiční části Fondu byla

v případě Fondu drtivá většina aktiv (kromě 10 tis. Kč) k datu rozdělení přiřazena investiční části.

Pořízení investičního majetku bylo historicky financováno základním (registrovaným) kapitálem.

Takto poskytnuté finanční zdroje jsou považovány v rámci sestavení separátních výkazů investiční

a neinvestiční části za vnitropodnikovou půjčku.

Investiční část vykazuje tedy vnitropodnikový úvěrový závazek vůči neinvestiční části. Neinvestiční

část nevykonává žádnou činnost, kromě vnitropodnikového poskytnutí finančních prostředků. Za

tyto prostředky je účtován vnitropodnikový úrok. Na celkové úrovni Fondu je tento vnitropodnikový

výnos (náklad na straně investiční části Fondu) eliminován a dani z příjmu tedy fakticky podléhá

pouze zisk z investiční části Fondu. Úrok z poskytnuté vnitropodnikové půjčky zohledňuje celkové

zhodnocení Fondu a alokuje zhodnocení či případné znehodnocení obhospodařovaného majetku

tak, aby došlo k rovnoprávnému zhodnocení poskytnutých finančních zdrojů investorů i zakladatelů.

Úrok je tedy kalkulován tak, aby NAV investiční i neinvestiční části Fondu byla vždy shodná, a tak

držitelé investičních akcií i neinvestičních akcií nebyli vůči druhé skupině nikterak poškozeni či

zvýhodněni. Úrok je metodicky kalkulován z čistých hodnot, tedy hodnot po zdanění.

Hospodaření Investiční části Fondu skončilo v Účetním období vykázaným celkovým úplným

výsledkem hospodaření ve výši 52 255 tis. Kč po zdanění.

Hospodaření Neinvestiční části Fondu skončilo v Účetním období vykázaným celkovým úplným

výsledkem hospodaření připadající na zakladatelské akcie ve výši 697 054 tis. Kč po zdanění. Zisk je

tvořen vnitropodnikovými úroky, jak je popsáno výše.

Hospodaření Fondu skončilo v roce 2025 ziskem ve výši 784 984 tis. Kč před zdaněním. Významnou

částí výnosů byly výnosy z investičního majetku ve výši 544 836 tis. Kč plynoucí primárně

z nájemného a z části zhodnocením a prodejem drženého majetku. Oproti minulému roku tyto

výnosy vzrostly o 340 341 tis. Kč. Další částí jsou výnosy z nehmotného majetku ve výši 31 448 tis.

Kč, které se skládají z výnosů z pronájmu ochranných známek (licenční poplatky) ve výši 96 899 tis.

Kč a přeceněním hodnoty nehmotného majetku o – 65 451 tis. Kč.

Významnou položku v hospodaření Fondu představovaly rovněž výnosy z podílů ve výši 96 724 tis.

Kč a dále výnosy z poskytnutých půjček ve výši 137 327 tis. Kč. Oproti roku 2024 došlo k poklesu

výnosů z podílů o +55 736 tis. Kč a navýšení výnosů z půjček o 70 609 tis. Kč.

Náklady Fondu se pohybovaly v intencích roku 2024. Významnou položkou nákladů byly správní

náklady ve výši 23 898 tis. Kč, které se oproti minulému období zvýšily o 7 726 tis. Kč. Další

významnou položkou jsou finanční náklady ve výši 24 070 tis. Kč. Konkrétně se jednalo o nákladové

úroky, bankovní poplatky a čisté kurzové ztráty.

Zdrojem financování byl pro Fond v roce 2025 jak vlastní kapitál, tak cizí zdroje. Vlastní kapitál se

meziročně zvýšil o nerozdělený zisk z předchozího období. Mezi závazky figuruje mimo jiné i

dlouhodobý úvěr od ČSOB a UniCredit. Dalším zdrojem jsou prostředky investičních akcionářů

vykázané v položce Závazek za investiční akcionáře ve výši 455 071 tis. Kč.

3.2 Stav majetku investiční části Fondu

Hodnota celkových aktiv Fondu meziročně vzrostla o 7,60 % (tj. o 508 843 tis. Kč). Růst aktiv byl

zejména u dlouhodobých poskytnutých půjček o 324 955 tis. Kč, investičního majetku o 48 151 tis.

Kč, majetkových účastí o 24 607 tis. Kč, ostatních podílů a cenných papírů o 78 626 tis. Kč a

pohledávek z obchodních vztahů a ostatních aktiv o 7 538 tis. Kč oproti minulému účetnímu období.

Na druhou stranu se snížily krátkodobé poskytnuté půjčky o 11 684 tis. Kč a nehmotná aktiva o 65 451

tis. Kč.

Aktiva byla ze 35,86 % tvořena investičním majetkem v hodnotě 2 583 805 tis. Kč, který byl tvořen

nemovitostmi nacházejícími se v katastrálních územích Třebonice, Čimelice, Dolní Nerestce,

Humpolec, Opatovice nad Labem, Židenice, Kyje, Trutnov, Litomyšl, Jesenice u Prahy, Zábřeh nad

Odrou, Růžodol I., Oldřichovice u Třince, Teplice, Ústí nad Labem, Jenišov, Karlín, Otvice, Hloubětín,

Vinohrady, České Vrbné a Horní Heršpice.

Aktiva byla dále tvořena z 24 % dlouhodobými poskytnutými půjčkami ve výši 1 729 217 tis. Kč, z 11,52

% nehmotným majetkem ve výši 830 030 tis. Kč, z 8,69 % peněžními prostředky a ekvivalenty ve výši

626 199 tis. Kč, z 9,26 % krátkodobými poskytnutými půjčkami ve výši 667 473 tis. Kč, z 7,10 %

majetkovými účastmi ve výši 511 692 tis. Kč, z 1,63 % pohledávkami z obchodních vztahů a ostatními

aktivy ve výši 117 145 tis. Kč a z 1,92 % ostatními podíly a cennými papíry ve výši 138 108 tis. Kč.

Struktura aktiv je zobrazena na níže uvedeném grafu (mil. Kč).

PASIVA

Pasiva Fondu k 31. 12. 2025 byla ve výši 7 203 679 tis. Kč, nárůst oproti minulému účetnímu období o

508 843 tis. Kč. Tento růst byl způsoben především růstem vlastního kapitálu o 697 054 tis. Kč.

Naproti tomu se snížily dlouhodobé půjčky a úvěry o 82 459 tis. Kč a čistá aktiva připadající k

investičním akciím o 141 973 tis. Kč.

Pasiva byla tvořena z 5,59 % dlouhodobými půjčkami a úvěry ve výši 402 544 tis. Kč, z 6,32 % čistými

aktivy připadajícími k investičním akciím ve výši 455 071 tis. Kč, odloženým daňovým závazkem ve výši

109 105 tis. Kč, krátkodobými půjčkami a úvěry ve výši 66 036 tis. Kč, dlouhodobými závazky z nájmu

ve výši 25 597 tis. Kč, krátkodobými závazky z obchodních vztahů a ostatními pasivy ve výši 55 717

tis. Kč, krátkodobými a dlouhodobými derivátovými finančními nástroji ve výši 13 324 tis. Kč,

krátkodobými závazky z nájmu ve výši 3 335 tis. Kč a daňovými závazky ve výši 2 497 tis. Kč.

Vlastní kapitál tvořil z pasiv Fondu hodnotu 84,26 %. Struktura pasiv je zobrazena na níže uvedeném

grafu.

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

XII.24 XII.25

Miliony

Struktura aktiv

Peněžníprostředkya

ekvivalenty

Pohledávkyz

obchodníchvztahůa

ostatníaktiva

Daňovépohledávky

Krátkodobéposkytnuté

půjčky

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

XII.24 XII.25

Miliony

Struktura pasiv

Čistáaktivapřipadajíkinvestičním

akciím

Závazkyzobchodnívztahůa

ostatnípasiva

Krátkodobézávazkyznájmu

Derivátovéfinančnínástroje

Daňovézávazky

Krátkodobépůjčkyaúvěry

Dlouhodobézávazkyznájmu

Dlouhodobépůjčkyaúvěry

Vlastníkapitálcelkem

CASHFLOW

Čisté zvýšení peněžních prostředků v roce 2025 bylo ve výši 102 101 tis. Kč.

Úpravy o nepeněžní operace představovaly změnu reálné hodnoty ve výši 62 949 tis. Kč, což

představovalo změnu o -55 719 tis. Kč oproti minulému období. Změna reálné hodnoty byla tvořena

přeceněním investičního majetku, ochranných známek, majetkových účastí, podílů, úvěrů a

pohledávek Fondu. Neuhrazené úroky byly ve výši –102 883 tis. Kč.

Čistý peněžní tok z provozní činnosti byl ve sledovaném období ve výši 359 540 tis. Kč. Na tento

zůstatek měla vliv především změna stavu půjček ve výši 237 827 tis. Kč, změna stavu investičního

majetku ve výši 31 289 tis. Kč, změna stavu majetkových účastí a ostatních podílů ve výši 79 721 tis.

Kč a změna stavu krátkodobých finančních závazků 17 643 tis. Kč.

Peněžní tok generovaný z finanční činnosti za účetní období činil –257 439 tis. Kč, především v

důsledku zpětného odkupu investičních akcií ve výši 194 228 tis. Kč a splátek dlouhodobých

finančních závazků ve výši 63 211 tis. Kč.

Peníze a peněžní ekvivalenty na konci období vzrostly oproti minulému účetnímu období o 102 101

tis. Kč a činily 626 209 tis. Kč.

3.3 Stav majetku neinvestiční části Fondu

AKTIVA

Fond vykázal v rozvaze ke Dni ocenění v investiční části peněžní prostředky a ekvivalenty ve výši

626 209 tis. Kč.

PASIVA

Fond vykázal v rozvaze ke Dni ocenění vlastní kapitál z neinvestiční činnosti ve výši 6 070 453 tis. Kč.

Pohledávka vůči investiční části Fondu, která je ve statutárních výkazech v neinvestiční části

vlastního kapitálu vykázána v položce Dlouhodobé půjčky a úvěry ve výši 6 070 443 tis. Kč (rok 2024:

5 373 389 tis. Kč) se vztahuje k půjčce, kterou poskytla neinvestiční část (středisko) Fondu části

investiční. V rámci statutárních výkazů jsou tyto položky vzájemně vykompenzovány, tzn.

neovlivňují celkovou bilanční sumu.

Bez těchto vnitropodnikových položek by stav aktiv neinvestiční části činil ke konci roku 2025 a 2024

10 tis. Kč

4. Regulační prostředí

Fond je investičním fondem kvalifikovaných investorů, jehož podnikání je regulováno zejména

zákonem č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech, ve znění pozdějších

předpisů (dále také „ZISIF“) a dalšími právními předpisy. V roce 2021 došlo s účinností k 1. 1. 2021 k

novelizacím ZISIF. Na základě čl. XII zákona č. 33/2020 Sb., kterým se mění zákon č. 90/2012 Sb., o

obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích, dále také „ZOK“), ve

znění zákona č. 458/2016 Sb., a další související zákony, ve znění pozdějších předpisů. Změny se

týkaly řídících a kontrolních orgánů u monistických společností a dále byla vyloučena mnohost

pověřených zmocněnců.

Fond podléhá regulaci ČNB jako integrovaného orgánu dohledu nad finančním trhem v České

republice. ČNB vykonává dohled a zajišťuje zejména licenční, schvalovací a povolovací činnosti,

ukládání sankcí, stanovování opatření k nápravě zjištěných nedostatků. V oblasti regulace se ČNB

podílí na přípravě řady významných právních předpisů týkajících se tuzemského finančního trhu.

Výkon dohledu nad investičními společnostmi a fondy se zaměřuje zejména na fondy s potenciálně

významným systémovým dopadem. Kontrolní činnost ČNB je soustředěna do oblastí dodržování

pravidel odborné péče při správě fondů a nastavení řídicích a kontrolních systémů.

Fond neeviduje vládní, hospodářskou, fiskální, měnovou či obecnou politiku nebo faktory, které by

významně ovlivnily nebo by mohly přímo či nepřímo ovlivnit samotný provoz Fondu.

5. Výhled na následující období

Fond i v následujícím období bude většinu aktivit směřovat k zhodnocování nemovitostního portfolia

a vyhledávání vhodných akvizičních příležitostí v tomto segmentu. Fond i v budoucnosti hodlá

realizovat obchody prostřednictvím Burzy cenných papírů Praha, a.s.

Komentář k situaci vyvolané Rusko – ukrajinským konfliktem

Koncem února roku 2022 došlo k vojenskému napadení Ukrajiny vojskem Ruské federace a s tím

souvisejícím zhoršením mezinárodní politické situace. Hodnota aktiv Fondu v uplynulém Účetním

období nebyla konfliktem přímo ovlivněna. Vedení Fondu i nadále pečlivě analyzuje potenciální

vedlejší dopady, které zhoršená geopolitická situace může vyvolat. Tento konflikt neměl dopad na

ekonomickou aktivitu Fondu.

Prohlášení o udržitelnosti dle nařízení EU 2019/2088 (SFDR)

Prohlášení o nezohledňování kritérii pro udržitelné investování dle článku 7 nařízení EU 2020/852

Podkladové investice tohoto finančního produktu nezohledňují kritéria EU pro environmentálně

udržitelné hospodářské činnosti.

Informace o politikách začleňování rizik týkajících se udržitelnosti do investičního rozhodování

podle článku 6 SFDR

• Rizikem týkajícím se udržitelnosti je událost nebo situace v environmentální nebo sociální

oblasti nebo v oblasti správy a řízení, která by v případě, že by nastala, mohla mít skutečný

nebo možný významný nepříznivý dopad na hodnotu investice.

• Vzhledem k obchodnímu modelu Fondu a různorodosti možných rizik týkajících se

udržitelnosti postupuje Fond v rámci jejich identifikace v souladu se zásadou

proporcionality a zohledňuje pouze ta rizika, která mohou mít v krátkodobém či

střednědobém horizontu významný nepříznivý dopad na hodnotu aktiv. V rámci jednotlivých

oblastí udržitelnosti Fond identifikovala především následující typy souvisejících rizik:

a) Enviromentální rizika – riziko související s klimatickou změnou, riziko související

s přechodem na cirkulární ekonomiku, riziko nezohledňování kritérii udržitelnosti;

b) Sociální rizika – riziko negativního dopadu na dodržování lidských práv, riziko korupce a

úplatkářství;

c) Rizika řízení a správy – riziko corporate governance, riziko nedostatečného řízení rizik,

riziko nerovného a neprůhledného odměňování zaměstnanců a managementu;

• Kromě výše uvedených obecných rizik týkajících se udržitelnosti Fond zohledňuje specifická

rizika související s udržitelností vztahující se ke specifickým třídám aktiv.

• Jednotlivá rizika udržitelnosti jsou na základě interní metodiky zohledňována při

nastavování investičních limitů, investiční strategie a obchodních plánů a v rámci řízení rizika

investičního procesu a následného monitoringu jednotlivých investic.

Profil Fondu

1. Základní údaje o Fondu

Název:

Obchodní firma: LUCROS SICAV a.s.

Identifikační údaje:

IČO: 285 07 428

DIČ: CZ28507428

LEI: 3157003ZGGRBMVDMR940

Sídlo:

Ulice: Skorkovská 1310

Obec: Praha 9 - Kyje

PSČ: 198 00

Vznik:

Fond byl založen v souladu se ZOK a ZISIF na dobu neurčitou zakladatelskou listinou ze dne 5. 8. 2008

a vznikl zápisem do obchodního rejstříku vedeného Městským soudem v Praze pod sp. zn. B 14923

dne 29. 12. 2008. Povolení k činnosti samosprávného investičního fondu obdržel Fond od ČNB na

základě rozhodnutí ze dne 11. 12 2008, které nabylo právní moci dne 11. 12. 2008.

Právní forma Fondu je akciová společnost s proměnným základním kapitálem. Fond se při své

činnosti řídí českými právními předpisy, zejm. ZISIF a ZOK. Sídlem Fondu je Česká republika a

kontaktní údaje do hlavního místa výkonu jeho činnosti jsou: AMISTA IS, Sokolovská 700/113a, Praha

8 - Karlín, PSČ 186 00, tel: 226 233 110. Webové stránky Fondu jsou www.amista.cz/lucros.

Zapisovaný základní kapitál:

Zapisovaný základní kapitál: 711 000 tis. Kč; splaceno 100 %

Akcie:

Akcie k neinvestiční části Fondu: 71 100 ks kusových akcií na jméno v listinné podobě

(zakladatelské akcie)

Akcie k investiční části Fondu: 5 330 ks kusových akcií na jméno v zaknihované podobě

(investiční akcie)

Vlastní kapitál Neinvestiční části Fondu: 6 070 453 tis. Kč

Závazek vůči akcionářům Investiční části Fondu: 455 071 tis. Kč

Orgány Fondu

Informace o orgánech Fondu, jejich složení a postupy jejich rozhodování jsou uvedeny výše v části

Informace pro akcionáře, bod č. 1. Orgány Fondu.

Zaměstnanci

Fond má 6 zaměstnanců.

Hlavní akcionáři

Ing. Jaroslava Valová

výše podílu na investiční části Fondu: 86,85 %

účast na kapitálu investiční části Fondu: 86,85 %

účast na hlasovacích právech spojených s investičními akciemi: 0,00 %

výše podílu na neinvestiční části Fondu: 30,00 %

účast na kapitálu neinvestiční části Fondu: 30,00 %

hlasovací práva Fondu: 21 330 hlasů

typ účasti: přímá

Ing. Jana Valová

výše podílu na investiční části Fondu: 0,19 %

účast na kapitálu investiční části Fondu: 0,19 %

účast na hlasovacích právech spojených s investičními akciemi: 0,00 %

výše podílu na neinvestiční části Fondu: 10,00 %

účast na kapitálu neinvestiční části Fondu: 10,00 %

hlasovací práva Fondu: 7 110 hlasů

typ účasti: přímá

Bc. Tomáš Vala

výše podílu na investiční části Fondu: 0,19 %

účast na kapitálu investiční části Fondu: 0,19 %

účast na hlasovacích právech spojených s investičními akciemi: 0,00 %

výše podílu na neinvestiční části Fondu: 30,00 %

účast na kapitálu neinvestiční části Fondu: 30,00 %

hlasovací práva Fondu: 21 330 hlasů

typ účasti: přímá

Ing. Vítězslav Vala

výše podílu na investiční části Fondu: 0,00 %

účast na kapitálu investiční části Fondu: 0,00 %

účast na hlasovacích právech spojených s investičními akciemi: 0,00 %

výše podílu na neinvestiční části Fondu: 30,00 %

účast na kapitálu neinvestiční části Fondu: 30,00 %

hlasovací práva Fondu: 21 330 hlasů

typ účasti: přímá

Hlavní akcionáři nemají odlišná hlasovací práva.

Žádná z výše uvedených osob nedisponovala k 31. 12. 2025 více jak 30 % hlasovacích práv. Jedná se

o osoby blízké podle Občanského zákoníku a dle §78 odst. 2 písm. g) Zákona o obchodních

korporacích se má za to, že tyto osoby jednají ve shodě („Ovládání ve shodě“).

2. Údaje o změnách skutečností zapisovaných do obchodního rejstříku, ke

kterým došlo během účetního období

V Účetním období došlo k následující změně ve skutečnostech zapisovaných do obchodního

rejstříku:

Prokura:

Ing. MONIKA VÍTOVÁ,

dat. nar. 24. září 1972 Bochovská 560/15, Jinonice, 158 00 Praha 5 (od 10. 7. 2025)

Ing. TOMÁŠ KIMMER,

dat. nar. 15. dubna 1974 Kodaňská 688/30, Vršovice, 101 00 Praha 10 (od 10. 7. 2025)

Každý prokurista za společnost jedná samostatně. Prokurista není oprávněn zcizovat a zatěžovat

nemovité věci.

zapsáno 10. července 2025

3. Údaje o obhospodařovateli Fondu

Fond je samosprávným investičním fondem, který je na základě povolení k činnosti samosprávného

investičního fondu uděleného ČNB oprávněn se obhospodařovat. Fond je tak ve smyslu ust. § 8 ZISIF

obhospodařovatelem Fondu.

V průběhu Účetního období vykonával obhospodařovatel ve vztahu k Fondu běžné činnosti dle

statutu Fondu a v souladu s ním.

4. Údaje o depozitáři Fondu

Obchodní firma: Československá obchodní banka, a.s. (od 9. 3. 2016)

Sídlo: Radlická 333/150, 150 57 Praha 5

IČO: 000 01 350

5. Údaje o hlavním podpůrci

V Účetním období pro Fond nevykonávaly činnost hlavního podpůrce žádné osoby oprávněné

poskytovat investiční služby. Fond neměl hlavního podpůrce.

6. Údaje o osobách, které byly depozitářem pověřeny úschovou nebo

opatrováním majetku Fondu, pokud je u těchto osob uloženo nebo těmito

osobami jinak opatrováno více než 1 % hodnoty majetku fondu

Depozitář nepověřil v Účetním období žádnou osobu úschovou nebo opatrováním majetku Fondu.

7. Údaje o úplatách pracovníků a vedoucích osob vyplácených

obhospodařovatelem Fondu jeho pracovníkům nebo vedoucím osobám

Žádné takové odměny nebyly obhospodařovatelem v Účetním období vyplaceny.

8. Identifikace majetku, jehož hodnota přesahuje 1 % hodnoty majetku

Fondu

Majetek Fondu ke Dni ocenění je tvořen Investičním majetkem v reálné hodnotě ve výši 2 583 805 tis.

Kč (pořizovací cena: 1 716 008 tis. Kč), Dlouhodobými a Krátkodobými poskytnutými půjčkami

v souhrnné výši 2 396 690 tis. Kč, Nehmotným majetkem ve výši 830 030 tis. Kč (pořizovací cena

638 096 tis. Kč), peněžními prostředky na běžných účtech ve výši 626 208 tis. Kč, podíly

v majetkových účastech v reálné hodnotě ve výši 511 692 tis. Kč (pořizovací cena: 103 635 tis. Kč),

ostatní podíly a CP ve výši 138 108 tis. Kč a pohledávky z obchodního vztahu a ostatní aktiva ve výši

117 145 tis. Kč.

V následující tabulce je uvedeno rozřazení významného dlouhodobého hmotného majetku podle

katastrálního území, parcelace, výměry a druhu v tis. Kč.

Katastrální území

parcela

výměra

Druh pozemku

Reálná

hodnota

(v tis. Kč)

Zličín

558

321/141

2932

Stavba na parcele, obchod

151 764

Čimelice

1184

672 074

501

5754

zastavěná plocha a nádvoří +

obchod

503

1028

zastavěná plocha a nádvoří + obč.

vyb.

548

2470

zastavěná plocha a nádvoří – stavba

výroba

558/1

2983

zastavěná plocha a nádvoří – stavba

výroba

578

9340

zastavěná plocha a nádvoří – stavba

výroba

596

2600

zastavěná plocha a nádvoří –

obchod

631

9 405

zastavěná plocha a nádvoří –

obchod

632

206

zastavěná plocha a nádvoří –

obchod

396/6

1758

orná půda

396/7

4677

orná půda

396/8

1813

orná půda

396/9

134

ostatní plocha – zeleň

396/10

5445

ostatní plocha – ostatní komunikace

396/11

537

orná půda

396/12

344

orná půda

396/13

1195

orná půda

396/16

1504

ostatní plocha – jiná plocha

396/20

870

orná půda

396/63

117

ostatní plocha – zeleň

396/64

ostatní plocha – zeleň

396/65

ostatní plocha – zeleň

396/66

ostatní plocha – ostatní komunikace

405/2

902

orná půda

407/3

orná půda

409/3

169

orná půda

419/2

716

orná půda

424/2

555

orná půda

434/1

4373

orná půda

434/2

1921

ostatní plocha – ostatní komunikace

434/3

201

ostatní plocha – jiná plocha

434/4

ostatní plocha – jiná plocha

445/1

21 140

ostatní plocha – jiná plocha

445/2

1 207

ostatní plocha – jiná plocha

Opatovice nad Labem

689

84 383

329/1

zastavěná plocha a nádvoří + stavba

obč. vyb.

649

3678

zastavěná plocha a nádvoří +

obchod

1072

150

ostatní plocha – jiná plocha

1485/13

178

orná půda

1485/14

orná půda

1491/15

2494

ostatní plocha – manipulační plocha

1497/9

666

ostatní plocha – manipulační plocha

1497/12

3761

ostatní plocha – manipulační plocha

1497/15

ostatní plocha – manipulační plocha

Kyje

2797

620 754

2588/1

18906

ostatní plocha – jiná plocha

2588/8

zastavěná plocha a nádvoří + stavba

tech. vybavení

2589/1

41002

ostatní plocha – jiná plocha

2589/23

6427

zastavěná plocha a nádvoří + stavba

prům. obj.

2589/24

490

zastavěná plocha a nádvoří + stavba

prům. obj.

2589/25

705

zastavěná plocha a nádvoří + stavba

prům. obj.

2589/26

zastavěná plocha a nádvoří + stavba

tech. vybavení

2589/27

307

zastavěná plocha a nádvoří + stavba

prům. obj.

2589/28

798

zastavěná plocha a nádvoří + stavba

prům. obj.

2589/29

754

zastavěná plocha a nádvoří + stavba

prům. obj.

2589/41

496

zastavěná plocha a nádvoří + stavba

tech. vybavení

2589/42

1375

ostatní plocha – jiná plocha

2589/47

1004

zastavěná plocha a nádvoří – stavba

výroba

2808/1

391

ostatní plocha – jiná plocha

2808/4

zastavěná plocha a nádvoří + stavba

prům. obj.

2808/5

ostatní plocha – jiná plocha

2808/6

166

ostatní plocha – jiná plocha

Zábřeh nad Odrou

1258

92 210

6472

1237

zastavěná plocha a nádvoří +

obchod

6660

780

zastavěná plocha a nádvoří - výroba

728/36

141

ostatní plocha - jiná plocha

728/37

1589

ostatní plocha - ostatní komunikace

728/42

ostatní plocha - jiná plocha

732/11

2646

ostatní plocha - jiná plocha

732/37

878

ostatní plocha - jiná plocha

732/85

680

ostatní plocha - ostatní komunikace

736/43

189

ostatní plocha - ostatní komunikace

1095/24

ostatní plocha - silnice

1095/54

ostatní plocha - silnice

4373

ostatní plocha - jiná plocha

Růžodol I.

1726

99 834

1332/66

1610

ostatní plocha - jiná plocha

1332/74

984

ostatní plocha - zeleň

1332/81

1681

zastavěná plocha a nádvoří +

obchod

Vinohrady

13302

108 337

1571

344

zastavěná plocha a nádvoří

České Vrbné

487

129 163

166/12

3255

orná půda

166/88

2051

zastavěná plocha a nádvoří

166/146

Ostatní plocha - ostatní komunikace

Horní Heršpice

754

142 126

1494/1

8158

zastavěná plocha a nádvoří

1494/7

794

zastavěná plocha a nádvoří

1494/9

ostatní plocha

1496/1

8827

ostatní plocha

1496/2

624

ostatní plocha

1496/4

ostatní plocha

1496/9

426

ostatní plocha

1496/11

zastavěná plocha a nádvoří

Nedokončený DHIM

Nedokončené investice

223 032

Celkem Investiční majetek

s hodnotou >1% aktiv

2 323 677

Dlouhodobé a krátkodobé půjčky:

Dlužník

Datum splatnosti

Reálná hodnota

půjčky

(v tis. Kč)

SLOSIKO

30.6.2033

353 791

Dům Čertovka

31.12.2026

100 000

SIKO KOUPELNY

31.12.2030

367 627

Rezidence Smotlachova

31.3.2027

144 109

JRD Luka

31.1.2029

133 916

Nespřízněná protistrana

31.10.2026

81 153

Nespřízněná protistrana

30.06.2026

74 178

Nespřízněná protistrana

30.9.2026

72 808

Nespřízněná protistrana

31.03.2027

127 150

Nespřízněná protistrana

30.06.2027

217 684

Nespřízněná protistrana

31.03.2027

86 996

Celkem

1 759 411

Nehmotný majetek:

Název

Reálná hodnota (v tis. Kč)

Ochranné známky

830 030

Podíly v právnických osobách:

Název

IČO

Velikost podílu

Cena pořízení (v tis. Kč)

Reálná hodnota (v tis.

Kč)

SLOSIKO s.r.o.

368 65 770

100 %

126

415 599

Peněžní prostředky a ekvivalenty:

Název

Reálná hodnota (v tis. Kč)

Termínované vklady

617 000

9. Informace o aktivitách v oblasti výzkumu a vývoje

Fond nevyvíjel v Účetním období žádné aktivity v oblasti výzkumu a vývoje.

10. Informace o aktivitách v oblasti ochrany životního prostředí

a pracovněprávních vztazích

Fond vzhledem ke svému předmětu podnikání neřeší problémy ochrany životního prostředí a v

Účetním období nevyvíjel žádné aktivity v této oblasti. V Účetním období měl Fond 6 zaměstnanců.

Fond vykázal související mzdové náklady ve výši 1 754 tis. Kč.

11. Informace týkající se STF a swapů veškerých výnosů

Žádné takové transakce během Účetního období fond neměl.

12. Informace o obchodech zajišťujících financování

Žádné takové obchody během Účetního období neproběhly.

13. Informace o pobočce nebo jiné části obchodního závodu v zahraničí

Fond nemá žádnou pobočku či jinou část obchodního závodu v zahraničí.

14. Fondový kapitál Fondu/(čistá aktiva) a vývoj hodnoty akcie

K datu

31. 12. 2025

31. 12. 2024

31. 12. 2023

Fondový kapitál Neinvestiční části Fondu (celé Kč)

6 070 452 706

5 373 398 803

5 141 286 174

Počet emitovaných zakladatelských akcií v oběhu ke konci Účetního

období (ks)

71 100

Počet vydaných zakladatelských akcií v Účetním období (ks)

Fondový kapitál Neinvestiční části Fondu na 1 akcii (celé Kč)

85 379,0817

75 575,2293

72 310,6353

Čistá aktiva Investiční části Fondu (celé Kč)

455 070 505

597 044 326

571 254 034

Počet emitovaných investičních akcií v oběhu ke konci Účetního období

(ks)

5 330

7 900

Počet vydaných investičních akcií v Účetním období (ks)

Počet odkoupených investičních akcií v Účetním období (ks)

2 570

Čistá aktiva Investiční části Fondu na 1 akcii (celé Kč)

85 379,0817

75 575,2311

72 310,6371

15. Informace o podstatných změnách statutu Fondu

V průběhu Účetního období nedošlo k žádným podstatným změnám statutu Fondu.

16. Informace o nabytí vlastních akcií nebo vlastních podílů

Fond v Účetním období nevlastnil žádné vlastní akcie ani podíly.

17. Členové správních řídících a dozorčích orgánů a vrcholové vedení

Statutární orgán

Předseda představenstva Ing. Jaroslava Valová (od 10. 7. 2018)

Člen představenstva Ing. Jana Valová (od 5. 7. 2018)

Člen představenstva Bc. Tomáš Vala (od 5. 7. 2018)

72310,6353

75575,2293

85379,0817

65000

70000

75000

80000

85000

90000

31.12.2023 31.12.2024 31.12.2025

Kč

Kurzzakladatelskéakcie-neinvestičnístředisko

72310,6371

75575,2311

85379,0817

65000

70000

75000

80000

85000

90000

31.12.2023 31.12.2024 31.12.2025

Kč

Kurzinvestičníakcie-investičnístředisko

Popis činnosti statutárního orgánu

Představenstvo je statutárním orgánem Fondu, kterému přísluší obchodní vedení Fondu v plném

rozsahu. Určuje základní zaměření obchodního vedení Fondu. Řídí se obecně závaznými právními

předpisy, stanovami a statutem Fondu. Vzhledem k tomu, že statutárnímu orgánu nesmí být

v souladu s obecně závaznými právními předpisy týkajícími se obhospodařování investičních fondů

udělovány ze strany akcionářů Fondu jakékoliv pokyny týkající se obhospodařování Fondu, není

statutární orgán oprávněn požádat nejvyšší orgán Fondu v souladu s ust. § 51 odst. 2 zákona o

obchodních korporacích o udělení pokynu týkajícího se obchodního vedení. Může však požádat o

sdělení nezávazného stanoviska či doporučení týkajícího se obchodního vedení další (poradní)

orgány Fondu či jiné subjekty, a to za podmínek určených statutem Fondu či vnitřními předpisy

Fondu.

Statutární orgán mj. také svolává valnou hromadu Fondu a na základě návrhu kontrolního orgánu

schvaluje změny statutu Fondu.

Statutární orgán je volen valnou hromadou Fondu.

O rozhodnutích statutárního orgánu se pořizuje zápis, který se archivuje po celou dobu trvání Fondu.

Statutární ředitel svým rozhodnutím ze dne 29. 1. 2016 zřídil výbor pro audit. Statutární orgán nezřídil

žádný další poradní orgán, výbor či komisi.

Každý člen představenstva zastupuje Fond samostatně.

Kontrolní orgán

Člen dozorčí rady Ing. Vítězslav Vala (od 5. 7. 2018)

Vítězslav Vala je absolvent Vysoké školy ekonomické v Praze. Od založení firmy SIKO v roce 1991 se

podílel na jejím chodu. Pod jeho vedením firma jako jedna v prvních aplikovala systém franšíz a získala

tak síť partnerských prodejen, které podnikají na vlastní účet, ale pod značkou SIKO. Jeho doménou

bylo vždy řízení strategie rozvoje společnosti, expanze na zahraniční trhy, obsazování nových

tržních segmentů včetně dodávek do developerských projektů. Právě řízení spolupráce s

developerskými subjekty bylo hlavní náplní Vítězslava Valy v rodinné firmě. V posledních letech se

jeho aktivity přesunuly do vyhledávání investičních příležitostí na nemovitostním trhu nejen v roli

dodavatele, ale především v roli investora. Fond tak získává jeho prostřednictvím příležitost účastnit

se developerských projektů jednak prostřednictvím půjček nemovitostním společnostem, jednak

nákupem podílu v těchto subjektech a jednak investováním do nemovitostí samotných.

Popis činnosti kontrolního orgánu

Kontrolní orgán dohlíží na řádný výkon činnosti Fondu, jakož i provádí další činnosti stanovené

obecně závaznými právními předpisy. Do působnosti kontrolního orgánu náleží jakákoliv věc týkající

se Fondu, ledaže ji zákon svěřuje do působnosti valné hromady, nebo ledaže ji zákon nebo stanovy

Fondu v souladu se zákonem svěřují do působnosti statutárního orgánu či jiného orgánu Fondu.

• kontrola působnosti představenstva v oblasti naplňování strategických cílů, v oblasti

naplňování principu obezřetnosti při správě cizího majetku a péče řádného hospodáře

• kontrola výkaznictví a daňových povinností Fondu

• kontrola a monitoring právních a procesních úkonů činěných představenstvem

• analýza a posuzování vnitropodnikového výkaznictví Fondu a obchodních, právních a

strategických rozhodnutí představenstva

Dozorčí rada má jednoho člena voleného valnou hromadou.

Nejsou zřejmé žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly možnému střetu zájmů členů statutárních

či kontrolních orgánů. Neexistují žádné pracovní či jiné smlouvy mezi členy statutárního či

kontrolního orgánu Fondu, případně jeho dceřinou společností. Členové statutárního ani

kontrolního orgánu nikdy nebyli a nejsou odsouzeni za podvodné trestné činy, nebyli spojeni

s žádnými konkurzními řízeními, správami a likvidacemi a nefigurovali v žádném úředním veřejném

obvinění nebo sankcích proti osobě ze strany statutárních nebo regulatorních orgánů.

Jedná se o osoby blízké podle Občanského zákoníku a dle §78 odst. 2 písm. g) Zákona o obchodních

korporacích se má za to, že tyto osoby jednají ve shodě („Ovládání ve shodě“).

Angažovanost jednotlivých členů orgánů Fondu v posledních 5 letech

Ing. Jaroslava Valová

Společnost

Funkce

Od (-Do)

SIKO VALA s.r.o.

Člen statutárního orgánu

31.12.1992

SIKO KOUPELNY a.s.

Člen dozorčí rady

25.2.2019

SALUCSO s.r.o.

Člen statutárního orgánu

2.12.2009

SIVAKO s.r.o.

Člen statutárního orgánu

2.12.2009

VABOLA s.r.o.

Člen statutárního orgánu

2.12.2009

LUCROS SICAV a.s.

Člen statutárního orgánu

29.12.2008

Valova Holding 2 SE

Zástupce člena dozorčí rady

21.12.2019

SALVETON a.s.

Člen statutárního orgánu

19.12.2007

LUKA DEVELOPMENT a.s.

Člen statutárního orgánu

19.12.2007

Valova Family Office, s.r.o.

Člen statutárního orgánu

8.12.2014

Dům Čertovka s.r.o.

Člen statutárního orgánu

26.10.2016

Žižkov development a.s.

Člen statutárního orgánu

22.11.2018

Ing. Jana Valová

Společnost

Funkce

Od (-Do)

SIKO KOUPELNY a.s.

Člen dozorčí rady

1.9.2003

VALETUDA s.r.o.

Člen statutárního orgánu

7.12.2009

SIVAKO s.r.o.

Člen statutárního orgánu

2.12.2009

VABOLA s.r.o.

Člen statutárního orgánu

2.12.2019

LUCROS SICAV a.s.

Člen statutárního orgánu

29.12.2008

Valova Holding 2 SE

Člen statutárního orgánu

25.11.2014

SALVETON a.s.

Člen dozorčí rady

19.12.2007

LUKA DEVELOPMENT a.s.

Člen dozorčí rady

19.12.2007

Valova Family Office, s.r.o.

Člen statutárního orgánu

8.12.2014

Dům RADOST a.s.

Člen dozorčí rady

14.09.2020

Swiss Aqua Technologies AG

Člen statutárního orgánu

8.11. 2023

Bc. Tomáš Vala

Společnost

Funkce

Od (-Do)

SIKO VALA s.r.o.

Člen statutárního orgánu

29.9.2003

SIKO KOUPELNY a.s.

Člen statutárního orgánu

1.9.2003

SIKO KÚPEL’NE a.s.

Člen statutárního orgánu

11.12.2007

SIVAKO s.r.o.

Člen statutárního orgánu

2.12.2009

SALTON s.r.o.

Člen statutárního orgánu

2.12.2009

VABOLA s.r.o.

Člen statutárního orgánu

2.12.2009

LUCROS SICAV a.s.

Člen statutárního orgánu

29.12.2008

Valova Holding 2 SE

Člen statutárního orgánu

24.11.2014

SALVETON a.s.

Člen statutárního orgánu

19.12.2007

LUKA DEVELOPMENT a.s.

Člen statutárního orgánu

19.12.2007

Luka Residential s.r.o.

Člen statutárního orgánu

14.5.2014

Valova Family Office, s.r.o.

Člen statutárního orgánu

8.12.2014

Luka Living s.r.o.

Člen statutárního orgánu

15.3.2016

Dům Čertovka s.r.o.

Člen statutárního orgánu

26.10.2016

SIKO ES s.r.o.

Člen statutárního orgánu

3.1.2018

Žižkov development a.s.

Člen statutárního orgánu

22.11.2018

Žižkov servisní s.r.o.

Člen statutárního orgánu

18.12.2018

Swiss Aqua Technologies CZ s.r.o.

Člen statutárního orgánu

27.3.2019

Swiss Aqua Technologies AG

Člen statutárního orgánu

20.2.2019

Dům Čertovka II s.r.o.

Člen statutárního orgánu

30. 1. 2020

Swiss Aqua Technologies SK s.r.o.

Člen statutárního orgánu

6. 9. 2023

BASE HUB s.r.o.

Člen statutárního orgánu

19.11.2024

Wizard Investments, s.r.o.

Člen statutárního orgánu

3.3.2025

Investments & Living s.r.o.

Člen statutárního orgánu

11.3.2025

Ing. Vítězslav Vala

Společnost

Funkce

Od (-Do)

SIKO VALA s.r.o.

Člen statutárního orgánu

29.9.2003

SIKO KOUPELNY a.s.

Člen statutárního orgánu

1.9.2003

LUCROS SICAV a.s.

Člen dozorčí rady

5.7.2018

Valova Holding 2 SE

Člen statutárního orgánu

10.12.2019

Valova Holding 2 SE

Člen dozorčí rady

24.11.2014 – 10.12.2019

SALVETON a.s.

Člen statutárního orgánu

11.6.2014

LUKA DEVELOPMENT a.s.

Člen statutárního orgánu

19.12.2007

Luka Residential s.r.o.

Člen statutárního orgánu

30.9.2013

Valova Family Office, s.r.o.

Člen statutárního orgánu

8.12.2014

Luka Living s.r.o.

Člen statutárního orgánu

15.3.2016

FBN Czech, Family Business Network Czech,

Člen statutárního orgánu

27.6.2016

z.s.

Dům Čertovka s.r.o.

Člen statutárního orgánu

31.10.2016

Žižkov development a.s.

Člen statutárního orgánu

22.11.2018

Žižkov servisní s.r.o.

Člen statutárního orgánu

18.12.2018

Dům Čertovka II s.r.o.

Člen statutárního orgánu

3. 3. 2020

HALITOS s.r.o.

Člen statutárního orgánu

6.12. 2009

LUCKY VITA s.r.o.

Člen statutárního orgánu

9. 6. 2021

Dům RADOST a.s.

Člen statutárního orgánu

20.4. 2018

Generální ředitel Ing. Jana Valová (od 10. 7. 2018)

V Účetním období nenastaly žádné střety zájmů generálního ředitele Fondu ve vztahu k Fondu.

Generální ředitel nebyl nikdy odsouzen za podvodný trestný čin, nebyl v předešlých 5 letech spojen

s žádnými konkurzními řízeními, správami ani likvidacemi ani společnostmi, na které byla uvalena

nucená správa, nebylo proti němu vzneseno žádné úřední veřejné obvinění ani udělena sankce ze

strany statutárních nebo regulatorních orgánů ani nebyl nikdy zbaven způsobilosti k výkonu funkce

správních, řídících nebo dozorčích orgánů či manažerské funkce kteréhokoli emitenta.

18. Významné smlouvy

Smlouvy, ve kterých byl Fond smluvní stranou v Účetním období

(kromě smluv uzavřených v rámci běžného podnikání)

Žádné takové smlouvy nebyly uzavřeny.

Smlouvy, které uzavřel některý z členů skupiny Fondu, které obsahují ustanovení, podle kterého má

kterýkoli člen skupiny jakýkoli závazek nebo nárok, které jsou ke konci Účetního období pro skupinu

podstatné:

Žádné takové smlouvy nebyly v Účetním období uzavřeny.

19. Regulované trhy

Cenné papíry vydané Fondem jsou přijaty k obchodování pouze na evropském regulovaném trhu

Burza cenných papírů Praha, a.s., a to od 1. 2. 2016.

20. Rating

Fond nepožádal o přidělení ratingu, žádný rating Fondu nebyl přidělen.

21. Alternativní výkonnostní ukazatele

Fond nepoužívá k popisu činnosti a svých výsledků žádné alternativní ukazatele výkonnosti.

22. Údaje o majetkových účastech

Fond, může investovat do akcií, podílů či jiných forem účasti v obchodních společnostech, které

nejsou nemovitostními společnostmi, až 45 % hodnoty investičního majetku Fondu.

Cílem investování Fondu je dosahovat stabilního zhodnocování aktiv nad úrovní výnosu

dlouhodobých úrokových sazeb prostřednictvím dlouhodobých investic do nemovitostí, akcií,

podílů, resp. jiných forem účastí na nemovitostních a obchodních společnostech, movitých věcí a

jejich souborů a doplňkových aktiv tvořených standardními nástroji kapitálových a finančních trhů.

Důvodem držby majetkových účastí Fondu je zhodnocení peněžních prostředků investorů.

Fond je Investiční jednotkou dle IFRS 10.

Své majetkové účasti proto nekonsoliduje, ale vykazuje v reálných hodnotách.

Ke konci Účetního období Fond v souladu se svou investiční politikou investoval mimo jiné do níže

uvedených majetkových účastí:

Majetková účast

Oblast působení

Země

působení

Velikost podílu

Reálná hodnota

v tis. Kč

2025

2024

SLOSIKO s.r.o.

Nákup a

prodej

nemovitostí,

pronájem

nemovitostí

Slovenská

republika

100 %

415 599

VABOLA s.r.o.

Pronájem

nemovitostí,

výroba,

obchod a

služby

Česká

republika

90 %

165

SIVAKO s.r.o.

Pronájem

nemovitostí,

výroba,

obchod a

služby

Česká

republika

90 %

157

Dům Čertovka s.r.o.

Pronájem

nemovitostí

Česká

republika

100 %

37 940

Dům Čertovka II s.r.o.

Pronájem

nemovitostí

Česká

republika

100 %

19 854

Rezidence

Smotlachova s.r.o.

Pronájem

nemovitostí

Česká

republika

75 %

37 928

LCF Project 01 s.r.o.

Development

Česká

republika

55 %

Investments & Living s.r.o. (dříve

Kladno Living s.r.o.)

Development

Česká

republika

100 %

Pod Stadiony s.r.o.

Velkoobchod

maloobchod

Česká

republika

0 %

JRD LUKA s.r.o.

Pronájem

Česká

40 %

0 %

Majetková účast

Oblast působení

Země

působení

Velikost podílu

Reálná hodnota

v tis. Kč

2025

2024

nemovistostí,

bytů a

nebytových

prostor

republika

Celkem

511 692

23. Informace o skutečnostech, které nastaly po rozvahovém dni

V době mezi rozvahovým dnem a datem sestavení této výroční finanční zprávy žádné další

skutečnosti významné pro naplnění účelu výroční finanční zprávy.

Přiložená účetní závěrka nebyla dosud schválena k tomu příslušným orgánem podle zvláštních

právních předpisů, neboť k datu vyhotovení výroční finanční zprávy ještě nenastal termín, ve kterém

je dle zákona nutno účetní závěrku nejpozději tímto orgánem schválit.

Zpráva o vztazích

1. Úvod

Tuto zprávu o vztazích mezi ovládajícími osobami a osobou ovládanou a mezi ovládanou osobou a

osobami ovládanými stejnými ovládajícími osobami (dále jen „Propojené osoby“) za Účetní období

vypracoval statutární orgán Fondu v souladu s ust. § 82 ZOK.

2. Struktura vztahů mezi propojenými osobami

Ovládaná osoba

Název:

Obchodní firma: LUCROS SICAV a.s.

Sídlo:

Ulice: Skorkovská 1310

Obec: Praha 9 - Kyje

PSČ: 198 00

IČO: 285 07 428

zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze oddíl B, vložka 14923.

Ovládající osoby

Jméno: Ing. Jaroslava Valová

Bydliště:

Ulice: Hanzelkova 2660/6

Obec: Praha 6

PSČ: 160 00

Dat. nar.: 15. 4. 1947

Jméno: Ing. Jana Valová

Bydliště:

Ulice: Strouhalova 2740

Obec: Kladno

PSČ: 272 01

Dat. nar.: 19. 8. 1977

Jméno: Bc. Tomáš Vala

Bydliště:

Ulice: Čimelice 330

Obec: Čimelice

PSČ: 389 04

Dat. nar.: 8. 5. 1973

Fond

LUCROS SICAV a.s., IČO: 285 07 428, se sídlem Skorkovská 1310, Praha 9 – Kyje, PSČ

198 00, obchodní společnost zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským

soudem v Praze, oddíl B, vložka 14923

Účetní období

Období od 1. 1. 2025 do 31. 12. 2025

Jméno: Ing. Vítězslav Vala

Bydliště:

Ulice: Čimelice 194

Obec: Čimelice

PSČ: 398 04

Dat. nar.: 24. 2. 1971

Žádná z výše uvedených osob nedisponovala k 31. 12. 2025 více jak 30 % hlasovacích práv. Jedná se

o osoby blízké podle Občanského zákoníku a dle §78 odst. 2 písm. g) Zákona o obchodních

korporacích se má za to, že tyto osoby jednají ve shodě („Ovládání ve shodě“).

Další osoby ovládané stejnými ovládajícími osobami

Název společnosti

IČO

Sídlo

Ovládající osoba

SIKO KÚPEĽNE a.s

43864074

Galvaniho 16b, Bratislava

Ovládání ve shodě

Moderný Byt s.r.o.

35688963

Galvaniho 16b, Bratislava

SIKO KÚPELNE a.s.

SLOSIKO s.r.o.

36865770

Galvaniho 16b, Bratislava

LUCROS SICAV a.s.

SALVETON a.s.

28075285

Skorkovská 1310, Praha 9

Ovládání ve shodě

SIKO KOUPELNY a.s.

26065801

Skorkovská 1310, Praha 9

SALVETON a. s.

SIKO ES s.r.o.

06729851

Skorkovská 1310, Praha 9

SIKO KOUPELNY a.s.

Swiss Aqua Technologies AG

CHE-472.587.500

Gewerbestrasse 9, Cham,

Swiss Confederation

SIKO KOUPELNY a.s.

Swiss Aqua Technologies CZ

s.r.o.

08028834

Skorkovská 1310, Praha 9

Swiss Aqua Technologies

Swiss Aqua Technologies SK

s.r.o.

50480090

Rusínska 15113/9, Prešov

Swiss Aqua Technologies

SIKO VALA s.r.o.

48204251

Skorkovská 1310, Praha 9

Jaroslava Valová

SALUCSO s.r.o.

28994752

Skorkovská 1310, Praha 9

Jaroslava Valova

SALTON s.r.o.

28997387

Skorkovská 1310, Praha 9

Tomáš Vala

VALETUDA s.r.o.

29005485

Skorkovská 1310, Praha 9

Jana Valová

HALITOS s.r.o.

28994752

Skorkovská 1310, Praha 9

Vítězslav Vala

Valova Family Office, s.r.o.

03626482

Skorkovská 1310, Praha 9

Ovládání ve shodě

LUKA Development a.s.

28075251

Skorkovská 1310, Praha 9

Ovládání ve shodě

Luka Residential s.r.o.

27363198

Skorkovská 1310, Praha 9

Luka Development a.s.

Luka Living s.r.o.

04904303

Skorkovská 1310, Praha 9

Luka Development a.s.

SIVAKO s.r.o.

28996640

Skorkovská 1310, Praha 9

LUCROS SICAV a.s.

VABOLA s.r.o.

28996178

Skorkovská 1310, Praha 9

LUCROS SICAV a.s.

Dům Čertovka s.r.o.

05261252

Skorkovská 1310, Praha 9

LUCROS SICAV a.s.

Rezidence Smotlachova s.r.o.

ss.r.o.

5797209

Korunní 810/104, Praha 2

LUCROS SICAV a.s.

Žižkov Development a.s.

07667230

Skorkovská 1310, Praha 9

Ovládání ve shodě

Žižkov servisní s.r.o.

04904303

Nám. W. Churchilla 1800/2,

130 00 Praha 3

Žižkov Development a.s.

Dům RADOST a.s.

07061021

Nám. W. Churchilla 1800/2,

Žižkov Development a.s.

Dům Čertovka II s.r.o.

08787468

Nám. W. Churchilla 1800/2,

LUCROS SICAV a.s.

LUCKY VITA s.r.o.

10827480

Vodičkova 710/31, Praha 1

Vítězslav Vala

Boutique Cinema Přítomnost

s.r.o.

08295433

Nám. W. Churchilla 1800/2,

Žižkov servisní s.r.o.

ProBydlení s.r.o.

07036370

Bucharova 1281/2, Praha 5

Vítězslav Vala

Název společnosti

IČO

Sídlo

Ovládající osoba

LIVEA SANITAIRES SAS

821798337

21 place de la République,Paris,

France

SIKO KOUPELNY a.s.

BATHROOM 2 KITCHEN LIMITED

1 Lambeth Palace Road, London

England

LIVEA SANITAIRES SAS

Wizard Investments s.r.o.

27931650

Rybná 716/24, Praha 1

SIKO KOUPELNY a.s.

LCF Project 01 s.r.o.

10899677

Palackého 740/1, Praha 1

LUCROS SICAV a.s.

ProBydlení PS s.r.o.

17691460

Bucharova 1281/2, Praha 5

ProBydlení s.r.o.

Investments & Living s.r.o.

22290559

Skorkovská 1310, Praha 9

LUCROS SICAV a.s.

JRD Luka s.r.o.

06986757

Korunní 810/104, Praha 2

LUCROS SICAV a.s.

LIVEA REAL ESTATE SAS

939308763

Chez Abc Liv 21 place de la

République 75003 Paris

Tomáš Vala

ELITE BATH+KITCHEN SK s.r.o.

54 544 254

Dvořákovo nábrežie 17A,

Bratislava

ProBydlení s.r.o.

Ovládající osoby v Účetním období vykonávaly přímý rozhodující vliv na řízení společnosti LUCROS

SICAV a.s. tím, že dohromady vlastnily 100 % zakladatelských akcií společnosti LUCROS SICAV a.s.

3. Úloha ovládané osoby v rámci podnikatelského seskupení

LUCROS SICAV a.s. se jako investiční fond zaměřuje na investování volných prostředků zakladatelů

a dalších investorů s tím, že investice směřují primárně do nemovitostních aktiv, půjček a

nehmotných aktiv.

4. Způsob a prostředky ovládání

Ovládající osoby užívají standardní způsoby a prostředky ovládání, tj. ovládání skrze majetkový podíl

na ovládané osobě, čímž přímo uplatňují rozhodující vliv na ovládanou osobu. Ovládající osoby jsou

zároveň členy statutárního nebo dozorčího orgánu. Řízení je vykonáváno prostřednictvím valné

hromady a rozhodování statutárního orgánu.

5. Přehled jednání učiněných v účetním období na popud nebo v zájmu

ostatních propojených osob

V Účetním období nebylo učiněno žádné jednání na popud nebo v zájmu ovládajících osob nebo jimi

ovládaných osob, které by se týkalo majetku, který přesahuje 10 % vlastního kapitálu ovládané osoby

zjištěného podle poslední účetní závěrky.

6. Přehled vzájemných smluv mezi propojenými osobami

V Účetním období byly mezi ovládajícími osobami a osobou ovládanou, případně mezi osobou

ovládanou a osobou ovládanou stejnými ovládajícími osobami uzavřeny následující smlouvy:

Smlouvy mezi ovládanými osobami a ovládající osobou:

V Účetním období nebyly uzavřeny žádné smlouvy mezi ovládanou osobou a ovládající osobou.

Smlouvy uzavřené v předešlých účetních obdobích (aktivní v Účetním období)

V předešlých účetních obdobích nebyly uzavřené žádné smlouvy mezi ovládanými osobami a

ovládající osobou.

Smlouvy mezi ovládanou osobou a ostatními osobami ovládanými stejnou ovládající osobou

(Propojené osoby)

Smlouvy uzavřené v předešlých účetních obdobích (aktivní v Účetním období):

Žižkov servisní s.r.o. - Rámcová smlouva o provádění obchodů s cizími měnami ze dne 21. 7. 2023

Luka Living s.r.o. - Rámcová smlouva o provádění obchodů s cizími měnami ze dne 9. 1. 2023

Luka Residential s.r.o. - Rámcová smlouva o provádění obchodů s cizími měnami ze dne 9. 1. 2023

SIKO KOUPELNY a.s. - Smlouva o úvěru ze dne 8. 2. 2022 (včetně dodatků)

SIKO KOUPELNY a.s. - Rámcová smlouva o provádění obchodů s cizími měnami ze dne 21. 9. 2021

Dům Čertovka II s.r.o. - Smlouva o poskytnutí příplatku mimo základní kapitál ze dne 18. 6. 2021

Rezidence Smotlachova s.r.o. - Smlouva o úvěru od společníka ze dne 29. 6. 2017 (včetně dodatků)

SIKO KÚPEĽNE a.s. - Smlouva o licenci k ochranným známkám ze dne 1. 1. 2014

SLOSIKO s.r.o. - Smlouva o zápůjčce ze dne 1. 10. 2014 (včetně dodatků)

SLOSIKO s.r.o. - Smlouva o zápůjčce ze dne 1. 9. 2022 (včetně dodatků)

Dům Čertovka II s.r.o. - Smlouva o zápůjčce ze dne 31. 1. 2020 (včetně dodatků)

Dům Čertovka II s.r.o. - Smlouva o zápůjčce ze dne 4. 6. 2020 (včetně dodatků)

Dům Čertovka II s.r.o. - Smlouva o zápůjčce ze dne 8. 6. 2020 (včetně dodatků)

Dům Čertovka II s.r.o. - Smlouva o zápůjčce ze dne 25. 9. 2020 (včetně dodatků)

Dům Čertovka s.r.o. - Smlouva o poskytnutí příplatku mimo základní kapitál ze dne 14. 7. 2020

Dům Čertovka s.r.o. - Smlouva o zápůjčce ze dne 1. 11. 2016

SIKO KOUPELNY a.s. – Nájemní smlouva ze dne 1. 1. 2016 (včetně dodatků)

SIKO KOUPELNY a.s. - Smlouva o poskytování služeb ze dne 1. 1. 2014

SIKO KOUPELNY a.s. - Smlouva o licenci k ochranným známkám ze dne 30. 12. 2010

Ze žádné ze smluv uzavřených a platných mezi Propojenými osobami, jak jsou uvedeny výše,

nevznikla ovládané osobě žádná újma.

7. Posouzení toho, zda vznikla ovládané osobě újma a posouzení jejího

vyrovnání

S ohledem na právní vztahy mezi ovládanou osobou a ostatními Propojenými osobami je zřejmé, že

v důsledku smluv, jiných právních jednání či ostatních opatření uzavřených, učiněných či přijatých

ovládanou osobou v Účetním období v zájmu nebo na popud jednotlivých Propojených osob

nevznikla Ovládané osobě žádná újma. Z tohoto důvodu nedochází ani k posouzení jejího vyrovnání.

8. Zhodnocení výhod a nevýhod plynoucích ze vztahů mezi propojenými

osobami

Ovládaná osoba nemá žádné výhody ani nevýhody, které by vyplývaly z výše uvedených vztahů mezi

Propojenými osobami. Vztahy jsou uzavřeny za stejných podmínek jako s jinými osobami, pro žádnou

stranu neznamenají neoprávněnou výhodu či nevýhodu a pro ovládanou osobu z těchto vztahů

neplynou žádná rizika.

9. Prohlášení

Statutární orgán Fondu prohlašuje, že údaje uvedené v této zprávě jsou úplné, průkazné a správné.

V Praze dne 31.3.2026

LUCROS SICAV a.s.

člen představenstva

Bc. Tomáš Vala

Individuální účetní závěrka za rok 2025

Individuální účetní závěrka

za rok 2025

Účetní jednotka:

LUCROS SICAV a.s.

Sídlo: Skorkovská 1310,

Praha 9 – Kyje, PSČ 198 00

Předmět podnikání: činnost

investičního fondu

kvalifikovaných investorů

Okamžik sestavení účetní

závěrky: 21. 4. 2026

Výkaz o finanční situaci k 31. 12. 2025

(investiční a neinvestiční část)

Aktiva

Tis. Kč

Poznámka

31. 12. 2025

31. 12. 2024

Dlouhodobá aktiva

5 792 852

5 381 964

Nehmotný majetek

830 030

895 481

Investiční majetek

2 583 805

2 535 654

Majetkové účasti

511 692

487 085

Ostatní podíly a CP

138 108

59 482

Dlouhodobé poskytnuté půjčky

1 729 217

1 404 262

Krátkodobá aktiva

1 410 827

1 312 872

Krátkodobé poskytnuté půjčky

667 473

679 157

Daňové pohledávky

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva

117 145

109 607

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

626 209

524 108

Aktiva celkem

7 203 679

6 694 836

Vlastní kapitál a závazky (investiční a neinvestiční část)

Tis. Kč

Poznámka

31. 12. 2025

31. 12. 2024

Vlastní kapitál

Základní kapitál

711 000

Emisní ážio

921

Ostatní nedělitelné fondy

26 184

Výsledek hospodaření běžného období

697 054

232 113

Nerozdělený zisk

4 635 294

4 403 181

Vlastní kapitál celkem

6 070 453

5 373 399

Dlouhodobé půjčky a úvěry

402 544

485 003

Derivátové finanční nástroje - dlouhodobé

11 719

18 537

Dlouhodobé závazky z nájmu

25 597

2 236

Odložený daňový závazek

109 105

103 497

Dlouhodobé závazky

548 965

609 273

Krátkodobé půjčky a úvěry

66 036

93 532

Derivátové finanční nástroje - krátkodobé

1 605

2 233

Daňové závazky

2 497

1 475

Krátkodobé závazky z nájmu

3 335

1 206

Závazky z obchodních vztahů a ostatní pasiva

55 717

16 674

Krátkodobé závazky

129 190

115 120

Čistá aktiva připadající k investičním akciím

455 071

597 044

Vlastní kapitál a závazky celkem

7 203 679

6 694 836

Hodnota Čistých aktiv na jednu investiční akcii

85 379,0817

75 575,2311

Výkaz úplného výsledku za rok končící 31. 12. 2025 (investiční a neinvestiční část)

Tis. Kč

Poznámka

2025

2024

Výnosy z investičního majetku

544 836

204 495

Výnosy/ náklady z nehmotného majetku

31 448

-105 606

Výnosy z poskytnutých půjček

137 327

66 718

Výnosy z podílů

96 724

147 273

Výnosy/ náklady z přecenění obchodních pohledávek

18 745

-22 662

Správní náklady

-23 898

-16 172

Čistý provozní výsledek hospodaření

805 182

274 046

Osobní náklady

-1 754

-1 583

Ostatní provozní výnosy

Ostatní provozní náklady

-8 246

-9 484

Provozní výsledek hospodaření

795 181

263 012

Finanční výnosy

13 873

29 927

Finanční náklady

-24 070

-28 140

Finanční výsledek hospodaření

-10 197

1 788

Zisk z pokračující činnosti před zdaněním

784 984

264 800

Daň z příjmu za běžnou činnost - splatná

-37 514

-17 910

Daň z příjmu za běžnou činnost - odložená

-5 608

11 271

Zisk z pokračující činnosti připadající na držitele investičních akcií po

zdanění

44 808

26 048

Zisk z pokračující činnosti připadající na držitele zakladatelských akcií po

zdanění

697 054

232 113

Ostatní úplný výsledek hospodaření:

Položky bez následné reklasifikace do výsledku hospodaření:

Položky s následnou reklasifikací do výsledku hospodaření:

Zajištění peněžních toků

7 446

-258

Ostatní úplný výsledek hospodaření

7 446

-258

Celkový úplný výsledek hospodaření

749 308

257 903

Celkový úplný výsledek hospodaření připadající na držitele investičních

akcií

52 254

25 790

Celkový úplný výsledek hospodaření připadající na držitele zakladatelských

akcií

697 054

232 113

Výkaz změn vlastního kapitálu za rok končící 31. 12. 2024

tis. Kč

Základní

kapitál

Emisní

ážio

Ostatní

nedělitelné

fondy

Ostatní

kapitálové

fondy

Nerozdělený zisk z

předchozích období

Vlastní

kapitál

celkem

Zůstatek k 1. 1.

2024

711 000

921

26 184

4 403 181

5 141 286

Zisk za období

232 113

Zůstatek

k 31. 12. 2024

711 000

921

26 184

4 635 294

5 373 399

Výkaz změn vlastního kapitálu za rok končící 31. 12. 2025

tis. Kč

Základní

kapitál

Emisní

ážio

Ostatní

nedělitelné

fondy

Ostatní

kapitálové

fondy

Nerozdělený zisk

z předchozích

období

Vlastní

kapitál

celkem

Zůstatek k 1. 1.

2025

711 000

921

26 184

4 635 294

5 373 399

Zisk za období

697 054

Zůstatek

k 31. 12. 2025

711 000

921

26 184

5 332 348

6 070 453

Přehled o změnách čistých aktiv připadajících k investičním akciím za rok končící 31. 12. 2024

tis. Kč

Čistá aktiva připadající k investičním akciím

Zůstatek k 1. 1. 2024

571 254

Zisk za období

26 048

Ostatní úplný výsledek hospodaření

-258

Zůstatek k 31. 12. 2024

597 044

Přehled o změnách čistých aktiv připadajících k investičním akciím za rok končící 31. 12. 2025

tis. Kč

Čistá aktiva připadající k investičním akciím

Zůstatek k 1. 1. 2025

597 044

Zisk za období

44 808

Ostatní úplný výsledek hospodaření

7 446

Zpětný odkup investičních akcií

-194 228

Zůstatek k 31. 12. 2025

455 071

Výkaz peněžních toků za rok končící 31. 12. 2025

tis. Kč

2025

2024

Zisk z pokračující činnosti před zdaněním

784 985

264 800

Úpravy o nepeněžní operace

Změna reálné hodnoty

62 949

118 668

Tvorba / rozpouštění znehodnocení

Neuhrazené úroky

-102 883

-51 255

Provozní činnost

Změna stavu investičního majetku

-31 289

-83 401

Změna stavu majetkových účastí a ostatních podílů

-79 721

-36

Změna stavu nehmotných aktiv

Změna stavu krátkodobých a dlouhodobých poskytnutých půjček

-237 827

-334 734

Změna stavu ostatních aktiv

-7 657

-76 975

Změna stavu krátkodobých finančních závazků

-27 486

10 418

Změna stavu ostatních závazků

17 643

-6 018

Zaplacené daně ze zisku

-19 174

-20 733

Peněžní tok generovaný z (použitý v) provozní činnosti

359 540

-179 267

Finanční činnost

Emitované splacené investiční akcie/ Zpětný odkup (zvýšení /snížení

kapitálových fondů)

-194 228

Změna stavu dlouhodobých finančních závazků

-63 211

-95 085

Peněžní tok generovaný z (použitý v) finanční činnosti

-257 439

-95 085

Čisté zvýšení/snížení peněz a peněžních ekvivalentů

102 101

-274 352

Peníze a peněžní ekvivalenty k 1.1.

524 108

798 460

Peníze a peněžní ekvivalenty k 31.12.

626 209

524 108

Příloha účetní závěrky za rok 2025

Pro účely účetní závěrky mají níže uvedené pojmy následující význam:

Pro účely účetní závěrky mají níže uvedené právní předpisy následující význam:

AMISTA IS

AMISTA investiční společnost, a.s., IČO: 274 37 558, se sídlem Sokolovská 700/113a,

Praha 8, PSČ 186 00

ČNB

Česká národní banka

Den ocenění

Poslední den Účetního období

Fond

LUCROS SICAV a.s., IČO: 285 07 428, se sídlem Praha 9 – Kyje, Skorkovská 1310,

PSČ 198 00, obchodní společnost zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským

soudem v Praze pod sp. zn. B 14923

Účetní období

Období od 1. 1. 2025 do 31. 12. 2025

Dohoda FATCA

Dohoda mezi Českou republikou a Spojenými státy americkými o zlepšení dodržování

daňových předpisů v mezinárodním měřítku a s ohledem na právní předpisy Spojených

států amerických o informacích a jejich oznamování obecně známá jako Foreign Account

Tax Compliance Act, vyhlášená pod č. 72/2014 Sb.m.s.

Zákon o auditorech

Zákon č. 93/2009 Sb., o auditorech a o změně některých zákonů (zákon o auditorech),

ve znění pozdějších předpisů

Zákon o daních z příjmů

Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů

Zákon o účetnictví

Zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů

ZISIF

Zákon č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech, ve znění

pozdějších předpisů

ZMSSD

Zákon č. 164/2013 Sb., o mezinárodní spolupráci při správě daní a o změně dalších

souvisejících zákonů, ve znění pozdějších předpisů

ZOK

Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních

korporacích), ve znění pozdějších předpisů

ZPKT

Zákon č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu, ve znění pozdějších předpisů

Vyhláška

Vyhláška č. 234/2009 Sb., o ochraně proti zneužívání trhu a transparenci

1. Všeobecné informace

Vznik a charakteristika Fondu

Fond byl založen na dobu neurčitou zakladatelskou smlouvou jako akciová společnost dne 5. 8. 2008

a vznikl zapsáním do obchodního rejstříku vedeného Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka

14923, dne 29. 12. 2008. Fondu bylo uděleno povolení k činnosti samosprávného investičního fondu

dne 11. 12. 2008 rozhodnutím České národní banky č.j. 2008/14056/5701, které nabylo právní moci

dne 11. 12. 2008. Fond je fondem kvalifikovaných investorů ve smyslu zákona č. 240/2013 Sb. o

investičních společnostech a investičních fondech.

Předmět podnikání investičního Fondu

Činnost investičního fondu kvalifikovaných investorů ve smyslu zákona č. 240/2013 Sb., o

investičních společnostech a investičních fondech.

Obchodní firma a sídlo

LUCROS SICAV a.s.

Skorkovská 1310

198 00 Praha 9 – Kyje

Česká republika

IČO: 285 07 428

Základní kapitál

Základní kapitál fondu ve výši 711 000 000 Kč je tvořen 71 100 Ks kusových akcií na jméno v listinné

podobě. Základní kapitál je splacen v plné výši.

Orgány Fondu

Předseda představenstva Ing. Jaroslava Valová

Člen představenstva Ing. Jana Valová

Člen představenstva Bc. Tomáš Vala

Dozorčí rada

Člen dozorčí rady Ing. Vítězslav Vala

Informace o obhospodařovateli

Obhospodařovatelem Fondu je samotný Fond, tj. se jedná o samosprávný investiční fond dle

ustanovení § 8 ZISIF.

Informace o administrátorovi

Společnost AMISTA investiční společnost, a.s.

se sídlem Sokolovská 700/113a, Praha 8, PSČ 186 00

IČO 27437558

(dále jen „Investiční společnost“)

Informace o depozitáři

Společnost Československá obchodní banka, a. s.

se sídlem Praha 5, Radlická 333/150, PSČ 150 57

IČO 000 01 350

zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl BXXXVI, vložka 46.

2. Účetní postupy

Účetní závěrka Fondu byla připravena v souladu s následujícími důležitými účetními metodami:

A. Východiska sestavování účetní závěrky

Účetní závěrka Fondu za období do 31. prosince 2025 byla sestavena v souladu s Mezinárodními

standardy účetního výkaznictví („IFRS“) ve znění přijatém Evropskou unií na základě nařízení (ES) č.

1606/2002, o uplatňování mezinárodních účetních standardů.

Účetní období Fondu je od 1. ledna do 31. prosince. Výkaz o finanční situaci ke dni 31. prosince 2024

je pro účely této účetní závěrky považován za komparativní období.

Tato účetní závěrka je v souladu s příslušnými ustanoveními IFRS10 nekonsolidovaná, protože je

v minulém i běžném účetním období povinna oceňovat všechny své majetkové účasti reálnou

hodnotou.

K 1. lednu 2025 účetní jednotka aplikovala všechny mezinárodní účetní standardy vydané pro období

začínající po 1. lednu 2025.

Účetní závěrka byla zpracována na principech časového rozlišení nákladů a výnosů tzn., že

transakce a další skutečnosti byly vykázány v účetní závěrce v období, ke kterému se věcně a časově

vztahují.

B. Předpoklad nepřetržitého trvání účetní jednotky

Individuální účetní závěrka vychází z předpokladu a byla sestavena, že Fond bude schopen

pokračovat ve své činnosti.

Mezi hlavní rizika i nadále patří geopolitické napětí mezi Ruskou federací a západními státy

zapříčiněné invazí vojsk Ruské Federace na Ukrajinu. Od podzimu roku 2023 nově také ozbrojený

konflikt na Blízkém východě.

V průběhu roku 2022 docházelo k pokračování trendu nárůstu úrokových sazeb stanovených

Českou národní bankou až na konečných 7 % u klíčové dvoutýdenní REPO sazby. V důsledku poklesu

inflačních tlaků, došlo již v závěru roku 2023 k prvnímu mírnému snížení úrokových sazeb o 25

bazických bodů. V průběhu roku 2025 došlo ještě ke dvěma snížením úrokových sazeb a 2-denní

REPO sazba dosáhla 3,5 % p.a.

V roce 2024 na akciovém trhu převládala spíše pozitivní nálada, kdy v horizontu jednoho roku např.

americký trh reprezentovaný indexem S&P 500 vzrostl přibližně o 24 %, Evropský index Euro Stoxx

50 pak o 11 %. Většina západních trhů, včetně zemí střední Evropy se nacházela v prostředí pozvolně

klesající inflace a úrokových sazeb. V roce 2025 klíčové evropské i americké indexy připsaly

dvouciferné výsledky.

Vedení Fondu zvážilo potenciální dopady na své aktivity a podnikání a dospělo k závěru, že nemají

významný vliv na předpoklad neomezené doby trvání podniku. Výsledky a finanční situace Fondu tak

nadále potvrzují předpoklad trvání podniku, s jehož uvážením byla sestavena tato účetní závěrka.

C. Vykazování podle segmentů

Vzhledem k zaměření investiční politiky, kdy Fond investuje zejména do nemovitostního portfolia na

území České republiky (dlouhodobé i krátkodobé investice), Fond nerozlišuje provozní segmenty i

proto, že nepoužívá odlišné provozní řízení a rozhodování založené na odlišném přístupu k

investicím. Portfolio manažer Fondu přistupuje k celému portfoliu aktuálních investic komplexně dle

aktuálních příležitostí na trhu a jeho rozhodování o alokacích investic je řízeno investičním

přístupem „zdola nahoru“ na základě jedné společné investiční strategie. Při tomto přístupu jsou

individuálně vyhodnocovány jednotlivé investice a kdykoli může dojít k jejich libovolnému

přeskupení dle aktuální situace na trhu v souladu s příslušnými investičními možnostmi

definovanými statutem Fondu. Výkonnost Fondu je přitom sledována jen na souhrnné celkové bázi.

Tomu odpovídá rámec prezentace ve výkazu úplného výsledku.

D. Funkční měna

Účetní závěrka je sestavena v českých korunách, které jsou funkční měnou Fondu. Funkční měna je

měna primárního ekonomického prostředí, ve kterém Fond působí. Částky v účetní závěrce jsou

uvedeny v tisících korun (tis. Kč), není-li uvedeno jinak.

E. Okamžik uskutečnění účetního případu

V závislosti na typu transakce je okamžikem uskutečnění účetního případu zejména den výplaty

nebo převzetí oběživa, den nákupu nebo prodeje valut, deviz, popř. cenných papírů, den provedení

platby, den zúčtování příkazů Fondu, den připsání (valuty) prostředků podle výpisu z účtu, den

sjednání a den vypořádání obchodu s cennými papíry, devizami nebo deriváty.

Finanční aktiva a závazky se zachytí v okamžiku, kdy se Fond stane smluvním partnerem operace,

resp. v okamžiku, kdy Fond převezme kontrolu nad aktivem a je pravděpodobný budoucí prospěch

z tohoto aktiva a v okamžiku, kdy Fondu vznikne povinnost ze závazku a je očekáván odliv

ekonomického prospěchu.

Finanční aktivum nebo jeho část Fond odúčtuje z výkazu o finanční situaci v případě, že ztratí

kontrolu nad smluvními právy k tomuto finančnímu aktivu nebo jeho části. Fond tuto kontrolu ztratí,

jestliže uplatní práva na výhody definované smlouvou, tato práva zaniknou nebo se těchto práv

vzdá.

Finanční závazek nebo jeho část Fond odúčtuje z výkazu o finanční situaci v případě, že je povinnost

definovaná smlouvou splněna, zrušena nebo skončí její platnost. Rozdíl mezi hodnotou závazku v

účetnictví, resp. jeho části, který zanikl nebo byl převeden na jiný subjekt, a mezi částkou za tento

závazek uhrazenou se zúčtuje do nákladů nebo výnosů.

F. Přepočet cizí měny

Transakce vyčíslené v cizí měně jsou účtovány v tuzemské měně přepočtené devizovým kurzem

platným v den transakce. Aktiva a pasiva vyčíslená v cizí měně společně s devizovými spotovými

transakcemi před dnem splatnosti jsou přepočítávána do tuzemské měny v kurzu vyhlašovaném

ČNB platném k datu výkazu o finanční situaci. Výsledný zisk nebo ztráta z přepočtu aktiv a pasiv

vyčíslených v cizí měně, případně položek zajišťujících měnové riziko plynoucí ze smluv, které ještě

nejsou vykázány ve výkazu o finanční situaci Fondu nebo očekávaných budoucích transakcí, je

vykázán ve výkazu úplného výsledku.

G. Rozpoznání výnosů

Výnosy z pronájmu jsou vykázány lineárně po dobu pronájmu, ledaže by existovala jiná vhodnější

metoda vzhledem k okolnostem. Smluvní pobídky, jako jsou jednorázové poplatky, nejsou

aplikovány. Ostatní smluvní pobídky jako je rent-free nebo snížené nájemné po určité období jsou

aplikovány pro některé nájemníky v souladu s nájemními smlouvami a jsou uznány na efektivní bázi.

H. Nehmotný majetek– klasifikace a ocenění

Položka „Nehmotný majetek“ obsahuje ochranné známky, které jsou drženy Fondem a poskytovány

ostatním subjektům za licenční poplatek.

Ochranné známky jsou oceněny na základě modelu reálné hodnoty. Na základě tohoto modelu jsou

ochranné známky oceněny v reálné hodnotě platné k rozvahovému dni. Změny reálné hodnoty jsou

uvedeny ve výkazu souhrnného úplného výsledku jako „Výnosy z nehmotného majetku“.

Fond získává finanční prostředky od investorů, prostředky investuje v souladu se statutem a

vyhodnocuje výkonnost svých investic na základě reálné hodnoty. Vedení Fondu dospělo k závěru,

že soulad s požadavkem IFRS standardu IAS 38 by byl natolik zavádějící, že by vedl ke konfliktu s cílem

účetní závěrky stanoveným v koncepčním rámci. Kromě odklonu od IFRS standardu IAS 38 bylo

dosaženo souladu s příslušnými standardy IFRS za účelem dosažení věrného zobrazení. Podstatou

odklonu od IAS 38, je skutečnost, že nehmotná aktiva nejsou oceňována pořizovací cenou a

testována na potenciální znehodnocení, ale jsou vykazována v reálné hodnotě, tedy byl použit

přeceňovací model. Použité ocenění je tak analogické k případu, kdy by soubor ochranných známek

byl vložen do samostatné majetkové účasti (SPV) pro vydělení tohoto majetku a byl přeceňován na

reálnou hodnotu ve smyslu IFRS 9 jako finanční aktivum.

Z ustanovení §196 ZISIF vyplývá, že fond je povinen pro stanovení čisté hodnoty aktiv (NAV) použít

reálnou hodnotu všech aktiv a pasiv. Vzhledem k tomu, že fond má právní formu SICAV, musí za tuto

hodnotu probíhat též případné odkupy investičních akcií fondem, což dále zvyšuje relevantnost této

informace a potřebu jejího potvrzení daty z účetní závěrky.

Fond je investiční jednotkou a primárními uživateli finančních informací jsou investoři (držitelé

investičních akcií), kteří potřebují znát hodnotu investiční akcie a potažmo čisté hodnoty aktiv jež je

rozdílem reálné hodnoty aktiv a pasiv Fondu. Pokud by nedošlo k odklonu od IAS 38, investoři by

neměli transparentní a korektní informaci o čisté hodnotě aktiv Fondu a Fond by vykazoval

nesprávnou hodnotu závazku vůči investorům. Dopad na účetní závěrku, pokud by k odklonu od IAS

38 nedošlo, je uveden v níže uvedené tabulce:

(tis. Kč)

2025

DAL

Nehmotný majetek

191 934

Nerozdělený zisk

239 445

Čistá aktiva připadající k investičním

akciím

17 940

Výnosy z nehmotného majetku

65 451

Celkem

257 385

(tis. Kč)

2024

DAL

Nehmotný majetek

257 385

Nerozdělený zisk

406 218

Čistá aktiva připadající k investičním

akciím

45 135

Výnosy z nehmotného majetku

193 968

Celkem

451 353

tis. Kč

k 31. 12. 2025

k 31. 12. 2024

Nehmotný majetek

Reálná hodnota

830 030

895 481

Ocenění dle IAS 38 pořizovací cenou

638 096

Odchylka od hodnoty

191 934

257 385

V návaznosti na výše uvedené konstatuje vedení Fondu, že účetní závěrka zobrazuje věrně finanční

pozici, finanční výkonnost a peněžní toky Fondu.

I. Investiční majetek – klasifikace a ocenění

Položka „Investiční majetek“ obsahuje nemovitosti drženy za účelem investice a nemovitosti ve

výstavbě, které nejsou drženy ani za účelem užití pro vlastní potřeby ani za účelem prodeje v rámci

běžného obchodního styku, ale za účelem generování výnosů z pronájmu nebo zvýšení hodnoty

majetku.

Veškerý investiční majetek je oceněn na základě modelu reálné hodnoty stanovené jako jedna z

možností podle IAS 40. Na základě tohoto modelu je investiční majetek oceněn v reálné hodnotě

platné k rozvahovému dni. Rozdíly vzniklé v porovnání s aktuální účetní hodnotou před přeceněním

(reálná hodnota předchozího období plus následné/dodatečné pořízení nemovitosti) jsou uvedeny

ve výkazu úplného výsledku jako "Výnosy z investičního majetku".

V případě majetku, kde se předpokládá prodej do jednoho roku a existuje plán prodeje majetku, je

majetek vykázán v položce „Majetek určený k prodeji“.

J. Investice do majetkových účastí

Jedním z investičních aktiv Fondu jsou majetkové účasti. Tyto majetkové účasti jsou pořizovány za

účelem maximalizace dividendového výnosu pro Fond a maximalizace růstu hodnoty majetkových

účastí ro Fond. Tyto majetkové účasti jsou oceňovány zpravidla na základě znaleckých posudků,

protože jejich tržní hodnota není jinak objektivně zjistitelná. V případě nově založených společností

může Administrátor zvolit jinou formu ocenění zejména za situace, kdy společnost dosud nevyvíjí

žádnou významnou činnost.

K. Určení reálné hodnoty

Příslušná reálná hodnota investičního majetku je stanovena, pokud není hodnota označena ve

vazbě na dohodu o koupi dle závazných kupních smluv. Společnost využívá hodnotící metodu

založenou na přístupu kapitalizovaného příjmu a využívá současných tržních příjmů z nájmu a

výnosy získané přímou nebo nepřímou metodou srovnání s prodejem obdobných nemovitostí na

trhu pro výpočet (úroveň 3 hierarchie reálné hodnoty). Ocenění je provedeno pomocí expertního

odhadu, který je vyhotoven znalcem v oboru.

Znalecké ocenění je stanoveno v souladu s IFRS13, které se opírá o techniky ocenění tržním

přístupem, nákladovým přístupem a výnosovým přístupem. Pokud je ke stanovení reálné hodnoty

použito několik technik, výsledky (tj. Příslušné údaje o reálné hodnotě) jsou posouzeny s ohledem

na přiměřenost rozsahu hodnot identifikovaných těmito výsledky. Stanovení reálné hodnoty je

bodem v tomto rozsahu, který je za daných okolností pro reálnou hodnotu nejreprezentativnější.

IFRS 13 stanovuje hierarchii vstupů pro stanovení reálné hodnoty. Nejvyšší důležitost

(neupraveným) cenám kótovaným na aktivních trzích pro identická aktiva nebo dluhy a nejnižší

důležitost nepozorovatelným vstupním veličinám.

Ocenění reálnou hodnotou se provádí u konkrétního aktiva či dluhu. Při stanovení reálné hodnoty

účetní jednotka proto vezme v úvahu charakteristiky aktiva či dluhu, které by účastníci trhu

zohlednili při oceňování aktiva či dluhu ke dni ocenění. Mezi takové charakteristiky patří například:

1. stav a poloha aktiva a

2. případná omezení prodeje či použití aktiva.“

L. Výnosové a nákladové úroky

Výnosové a nákladové úroky ze všech úročených nástrojů jsou vykazovány na akruálním principu

s využitím efektivní úrokové sazby. Výnosové úroky zahrnují zejména přijaté úroky z poskytnutých

krátkodobých úvěrů a krátkodobých vkladů na peněžním trhu, dále časově rozlišené kupóny,

naběhlý diskont a ážio ze všech nástrojů s pevným výnosem.

N. Výnosy z dividend

Výnos z dividend se zaúčtuje, jakmile vznikne nárok na příjem dividend. Součástí této položky jsou

dividendy z akcií a dalších majetkových cenných papírů ze všech portfolií, které jsou zařazeny jako

finanční aktiva v reálné hodnotě do zisku nebo ztráty.

O. Finanční nástroje a jejich oceňování

Účetní jednotka v souladu se svými interními předpisy a statutem sleduje výkonnost a řídí investiční

fond na bázi reálné hodnoty. V souladu s IFRS 9 klasifikuje Fond finanční aktiva a finanční závazky

jako finanční nástroje, které jsou oceňované reálnou hodnotou.

Celá částka změny reálné hodnoty finančního závazku se vykazuje do úplného výsledku

hospodaření.

Účetní jednotka účtuje o očekávaných úvěrových ztrátách a o změnách těchto očekávaných

úvěrových ztrát. Hodnota očekávaných úvěrových ztrát je aktualizována ke každému datu účetní

závěrky, aby obsahovala změny úvěrového rizika od počátečního vykázání.

▪ Peníze a peněžní ekvivalenty

Za peněžní ekvivalenty se v rámci Fondu považuje pokladní hotovost a vklady u bank splatné na

požádání, pokladniční poukázky a státní dluhopisy se zbytkovou splatností do 3 měsíců. Pokladní

hotovost a vklady na požádání jsou oceňovány nominální hodnotou, což zároveň představuje

reálnou hodnotu. Pokladniční poukázky a státní dluhopisy jsou oceňovány reálnou hodnotou proti

nákladům a výnosům.

▪ Investice do majetkových účastí

Jedním z investičních aktiv Fondu jsou majetkové účasti. Tyto majetkové účasti jsou pořizovány za

účelem maximalizace dividendového výnosu pro Fond a maximalizace růstu hodnoty majetkových

účastí pro Fond. Tyto majetkové účasti jsou oceňovány zpravidla na základě znaleckých posudků,

protože jejich tržní hodnota není jinak objektivně zjistitelná. V případě nově založených společností

může být zvolena jiná forma ocenění zejména za situace, kdy společnost dosud nevyvíjí žádnou

významnou činnost. Investice do majetkových účastí byly prvotně oceněny v pořizovací ceně a pro

účely sestavení účetní závěrky jsou přeceňovány na reálnou hodnotu v souladu s IFRS 9.

▪ Ostatní investice – pohledávky

Fond může též investovat do pohledávek za vlastněnými majetkovými účastmi a poskytovat těmto

majetkovým účastem úvěry. Tyto úvěry jsou oceňovány reálnou hodnotou do výkazu úplného

výsledku.

▪ Ostatní finanční závazky

Ostatní finanční závazky, jako závazky vůči obchodním věřitelům, jsou oceněny v reálné hodnotě, a

následně ostatní dlouhodobé finanční závazky jsou vykazovány v reálné hodnotě dle posudků.

Způsob ocenění je stanoven administrátorem Fondu. Krátkodobé závazky jsou vykazovány v jejich

nominální hodnotě, která je považována za hodnotu reálnou.

▪ Úročené dluhové závazky

Všechny půjčky a dluhopisy jsou prvotně vykázány v reálné hodnotě snížené o přímo přiřaditelné

transakční náklady. Po prvotním vykázání je způsob stanovení reálné hodnoty stanoven na základě

znaleckého posudku.

Reálná hodnota dluhu zohledňuje účinek rizika neplnění. Riziko neplnění zahrnuje – avšak nemusí

být omezeno na – vlastní úvěrové riziko účetní jednotky.

▪ Zápočet finančních aktiv a závazků

Finanční aktiva a finanční závazky se vzájemně započítávají a ve výkazu o finanční situaci se vykazují

v čisté částce pouze v případě, že Fond má v současnosti právně vymahatelný nárok zaúčtované

částky započítat a má v úmyslu vypořádat příslušné aktivum a příslušný závazek v čisté výši nebo

realizovat příslušné aktivum a zároveň vypořádat příslušný závazek.

▪ Pohledávky z obchodních vztahů, zápůjčky a ostatní pohledávky

Pohledávky z obchodních vztahů za poskytnuté služby a ostatní pohledávky a jsou oceněny prvotně

v nominální hodnotě a následně k datu účetní závěrky v reálné hodnotě na základě znaleckého

posudku.

P. Tvorba rezerv

Rezervy jsou zaznamenány, pokud má Fond současný závazek, který je výsledkem minulých událostí

a pokud je pravděpodobné, že k vyrovnání takového závazku bude nezbytný odtok prostředků

představujících ekonomický prospěch a může být proveden spolehlivý odhad částky závazku.

Rezervy jsou oceněny ve výši současné hodnoty výdajů, které budou nezbytné pro vypořádání

závazku. Sazba použitá pro diskontování je taková sazba před zdaněním, která odráží současné tržní

posouzení časové hodnoty peněz a konkrétní rizika daného závazku. Růst rezervy plynutím času je

pak účtován jako úrokový náklad.

Q. Daň z příjmu

Splatné daňové pohledávky a závazky za běžné období a za minulá období se oceňují v částce, která

bude dle očekávání získána nebo zaplacena finančnímu úřadu. Při výpočtu daňových závazků a

pohledávek se použijí daňové sazby a daňové zákony platné k rozvahovému dni.

R. Odložená daň

Odložená daň se vykazuje u všech přechodných rozdílů mezi účetní hodnotou aktiva nebo závazku

ve výkazu o finanční situaci a jejich daňovou hodnotou s použitím úplné závazkové metody.

Odložená daňová pohledávka je zachycena ve výši, kterou bude pravděpodobně možno realizovat

proti očekávaným zdanitelným ziskům v budoucnosti.

Pro výpočet odložené daně se používá schválená daňová sazba pro období, v němž Fond očekává

její realizaci.

Odložené daňové pohledávky a závazky se vzájemně započtou, pokud existuje zákonné právo na

jejich zápočet a vztahují se ke stejnému správci daně.

S. Výkaz o peněžních tocích

Výkazy o peněžních tocích uvádí změny v peněžních prostředcích a peněžních ekvivalentech

z provozní a finanční činnosti. Peněžní toky z provozní činnosti jsou vykázány za použití nepřímé

metody. Čistý zisk před zdaněním je proto upraven o nepeněžní operace, jako jsou zisky a ztráty

z přecenění, změny opravných položek a rezerv a také o změny stavu pohledávek a závazků. Dále

jsou z této položky eliminovány všechny výnosy a náklady z finanční činnosti.

Peněžní toky z finanční činnosti jsou vykázány za použití nepřímé metody. Fond alokuje jednotlivé

peněžní toky do provozní a finanční činnosti na základě podnikatelského modelu Fondu.

T. Změny účetních metod vyvolané zavedením nových IFRS a změnami IAS – Dopad vydaných

standardů a Interpretací, které dosud nenabyly účinnosti

Následující nové standardy a interpretace dosud nejsou pro prezentované období účinné a při

sestavování této účetní závěrky nebyly použity.

Nové standardy zatím neúčinné k 31. 12. 2025 (zahrnuty jsou standardy relevantní pro Fond)

K datu sestavení této účetní závěrky byly vydány následující standardy, které jsou relevantní pro

Fond a jejichž přijetí k tomuto datu nebylo povinné. Fond přijme tyto standardy k datu jejich

účinnosti.

Standard a změny

Účinnost

IFRS 18

Zaměřeno na zlepšení komunikace

informací ve finančních výkazech.

1. 1. 2027

IFRS 9 a IFRS 7

Zaměřeno na klasifikaci a měření

finančních nástrojů.

1. 1. 2026

IFRS 19

Požadavky na zveřejňování informací,

mateřská společnost.

1. 1. 2027

Novela IAS 21

Dopady změn směnných kurzů cizích

měn.

1. 1. 2025

IFRS 18

Zaměřeno na zlepšení komunikace

informací ve finančních výkazech.

1. 1. 2027

Fond nyní posuzuje dopady z přijetí výše uvedených nových standardů, interpretací a změn. Na

základě dosud provedených analýz Fond neočekává významný dopad na finanční výkazy v období

jejich přijetí.

U. Zajišťovací účetnictví

LUCROS SICAV a.s. (dále jen “Společnost”) čerpá a bude čerpat dlouhodobý úvěr s pohyblivou

úrokovou sazbou denominovaný v euru, za účelem refinancování investičních nákladů a

refinancování půjčky pro společnost SLOSIKO s.r.o. (dále jen „úvěr“, nebo „přijatý úvěr“).

Cílem vedení Společnosti je minimalizovat nejistoty ohledně budoucích nákladů financování, a proto

se v rámci řízení rizik rozhodla zajistit proti riziku změn hodnoty očekávaných peněžních toků z titulu

úrokového rizika představující změny referenční pohyblivé úrokové sazby u přijatého úvěru.

Proto vedení Společnosti uzavřelo derivátový obchod ve formě úrokového swapu (dále jen „derivát“

nebo „úrokový swap“). Z tohoto derivátu vyplývá Společnosti pravidelně se opakující závazek platit

protistraně částku odvozenou od pevné úrokové sazby (dále jen „pevnou sazbu“) a zároveň nárok

získat od protistrany částku odvozenou od pohyblivé úrokové sazby (dále jen „pohyblivou sazbu“),

respektive vypořádat s protistranou rozdíl mezi těmito částkami.

Získaná pohyblivá sazba z derivátu tak fakticky kompenzuje pohyblivou část úrokové platby z úvěru

a Společnost tak v konečném důsledku efektivně docílí fixního úrokového nákladu odvozeného od

pevné sazby derivátu a pevné přirážky k pohyblivé sazbě úvěru.

Předmětem zajištění není měnové riziko, kdy všechny částky související s přijatým úvěrem i

uzavřeným derivátem, tedy částky související se zajišťovacím vztahem, jsou denominovány v měně

euro (dále jen „EUR“).

Společnost používá metodu zajištění peněžních toků. Zajišťovací vztah začíná dnem 29. září 2023,

derivátový obchod byl uzavřen 08. září 2023. Přepokládaným koncem zajišťovacího vztahu je den 31.

leden 2030, kdy dochází k maturitě uzavřeného swapu, nebo den maturity následně uzavřeného

zajišťovacího derivátu (tak, jak je evidováno v testech efektivnosti zajišťovacího vztahu), přičemž

tento den nepřesahuje období trvání zajišťované položky.

Zajišťovanou položku představují vysoce pravděpodobné peněžní toky navázané na pohyblivou

úrokovou sazbu vztahující se k přijatému úvěrování (a to jak existujícímu, tak pravděpodobnému

budoucímu). Peněžní toky související s pevnou přirážkou nejsou předmětem zajišťovacího vztahu.

Objem zajištění představuje část nominální zůstatkové hodnoty úvěru odpovídající a nepřevyšující

celkovou nominální hodnotu zajišťovacího derivátu. K počátku zajišťovacího vztahu má Společnost

načerpaný úvěr dle smlouvy č. 559/23-120 uzavřené dne 28. srpna 2023 mezi Společností a

UniCredit bank Czech Republic and Slovakia, a.s., který je splatný 28. února 2030. Výše pohyblivé

úrokové platby je odvozena z mezibankovní úrokové sazby EURIBOR 1-měsíční, ke které je

připočtena pevná přirážka.

Zajišťovacím derivátem je úrokový swap denominovaný v EUR, kde je Společnost plátcem pevné

sazby a příjemcem pohyblivé sazby.

Kreditní riziko protistrany je považováno za zanedbatelné po celou dobu trvání derivátu, jelikož je

derivát uzavřen se silnou a solidní bankou, která Společnosti poskytla úvěr, jehož úrokové platby

jsou předmětem zajištění.

O reálné hodnotě zajišťovacího derivátu se účtuje prostřednictvím rozvahového účtu L31100 -

Pohledávky a závazky z pevných termínových operací; dále jen „účet reálné hodnoty derivátu“) a

prostřednictvím rozvahového účtu L56001 - Oceňovací rozdíly při přecenění deriváty; dále jen

„kapitálový účet“).

Celá změna reálné hodnoty zajišťujícího derivátu se podvojně účtuje prostřednictvím rozvahových

účtů reálné hodnoty derivátu a kapitálového účtu tak, aby hodnota účtu reálné hodnoty derivátu

odpovídala reálné hodnotě derivátu.

Část změn reálné hodnoty zajišťujícího derivátu považovanou za neefektivní část zajištění (část

převyšující 100 % poměru testu efektivnosti) je k rozvahovému dni přeúčtována z kapitálového účtu

do výkazu zisku a ztráty jako Výnosy z přecenění cenných papírů a derivátů nebo Náklady z

přecenění cenných papírů a derivátů (dále jen „výkaz zisku a ztráty k přecenění derivátů“).

Do nákladů nebo výnosů jsou změny reálné hodnoty zajištujícího derivátu zaúčtovány podvojně

s kapitálovým účtem ve stejných obdobích, kdy jsou zaúčtovány náklady nebo výnosy spojené se

zajištěnou položkou. Po dobu, kdy bude zajišťovací vztah efektivní a za předpokladů popsaných výše

se tedy částky naběhlých úrokových plateb ze zajišťovacího derivátu účtují na akruální bázi

podvojně s kapitálovým účtem do výkazu zisku a ztráty jako snížení nebo zvýšení úrokového nákladu

na účet 56 - Finanční náklady (dále jen „úrokový náklad“), a to vždy ve stejném období jako částky

naběhlých úrokových plateb ze zajišťovaného úvěru.

Účtování o platbách z titulu úrokové platby ze zajišťovacího derivátu je prováděno podvojně s účtem

reálné hodnoty derivátu.

V případě předčasného ukončení zajišťovacího vztahu, Společnost přestane prospektivně účtovat

v rámci zajišťovacího účetnictví a začne rozpouštět akumulovaný zůstatek kapitálového účtu do

výkazu zisku a ztráty časově konzistentně s účtováním úrokových nákladů plynoucích ze

zajištěných peněžních toků, za předpokladu, že výskyt těchto peněžních toků je stále očekávaný.

V případě, že výskyt zajištěných peněžních toků již není očekávaný, Společnost rozpustí

akumulovaný zůstatek kapitálového účtu ihned do výkazu zisku a ztráty k přecenění derivátů

3. Významné účetní úsudky, předpoklady a odhady

Některé částky v této účetní závěrce byly stanoveny na základě účetních úsudků a s použitím

odhadů a předpokladů. Tyto odhady a předpoklady vycházejí z předchozích zkušeností a dalších

podkladů, například z plánů a prognóz budoucího vývoje, které jsou v současnosti považovány za

realistické. Vzhledem k tomu, že s těmito předpoklady a odhady je spojena určitá míra nejistoty,

může dojít v budoucnu na základě skutečných výsledků k úpravě účetní hodnoty souvisejících aktiv

a závazků.

Účetní úsudky, odhady a předpoklady jsou pravidelně přehodnocovány a jejich změny jsou

promítány do hodnot zobrazených v účetnictví.

Při sestavení účetní závěrky byly použity následující nejvýznamnější účetní úsudky, odhady a

předpoklady:

Významné předpoklady a odhady

▪ Reálná hodnota investičního majetku

Úsudky a dohady reálné hodnoty investičního majetku s sebou nesou riziko, že mohou vést k

významným úpravám v jeho hodnotě. Reálná hodnota investičního majetku je stanovena na základě

kvalifikovaného odhadu určeného nezávislým znalcem. Kvalifikované odhady jsou stanoveny na

základě modelu diskontovaných peněžních toků či přístupu tržního srovnání. Příprava tohoto

odhadu zahrnuje využití předpokladů, jako jsou výnosy a očekávané peněžní toky z pronájmu.

Změna v těchto předpokladech může vést ke zvýšení nebo snížení hodnoty investičního majetku.

▪ Reálná hodnota finančních nástrojů a investičního majetku

Informace o předpokladech a odhadech, které mají významný vliv na vykazovanou reálnou hodnotu

finančních nástrojů a investičního majetku, jsou popsány v bodu 34.

▪ Reálná hodnota nehmotného majetku

Úsudky a dohady reálné hodnoty nehmotného majetku s sebou nesou riziko, že mohou vést k

významným úpravám v jeho hodnotě. Reálná hodnota nehmotného majetku je stanovena na základě

kvalifikovaného odhadu určeného nezávislým znalcem. Kvalifikované odhady jsou stanoveny na

základě modelu diskontovaných peněžních toků. Příprava tohoto odhadu zahrnuje využití

předpokladů, jako jsou výnosy a očekávané peněžní toky z ochranné známky. Změna v těchto

předpokladech může vést ke snížení či zvýšení hodnoty nehmotného majetku.

▪ Klasifikace fondu jako investiční jednotky

Subjekty, které splňují definici investiční jednotky v rámci IFRS 10 Konsolidovaná účetní závěrka, jsou

povinny ocenit svoje dceřiné společnosti reálnou hodnotu, nikoli tyto dcery do účetní závěrky

konsolidovat.

Pro hodnocení, zda Fond lze považovat za Investiční jednotku dle IFRS 10, byly posuzovány

následující skutečnosti:

• Fond má více než jednu investici – Fond investuje na základě svého Statutu

• Cílem investování Fondu je dosahovat stabilního zhodnocování aktiv nad úrovní výnosu

dlouhodobých úrokových sazeb prostřednictvím dlouhodobých investic do nemovitostí, akcií,

podílů, resp. jiných forem účastí na nemovitostních a obchodních společnostech, movitých

věcí a jejich souborů a doplňkových aktiv tvořených standardními nástroji kapitálových a

finančních trhů.

• Splnění tohoto předpokladu je zřejmé ze struktury portfolia – složení aktiv Fondu

• Fond má více než jednoho investora

• Fond má investory, kteří nejsou spřízněnými stranami účetní jednotky – investiční akcie jsou

vlastněny investory, kteří nejsou spřízněnými stranami i investory, kteří jsou spřízněnými

stranami

• Fond má vlastnické podíly ve formě vlastního kapitálu nebo obdobné podíly – Investoři získávají

za poskytnuté zdroje podíl na čistých aktivech Fondu ve formě investičních akcií

• Ke konci sledovaného období Fond měl ve stavu vydaných 5 330 ks investičních akcií, které

představují podíl na čistých aktivech Fondu

Fond je nástrojem kolektivního investování a představuje jednu z forem nepřímého investování

kapitálu, kdy investoři vkládají své volné peněžní prostředky do profesionálně spravovaného fondu

za účelem dosažení zisku na základě principu diverzifikace rizika. Přitom sami jednotliví investoři o

konkrétních investicích Fondu nerozhodují. Fond není oprávněn k jiné než investiční činnosti a v

rámci investiční politiky se zavázal investovat pouze do aktiv způsobilých přinášet buď výnos, nebo

zisk z prodeje. Fond je prostřednictvím exit strategií, které jsou konkrétně popsány dále v části 5.,

řízen tak, aby tento profit investorů byl maximalizován zejména prodejem nemovitostí v investičním

horizontu uvedeném ve statutu Fondu.

Fond je rovněž ze zákona povinen svůj majetek a závazky oceňovat reálnou hodnotou.

Vzhledem k tomu, že Fond splňuje výše uvedená kritéria pro klasifikaci jako investiční účetní

jednotka, je vyňat z konsolidačního požadavku podle čl. IFRS 10. Tento závěr bude každoročně

přehodnocován, pokud se změní některá z těchto kritérií nebo charakteristik.

4. Změna účetních standardů

Fond uvážil při sestavování této účetní závěrky novelizace IFRS jejichž účinnost je od 1. 1. 2025. Tyto

novelizace IFRS neměly významný vliv na výsledky a informace prezentované v této účetní závěrce

ve srovnání s předcházející roční účetní závěrkou za rok 2024.

5. Výstupní strategie

Obchodní podíly na cílových společnostech jsou nabývány za účelem zhodnocení investovaných

prostředků. Jedná se typicky o realizaci/nákup realitních projektů, které jsou zároveň fondem

spolufinancovány.

Majetková účast

Výstupní strategie

SLOSIKO s.r.o.

V závislosti na tržní situaci a ekonomickém vyhodnocení

bude společnost dále zhodnocována skrze kombinaci

inkasovaného nájemného a růstu reálné hodnoty

nemovitostních aktiv nebo dojde k prodeji společnosti či

prodeji čistých aktiv a následné likvidaci společnosti.

VABOLA s.r.o.

Neaktivní, prázdné SPV čekající na vhodnou investiční

příležitost. Po realizaci investiční příležitosti dojde

k prodeji společnosti či čistých aktiv a následné likvidaci

společnosti.

SIVAKO s.r.o.

Neaktivní, prázdné SPV čekající na vhodnou investiční

příležitost. Po realizaci investiční příležitosti dojde

k prodeji společnosti či prodeji čistých aktiv a následné

likvidaci společnosti.

Dům Čertovka s.r.o.

V závislosti na tržní situaci a ekonomickém vyhodnocení

bude společnost dále zhodnocována skrze kombinaci

inkasovaného nájemného a růstu reálné hodnoty

Majetková účast

Výstupní strategie

nemovitostních aktiv nebo dojde k prodeji společnosti či

prodeji čistých aktiv a následné likvidaci společnosti.

Dům Čertovka II. s.r.o.

V závislosti na tržní situaci a ekonomickém vyhodnocení

bude společnost dále zhodnocována skrze kombinaci

inkasovaného nájemného a růstu reálné hodnoty

nemovitostních aktiv nebo dojde k prodeji společnosti či

prodeji čistých aktiv a následné likvidaci společnosti.

Rezidence Smotlachova s.r.o.

Po realizaci podkladového realitního projektu dojde

k prodeji společnosti či prodeji čistých aktiv a následné

likvidaci společnosti.

JRD Luka s.r.o.

Po realizaci podkladového realitního projektu dojde

k prodeji společnosti či prodeji čistých aktiv a následné

likvidaci společnosti.

LCF Project 01 s.r.o.

Po realizaci podkladového realitního projektu dojde

k prodeji společnosti či prodeji čistých aktiv a následné

likvidaci společnosti.

Investments & Living s.r.o. (dříve Kladno Living s.r.o.)

Po realizaci podkladového realitního projektu dojde

k prodeji společnosti či prodeji čistých aktiv a následné

likvidaci společnosti.

Nemovité věci vlastněné nabývanými obchodními společnostmi generují finanční prostředky

především prostřednictvím pronájmu drženého hmotného majetku. Po započtení provozních

nákladů na chod, finanční páky a ostatních/provozních nákladů spojených s obsluhou vlastnické

struktury společností tak představují nemovitosti výnosové aktivum.

Výnosnost aktiva bude posuzována v horizontu 5 let a více s market price s ohledem na výnosnost

podkladového aktiva a čistého obchodního jmění obchodních společností. V případě finanční

výhodnosti dosažitelné market price může být aktivum prodáno či v případě poklesu finanční

výkonosti aktiva může být aktivum rekonstruováno do podoby požadované trhem.

V souvislosti s vývojem realitního trhu vykazuje převážná většina nemovitostí držených v majetku

fondu vyšší tržní hodnotu než pořizovací. Obchodním záměrem fondu je tyto nemovitosti držet,

zhodnocovat rekonstrukcemi či realizovat developerské projekty a generovat výnosy z nájmů.

Držený nemovitý majetek má z velké části povahu obchodních jednotek, které jsou vhodné k

provozování retailového businessu s širokým záběrem využití.

Jejich využitelnost není úzce propojena jen na podnikání stávajících nájemců, takže v případě

ukončení aktuálního nájemního vztahu se nepředpokládá rizikový dopad v podobě významného

výpadku výnosů z nájmu nemovitostí.

V konkrétních, lukrativních situacích Fond zvažuje prodej výnosových investic zájemcům za cenu

převyšující hodnotu NPV a získané prostředky investuje do v budoucnu pořizovaného investičního

majetku. V současné době se k takovému prodeji přistupuje jen v případě konkrétní nabídky vyvolané

zájemcem. V případě potřeby vyvolané aktuální situací fondu lze přistoupit k prodeji nemovitostí

prostřednictvím specializovaných prodejců nemovitostí nebo na volném trhu.

6. Výnosy z investičního majetku

tis. Kč

2025

2024

Nájemné

179 830

176 568

Změna reálné hodnoty investičního majetku

-11 942

23 573

Zisk / (ztráta) z prodeje investičního majetku

376 948

4 353

Celkem

544 836

204 495

Největší položkou výnosů z investičního majetku je zisk z prodeje pozemků zapsaných v LV č. 1998

(Jesenice), dále pak výnosy z nájmu nemovitostí. Fond pronajímá nemovitosti v ČR, které jsou

využívány jako komerční objekty.

7. Výnosy/Náklady z nehmotného majetku

tis. Kč

2025

2024

Licenční poplatky

96 899

88 362

Změna reálné hodnoty nehmotného majetku

-65 451

-193 968

Celkem

-31 448

-105 606

Licenční poplatky představují výnosy z pronájmu ochranných známek, které jsou v majetku Fondu.

Ochranné známky jsou oceněny na základě modelu reálné hodnoty. Změny reálné hodnoty jsou

uvedeny ve výkazu úplného výsledku jako „Výnosy z nehmotného majetku“.

8. Výnosy z poskytnutých půjček

tis. Kč

2025

2024

Úrokový výnos z poskytnutých půjček

164 652

146 524

Změna reálné hodnoty poskytnutých půjček

-27 325

-79 806

Celkem

137 327

66 718

9. Výnosy z podílů

tis. Kč

2025

2024

Změna reálné hodnoty podílů v majetk. účastech

96 887

143 122

Změna reálné hodnoty ostatních podílů

-1 087

-4 094

Zisk z prodeje CP a podílů

924

3 193

Výnosy z dividend a podílů na zisku

5 052

Celkem

96 724

147 273

Výnos z držby cenných papírů (CP) a podílů byl v roce 2024 generován především

zvýšením reálné hodnoty majetkových účastí – společností Prima Energy (64 794 tis. Kč)

a SLOSIKO (66 934 tis. Kč).

Výnos z držby cenných papírů (CP) a podílů byl v roce 2025 generován především

zvýšením reálné hodnoty majetkových účastí – zj. společnosti SLOSIKO (68 846 tis. Kč).

10. Výnosy/náklady z přecenění obchodních pohledávek

tis. Kč

2025

2024

Přecenění obchodních pohledávek

19 025

-22 662

Odpis pohledávek

-280

Celkem

18 745

-22 662

V roce 2025 je snížení reálné hodnoty obchodních pohledávek spojené zejména se strukturou

pohledávek po splatnosti ke spřízněné osobě (z nájmu).

11. Správní náklady

tis. Kč

2025

2024

Nájemné

131

614

Poradenské služby

23 270

14 821

Opravy a údržba

203

596

Ostatní náklady (správa nemovitostí)

294

141

Celkem

23 898

16 172

Poradenské služby

tis. Kč

2025

2024

Náklady na znalecké posudky

613

393

Daňové poradenství

234

161

Audit

610

265

Právní a notářské služby

5 288

992

Poplatek depozitáři

420

Poplatek na odborného poradce

7 412

5 812

Poplatek za administraci

1 128

978

Ostatní

7 565

5 800

Celkem

23 270

14 821

12. Osobní náklady

tis. Kč

2025

2024

Mzdové náklady

1 335

1 207

Zákonné sociální a zdravotní pojištění

420

376

Celkem

1 754

1 583

K 31. 12. 2025 měla společnost 6 zaměstnanců (2024: 5 zaměstnanců) z toho žádný (2024: 0)

vedoucí pracovník.

13. Ostatní provozní výnosy

V roce 2024 a 2025 neeviduje Fond významné ostatní provozní výnosy.

14. Ostatní provozní náklady

tis. Kč

2025

2024

Daně a poplatky

6 556

7 123

Ostatní provozní náklady

1 690

2 361

Celkem

8 246

9 484

15. Finanční výnosy

tis. Kč

2025

2024

Úroky z bankovních vkladů

11 121

28 292

Výnosy z ručitelských poplatků

1 053

Výnosy z ostatních operací

1 699

582

Celkem

13 873

29 927

16. Finanční náklady

tis. Kč

2025

2024

Nákladové úroky

22 119

26 167

Čisté kurzové ztráty

1 910

1 916

Ostatní finanční náklady

Celkem

24 070

28 140

Nákladové úroky zahrnují úroky hrazené v souvislosti s poskytnutým bankovním úvěrem a dále

nájemními smlouvami dle IFRS 16 ve výši 768 tis. Kč (2024: 161 tis. Kč).

17. Daň z příjmu

Výše nákladů na splatnou daň z příjmu z běžné činnosti zahrnuje zejména dohad na daňovou

povinnost roku 2025 ve výši 37 514 tis. Kč , za rok 2024 (17 910 tis. Kč). Daňová povinnost je

kalkulována na základě výsledku hospodaření určeného dle účetních a daňových předpisů České

republiky (dále jen „CAS“).

Následující tabulka zobrazuje přehled přímých daní

tis. Kč

2025

2024

Daň z příjmu z běžné činnosti – splatná

37 514

17 910

Daň z příjmu z běžné činnosti – odložená

5 608

-11 271

Celkem

43 122

6 639

Následující tabulka zobrazuje detaily pohybů odložené daně

Pohyby vedoucí k odložené dani

tis. Kč

Stav k 1. 1.

Zúčtování do

zisku/ztráty

Stav k 31. 12.

Rok 2024

Přecenění majetku a závazků

-92 883

1 573

-91 310

Nehmotný majetek - přecenění

-21 885

9 698

-12 187

Ostatní dočasné rozdíly

Čisté daňové pohledávky (závazky)

-114 768

11 271

-103 497

Rok 2025

Přecenění majetku a závazků

-91 310

+23 707

-67 603

Nehmotný majetek - přecenění

-12 187

-29 314

-41 501

Ostatní dočasné rozdíly

Čisté daňové pohledávky (závazky)

-103 497

-5 608

-109 105

Splatná daň z příjmu

tis. Kč

2025

2024

Zisk před zdaněním dle IFRS

784 984

264 800

Úprava o rozdíl mezi IFRS a CAS hospodářským výsledkem

-11 389

130 204

Zisk před zdaněním dle CAS

773 595

395 004

Položky snižující a zvyšující základ daně

23 595

35 648

Daňový základ

750 000

359 356

Daň vypočtena při použití platné sazby

37 500

17 968

Zúčtování dohadu DP minulých období

-58

Splatná daň z příjmů ve výši 5 %

37 500

17 968

Daň z příjmů

37 514

17 910

Odložená daň

5 608

-11 271

Efektivní sazba daně vč. odl. daně (vůči zisku před zdaněním dle IFRS)

5.5%

2,5%

18. Nehmotný majetek

tis. Kč

2025

2024

Stav k 1. 1.

895 481

1 089 449

Změna reálné hodnoty nehmotného majetku

-65 451

-193 968

Stav k 31. 12.

830 030

895 481

V nehmotném majetku Fondu jsou vykázány ochranné známky.

Ochranné známky jsou oceněny na základě modelu reálné hodnoty. Na základě tohoto modelu jsou

ochranné známky oceněny v reálné hodnotě platné k rozvahovému dni. Změny reálné hodnoty jsou

uvedeny ve výkazu úplného výsledku jako „Výnosy z nehmotného majetku“.

19. Investiční majetek

Investiční majetek představuje nemovitosti v portfoliu Fondu, které jsou držené z důvodu investice

Fondu. Investiční majetek je držen za účelem realizace výnosů z pronájmů.

tis. Kč

2024

Vlastní aktiva

Aktiva z práva užívání

Celkem

Stav k 1. 1.

2 421 862

3 217

2 425 079

Přírůstky

99 265

3 601

102 866

Úbytky

-15 864

Dopad změn reálné hodnoty

27 051

-3 478

23 573

Stav k 31. 12.

2 532 313

3 341

2 535 654

tis. Kč

2025

Vlastní aktiva

Aktiva z práva užívání

Celkem

Stav k 1. 1.

2 532 313

3 341

2 535 654

Přírůstky

304 154

28 803

332 957

Úbytky

-272 865

Dopad změn reálné hodnoty

-8 341

-3 600

-11 941

Stav k 31. 12.

2 555 261

28 544

2 583 805

Nemovitosti k 31. 12. 2025 jsou rozděleny v následující tabulce.

Umístění

Reálná hodnota v tis.

Kč

Pořizovací hodnota

Zličín

151 764

104 531

Čimelice

672 074

397 865

Dolní Nerestce

19 582

1 976

Humpolec

22 166

3 596

Opatovice

84 383

58 734

Brno

103 094

33 058

Černý Most

508 551

196 483

Samostatné pozemky Černý Most

112 203

26 554

Trutnov

24 096

6 152

Litomyšl

16 649

10 692

Ostrava

92 210

37 914

Liberec

99 834

64 064

Umístění

Reálná hodnota v tis.

Kč

Pořizovací hodnota

Teplice

38 331

23 812

Ústí nad Labem

13 639

38 109

Karlovy Vary

22 913

49 187

Karlín

45 591

34 526

Chomutov

13 945

24 823

Francouzská

108 337

81 717

České Budějovice

129 163

118 289

Horní Heršpice

142 126

136 100

FVE Čimelice

39 315

28 593

Tábor II (IFRS16)

26 383

28 804

Kralice II (IFRS16)

2 161

3 601

Nedokončený dlouhodobý hmotný majetek, vč. záloh

95 295

179 588

Investiční majetek celkem

2 583 805

1 688 769

Tržní hodnota nemovitostí, které jsou zastaveny ve prospěch věřitelů, činí k 31. 12. 2025

celkově 1 863 130 tis. Kč. K 31. 12. 2024 byla evidována zástava na investiční majetek v hodnotě 1 765

925 tis. Kč.

20. Majetkové účasti

Oblast

působení

Země

působení

Podíl na ZK

Investice (v tis. Kč)

2025

2024

Změny

Změna

reálné

hodnoty

2025

SLOSIKO s.r.o.

Obchodování a

pronájem

nemovitostí

Slovenská

republika

100 %

346 752

68 847

415 599

ABOLA s.r.o.

Pronájem

nemovitostí

Česká

republika

90 %

165

SIVAKO s.r.o.

Pronájem

nemovitostí

Česká

republika

90 %

157

Dům Čertovka II.

s.r.o.

Pronájem

nemovitostí

Česká

republika

100 %

2 215

17 639

19 854

Rezidence

Smotlachova s.r.o.

Pronájem

nemovitostí

Česká

republika

75 %

34 712

3 216

37 928

Dům Čertovka

Pronájem

nemovitostí

Česká

republika

100 %

30 755

7 185

37 940

Prima Energy s.r.o.

Pronájem

nemovitostí,

bytů a

nebytových

Česká

republika

31,8 %

72 319

-32

-72 287

Oblast

působení

Země

působení

Podíl na ZK

Investice (v tis. Kč)

2025

2024

Změny

Změna

reálné

hodnoty

2025

prostor

LCF Project 1 s.r.o.

Pronájem

nemovitostí,

bytů a

nebytových

prostor

Česká

republika

55 %

Investments

& Living s.r.o. (dříve

Kladno Living s.r.o.)

Development

Česká

republika

100 %

JRD Luka s.r.o.

Pronájem

nemovitostí

Česká

republika

40%

Pod Stadiony s.r.o.

Development

Česká

republika

30 %

0 %

Celkem

487 085

24 599

511 692

Investice do dceřiných a přidružených společností byly prvotně oceněny v pořizovací ceně a pro

účely sestavení účetní závěrky jsou přeceňovány na reálnou hodnotu.

21. Ostatní podíly a CP

Společnost

Oblast

působení

Země

působení

Typ

vlastnictví

Investice

2025

Změny

Změna

reálné

hodnoty

2025

EP R2V s.r.o.

Česká

republika

Investiční

certifikát

6 196

-42

6 154

ENERN Investments,

investiční fond s

proměnným základním

kapitálem, a.s.

Investiční

fond

Česká

republika

Investiční

akcie

28 481

-287

-500

27 694

Upvest Feeder Zirkon,

a.s.

Česká

republika

Investiční

akcie

14 605

-545

14 060

Spolumajitelé ČINŽOVNÍ

DOMY II. a.s.

Pronájem

nemovitostí

Česká

republika

Investiční

akcie

10 200

ONTARIO PODFOND

Investiční

fond

Česká

republika

Investiční

akcie

80 000

Celkem

59 482

79 713

-1 087

138 108

22. Poskytnuté půjčky

Fond eviduje poskytnuté půjčky v následující struktuře.

tis. Kč

31. 12. 2025

31. 12. 2024

Poskytnuté půjčky

Dle spřízněnosti

Spřízněným stranám

1 257 791

1 258 877

Ostatním subjektům

1 138 899

824 542

Celkem

2 396 690

2 083 419

Dle časového hlediska

Dlouhodobé

1 729 217

1 404 262

Krátkodobé

667 473

679 157

Celkem

2 396 690

2 083 419

Poskytnuté půjčky jsou evidovány v reálné hodnotě. Všechny efektivní úrokové míry se pohybují u

krátkodobých půjček v rozmezí mezi 0 % - 15 % (rok 2024: 6 % - 15.5 %), u dlouhodobých půjček se

splatnosti pohybují mezi roky 2027–2033 (rok 2024: mezi roky 2026–2033) a úročeny jsou v rozmezí

od 0 % do 14% (rok 2024: 0 % - 11 %). 85 % hodnoty půjček (v roce 2024: 75 %) je poskytnuto v Kč,

zbylá část v EUR.

23. Daňové pohledávky

Fond ve sledovaném a minulém období daňové pohledávky neevidoval. Zálohy na daň z příjmu jsou

zahrnuté v daňových závazcích spolu s dohadem na daň z příjmu.

24. Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva

tis. Kč

31. 12. 2025

31. 12. 2024

Pohledávky z obchodních vztahů – Kč

375

485

Pohledávky - různí dlužníci

1 563

1 803

Pohledávky z obch. styku - spřízněné osoby

133 781

130 669

Změna reálné hodnoty z pohledávek z obch. vztahů

-25 101

-24 868

Náklady příštích období

Zaplacené zálohy

1 066

824

Dohadné účty a ostatní aktiva

296

Příjmy příštích období

5 368

304

Celkem

117 145

109 607

Krátkodobé

117 145

109 607

Dlouhodobé

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva

117 145

109 607

Pohledávky vůči spřízněným osobám jsou evidovány zejména z titulu nájemného vůči SIKO

KOUPELNY a.s.

25. Peníze a peněžní ekvivalenty

tis. Kč

31. 12. 2025

31. 12. 2024

Běžné účty u bank

9 201

14 106

Termínované vklady

617 000

510 000

Pokladní hotovost

Celkem

626 209

524 108

V roce 2025 a 2024 Fond své volné peněžní prostředky ukládal na termínované vklady se splatností

1 týden až 1 měsíc.

26. Vlastní kapitál a čistá aktiva připadající k investičním akciím

K 31. 12. 2025 tvoří upsaný základní kapitál 71 100 ks (31. 12. 2024: 71 100 ks) zakladatelských akcií

s hlasovacím právem. Investiční akcie Fondu jsou přijaty k obchodování na regulovaném trhu Burzy

cenných papírů Praha a.s.

Počet akcií, základní kapitál a emisní ážio

v Kč

Jmenovitá hodnota

Emisní ážio

Zakladatelské akcie

71 100

711 000 000

921 000

Splacené

71 100

711 000 000

921 000

Celkem

71 100

711 000 000

921 000

V souladu se Statutem vykazuje Fond fondový kapitál na zakladatelskou akcii ve výši 85.379,0817 Kč.

Fondový kapitál/čistá aktiva

v Kč

31. 12. 2025

31. 12. 2024

Počet vydaných neinvestičních akcií (ks)

71 100

Fondový kapitál neinvestiční části (celé Kč)

6 070 452 706

5 373 398 807

Fondový kapitál na zakladatelskou akcii (celé Kč)

85 379,0817

75 575,2293

Počet vydaných investičních akcií (ks)

5 330

7 900

Čistá aktiva investiční části (celé Kč)

455 070 505

597 044 326

Čistá aktiva na investiční akcii (celé Kč)

85 379,0817

75 575,2311

27. Půjčky, úvěry a derivátové finanční nástroje

tis. Kč

31. 12. 2025

31. 12. 2024

Bankovní úvěr ČSOB

45 000

85 518

Bankovní úvěr UCB

423 580

493 017

Celkem

468 580

578 535

Dlouhodobé

402 544

485 003

Krátkodobé

66 036

93 532

Celkem

468 580

578 535

K 31. 12. 2025 jsou podmínky pro úročené závazky následující

Půjčka

Reálná hodnota

Rok

splatnosti

Úroková míra

Dlouhodobý bankovní úvěr ČSOB

účelový

45 000

2028

1M PRIBOR + 0.9% p.a

Dlouhodobý bankovní úvěr EUR -

UniCredit Bank Czech Republic and

Slovakia, a.s., účelový úvěr

423 580

2030

1M EURIBOR + 0,95 % p.a.

V roce 2023 Fond nově přijal účelový úvěr od UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s. za

účelem refinancování investičních výdajů Fondu v hodnotě 21 330 tis. EUR. Splatnost tohoto úvěru

je 28. 2. 2030. Úvěr je zajištěn několika nemovitostmi Fondu. V souladu se splátkovým kalendářem

sjednal Fond s financující bankou dva IRS obchody na zajištění 1M EURIBOR úrokové sazby na úrovni

3,19 % p.a. až 3,31 % p.a.

Reálná hodnota úrokového swapu je vykazována v položce Derivátové finanční nástroje

(dlouhodobé, krátkodobé) a jejich přecenění v Ostatním úplném výsledku hospodaření. K 31. 12.

2025 činí reálná hodnota úrokových swapů -13 324 tis. Kč (rok 2024 -20 771 tis. Kč).

K 31. 12. 2024 jsou podmínky pro úročené závazky následující

Půjčka

Reálná

hodnota

Rok

splatnosti

Úroková míra

Dlouhodobý bankovní úvěr EUR –

ČSOB neúčelový

25 518

2025

1M EURIBOR + 0,93 % p.a.

Dlouhodobý bankovní úvěr ČSOB

účelový

60 000

2028

2,51 % p.a.

Dlouhodobý bankovní úvěr EUR -

UniCredit Bank Czech Republic and

Slovakia, a.s., účelový úvěr

493 017

2030

1M EURIBOR + 0,95 % p.a.

28. Daňové závazky

tis. Kč

31. 12. 2025

31. 12. 2024

DPH

2 478

919

Ostatní daně a poplatky

DPPO

539

Celkem

2 497

1 475

29. Závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky

tis. Kč

31. 12. 2025

31. 12. 2024

Závazky z obchodních vztahů

32 082

11 574

Závazky vůči zaměstnancům

Zúčtování se SP a ZP

Přijaté zálohy

326

192

Dohadné účty pasivní

21 870

4 452

Závazky ovládaná osoba

154

Výnosy příštích období

1 133

313

Celkem

55 717

16 674

Krátkodobé

55 717

16 674

Závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky

55 717

16 674

30. Závazky z nájmu

tis. Kč

31. 12. 2025

31. 12. 2024

Dlouhodobé

25 597

2 236

Krátkodobé

3 335

1 206

Závazky z nájmu

28 932

3 442

V roce 2024 došlo k vykázání závazku z nájmu dle IFRS 16.

tis. Kč

1. 1. 2024

Modifikace smluv

a nové smlouvy

2024

Splátka jistiny

2024

31. 12. 2024

Nemovitost Tábor

3 471

-2 968

503

Nemovitost Kralice II

3 601

-662

2 939

Závazky z nájmu

3 471

3 601

-3 630

3 442

V roce 2025 došlo k vykázání závazku z nájmu dle IFRS 16.

tis. Kč

1. 1. 2025

Modifikace smluv

a nové smlouvy

2025

Splátka jistiny

2025

31. 12. 2025

Nemovitost Tábor I+II

503

28 803

-2 610

26 696

Nemovitost Kralice II

2 939

-703

2 236

Závazky z nájmu

3 442

28 803

-3 313

28 932

31. Transakce se spřízněnými osobami

Fond evidoval za sledovaná období následující vztahy se spřízněnými osobami v nominální hodnotě.

tis. Kč

31. 12. 2024

2024

Pohledávky

Závazky

Výnosy

Náklady

Spřízněná osoba

SIKO KOUPELNY a.s.

380 501

242 797

620

SIKO KÚPELNE a.s.

458

12 512

SLOSIKO s.r.o.

400 805

17 121

Dům Čertovka s.r.o.

105 100

Dům Čertovka II. s.r.o.

52 500

Luka Living s.r.o.

1 800

Rezidence Smotlachova s.r.o.

125 600

5 554

Prima Energy s.r.o.

170 458

10 985

Dům Radost a.s.

1 053

LCF Project 01 s.r.o.

70 801

14 437

Pod Stadiony, s.r.o.

60 592

592

Celkem

1 239 155

306 851

620

tis. Kč

31. 12. 2025

2025

Pohledávky

Závazky

Výnosy

Náklady

Spřízněná osoba

SIKO KOUPELNY a.s.

501 096

155

254 862

600

SIKO KÚPELNE a.s.

12 743

SLOSIKO s.r.o.

386 400

16211

Dům Čertovka s.r.o.

100 000

Dům Čertovka II. s.r.o.

50 000

Luka Living s.r.o.

225

1 832

Rezidence Smotlachova s.r.o.

146 038

8 093

Prima Energy s.r.o.

785

Dům Radost a.s.

1 053

LCF Project 01 s.r.o.

182 045

8 521

Pod Stadiony, s.r.o.

66 937

6 345

JRD Luka s.r.o.

136 067

7 349

Celkem

1 568 896

155

317 794

600

Fond vydal ručitelské prohlášení společnosti Dům RADOST a.s. ve prospěch ČSOB, a.s. jako věřitele

ze smlouvy o úvěru (financování developerského projektu). Ručitelské prohlášení bylo vydáno pro

případ neschopnosti platit ze strany Dům RADOST a.s. Ručení bylo učiněno v souladu s investiční

strategií, při zohlednění ekonomického přínosu z ručení a na základě schválení akcionářů Fondu a v

souladu se statutem Fondu. Viz. dále bod 32.

32. Finanční nástroje – řízení rizik

Fond je vystaven vlivu tržního rizika a dalších rizik v důsledku své všeobecné investiční strategie

v souladu se svým statutem.

Investičním cílem Fondu je dosahovat stabilního zhodnocování aktiv nad úrovní výnosu

dlouhodobých úrokových sazeb prostřednictvím investic do nemovitostí, akcií, podílů, resp. jiných

forem účastí na nemovitostních a obchodních společnostech, movitých věcí a jejich souborů a

doplňkových aktiv tvořených standardními nástroji kapitálových a finančních trhů. V této souvislosti

nejsou třetími osobami poskytovány žádné záruky za účelem ochrany investorů.

Fond dále investuje také do investičního majetku a finančních aktiv s cílem zhodnotit volné

prostředky Fondu v rozsahu, ve kterém není možné prostředky Fondu umístit do vhodných jiných

investic v souladu se Statutem, popř. ve kterém to je nezbytné k akumulaci prostředků Fondu pro

realizaci ostatních investic.

Tržní riziko

Tržní riziko vyplývá ze změn vývoje celkového trhu na ceny a hodnoty jednotlivých aktiv Fondu.

Hodnota majetku, do něhož Fond investuje, může stoupat nebo klesat v závislosti na změnách

ekonomických podmínek, úrokových měr a způsobu, jak je hodnota majetku vnímána trhem. Tržní

riziko je obecné riziko spojené s filozofií investice do investičního Fondu, investor v souladu se

statutem Fondu před svou investicí toto obecné riziko akceptoval.

Fond může investovat pouze do aktiv definovaných ve Statutu Fondu. Snížení investičního rizika ve

Fondu bude zajištěno nejenom prostřednictvím diverzifikace, ale zejména aktivním řízením investic

prostřednictvím Projektového ředitele / Projektových ředitelů určených pro každou obchodní

korporaci, jejíž obchodní účast je v majetku Fondu. Projektový ředitel / Projektoví ředitelé budou

formulovat strategické cíle určené pro danou obchodní korporaci, jež maximalizují dividendový

výnos korporace nebo růst její hodnoty, a budou dohlížet na jejich naplňování.

Riziko koncentrace

Analýza investičních aktiv podle struktury

Podíl na celkové hodnotě aktiv

31. 12. 2025

31. 12. 2024

Nehmotný majetek

11,52%

13,38 %

Investiční majetek

35,87%

37,87 %

Majetkové účasti

7,10%

7,28 %

Ostatní podíly

1,92%

0.89 %

Poskytnuté zápůjčky

33,27%

31,12 %

Celkem investiční aktiva

89,68%

90,53 %

Dalším významným rizikem, kterému je Fond vystaven, je riziko spojené s možností selhání obchodní

korporace, ve které má Fond obchodní účast nebo za níž má Fond pohledávku. Obchodní korporace,

ve kterých má Fond obchodní účast, mohou být dotčeny podnikatelským rizikem. V důsledku tohoto

rizika může dojít k poklesu tržní hodnoty obchodní účasti v takové osobě či jejímu úplnému

znehodnocení (úpadek takové osoby), resp. nemožnosti jejího prodeje.

Úrokové riziko

Fond je vystaven úrokovému riziku vzhledem ke skutečnosti, že drží úročená aktiva a závazky. Účetní

hodnota úročených aktiv a závazků je zahrnuta do období, ve kterém dochází k jejich splatnosti nebo

změně úrokové sazby, a to v tom období, které nastane dříve. Aktiva a pasiva, která jsou neúročená,

mají fixní úrokovou míru, nebo mají úrokovou sazbu zcela zajištěnou finančním derivátem (úrokovým

swapem), nejsou součástí níže uvedené tabulky.

Úroková citlivost aktiv a závazků Fondu

tis. Kč

Do 3 měs.

Od 3 měs.

do 1 roku

Od 1 roku

5 let

Nad 5

let

Celkem

k 31. 12. 2024

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

524 108

Poskytnuté půjčky

197 111

Celkem

524 108

197 111

721 219

Bankovní úvěr – dlouhodobý (ČSOB)

-10 129

-30 387

-45 000

-85 517

Závazky z nájmu

-677

-529

-2 236

-3 442

Celkem

-10 806

-30 916

-47 236

-88 959

Gap

513 302

-30 916

149 875

632 260

Kumulativní gap

513 302

482 385

632 260

632

260

632 260

tis. Kč

Do 3 měs.

Od 3 měs.

do 1 roku

Od 1 roku do

5 let

Nad 5 let

Celkem

k 31. 12. 2025

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

626 209

Poskytnuté půjčky

134 442

533 031

1 375 426

353 791

2 396 690

Celkem

760 651

533 031

1 375 426

353 791

3 022

899

Úvěry a půjčky

-16 509

-49 527

-402 544

-468 580

Závazky z nájmu

-825

-2510

-12 706

-12 891

-28 932

Celkem

-17 334

-52 037

-415 250

-12 891

-497 512

Gap

743 317

480 994

960 176

340 900

2 525 387

Kumulativní gap

743 317

1 224 311

2 184 487

2 525 387

Měnové riziko

Měnové riziko spočívá v tom, že hodnota investice může být ovlivněna změnou devizového kurzu.

Fond je vystaven měnovému riziku vzhledem ke skutečnosti, že drží některá aktiva a závazky v cizí

měně (EUR).

Účetní hodnota cizoměnových aktiv a závazků je zahrnuta do období, ve kterém dochází k jejich

splatnosti. Aktiva a pasiva, která jsou v lokální měně nejsou součástí níže uvedené tabulky.

tis. Kč

Do 3

měs.

Od 3 měs.

do 1 roku

Od 1 roku

do 5 let

Nad 5 let

Celkem

k 31. 12. 2024

Peněžní prostředky a peněžní

ekvivalenty

4 078

Poskytnuté půjčky

513 182

Majetkové účasti

346 753

Celkem

4 078

513 182

346 753

864 013

Bankovní úvěr – dlouhodobý (ČSOB)

-10 129

-30 388

-45 000

-85 518

Bankovní úvěr – dlouhodobý (UCB)

-13 254

-39 761

-212 057

-227 945

-493 017

Celkem

-23 383

-70 149

-257 057

-227 945

-578 535

Gap

-19 305

-70 149

256 125

118 808

285 479

Kumulativní gap

-19 305

-89 454

166 671

285 479

tis. Kč

Do 3

měs.

Od 3 měs.

do 1 roku

Od 1 roku

do 5 let

Nad 5 let

Celkem

k 31. 12. 2025

Peněžní prostředky a peněžní

ekvivalenty

1 587

Poskytnuté půjčky

353 791

Majetkové účasti

415 599

415 499

Celkem

1 587

353 791

415 599

770 977

Bankovní úvěr – dlouhodobý (UCB)

-12 759

-38 277

-372 544

-423 580

Celkem

-12 759

-38 277

-372 544

-423 580

Gap

-11 172

-38 277

-18 753

415 599

347 397

Kumulativní gap

-11 172

-49 449

-68 202

347 397

Úvěrové riziko

Fond je vystaven úvěrovému riziku z titulu svých obchodních a investičních aktivit. Úvěrové riziko

Fondu spočívá zejména v tom, že subjekty, které mají platební závazky vůči Fondu, nedodrží svůj

závazek.

Fond investuje zejména:

1. do pohledávek za obchodními korporacemi, jejichž obchodní účasti jsou v

majetku Fondu či Fond hodlá tyto obchodní účasti pořídit,

2. za účelem získání ovládajícího podílu Fondu.

Investiční a finanční aktiva, do nichž bude Fond investovat, mohou být zajištěná i nezajištěná a

nejsou omezeny ratingem dlužníka.

Úvěrové riziko se bude Fond snažit minimalizovat zejména výběrem protistran dosahujících

dostatečné úrovně bonity, nastavením objemových limitů na pohledávky vůči jednotlivým

protistranám a vhodnými smluvními ujednáními. Nicméně úvěrové riziko může být kombinováno s

nepříznivým vývojem některé z obchodních korporací, jejíž obchodní účast se bude nalézat v

majetku Fondu, protože obchodní korporace budou úvěrované bankou/bankami (resp. obecně

finančními institucemi), které budou v případě neplnění závazků spočívajících v dodržování určitých

finančních ukazatelů oprávněné učinit okamžitě splatnými jimi poskytnuté úvěry, přičemž takové

neplnění finančních ukazatelů může být právě důsledkem nepříznivého vývoje trhu, na němž působí

daná obchodní korporace.

Vzhledem k výše uvedenému úvěrové riziko bude souviset s celkovým investičním rizikem a výběrem

cílových majetkových účastí.

Analýza úvěrového rizika

Rating k 31. 12. 2024

Bez ratingu

Celkem

Nehmotný majetek

895 481

Investiční majetek

2 535 654

Majetkové účasti

487 085

Ostatní podíly

59 482

Poskytnuté půjčky

2 083 419

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva

109 607

Peníze a peněžní ekvivalenty

524 108

Celkem

6 694 836

Rating k 31. 12. 2025

Bez ratingu

Celkem

Nehmotný majetek

830 030

Investiční majetek

2 583 805

Majetkové účasti

511 692

Ostatní podíly

138 108

Poskytnuté půjčky

2 396 690

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva

117 145

Peníze a peněžní ekvivalenty

626 209

Celkem

7 203 679

K 31. 12. 2025 je část investičního majetku zastavena ve prospěch ČSOB, a.s., která poskytla účelový

úvěr a část majetku ve prospěch UniCredit Bank Czech Republic a Slovakia, a.s., která poskytla

účelový úvěr. Další zástavy ve prospěch banky (ČSOB, a.s.) souvisí s poskytnutým úvěrem spřízněné

osobě Dům RADOST a.s. na financování developerského projektu.

tis. Kč

31. 12. 2024

Podíl na celkových aktivech

Investiční majetek

Nemovitosti v katastrálním území Černý Most (Kyje)

602 336

9,00%

Nemovitosti v katastrálním území Čimelice

670 879

10,02%

Pozemky v katastrálním území Jenišov

22 274

0,33%

Pozemky v katastrálním území Ústí nad Labem

13 346

0,20%

Pozemky v katastrálním území Teplice

37 030

0,56%

Pozemky v katastrálním území Karlín

44 069

0,66%

Pozemky v katastrálním území Otvice

13 445

0,20%

Nemovitosti v katastrálním území České Vrbné

(České Budějovice)

124 381

1,86%

Nemovitosti v katastrálním území Třebonice (Zličín)

147 215

2,20%

Nemovitosti v katastrálním území Zábřeh nad Odrou

(Ostrava)

90 950

1,36%

Celkem

1 765 925

26,38 %

tis. Kč

31. 12. 2025

Podíl na celkových aktivech

Investiční majetek

Nemovitosti v katastrálním území Černý Most (Kyje)

620 754

8,62%

Nemovitosti v katastrálním území Čimelice

672 074

9,33%

Pozemky v katastrálním území Ústí nad Labem

13 639

0,19%

Pozemky v katastrálním území Teplice

38 331

0,53%

Pozemky v katastrálním území Karlín

45 591

0,63%

Pozemky v katastrálním území Otvice

13 945

0,19%

Nemovitosti v katastrálním území České Vrbné

(České Budějovice)

129 163

1,79%

Nemovitosti v katastrálním území Třebonice (Zličín)

151 764

2,11%

Nemovitosti v katastrálním území Zábřeh nad Odrou

(Ostrava)

92 210

1,28%

Celkem

1 777 471

24,67%

Riziko likvidity

Riziko likvidity vzniká z typu financování aktivit Fondu a řízení jeho pozic, např. v okamžiku, kdy Fond

není schopen financovat svá aktiva nástroji s vhodnou splatností nebo likvidovat/prodat aktiva za

přijatelnou cenu v přijatelném časovém horizontu.

Zbytková splatnost aktiv a závazků Fondu

tis. Kč

Do 3

měs.

Od 3 měs.

do 1 roku

Od 1 roku

do 5 let

Nad 5 let

Bez

specifik.

Celkem

k 31. 12. 2024

Nehmotný majetek

895 481

Investiční majetek

2 535 654

Majetkové účasti

487 085

Ostatní podíly a CP

59 482

Poskytnuté půjčky

148 877

530 280

832 999

571 263

2 083 419

Pohledávky z obchodních vztahů a

ostatní aktiva

109 607

Daňové pohledávky

Peníze a peněžní ekvivalenty

524 108

Celkem

782 592

530 280

832 999

571 263

3 977 702

6 694 836

Úvěry a půjčky

-23 383

-70 148

-257 057

-227 946

-578 535

Derivátové finanční nástroje

-2 233

-10 381

-8 156

-20 770

Obchodní a ostatní závazky

-16 674

Závazky z nájmu

-677

-529

-2 236

-3 442

Odložený daňový závazek

-103 497

Daňové závazky

-1 475

Vlastní kapitál

-5 373 399

Čistá aktiva připadající k investičním

akciím

-597 044

Celkem

-42 209

-72 910

-269 674

-339 599

-5 970

443

-6 694

836

Gap

740 383

457 370

563 325

231 664

-1 992 741

tis. Kč

Do 3

měs.

Od 3 měs.

do 1 roku

Od 1 roku

do 5 let

Nad 5 let

Bez

specifik.

Celkem

Kumulativní gap

740 383

1 197 752

1 761 078

1 992 741

tis. Kč

Do 3 měs.

Od 3 měs.

do 1 roku

Od 1 roku

do 5 let

Nad 5 let

Bez

specifik.

Celkem

k 31. 12. 2025

Nehmotný majetek

830 030

Investiční majetek

2 583 805

Majetkové účasti

511 692

Ostatní podíly a CP

138 108

Poskytnuté půjčky

134 442

533 031

1 375 426

353 791

2 396 690

Pohledávky z obchodních

vztahů a ostatní aktiva

117 145

Daňové pohledávky

Peníze a peněžní ekvivalenty

626 209

Celkem

877 796

533 031

1 375 426

353 791

4 063 635

7 203 679

Úvěry a půjčky

-16 509

-49 527

-402 544

-468 580

Derivátové finanční nástroje

-1605

-11 719

-13 324

Obchodní a ostatní závazky

-55 717

Závazky z nájmu

-825

-2 510

-12 706

-12 891

-28 932

Odložený daňový závazek

-109 105

Daňové závazky

-2 497

Vlastní kapitál

-6 070 453

Čistá aktiva připadající k

investičním akciím

-455 071

Celkem

-75 548

-53 642

-426 969

-121 996

-6 525 524

-7 203 679

Gap

802 248

479 389

948 457

231 795

-2 461 889

Kumulativní gap

802 143

1 281 532

2 230

086

2 461

784

Výše uvedené tabulky představují zbytkovou splatnost účetních hodnot jednotlivých finančních a

investičních nástrojů, nikoliv veškerých peněžních toků, které z těchto nástrojů plynou.

Vzhledem k charakteru trhu jednotlivých typů cílových aktiv, která mohou tvořit zásadní část

majetku Fondu, je třeba upozornit na skutečnost, že zpeněžení takového aktiva při snaze dosáhnout

nejlepší ceny je časově náročné. V krajním případě může riziko likvidity vést až k likviditní krizi.

33. Klasifikace finančních nástrojů

Od 1. ledna 2018 účetní jednotka přijala mezinárodní účetní standard IFRS 9. Vzhledem k tomu, že

účetní jednotka v souladu se svými interními předpisy a statutem sleduje výkonnost a řídí Fond na

bázi reálné hodnoty, nedošlo aplikací IFRS 9 ke změně klasifikace a ocenění finančních nástrojů,

které jsou od 1. ledna 2018 dle IFRS 9 klasifikovány jako finanční nástroje oceňované reálnou

hodnotou do výsledku hospodaření. Fond zveřejňuje informace požadované účetním standardem

IFRS 7. Fond vykazuje všechna finanční aktiva a finanční závazky v kategorii FVTPL (reálná hodnota

vykázaná do zisku nebo ztráty) jelikož v souladu se svými interními předpisy a statutem sleduje

výkonnost a řídí Fond na bázi reálné hodnoty. Vzhledem ke krátkodobé splatnosti pohledávek,

ostatních aktiv, závazků a ostatních závazků lze vykázanou účetní hodnotu považovat za reálnou

hodnotu. Fond zveřejňuje informace požadované účetním standardem IFRS 7 a rozděluje finanční

nástroje a investiční nástroje do následujících kategorií:

tis. Kč

Úvěry,

pohledávky a

ostatní aktiva

Finanční pasiva

v reálné

hodnotě

Finanční

aktiva

v reálné

hodnotě

Ostatní

závazky

v naběhlé

hodnotě

Celkem

K 31. 12. 2024

Nehmotný majetek

895 481

Investiční majetek

2 535 654

Majetkové účasti

487 085

Ostatní podíly

59 482

Poskytnuté půjčky

2 083 419

Pohledávky z obchodních

vztahů a ostatní aktiva

109 607

Peněžní prostředky a peněžní

ekvivalenty

524 108

Derivátové finanční nástroje

20 770

Půjčky a úvěry přijaté

578 535

Závazky z nájmu

3 442

Čistá aktiva připadající k

investičním akciím

597 044

Závazky z obchodních vztahů

a ostatní pasiva

16 674

Celkem

1 216 465

6 694 836

tis. Kč

Úvěry,

pohledávky a

ostatní aktiva

Finanční pasiva

v reálné

hodnotě

Finanční

aktiva

v reálné

hodnotě

Ostatní

závazky

v naběhlé

hodnotě

Celkem

K 31. 12. 2025

Nehmotný majetek

830 030

Investiční majetek

2 583 805

Majetkové účasti

511 692

Ostatní podíly

138 108

Poskytnuté půjčky

2 396 690

Pohledávky z obchodních

vztahů a ostatní aktiva

117 145

Peněžní prostředky a peněžní

ekvivalenty

626 209

Derivátové finanční nástroje

13 324

Půjčky a úvěry přijaté

468 580

Závazky z nájmu

28 932

Čistá aktiva připadající k

investičním akciím

455 071

Závazky z obchodních vztahů

a ostatní pasiva

55 717

Celkem

1 021 624

7 203 679

34. Reálná hodnota aktiv a závazků

Oceňovací metody

Účetní jednotka stanovuje reálnou hodnotu instrumentu za použití kotované ceny na aktivním trhu

pro daný instrument, pokud je k dispozici. Aktivní trh je trh, na kterém se transakce pro aktiva či

závazky uskutečňují dostatečně často a v dostatečném objemu, aby byl zajištěn pravidelný přísun

cenových informací.

Pokud kotovaná cena na aktivním trhu není k dispozici, pak účetní jednotka používá oceňovací

techniky, které maximalizují využití relevantních pozorovatelných vstupů a minimalizují využití

nepozorovatelných vstupů. Vybraná oceňovací technika zahrnuje všechny z faktorů, které by

účastníci trhu zahrnuli do ocenění dané transakce.

Cíl oceňovací metody je stanovit reálnou hodnotu, která odráží cenu, která by byla získána z prodeje

aktiva nebo zaplacena za převzetí závazku v rámci řádné transakce mezi účastníky trhu ke dni

ocenění.

Oceňovací metody zahrnují:

• porovnání s podobnými aktivy, pro které existují pozorovatelné ceny (metoda tržního

srovnání)

• diskontování budoucích peněžních toků na současnou hodnotu

• majetkové metody ocenění podniků (substanční metoda)

• měnové konverze

Hierarchie reálné hodnoty

Účetní jednotka stanovuje reálné hodnoty za použití následující hierarchie reálné hodnoty, které

odráží významnost vstupů použitých k ocenění.

• Úroveň 1: Vstupy na úrovni 1 jsou (neupravené) kótované ceny na aktivních trzích pro

identická aktiva či závazky, k nimž má účetní jednotka přístup ke dni ocenění.

• Úroveň 2: Vstupy na úrovni 2 jsou vstupy jiné než kótované ceny zahrnuté do úrovně 1,

které jsou přímo (tj. jako ceny) nebo nepřímo (tj. jako odvozené od cen) pozorovatelné

pro aktivum či závazek. Tato úroveň zahrnuje nástroje oceňované za použití:

o kotovaných cen pro podobné nástroje na aktivních trzích;

o kotované ceny pro identické nebo podobné nástroje na trzích, které jsou

považovány za méně než aktivní;

o nebo jiné oceňovací metody, ve kterých všechny významné vstupy jsou přímo nebo

nepřímo pozorovatelné z tržních údajů.

• Úroveň 3: Vstupy na úrovni 3 jsou nepozorovatelné vstupní veličiny. Tato úroveň

zahrnuje všechny nástroje, pro které oceňovací metody zahrnují vstupy, které nejsou

pozorovatelné a nepozorovatelné vstupy mají významný dopad na ocenění nástroje.

Tato úroveň zahrnuje nástroje, které jsou oceněny na základě kotovaných cen pro

podobné nástroje, pro které významné nepozorovatelné úpravy nebo předpoklady jsou

vyžadovány, aby odrážely rozdíly mezi nástroji.

Účetní jednotka považuje transfery mezi jednotlivými úrovněmi hierarchie reálné hodnoty

provedené v okamžiku události nebo změny okolností, které zapříčinily převod.

Procesy a kontroly

Účetní jednotka nastavila soustavu kontrol pro ocenění reálnou hodnotou. Dané kontroly zahrnují

následující:

• ověření pozorovatelných vstupů a cen;

• znovu provedení výpočtů na základě modelů;

• kontrola a schválení procesů pro nové oceňovací modely a jejich změny;

• kalibrace a zpětné testování modelů vůči uskutečněným tržním transakcím;

• analýza a investigace významných rozdílů v ocenění;

• kontrola významných nepozorovatelných vstupů, oceňovacích úprav a významných změn v

reálné hodnotě v rámci úrovně 3 v porovnání s předchozím oceněním.

Pokud informace od třetí strany (např. od kotace od brokera) je využita k ocenění reálné hodnoty,

pak účetní jednotka zvažuje a dokumentuje důkazy, které obdržela od třetích stran na podporu

závěru, že ocenění splňuje požadavky IFRS. Toto zahrnuje následující:

• ověření, že broker je schválený účetní jednotkou pro ocenění daného typu finančního nástroje;

• pochopení, jak reálná hodnota byla stanovena a rozsah, jakým představuje skutečnou tržní

transakci a zda reálná hodnota představuje kotovanou cenu na aktivním trhu pro identický

nástroj;

• pokud ceny pro podobný nástroj jsou použity k ocenění reálnou hodnotou, jak tyto ceny byly

upraveny, aby reflektovaly znaky nástroje, který se oceňuje;

• pokud existuje několik kotací pro stejný finanční nástroj, pak jak reálná hodnota byla určena za

použití těchto kotací.

Hierarchie reálné hodnoty

tis. Kč

Úroveň 1

Úroveň 2

Úroveň 3

Celkem

k 31. 12. 2024

Finanční aktiva a závazky v reálné hodnotě vykázané do zisku

nebo ztráty

Nehmotný majetek

895 481

Investiční majetek

2 535 654

Majetkové účasti

487 085

Ostatní podíly

59 482

Poskytnuté půjčky

2 083 419

Obchodní pohledávky

109 607

Půjčky a úvěry

578 535

Derivátové finanční nástroje

20 770

Závazky z nájmu

3 442

Celkem

6 773 475

tis. Kč

Úroveň 1

Úroveň 2

Úroveň 3

Celkem

k 31. 12. 2025

Finanční aktiva a závazky v reálné hodnotě vykázané do zisku

nebo ztráty

Nehmotný majetek

830 030

Investiční majetek

2 583 805

Majetkové účasti

511 692

Ostatní podíly

138 108

Poskytnuté půjčky

2 396 690

Obchodní pohledávky

117 145

Půjčky a úvěry

468 580

Derivátové finanční nástroje

13 324

Závazky z nájmu

28 932

Celkem

7 088 306

Převody mezi úrovněmi reálné hodnoty

V průběhu roku 2025 k žádným převodům mezi jednotlivými úrovněmi reálné hodnoty.

Použité oceňovací techniky a vstupní veličiny

V následující tabulce jsou uvedeny metody ocenění pro daná aktiva a závazky a významné

nepozorovatelné vstupy, které jsou aplikovány v rámci daných metod ocenění.

Typ aktiva /

závazku

Metoda ocenění

Významné

nepozorovatelné vstupy

Vliv nepozorovatelných vstupů

na reálnou hodnotu

aktiva/závazku

Nehmotný

majetek

Metoda licenční analogie – na

základě odhadovaných tržeb a

licenčního poplatku byly

odhadnuty příjmy v jednotlivých

letech (na přesně specifikované

časové období). Očekávané

peněžní toky byly následně

diskontovány na současnou

hodnotu diskontní mírou

upravenou o relevantní rizika.

Hodnota souboru ochranných

známek je stanovena součtem

diskontovaných cash flow za

jednotlivé roky.

▪ Diskontní míra

▪ Příjmy z licenčních

poplatků

Odhadovaná reálná hodnota by

byla vyšší v případě, že:

▪ Diskontní míra bude nižší

▪ Příjmy z licenčních

poplatků budou vyšší

Investiční

majetek

Metoda porovnávací

–

aplikována byla multikriteriální

metoda přímého porovnání.

Hodnota oceňované

nemovitosti je stanovena

porovnáním přímo mezi

nemovitostmi srovnávacími a

nemovitostí oceňovanou. Tato

metoda byla použita pro

ocenění budov/staveb a

pozemků.

Výnosové ocenění (DCF)

představuje hodnotu na základě

současné hodnoty peněžních

toků generovaných investičním

majetkem. Ocenění investičního

majetku zahrnuje očekávaný

růst nájmů, míru obsazenosti,

výpadky z nájmu a úlevy

z nájemného či jiné pobídky.

Očekávané peněžní toky jsou

následně diskontovány na

současnou hodnotu diskontní

mírou upravenou o relevantní

rizika.

Hodnota nemovitostí je

přímo ovlivněna změnami

v ceně pozemků za m2,

přičemž ceny nemovitostí se

odvíjí dle situace na realitním

trhu a trhu souvisejících

služeb.

Hodnota plynoucí

z výnosového ocenění je

přímo ovlivněna výši

nájemného, diskontní mírou

anebo také tempo růstu

předmětného aktiva.

Odhadovaná reálná hodnota by

byla vyšší v případě, že:

▪ Cena za m2 bude obecně

vyšší

▪ Nájemné bude vyšší

▪ Očekávaný růst

nájemného bude vyšší

▪ Období výpadku z nájmů

a úlevy z nájemného

budou kratší

▪ Míra obsazenosti bude

vyšší

▪ Diskontní míra bude nižší

▪ Tempo růstu bude vyšší

Typ aktiva /

závazku

Metoda ocenění

Významné

nepozorovatelné vstupy

Vliv nepozorovatelných vstupů

na reálnou hodnotu

aktiva/závazku

Majetkové

účasti

Výnosové ocenění na základě

současné hodnoty peněžních

toků (DCF)

generovaných

podniky, ve kterých drží

společnost podíly. Ocenění bere

v úvahu finanční plány daných

podniků zejména plánované

tržby, náklady, zisk

(EBITDA/EBIT), CAPEX a

investice do pracovního

kapitálu. Volné peněžní toky

jsou diskontovány diskontní

mírou na úrovni průměrných

vážených nákladů kapitálu a

terminální hodnota je

stanovena na základě

stanoveného terminálního

růstu.

Ocenění na základě tržního

porovnání

je stanoveno na

základě tržních násobků dle

obchodovaných společností.

V případě, že je to relevantní

jsou tyto násobky upravené o

omezenou likviditu a velikost

podniků (dle výše tržeb či

EBITDA).

▪ Plánované peněžní

toky

▪ Plánované investice

do dlouhodobého

majetku (CAPEX

▪ Plánovaná výše

investic do

pracovního kapitálu

▪ Diskontní míra

▪ Terminální růst

▪ Upravené tržní

násobky

Odhadovaná reálná hodnota by

byla vyšší v případě, že:

▪ Plánované peněžní toky

budou vyšší

▪ Diskontní míra bude nižší

▪ Míra terminálního růstu

bude vyšší

▪ Upravené tržní násobky

budou vyšší

Ostatní podíly

a CP

Podíl na NAV společnosti

(substanční metoda)

▪ Hodnota

investičního

portfolia oceňované

společnosti

Odhadovaná reálná hodnota by

byla vyšší v případě, že:

▪ Čistá hodnota aktiv na

akcii/podílový list bude

vyšší

Poskytnuté

půjčky

Reálná hodnota je stanovena na

základě diskontovaných plateb

tržní úrokovou mírou

stanovenou dle kreditního

ratingu a bonity dlužníka.

▪ Kreditní rating

společnosti a z něho

vyplývající úroková

míra

Odhadovaná reálná hodnota by

byla vyšší v případě lepšího

kreditního ratingu společnosti.

Přijaté půjčky

Reálná hodnota je stanovena na

základě diskontovaných plateb

tržní úrokovou mírou se

zohledněním rizika neplnění

▪ Riziko neplnění

(nemusí být

omezeno na vlastní

úvěrové riziko účetní

jednotky)

Odhadovaná reálná hodnota by

byla nižší v případě vyššího rizika

neplnění

35. Následné události

Do data sestavení účetní závěrky nedošlo k žádným dalším významným událostem.

Tato účetní závěrka byla schválena představenstvem Fondu.

V Praze dne 21. 4. 2026

LUCROS SICAV a.s.

člen představenstva

Bc. Tomáš Vala

Příloha – Finanční výkazy neinvestiční a investiční části Fondu

1. Finanční výkazy neinvestiční části Fondu

Výkaz o finanční situaci k 31. 12. 2025

Aktiva

tis. Kč

2025

2024

Dlouhodobá aktiva

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva *)

6 070 443

5 373 389

Krátkodobá aktiva

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

Aktiva celkem

6 070 453

5 373 399

*) Pohledávka vůči investiční části fondu, která je ve statutárních výkazech vykázána v položce

Dlouhodobé půjčky a úvěry (rok 2024: 5 373 399 tis. Kč). Vztahuje se k půjčce, kterou poskytla

neinvestiční část fondu, části investiční. V rámci statutárních výkazů jsou tyto položky vzájemně

vykompenzovány, tzn. Neovlivňují celkovou bilanční sumu.

Bez těchto vnitropodnikových položek by stav aktiv neinvestiční části činil ke konci roku 2024 a 2025

10 tis. Kč.

Vlastní kapitál a závazky

tis. Kč

2025

2024

Vlastní kapitál

Základní kapitál

711 000

Emisní ážio

921

Ostatní nedělitelné fondy

26 184

Nerozdělený zisk

5 332 348

4 403 181

Vlastní kapitál a závazky celkem

6 070 453

5 373 399

Pokud by byla vnitropodniková půjčka investiční části (viz. Komentář k Aktivům neinvestiční části),

vykázána v pasivech (mínusem-značící pohledávku, tzn. na stejném řádku jako v investiční části, kde

je tato půjčka závazkem), činily by celková Pasiva neinvestiční části k 31. 12. 2025 10 tis. Kč (6 070

453 tis. Kč Vlastní kapitál – 6 070 443 tis. Kč dlouhodobé půjčky a úvěry).

Výkaz úplného výsledku za rok končící 31. 12. 2025

tis. Kč

2025

2024

Správní náklady

Čistý provozní výsledek hospodaření

Osobní náklady

Ostatní provozní náklady

Provozní výsledek hospodaření

Finanční výnosy

697 054

232 113

Finanční výsledek hospodaření

697 054

232 113

Zisk z pokračující činnosti před zdaněním

697 054

232 113

Zisk z pokračující činnosti po zdanění

697 054

232 113

Celkový úplný výsledek hospodaření

697 054

232 113

2. Finanční výkazy investiční části Fondu

Výkaz o finanční situaci k 31. 12. 2025

Aktiva

tis. Kč

2025

2024

Dlouhodobá aktiva

5 792 852

5 381 964

Nehmotný majetek

830 030

895 481

Investiční majetek

2 583 805

2 535 654

Majetkové účasti

511 692

487 085

Ostatní podíly

138 108

59 482

Dlouhodobé poskytnuté půjčky

1 729 217

1 404 262

Krátkodobá aktiva

1 410 817

1 312 872

Krátkodobé poskytnuté půjčky

667 473

679 157

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní aktiva

117 145

109 607

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

626 199

524 098

Aktiva celkem

7 203 669

6 694 826

Vlastní kapitál a závazky

tis. Kč

2025

2024

Vlastní kapitál celkem

Dlouhodobé půjčky a úvěry

6 472 987

5 858 392

Derivátové finanční nástroje - dlouhodobé

11 719

18 537

Odložený daňový závazek

109 105

103 497

Dlouhodobé závazky z nájmu

25 597

2 236

Dlouhodobé závazky

6 619 408

5 982 662

Krátkodobé půjčky a úvěry

66 036

93 532

Derivátové finanční nástroje - krátkodobé

1 605

2 233

Daňové závazky

2 497

1 475

Krátkodobé závazky z nájmu

3 335

1 206

Závazky z obchodních vztahů a ostatní pasiva

55 717

16 674

Krátkodobé závazky

129 190

115 120

Čistá aktiva připadající k investičním akciím

455 071

597 044

Vlastní kapitál a závazky celkem

7 203 669

6 694 826

Výkaz úplného výsledku za rok končící 31. 12. 2025

tis. Kč

2025

2024

Výnosy z investičního majetku

544 836

204 495

Výnosy z nehmotného majetku

31 448

-105 606

Výnosy z poskytnutých půjček a vkladů

137 327

66 718

Výnosy z podílů

96 724

147 273

Výnosy/náklady z přecenění obch. pohledávek

18 745

-22 662

Správní náklady

-23 898

-16 172

Čistý provozní výsledek hospodaření

805 182

274 046

Osobní náklady

-1 754

-1 583

Ostatní provozní výnosy

Ostatní provozní náklady

-8 246

-9 484

Provozní výsledek hospodaření

795 181

263 012

Finanční výnosy

13 873

38 692

Finanční náklady

-721 124

-269 017

Finanční výsledek hospodaření

707 251

-230 325

Zisk z pokračující činnosti před zdaněním

87 930

32 687

Daň z příjmu za běžnou činnost – splatná

37 514

-17 910

Daň z příjmu za běžnou činnost – odložená

5 608

11 271

Zisk z pokračující činnosti po zdanění

44 808

26 048

Ostatní úplný výsledek hospodaření:

7 446

-258

Položky bez následné reklasifikace do výsledku hospodaření

Položky s následnou reklasifikací do výsledku hospodaření

Zajištění peněžních toků

7 446

-258

Ostatní úplný výsledek hospodaření

7 446

-258

Celkový úplný výsledek hospodaření

52 254

25 790

Zpráva auditora

1/9

Níže uvedená zpráva představuje zprávu auditora, která se vztahuje pouze a

výhradně k oficiální výroční finanční zprávě sestavené ve formátu XHTML.

Zpráva nezávislého auditora

o ověření účetní závěrky společnosti

LUCROS SICAV a.s. k 31. 12. 2025

PKF APOGEO Verifica, s.r.o.

Rohanské nábřeží 671/15

Karlín, 186 00 Praha 8

2/9

Zpráva nezávislého auditora o ověření účetní závěrky

Společnost: LUCROS SICAV a.s.

Se sídlem: Praha 9 - Kyje, Skorkovská 1310, PSČ 19800

Identifikační číslo: 285 07 428

Předmět činnosti: činnost investičního fondu kvalifikovaných investorů ve smyslu Zákona o

investičních společnostech a investičních fondech

Tato zpráva nezávislého auditora o ověření účetní závěrky je určena akcionářům Společnosti.

Výrok auditora

Provedli jsme audit přiložené účetní závěrky společnosti LUCROS SICAV a.s. (dále také „Společnost“)

sestavené na základě mezinárodních standardů účetního výkaznictví ve znění přijatém Evropskou unií,

která se skládá z výkazu o finanční situaci k 31. 12. 2025, výkazu o úplném výsledku hospodaření,

výkazu změn vlastního kapitálu a přehledu o peněžních tocích za období od 1. 1. 2025 do 31. 12. 2025

a přílohy této účetní závěrky, která obsahuje popis použitých podstatných účetních metod a další

vysvětlující informace.

Podle našeho názoru účetní závěrka podává věrný a poctivý obraz finanční situace Společnosti k

31. 12. 2025 a její finanční výkonnosti a peněžních toků za období od 1. 1. 2025 do 31. 12. 2025, v

souladu s mezinárodními standardy účetního výkaznictví ve znění přijatém Evropskou unií.

Základ pro výrok

Audit jsme provedli v souladu se zákonem o auditorech, nařízením Evropského parlamentu a Rady (EU)

č. 537/2014 a standardy Komory auditorů České republiky pro audit, kterými jsou mezinárodní standardy

pro audit (ISA), případně doplněné a upravené souvisejícími aplikačními doložkami. Naše odpovědnost

stanovená těmito předpisy je podrobněji popsána v oddílu Odpovědnost auditora za audit účetní

závěrky. V souladu se zákonem o auditorech a Etickým kodexem přijatým Komorou auditorů České

republiky, včetně jeho požadavků vztahujících se k auditům účetních závěrek subjektů veřejného zájmu,

jsme na Společnosti nezávislí. Splnili jsme i další etické povinnosti vyplývající z uvedených předpisů.

Domníváme se, že důkazní informace, které jsme shromáždili, poskytují dostatečný a vhodný základ

pro vyjádření našeho výroku.